Luận văn thạc sĩ VNUA đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã từ sơn tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ LOAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Loan i LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Hồ Thị Lam Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Từ Sơn, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Từ Sơn giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Loan ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Một số khái niệm có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.2 Giá đất định giá đất 2.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 14 2.2 Công tác đấu giá đất số nước giới 19 2.2.1 Đấu giá đất Trung Quốc 19 2.2.2 Đấu giá đất Nhật Bản 20 2.2.3 Đấu giá đất Mỹ 21 2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam tỉnh Bắc Ninh 22 2.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 22 2.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Ninh 29 2.3.3 Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu 32 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 34 3.1 Địa điểm nghiên cứu 34 3.2 Thời gian nghiên cứu 34 3.3 Đối tượng nghiên cứu 34 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.4 Nội dung nghiên cứu 34 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội thị xã Từ Sơn 34 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thị xã Từ Sơn 34 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016 -2018 34 3.4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 34 3.4.5 Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 34 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 34 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 35 3.5.4 Phương pháp xử lý phân tích số liệu 36 3.5.5 Phương pháp so sánh 37 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 38 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn 38 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội thị xã Từ Sơn 41 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 46 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thị xã Từ Sơn 48 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 48 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thị xã Từ Sơn 53 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018 55 4.3.1 Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã 56 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 58 4.3.3 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 63 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016- 2018 64 4.3.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn 69 4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 69 4.4.1 Đánh giá công tác đấu giá dự án I 69 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.4.2 Đánh giá công tác đấu giá dự án II 72 4.4.3 Đánh giá người tham gia đấu giá dự án nghiên cứu 74 4.5 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn 79 4.5.1 Đa dạng hóa hình thức công khai thông tin dự án đấu giá quyền sử dụng đất 79 4.5.2 Rà soát, lựa chọn khu vực đấu giá hợp lý 79 4.5.3 Lựa chọn phương thức đấu giá phù hợp 79 4.5.4 Nâng cao trình độ chuyên môn cán 80 Phần Kết luận kiến nghị 81 5.1 Kết luận 81 5.2 Kiến nghị 82 Tài liệu tham khảo 83 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CNH - HĐH Cơng nghiệp hố – Hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng ĐĐ Đất đai ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá LĐĐ Luật Đất đai MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Giá trị sản xuất ngành địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018 42 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất đến 31/12/2018 thị xã Từ Sơn 54 Bảng 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018 65 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn thị xã Từ Sơn giai đoạn năm 2016-2018 67 Bảng 4.5 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất 09 lơ đất xem kẹt khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng 71 Bảng 4.6 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá QSDĐ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang 73 Bảng 4.7 Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 74 Bảng 4.8 Đánh giá giá khởi điểm khoản phí phải nộp tham gia đấu giá 75 Bảng 4.9 Đánh giá thủ tục công tác đấu giá quyền sử dụng đất người tham gia đấu giá 76 Bảng 4.10 Đánh giá bước giá, mức chênh lệch giá hài lòng người tham gia đấu giá 77 Bảng 4.11 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất 78 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý thị xã Từ Sơn (tỷ lệ 1:25000) 38 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2018 thị xã Từ Sơn 55 Hình 4.3 Trình tự, thủ tục đấu giá thị xã Từ Sơn 64 Hình 4.4 Vị trí khu đất Dự án I 70 Hình 4.5 Vị trí khu đất Dự án II 72 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Loan Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8885003 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018 - Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội giai đoạn 2016 - 2018 thu thập Văn phòng Ủy ban nhân dân thị xã Từ Sơn; tình hình quản lý đất đai thị xã Từ Sơn, trạng sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2018; thu thập kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh; thu thập kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Ủy ban nhân dân xã, phường địa bàn thị xã Từ Sơn Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Từ Sơn - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ thị xã tiến hành dự án lựa chọn - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 75 người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thị xã từ 2016-2018 - Phương pháp xử lý phân tích số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, xếp xử lý số liệu thu thập theo thời gian từ 2016 - 2018 phần mềm Excel; Sử dụng thang đo Liker để đánh giá tiêu chí ảnh hưởng đến công tác đâu giá quyền sử dụng đất - Phương pháp so sánh: Sử dụng phương pháp so sánh mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu dự án Kết kết luận - Kết ix LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dựng sở hạ tầng, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn - Quyết định số 234/QĐ-UBND ngày 10/5/2018 UBND tỉnh Bắc Ninh vê việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng 09 lô đất khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn - Quyết định số 388/QĐ-UBND ngày 17/5/2018 UBND thị xã Từ Sơn việc phê duyệt đấu giá quyền sử dụng 09 lô đất khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn - Quyết định số 1010/QĐ-UBND ngày 12/11/2018 UBND thị xã Từ Sơn việc công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất 08 lơ đất khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn - Sơ đồ vị trí đấu giá QSDĐ thuộc dự án đấu giá quyền sử dụng 09 lô đất khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn Hình 4.4 Vị trí khu đất Dự án I 4.4.1.2 Kết phiên đấu giá Dự án có lơ đất nằm vị trí 2, đường từ phố Đại Đình đến khu dân cư Đại Đình, phường Tân Hồng, tổng diện tích 735,68 m2 Tuy nhiên lơ đất ký hiệu LK1-09 chủ sử dụng liền kề có thắc mắc ranh giới, mốc giới nên dự 70 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com án cho đấu giá lơ đất cịn lại ký hiệu từ LK1-01 đến LK1- 08 với tổng diện tích đấu giá 634,27 m2 Tổ khảo sát thống áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để đề xuất giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng 09 lô đất có ký hiệu lơ đất từ LK1-01 đến LK1-09 có giá khởi điểm 4,627 triệu đồng/m2 Mức phí mua hồ sơ tham gia đấu giá (200.000 đồng/hồ sơ) tiền đặt trước tham gia đấu giá (Quyết định số 26/2012/QĐ-UBND ngày 25/5/2012 UBND tỉnh Bắc việc quy định mức thu, chế độ quản lý sử dụng phí đấu giá địa bàn tỉnh Bắc Ninh) thể bảng sau Bảng 4.5 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất 09 lô đất xem kẹt khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng Ký hiệu lơ đất Diện tích (m2) GKĐ (1000 đ/m2) Mức Số tiền Giá trúng Số tiền trúng chênh đặt Số tiền ước (1000 đấu giá lệch trước thu (1000 đ) (1000 đ) đ/m2) (lần) (1000đ) LK1- 01 81,03 4.627 7.250 374.925,8 587.467,5 1,57 74.980 LK1- 02 71,95 4.627 10.720 332.912,6 771.304,0 2,32 66.580 LK1- 03 74,26 4.627 9.580 343.601,0 711.410,8 2,07 68.720 LK1- 04 81,25 4.627 9.524 375.943,7 773.825,0 2,05 75.180 LK1- 05 100,63 4.627 9.085 465.615,0 914.223,6 1,96 93.120 LK1- 06 75,05 4.627 10.188 347.256,4 764.609,4 2,20 69.450 LK1- 07 75,05 4.627 8.372 347.256,4 628.318,6 1,81 69.450 LK1- 08 75,05 4.627 8.015 347.256,4 601.525,8 1,73 69.450 2.934.767,3 5.752.684,6 634,30 586.930 Nguồn: UBND thị xã Từ Sơn (2018b) Phiên đấu giá tổ chức vào 9h00 ngày 08/11/2018 Hội trường UBND thị xã Từ Sơn Hình thức đấu giá: Đấu giá bỏ phiếu gián tiếp đến lô đất theo phương thức trả giá lên Người trúng đấu giá người trả giá cao hợp lệ cho lô đất Cả lô đất đưa đấu giá bán với tổng diện tích trúng đấu giá 634,3 m2, số tiền thu 5.752,68 triệu đồng Theo kết bảng cho thấy giá khởi điểm dự án chưa thật phù hợp mức chênh lệch giá trúng đấu giá với giá khởi điểm cao dao động từ 1,57 đến 2,32, số tiền thu gấp 1,96 lần so với số tiền ước thu Việc đấu giá thành cơng cho vị trí đấu giá thuận đường giao 71 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thơng (ven quốc lộ 1A, có tỉnh lộ đường Lý Thái Tổ đường Lý Thái Tông chạy qua) giá khởi điểm phù hợp với nhu cầu khả chi trả người dân 4.4.2 Đánh giá công tác đấu giá dự án II 4.4.2.1 Căn pháp lý thực dự án II - Quyết định số 692/QĐ-UBND ngày 06/12/2017 UBND tỉnh Bắc Ninh việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang, thị xã Từ Sơn - Quyết định số 990/QĐ-UBND ngày 08/12/2017 UBND thị xã Từ Sơn việc phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang, thị xã Từ Sơn - Quyết định số 751/QĐ-UBND ngày 25/12/2017 UBND tỉnh Bắc Ninh việc phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất 71 lô đất dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang, thị xã Từ Sơn - Quyết định số 150/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 UBND thị xã Từ Sơn việc phê duyệt kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất 71 lô đất dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang, thị xã Từ Sơn - Sơ đồ vị trí đấu giá QSDĐ thuộc dự án đấu giá quyền sử dụng xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang, thị xã Từ Sơn Hình 4.5 Vị trí khu đất Dự án II 72 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.4.2.2 Kết phiên đấu giá Dự án đấu giá có tổng diện tích 6.485,4 m2chia thành 71 lơ Tổ khảo sát thống áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để đề xuất giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng 71 lơ, có lơ có giá khởi điểm 11.158.714 đồng/m2, 17 lơ có giá khởi điểm 10.144.286 đồng/m2, lơ có giá khởi điểm 8.679.000 đồng/m2 48 lơ có giá khởi điểm 7.890.000 đồng/m2 Tiền bán hồ sơ 200.000 đồng/1 hồ sơ Khoản tiền đặt trước 15% giá khởi điểm lô đất Phiên đấu giá bắt đầu vào 8h55 ngày 02/03/2018 Hội trường UBND thị xã Từ Sơn với hình thức đấu giá bỏ phiếu gián tiếp đến lô đất theo phương thức trả giá lên Người trúng đấu giá người trả giá cao hợp lệ cho lô đất Bảng 4.6 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá QSDĐ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang STT Số lô Giá trúng đấu giá (1000đ/m2) Diện tích (m2) GKĐ (đ/m2) Giá trúng thấp Giá trúng cao Số tiền ước thu (triệu đồng) Số tiền trúng đấu giá (triệu đồng) Mức chênh lệch (lần) 208,0 11.158.714 11.280 11.300 2.321,0 2.348,0 1,01 810,0 10.144.286 10.235 10.280 8.216,9 8.306,1 1,01 720,0 10.144.286 10.230 10.260 7.303,9 7.375,5 1,01 4 427,4 8.679.000 8.750 8.850 3.709,4 3.762,0 1,01 34 3.060,0 7.890.000 7.950 8.000 24.143,4 24.439,0 1,01 14 1.260,0 7.890.000 8.000 8.010 9.941,4 10.082,9 1,01 Tổng 71 6.485,4 55.636,0 56.313,5 1,01 Nguồn: UBND thị xã Từ Sơn (2018a) Có thể thấy, tất 71 lô đất đưa đấu giá đấu giá thành công với tổng diện tích trúng đấu giá 6.485,4 m2 , số tiền thu 56.313,5 triệu đồng MCL giá trúng đấu giá lơ vị trí giống đồng 1,01 lần Nhóm lơ có giá khởi điểm cao lơ có vị trí lơ 73 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com góc vị trí đẹp trục đường liên xã có giá khởi điểm cao giá trúng đấu giá cao Khu đất đấu giá cho có vị trí đẹp thuận tiện giao thông, sát khu dân cư cũ Dự án thu hút nhiều người địa phương tham gia, số 37 người tham gia đấu giá có người có hộ Tương Giang Vị trí đấu giá nằm cạnh khu cơng nghiệp nên có tiềm để kinh doanh nhu cầu đất cho công nhân (là địa phương có tuyến quốc lộ 1A cũ - đường tỉnh lộ 295B tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn chạy qua; có khu cơng nghiệp Tiên Sơn nằm sát liền kề) 4.4.3 Đánh giá người tham gia đấu giá dự án nghiên cứu Nhằm tìm hiểu ý kiến đánh giá người tham gia công tác đấu giá QSD đất dự án nghiên cứu, tiến hành điều tra theo phương pháp vấn phiếu điều tra Kết điều tra cho thấy: 4.4.3.1 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu a Đánh giá trước đấu giá * Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá Kết điều tra cho thấy 100% người trúng đấu giá khẳng định phương án đấu giá công khai, niêm yết địa phương Người trúng đấu giá hỏi việc có cung cấp đầy đủ thơng tin lơ đất khơng, đa số trả lời có Bảng 4.7 Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Đầy đủ thông tin lô đất Công khai PA đấu giá Diện tích, vị trí, mục đích thời hạn sử dụng Giá khởi điểm Lô đất nằm quy hoạch, kế hoạch STT Người tham gia đấu giá Số phiếu điều tra Dự án I 38 38 38 38 34 Dự án II 37 37 27 37 36 75 75 65 75 70 Tổng Cụ thể, hỏi người tham gia đấu giá có cung cấp đầy đủ thơng tin diện tích, vị trí, mục đích thời hạn sử dụng có đến 86,67% 74 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trả lời có 100% số người hỏi cho biết giá khởi diểm công khai Tỷ lệ số người biết lơ đất đấu giá có quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước phê duyệt chưa mức cao 93,33% * Đánh giá giá khởi điểm khoản phí phải nộp tham gia đấu giá Xây dựng giá khởi điểm bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm xác với vị trí, khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu giá góp phần vào thành cơng dự án Dưới đánh giá người tham gia đấu giá giá khởi điểm bước giá: Bảng 4.8 Đánh giá giá khởi điểm khoản phí phải nộp tham gia đấu giá Người trúng Người không Người tham gia đấu giá trúng đấu giá đấu giá Thang đo STT Tiêu chí Số Số Số Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ phiếu phiếu phiếu (%) (%) (%) (phiếu) (phiếu) (phiếu) Rất cao 0 0 0 Cao 0 16,2 8,0 Khoản Trung bình 38 100 31 83,8 69 92,0 tiền đặt Thấp 0 0 0 trước lô đất Rất thấp 0 0 0 Tổng 38 100 37 100 75 100 Chỉ số đánh giá 3,00 3,16 3,08 Rất cao 0 0 0 Khoản phí Cao 0 13,5 6,7 phải nộp Trung bình 35 92,1 32 86,5 67 89,3 đăng Thấp 7,9 0 4,0 ký tham gia đấu Rất thấp 0 0 0 giá Tổng 38 100 37 100 75 100 2,92 3,14 3,03 Chỉ số đánh giá Rất cao 0 0 0 Giá khởi Cao 0 8,1 4,0 điểm so Trung bình 28 73,7 27 80,0 55 73,3 với giá Thấp 10 26,3 11,9 17 22,7 đất Rất thấp 0 0 0 thị trường Tổng Chỉ số đánh giá 38 100 2,73 37 100 2,89 75 100 2,81 Trong tiêu chí đánh giá, tiêu chí khoản tiền đặt trước lơ đất có số cao 3,08 Theo thang đo Likert, số 3,08 mức trung bình, 75 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khoản tiền đặt trước lô đất tham gia đấu giá đánh giá mức trung bình Về khoản phí phải nộp trước tham gia đấu giá có số 3,03 đánh giá giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường thời điểm đấu giá QSDĐ có số 2,81 mức trung bình Như vậy, kết đánh giá người tham gia đấu giá dự án đấu giá QSDĐ cho thấy khơng có đánh giá khác người trúng đấu giá người không trúng đấu giá khoản tiền đặt trước lô đất, khoản phí phải nộp đăng ký tham gia đấu giá, giá khởi điểm so với giá đất thị trường Mức đánh giá người tham gia đấu giá tiêu chí mức trung bình (2,81 – 3,08) b Đánh giá trình đấu giá Bảng 4.9 Đánh giá thủ tục công tác đấu giá quyền sử dụng đất người tham gia đấu giá STT Người trúng Người không Người tham gia đấu giá trúng đấu giá đấu giá Tiêu chí Thang đo Số Số Số Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ phiếu phiếu phiếu (%) (%) (%) (phiếu) (phiếu) (phiếu) Rất đơn 0,0 0,0 0,0 giản Đơn giản 10 26,3 13,5 15 20,0 Bình 25 65,8 19 51,4 44 58,7 thường Thủ tục tham gia Phức tạp 7,9 13 35,1 16 21,3 ĐGQSDĐ Rất phức 0,0 0,0 0,0 tạp 38 100,0 37 100,0 75 100,0 Tổng Chỉ số 3,18 2,78 2,98 đánh giá Thực Có 38 100,0 37 100,0 75 100,0 quy Không 0,0 0,0 0,0 chế đấu giá niêm 38 100,0 37 100,0 75 100,0 Tổng yết Rất hài 10,53 0,03 6,67 lòng Hài lòng 31 81,58 22 59,46 53 70,67 Tạm hài Sự hài 7,86 27,00 11 14,67 lịng lịng Khơng hài cán 0,03 13,51 7,99 thực lòng phiên đấu Rất khơng 0,0 0,00 0,00 hài lịng giá 38 100,00 37 100,00 75 100,00 Tổng Chỉ số 4,00 3,51 3,76 đánh giá 76 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Theo đánh giá, người tham gia đấu giá hỏi có 100% ý kiến hỏi cho thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất quy chế niêm yết công khai Qua điều tra, khảo sát trực tiếp người tham gia đấu giá 16/75 (chiếm 21,33%) ý kiến cho trình tự thủ tục tham gia ĐGQSDĐ theo quy định Pháp luật phức tạp Do vậy, nhận xét trình tự thủ tục đấu giá QSDĐ người tham gia đấu giá phức tạp Mức độ hài lòng cán tham gia thực phiên đấu giá đạt mức 70,67% c Đánh giá sau tổ chức đấu giá Bảng 4.10 Đánh giá bước giá, mức chênh lệch giá hài lòng người tham gia đấu giá STT Người trúng Người không Người tham đấu giá trúng đấu giá gia đấu giá Thang đo Tiêu chí Số Số Số Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ phiếu phiếu phiếu (%) (%) (%) (phiếu) (phiếu) (phiếu) Rất cao 2,6 0,0 1,3 Cao 7,9 0,0 4,0 Bước giá Trung bình 32 84,2 đấu 35 94,6 67 89,3 giá Thấp 5,7 5,4 5,3 Rất thấp 0,00 QSDĐ 0,0 0,0 Tổng 38 100 37 100 75 100 Chỉ số đánh giá 3,08 2,95 3,01 Mức Rất cao 0 0 0 Cao 13,2 24 64,9 29 38,7 chênh lệch Trung bình 33 86,8 13 35,1 46 61,3 giá trúng Thấp 0 0 0 đấu giá Rất thấp 0 0 0 Tổng 38 100 37 100 75 100 so với giá khởi 3,13 3,65 3,39 Chỉ số đánh giá điểm Rất hài lòng 13,2 0 6,7 Hài lòng 12 31,6 14 37,8 26 34,7 Mức độ Tạm hài lòng 21 55,3 13 35,1 34 45,3 hài lịng Khơng hài lịng 0 10 27,0 10 13,3 dự án Rất không hài đấu giá 0 0 0 lòng QSDĐ Tổng 38 100 37 100 75 100 Chỉ số đánh giá 3,58 3,11 3,35 77 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chỉ số đánh giá bước giá đấu giá quyền sử dụng đất người trúng đấu giá không trúng đấu giá mức trung bình (2,95 – 3,08) Tuy nhiên có đánh giá khác mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm mức độ hài lòng dự án đấu giá QSDĐ người trúng đấu giá người không trúng đấu giá Chỉ số đánh giá mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm người không trúng đấu giá mức cao (3,65), người trúng đấu giá mức trung bình (3,13) Chỉ số đánh giá mức độ hài lòng dự án đấu giá QSDĐ người trúng đấu giá mức cao (3,58) cịn người khơng trúng đấu giá mức trung bình (3,11) (bảng 4.10) Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn đánh giá tốt Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất đánh giá tốt, thông tin lô đất đưa đấu giá công khai cho người biết trước đấu giá Các khoản tiền đặt trước khoản phí phải nộp đánh giá mức hợp lý Đánh giá bước giá đấu giá QSDĐ mức hợp lý Người trúng đấu giá đánh giá mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm mức cao, công tác xác định giá sàn thị xã chưa thực tốt Bảng 4.11 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất STT Tên dự án Số phiếu điều tra Hội đồng đấu giá Có thơng báo có thực QĐ phê duyệt kết quy chế đấu giá bán đấu giá niêm yết công khai khơng Có Khơng Có Khơng Dự án I 38 38 38 Dự án II 37 37 37 75 75 75 Tổng Công tác sau trúng đấu giá đánh giá mức tốt, trình tự đấu giá thực phù hợp, sau trúng đấu giá 100% người trúng thông báo định phê duyệt kết bán đấu giá 100% người trúng đấu giá khẳng định sau trúng đấu giá làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Tuy nhiên 100% người trúng đấu giá hỏi mong muốn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thời gian ngắn từ 7- 10 ngày 78 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Từ đánh giá thấy tranh chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn Giá khởi điểm phương án phù hợp với giá thị trường nên thu hút số lượng người tham gia đấu giá đông, dẫn đến kết trúng đấu giá cao, mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm cao 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN Trên sở đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã, nghiên cứu 02 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở, xin đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn sau: 4.5.1 Đa dạng hóa hình thức cơng khai thơng tin dự án đấu giá quyền sử dụng đất Để thu hút nhiều người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, cần thông báo rộng rãi kế hoạch đấu giá khu đất năm địa bàn thị xã Từ Sơn để người dân quan tâm theo dõi Đối với phiên đấu giá đất cụ thể cơng khai phương tiện đại chúng nội dung liên quan đến đấu giá đất mạng in-tơnét Sở Tư pháp tỉnh Bắc Ninh, UBND thị xã Từ Sơn Để giải đáp thắc mắc người dân dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất, thủ tục bán đấu giá, quyền nghĩa vụ người tham gia đấu giá bên liên quan đấu giá đất cần thành lập trung tư vấn pháp luật bán đấu giá tỉnh Bắc Ninh Trung tâm tư vấn miễn phí cho người dân trực tiếp trung tâm, hay qua điện thoại, hay qua in-tơ-nét 4.5.2 Rà soát, lựa chọn khu vực đấu giá hợp lý - Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, thị xã; cần lựa chọn khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên ngồi Rà sốt lại quy hoạch để lựa chọn khu đất đấu giá phù hợp để thu hút nhiều người tham gia đấu giá Thiết kế lơ đất có diện tích, giá đáp ứng nhu cầu, khả chi trả, đáp ứng nhu cầu thị trường 4.5.3 Lựa chọn phương thức đấu giá phù hợp - Trước tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá phù hợp, hình thức bỏ phiếu kín dự án hồn thành cơng tác đấu giá 79 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ngày kết đấu giá chưa đạt mức giá cao Hình thức đấu giá phương thức đấu giá công khai lô mang lại hiệu Tuy nhiên, yếu tố thời gian, đòi hỏi phải có chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu giá lô hiệu bỏ phiếu kín, bỏ phiếu mở lần xong, gọn Nhà nước phần lợi nhuận thu từ đấu giá đất 4.5.4 Nâng cao trình độ chuyên môn cán - Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao lực xác định khởi điểm lựa chọn hình thức đấu giá phù hợp với dự án, để thu hút làm hài lòng người tham gia đấu giá, đồng thời giá trúng đấu giá cao, mang nguồn thu cho ngân sách Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thông tin giá đất thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp 80 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Tổng diện tích tự nhiên 6.108,87 ha, gồm 12 xã, phường, dân số khoảng 153.959 người Trong năm gần đây, thị xã Từ Sơn phát triển mạnh mẽ, không gian thị xã mở rộng nâng cấp, hoàn thiện sở hạ tầng Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân với quy mô lớn hệ thống sở hạ tầng đầu tư mặt đô thị đại phát triển Trong tổng diện tích tự nhiên 6.108,87 có đất nông nghiệp 2.928,80 chiếm 47,94%, đất phi nông nghiệp 3.179,43 chiếm 52,05%, đất chưa sử dụng 0,63 chiếm 0,01% Trong năm qua thị xã Từ Sơn triển khai thực nghiêm túc, đầy đủ nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai, hạn chế tiêu cực công tác quản lý sử dụng đất, góp phần ổn định xã hội phát triển kinh tế địa phương Trong giai đoạn 2016 - 2018 thị xã Từ Sơn tổ chức đấu giá 7/12 xã phường, kết có 203.945,98 m2 đấu giá thành công thu cho ngân sách số tiền 550.358,38 triệu đồng, đồng thời giải nhu cầu đất cho người có nhu cầu Hầu hết dự án đấu giá địa bàn thị xã tổ chức đấu giá thành cơng, dự án có vị trí khu đấu giá thuận lợi, giá khởi điểm hợp lý Trong năm nghiên cứu năm 2018 có kết đấu giá QSDĐ cao diện tích số tiền thu qua đấu giá Còn năm 2016 có kết đấu giá thấp nhất, số tiền thu 67.973,56 triệu đồng Qua điều tra dự án nghiên cứu Dự án đấu giá QSDĐ 09 lô đất xen kẹt khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn Dự án đấu giá QSDĐ xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang, thị xã Từ Sơn đạt kết sau: 100% người tham gia đấu giá khẳng định phương án đấu giá niêm yết công khai địa phương, thông tin theo quy định công khai minh bạch, hội đồng đấu giá thực quy chế đấu giá QSDĐ, 100% người tham gia đấu giá khẳng định sau phiên đấu giá thông báo định phê duyệt kết trúng đấu giá 100% người trúng đấu giá làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ quy định Chỉ số đánh giá người tham gia đấu giá dự án đấu giá QSDĐ tiêu chí đánh giá mức trung bình (2,81-3,39) 81 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Công tác đấu giá đất thị xã Từ Sơn mang lại hiệu cần phải có giải pháp, rà sốt quy hoạch, nâng cao lực xác định giá khởi điểm lựa chọn hình thức đấu giá phù hợp với dự án, để thu hút làm hài lòng người tham gia đấu giá, đồng thời có giá trúng đấu giá cao, mang nguồn thu cho ngân sách Trong thời gian tới, thị xã cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng đất khu đấu giá phù hợp tuyên truyền tốt khu vực chuẩn bị đưa đấu giá, để công tác đấu giá QSDĐ thị xã đạt kết cao 5.2 KIẾN NGHỊ - Để dự án đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu cao cần: + Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá hoàn thiện như: Quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá khởi điểm cho phù hợp + Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá + Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia - Tạo quỹ đất để thực đấu giá: di chuyển đơn vị sản xuất gây ô nhiễm khỏi khu vực có giá trị cao để lập quỹ đất phát triển đô thị - Đề nghị quan, ngành có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá thị xã Từ Sơn đạt kết tốt 82 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2015) Thông tư 02/2015/TT-BTC việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2005) Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất cho thuê đất Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định Tạp chí Địa chính, Hà Nội Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ Hà Nội Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc Tạp chí tài (10) Phòng Thống kê thị xã Từ Sơn (2018) Niên giám thống kê năm 2018, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Phịng Tài ngun mơi trường thị xã Từ Sơn (2016) Báo cáo kết thực năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017 10 Phòng Tài nguyên môi trường thị xã Từ Sơn (2017) Báo cáo kết thực năm 2017, phương hướng nhiệm vụ năm 2018 11 Phịng Tài ngun mơi trường thị xã Từ Sơn (2018a) Báo cáo kết thực năm 2018, phương hướng nhiệm vụ năm 2019 12 Phịng Tài ngun mơi trường thị xã Từ Sơn (2018b) Kiểm kê đất đai năm 2018 13 Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hố, báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai tr 98 83 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 14 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 15 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội (1988) Luật Đất đai 1988 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội (2003) Luật Đất đai 2003 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội (2013) Luật Đất đai 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội (2015) Bộ luật dân 2015 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội (2016) Luật Đấu giá tài sản NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Stephen J M (2013) Hướng dẫn nghiệp vụ Bán đấu giá bất động sản Bản dịch Mai Mộng Hùng, Tôn Gia Huyên 2003 22 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Bản đồ, Hà Nội 23 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ, Việt Nam Luận án Tiến sĩ, Học viện Chính trị Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh 24 UBND thị xã Từ Sơn (2018a) Quyết định số 150/QĐ-UBND ngày 09/03/2018 việc công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất 71 lô đất dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà thôn Hưng Phúc, xã Tương Giang, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 25 UBND thị xã Từ Sơn (2018b) Quyết định số 1010/QĐ-UBND ngày 12/11/2018 việc công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất 08 lô đất khu phố Đại Đình, phường Tân Hồng, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 26 UBND tỉnh Bắc Ninh (2015) Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND ngày 10/8/2015 việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 84 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn + Tình hình quản lý sử dụng đất thị xã Từ Sơn + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn giai đoạn 2016-2018 + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên... sử dụng đất thị xã Từ Sơn năm 2018; thu thập kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh; thu thập kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất. .. sử dụng đất địa bàn thị xã 56 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 58 4.3.3 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 63 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ