Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ BIDV nhóm 3 d9 ca2 thứ 6

Phương thức đánh giá giá trị tài sản bảo đảm 0 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  BÀI THẢO LUẬN Đề tài Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ Tại Ngân hàng BIDV Bộ môn Tín dụng ngân hàng.

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - BÀI THẢO LUẬN Đề tài: Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ Tại Ngân hàng BIDV Bộ mơn: Lớp : Tín dụng ngân hàng Ca2- Thứ 6-D9 Nhóm thực hiện: Nhóm Nguyễn Thị Thanh Huyền 2.Phan Thị Diệu Linh 3.Nguyễn Thị Xuân Thúy Trần Thị Cẩm Vân 5.Nguyễn Thị Phương Tú 6.Nguyễn Duy Hồ Nội dung : I Lý thuyết tài sản bảo đảm 1.1 Khái niệm đặc trưng TSBĐ 1.2 Các loại tài sản bảo đảm 1.2.1 Tài sản cầm cố 1.2.2 Tài sản chấp 1.2.3 Tài sản hình thành từ vốn vay 1.3 Mục đích ý nghĩa việc đánh giá giá trị TSBĐ 1.4 Nguyên tắc đánh giá tài sản bảo đảm II Các phương thức đánh giá giá trị TSBĐ 2.1 Đối với bất động sản quyền sử dụng đất 2.1.1 Căn định giá bất động sản 2.1.2 Các phương thức định giá bất động sản 2.2 Đối với động sản III Thực tiễn : Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ BIDV 3.1 Nguyên tắc, yêu cầu định giá TSBĐ 3.2 Định giá cụ thể hệ số giá trị TSBĐ động sản 3.3 Định giá bất động sản I Lý thuyết tài sản bảo đảm : 1.1 Khái niệm đặc trưng TSBĐ : - Khái niệm : Tài sản bảo đảm tài sản bên bảo đảm (bên vay) dùng để cầm cố, chấp, bảo lãnh để đảm bảo thực nghĩa vụ với ngân hàng (bên cho vay) - Đặc trưng TSBĐ : • Giá trị tài sản đảm bảo phải lớn nghĩa vụ bảo đảm: vấn đề có tính ngun tắc nhằm bảo đảm cho tổ chức tín dụng thu hồi đủ nợ lãi vay khách hàng không thực thực không nghĩa vụ trả nợ Khi phải xử lí tài sản bảo đảm để thu hồi nợ • Tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ: để bảo đảm cho việc xử lí tài sản nhanh,thu hồi nợ tốt • Tài sản có đủ sở pháp lí: tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp người vay người bảo lãnh, cho phép giao dịch để bên cho vay dễ dàng xử lí việc thu nợ người vay không thực thực không nghĩa vụ trả nợ 1.2 Các loại tài sản bảo đảm : 1.2.1 Tài sản cầm cố: - Tài sản cầm cố tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiềm soát tài sản sang cho ngân hàng thời gian thực cam kết (thường thời gian nhận tài trợ) Điều có nghĩa tài sản đem cầm cố thuộc ngân hàng quản lí cất giữ Như thường thích hợp với TS mà ngân hàng kiểm soát bảo đảm được, đồng thời việc nắm giữ tài sản không làm ảnh hưởng đến việc sản xuất kinh doanh hay sinh sống khách hàng Ngân hàng yêu cầu cầm cố xét thấy việc khách hàng nắm giữ TSBĐ khơng an tồn cho ngân hàng thường tài sản mà khách hàng dễ bán dễ chuyển nhượng - Các tài sản đem cầm cố bao gồm: • Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải ,nhiên liệu, vật liệu, nguyên liệu, hàng tiêu dùng,kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác • Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kì phiếu, chứng tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, giấy tờ có trị giá tiền.Riêng cổ phiếu tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay khơng cầm cố tổ chức tín dụng • Ngoại tệ tiền mặt, số dư tài khoản gửi tổ chức cung ứng dịch vụ ,thanh toán ngoại tệ tiền Việt Nam • Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp ,quyền địi nợ, quyền nhận sổ tiền bảo hiểm, quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng từ pháp lí khác • Quyền phần góp vốn doanh nghiệp, kể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi • Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định pháp luật • Tàu biển theo quy định luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định luật hàng khơng Việt Nam trường hợp cầm cố • Tài sản hình thành tương lai động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch cầm cố thuộc quyền sở hữu bên cầm cố hoa lợi,lợi tức tài sản hình thành từ vốn vay,các động sản khác ma bên cầm cố có quyền nhận • Các tài sản khác theo quy định pháp luật Lợi tức quyền phát sinh từ tài sản cầm cố thuộc tài sản cầm cố, bên có thoả thuận pháp luật quy định ,trường hợp tài sản cầm cố bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản cầm cố 1.2.2 Tài sản chấp: - TS chấp tài sản người vay dùng để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu ( sử dụng ) tài sản thời gian cam kết xác nhận cho ngân hàng quyền phát mại tài sản khách hàng không trả nợ Nhiều tài sản khách hàng trở thành đảm bảo cho khoản tài trợ ngân hàng song phải tham gia vào trình hoạt động.Những tài sản ngân hàng khơng thể cầm cố.Vì việc đảm bảo chấp phổ biến, đặc biệt doanh nghiệp người tiêu dùng Do giá trị tài sản thường lớn, doanh nghiệp vay ngân hàng với quy mô lớn - Các tài sản dùng làm chấp bao gồm: • Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất • Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp • Tàu biển theo quy định luật hàng hải Việt Nam,tàu bay theo quy định luật hàng không dân dụng Việt Nam trường hợp chấp • Tài sản hình thành tương lai bất động sản hình thành sau thời điểm kí kết giao dịch chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp hoa lợi,lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng bất động sản mà bên chấp có quyền nhận • Các tài sản khác theo quy định pháp luật - Trường hợp chấp tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp hcấp phần bất động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp bên có thoả thuận - Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản chấpcũng thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật có quy định ,trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp 1.2.3 Tài sản hình thành từ vốn vay : - Tài sản hình thành từ vốn vay tài sản khách hàng vay mà giá trị tài sản tạo nên phần toàn khoản vay khách hàng - Đây biện pháp cuối để ngân hàng hạn chế việc người vay bán tài sản hình thành từ vốn vay Loại tài sản thường áp dụng cho khách hàng khơng có tài sản lớn khơng thể trở thành TSBĐ cho ngân hàng - Tài sản hình thành từ vốn vay dùng để làm bảo đảm tiền vay phải xác định quyền sở hữu giao quyền sử dụng, giá trị, số lượng phép giao dịch.Nếu tài sản bất động sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất mà tài sản hình thành phải hồn thành thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật - Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm khách hàng cam kết mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn tài sản hình thành đưa vào sử dụng 1.3 Mục đích ý nghĩa việc đánh giá giá trị TSBĐ : - Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khách hàng lý khơng tốn nợ cho ngân hàng - Làm động lực thúc đẩy khách hàng thực nghĩa vụ trả nợ 1.4 Nguyên tắc đánh giá tài sản bảo đảm : - Tuân thủ cam kết hợp đồng - Khách hàng phải chịu chi phí xử lý TSBĐ - Tuân thủ ngun tắc cơng khai, nhanh chóng, thuận tiện II Các phương thức đánh giá giá trị TSBĐ : 2.1 Đối với bất động sản quyền sử dụng đất : 2.1.1 Căn định giá bất động sản : - Đặc điểm loại BĐS : + Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi + Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hồn chỉnh tài liệu pháp lý cao, giá trị cao Vì thế, định giá, cần phải xem xét giấy tờ, quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài hồn thành, thời gian sử dụng bất đống sản + Đặc điểm mặt bằng: đặc tính mặt gồm kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng nét đặc trưng địa lý + Địa điểm: gần cảnh quan nào, tình trạng giao thơng, cơng trình cơng cộng gần kề, tình trạng nhiễm, hệ thống nước đặc tính địa hình Những đặc trưng quan trọng việc xác định vị trí, địa điểm coi sử dụng cao tốt khơng + Các cơng trình xây dựng liên quan: cơng trình liên quan tới hình dáng cấu trúc: trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi thiết kế + Thời gian giao dịch, điều kiện giao dịch: có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường bất động sản - Cơ sở định giá bất động sản: Định giá bất động sản dựa vào sở giá trị thị trường giá trị phi thị trường Tuỳ vào loại bất động sản mà có sở định gía khác nhau.Định giá BĐS có nhiều giao dịch thị trường thường dựa vào sở giá trịthị trường, đó, BĐS giao dịch khơng giao dịch thường dựa vào sở giá trị phi thị trường - Chính sách nhà nước thị trường bất động sản : Các sách liên quan đến bất động sản bao gồm sách đất đai,chính sách thị trường bất động sản, sách tiền tệ, sách tiền lương,chính sách phát triển thị trường, sách bán nhà cho người nước ngồi Các sách trực tiếp gián tiếp tác động đến cung cầu bất động sản thị trường, làm ảnh hưởng đến giá BĐS 2.1.2 Các phương thức định giá bất động sản : - Phương pháp so sánh trực tiếp: + Khái niệm : phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại thị, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá + Đối tượng áp dụng : Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường + Quy trình định giá : Bước : Khảo sát thu thập thông tin Bước : So sánh, phân tích thơng tin Bước : Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Bước 4: Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, khu đất so sánh tính tốn điều chỉnh khác biệt giá Bước - Phương pháp thu nhập : + Khái niệm : Phương pháp thu nhập phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn + Đối tượng áp dụng : Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá cho loại đất xác định khoản thu nhập mang lại từ đất + Quy trình định giá : Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu từ đất, khu đất cần định giá.(1) Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm hình thành tổng thu nhập.(2) Bước 3: Xác định thu nhập túy hàng năm: (3) = (1) – (2) Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá ( = (3) / lãi suất tiền gửi tiết kiệm kì hạn 12 tháng ) - Phương pháp chiết trừ : + Khái niệm : Phương pháp chiết trừ phương pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) + Đối tượng áp dụng : Phương pháp chiết trừ áp dụng để xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp khơng có đủ số liệu giá thị trường đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu thập số liệu giá thị trường đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với đất cần xác định giá ( thường áp dụng với đất đầu tư, xây dựng tài sản đất ) + Quy trình định giá : Bước 1: Thu thập thông tin thị trường để lựa chọn bất động sản (bao gồm đất tài sản đất) chuyển nhượng thành công, mà đất bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá Bước 2: Khảo sát thực địa mơ tả đầy đủ, xác tài sản đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, lâu năm) bất động sản nói Bước 3: Xác định giá trị tài sản đầu tư xây dựng đất Bước 4: Tính tốn giá trị đất bất động sản lựa chọn Bước Bước 5: Xác định giá trị đất cần định giá - Phương pháp thặng dư : + Khái niệm : Phương pháp thặng dư: phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản + Đối tượng áp dụng : Phương pháp thặng dư áp dụng để xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp + Qui trình định giá : Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển bất động sản Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển Bước 4: Xác định giá trị đất - Phương pháp chi phí : + Khái niệm : Phương pháp chi phí phương pháp định giá nhà dựa sở chi phí tạo nhà tương tự nhà cần định giá để ước tính giá trị thị trường nhà cần định giá + Đối tượng áp dụng : Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng định giá nhà ở, khơng có mua, bán phổ biến thị trường; nhà qua sử dụng; nhà khơng đủ + Qui trình định giá : Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất Để ước tính giá trị thị trường đất nhà cần định giá, định giá viên phải giả định đất nhà đất trống, sử dụng tốt có hiệu Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng nhà tương đương với nhà cần định giá Việc ước tính giá trị xây dựng phải tuân thủ quy định nhà nước so sánh với mặt giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn thực tế nhà Hao mòn nhà bao gồm: hao mòn hữu hình hao mịn vơ hình Bước 4: Ước tính giá trị thị trường nhà 2.2 Đối với động sản : - Phương pháp so sánh : + Khái niệm: phương pháp so sánh phương pháp ước tính giá trị thị trường máy thiết bị dựa sở phân tích mức giá giao dịch thành công mua, bán thực tế thị trường vào thời điểm định giá máy, thiết bị tương tự dung để so sánh với máy thiết bị dùng để định giá + Điều kiện áp dụng : - Phải có thơng tin liên quan đến máy, thiết tương tự mua bán thị trường - Thông tin thu thập thực tế phải so sánh với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá - Chất lượng thông tin cần phải cao, phù hợp, kịp thời, xác, kiểm tra - Thị trường phải ổn định, thị trường có biến động phương pháp khó xác, - Người định giá cần có kinh nghiệm kiến thức thực tế thị trường, kĩ thuật + Quy trình thực Bước 1: Tìm kiếm thơng tin máy, thiết bị mua bán công khai thị trường thời gian gần thị trường mà so sánh với máy thiết bị cần định giá Định hướng thông tin thu thập giá mua bán thị trường máy, thiết bị so sánh thông tin pháp lý, đặc biệt thơng tin đặc tính kinh tế kĩ thuật máy, thiết bị mục tiêu máy thiết bị so sánh Các thông tin đặc tính kĩ thuật cần so sánh gồm: - Tên hãng sản xuất - Kiểu ( model), số seri chế tạo - Nước xuất xứ - Ngày sản xuất - Kích thước cơng suất - Miêu tả mặt kĩ thuật 10 Tuổi sử dụng kinh tế máy, thiết bị theo thiết kế ( khoảng thời gian ước tính - mà máy, thiết bị hoạt động) Với máy, thiết bị qua sử dụng cần thu thập thông tin : tuổi hiệu - máy, thiết bị, kèm lí lịch q trình sử dụng trước đây, thông tin sửa chữa, bảo dưỡng, đại tu ( có); tuổi kinh tế lại máy thiết bị ( khoảng thời gian ước tính mà máy, thiết bị cịn vận hành ); ước tính cơng suất sử dung nay, thường biểu tỉ lệ phần trăm,; giá gốc máy, thiết bị… Các máy , thiết bị so sánh cần phải có ngun lí hoạt động, đặc tính cấu tạo hữu ích tương tự ; cần phải có cơng suất, hãng, quốc gia năm sản xuất so sánh đồng thời có gia mua, bán công khai thị trường Bước 2: Kiểm tra thơng tin máy, thiết bị so sánh để xác định giá trị thị trường làm sở để so sánh với máy thiết bị cần định giá Thông thường nên lựa chọn số máy thiết bị thích hợp mặt cấu tạo mà so sánh Bước 3: Phân tích điều chỉnh Phân tích xác đinh điểm giống khác ( khác cần phân - điểm khác tốt xấu hơn) máy, thiết bị so sánh với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá dựa sở thông số so sánh nêu bước - Điều chỉnh : Trên sở kết phân tích nhà định giá tiến hành điều chỉnh tăng giảm giá dựa vào thông số khác Việc điều chỉnh thực theo nguyên tắc lấy máy thiết bị mục tiêu làm chuẩn ( chuẩn thông số so sánh ); Nếu máy thiết bị mục tiêu tốt thơng số điều chỉnh giá thị trường máy thiết bị so sánh tăng thêm lượng tương ứng với phần tốt ngược lại…Việc điều chỉnh cần thiết máy thiết bị tương tự nhau, máy, thiết bị có tính chất độc đáo riêng, chúng giống hồn tồn Hoạt động điều chỉnh khác biệt thường sử dụng phương thức sau : 11 + Điều chỉnh số tuyệt đối ( số tiền cụ thể ): Cách điều chỉnh áp dụng thông số so sánh lượng hóa tiền được, như: thay đổi thiết bị đính kèm mà tính giá được, điều kiện tốn, chi phí pháp lí, lắp đặt… + Điều chỉnh số tương đối ( chấm điểm hay cho tỷ lệ phần trăm ): cách điều chỉnh áp dụng thông số so sánh khơng lượng hóa tiền được, như: năm sản xuất, hãng sản xuất, nước sản xuất, kiểu dáng, đặc trưng kinh tế kĩ thuật khác… Bước 4: Ước tính giá trị máy, thiết bị cần định giá sở mức giá điều chỉnh III Thực tiễn : Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ BIDV : Việc định giá TSBĐ khâu qui trình cấp tín dụng BIDV Bởi sau nhân viên tín dụng phân tích hồ sơ vay vốn khách hàng lực vay nợ, mục đích vay vốn, khả tài chính, uy tín…tất phù hợp với sách kinh doanh ngân hàng mức độ rủi ro chấp nhận ngân hàng tiến hành giám định hồ sơ định giá tài sản TSBĐ Quy trình định giá TSBĐ Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở định giá: - Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật tài sản cần định giá - Mục đích định giá: Bộ phận định giá phải xác định nhận thức mục đích định giá nhằm làm sở xem xét cấp tín dụng KHV - Những điều kiện ràng buộc xác định đối tượng định giá: Bộ phận định giá phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế đối với: yêu cầu mục đích việc bảo đảm tiền vay tài sản; yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; giới hạn về: tính pháp lý, cơng dụng tài sản, nguồn liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ phận định giá theo hợp đồng định giá - Việc đưa điều kiện hạn chế ràng buộc phận định giá phải dựa sở phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan 12 - Xác định thời điểm định giá Việc xác định đặc điểm, chất (tự nhiên, pháp lý) tài sản cần định giá phải thực sau ký hợp đồng định giá ý kiến đánh giá giá trị tài sản đưa phạm vi thời gian cho phép hợp đồng - Xác định nguồn liệu cần thiết cho định giá - Xác định sở giá trị tài sản Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, phận định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Bước 2: Lập kế hoạch định giá - Việc lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ bước công việc phải làm thời gian thực bước cơng việc tồn thời gian cho định giá - Nội dung kế hoạch phải thể công việc sau: + Xác định yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, đặc tính quyền gắn liền với tài sản mua/bán đặc điểm thị trường + Xác định tài liệu cần thu thập thị trường, tài sản, tài liệu so sánh + Xác định phát triển nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy phải kiểm chứng + Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập phân tích liệu, thời hạn cho phép trình tự phải thực + Lập đề cương báo cáo kết định giá Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin Khảo sát trường: - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ: Bộ phận định giá phải khảo sát thu thập số liệu tính kỹ thuật (cơng suất, suất, cơng dụng), vị trí, đặc điểm, quy mơ, kích thước, độ mới, cũ tài sản cần định giá tài sản so sánh - Đối với bất động sản, phận định giá phải khảo sát thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản + Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa + Đối với cơng trình xây dựng dở dang, phận định giá phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng cơng trình 13 - Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc định giá, phận định giá cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), hướng khác Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, phận định giá phải thu thập thông tin sau: - Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập tài sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm - Các thơng tin tính pháp lý tài sản - Với bất động sản cần thu thập thêm thông tin: + Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản định giá toạ lạc khu vực lân cận + Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chỉ, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng ) - Để thực định giá, phận định giá phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch ) thông qua vấn công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng; thơng tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước thị trường tài sản; thông tin văn thể tính pháp lý quyền chủ tài sản, đặc tính kinh tế, kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng có liên quan đến tài sản Bộ phận định giá phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo định giá phải kiểm chứng để bảo đảm độ xác thơng tin Bước 4: Phân tích thơng tin Phân tích thông tin từ khảo sát trường tài sản Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần định giá a) Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường - Đối với tài sản thương mại công nghiệp, bao gồm: đặc điểm lĩnh vực (thương mại cơng nghiệp) hình thành nên nhóm cung cầu tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh ); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm - Đối với tài sản nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cấu gia đình, mức độ thu nhập nhóm cung nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại với người mua tiềm 14 b) Xu hướng cung cấu thị trường tài sản - Những xu hướng tăng giảm nguồn cung, tăng giảm nhu cầu tài sản tương tự có thị trường - ảnh hưởng xu hướng đến giá trị tài sản định giá Phân tích khách hàng: - Đặc điểm khách hàng tiềm - Sở thích khách hàng vị trí, quy mơ, chức mơi trường xung quanh tài sản - Nhu cầu, sức mua tài sản Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản - Bộ phận định giá cần xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản - Bộ phận định giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan việc sử dụng sử dụng tương lai + Sự thích hợp mặt vật chất, kỹ thuật việc sử dụng tài sản: xác định mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng tài sản + Sự hợp pháp tài sản việc sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định pháp luật + Tính khả thi mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm tài sản việc tạo thu nhập, xem xét tới yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng tương lai, chi phí phá bỏ giá trị lại tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá tài sản + Hiệu tối đa sử dụng tài sản: xem xét đến suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, chi phí phát sinh cho phép tài sản sử dụng đến mức cao tốt Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá Bộ phận định giá phải nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị tài sản cần định giá Bộ phận định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp 01 nhiều phương pháp định giá sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản với mục đích định giá Bộ phận định giá cần nêu rõ báo cáo định giá phương pháp định giá sử dụng làm chủ yếu, phương pháp định giá sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị định giá Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết định giá 15 Nội dung báo cáo định giá thực theo mẫu quy định 3.2 Định giá cụ thể hệ số giá trị tài sản bảo đảm động sản : Đối với thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá chứng khốn nợ Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước, quyền địa phương cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, BIDV tổ chức tín dụng khác phát hành; giấy tờ có giá trái phiếu tổ chức kinh tế Việt Nam phát hành tổ chức tín dụng định chế tài khác bảo lãnh tốn: Việc định giá theo phương pháp chiết khấu Để đơn giản trường hợp dư nợ vay lãi phát sinh thời gian vay vốn dự kiến thấp mệnh giá xác định giá trị mệnh giá giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm Đối với cho vay ngắn hạn, giấy tờ có giá áp dụng hình thức trả lãi trước, giá trị định giá mệnh giá trừ phần lãi trả trước Trường hợp giấy tờ có giá niêm yết thị trường chứng khốn tham khảo giá niêm yết Đối với giấy tờ có giá chứng khốn nợ nói niêm yết thị trường chứng khoán giá trị xác định theo giá đóng cửa ngày giao dịch gần với thời điểm định giá thời điểm định giá có giao dịch ngày hơm lấy theo giá khớp lệnh gần Đối với giấy tờ có giá hối phiếu đòi nợ hối phiếu nhận nợ: vào mệnh giá hối phiếu để định giá Đối với vận đơn: vào giá trị hàng hóa vận đơn để định giá Đối với kim khí vàng, bạc, đá quý: Căn vào giá mua vào theo công bố Công ty vàng bạc đá quý thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam cửa hàng vàng, bạc, đá quý Công ty vàng bạc có uy tín Cơng ty SJC, Cơng ty vàng bạc đá quý Phú Nhuận, Bảo Tín Minh Châu….để định giá Đối với kim khí q khơng phải vàng, bạc, đá quý: Thuê tổ chức kiểm định độc lập để định giá 16 Đối với cổ phiếu chưa niêm yết thị trường chứng khoán: Định giá giá trị cổ phiếu thu bán lại chuyển nhượng sở lợi tức (cổ tức), tình hình tài chính, lực cạnh tranh, khả phát triển Công ty cổ phần Đối với cổ phiếu niêm yết thị trường chứng khốn: Xác định giá trị theo trung bình cộng giá giao dịch trung bình cổ phiếu 20 (hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần với thời điểm định giá (giá giao dịch trung bình ngày giao dịch xác định trung bình cộng giá mở cửa giá đóng cửa ngày giao dịch đó) Đối với trường hợp tiền thụ hưởng từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ: Giá trị định giá tính đến mức cao tổng số tiền bên bảo đảm nhận thời điểm nợ đến hạn (kể trường hợp toán trước hạn) Cần lưu ý định giá cần xác định số tiền phí khoản bảo hiểm mà Bên bảo đảm đóng để xác định mức độ bảo hiểm khả nhận vào thời điểm định giá 10 Đối với quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên: Giá trị tài sản xác định sở chi phí hợp lý mà bên bảo đảm phải bỏ để có quyền khai thác, quản lý khu mỏ (có giấy tờ tài liệu chứng minh), trữ lượng khu mỏ, khả khai thác Bên bảo đảm, thời gian phép khai thác… Nếu khu mỏ cịn có hạng mục đầu tư nhà xưởng, thiết bị… định giá theo hướng dẫn bất động sản tài sản đất 11 Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng dân sự, thương mại: Việc định giá giá trị quyền đòi nợ dựa giá trị hợp đồng dân sự, thương mại khả tốn bên có nghĩa vụ hợp đồng dân sự, thương mại thơng qua phân tích tài hoạt động kinh doanh đơn vị 12 Đối với tài sản luân chuyển q trình sản xuất, kinh doanh: 17 Có thể xác định giá trị tài sản bảo đảm tối đa giá trị nguồn vốn lưu động kỳ bên vay theo phương pháp Khoản 13 Điều 13 Đối với tài sản luân chuyển q trình sản xuất, kinh doanh khơng áp dụng hình thức chấp hàng hố ln chuyển q trình sản xuất, kinh doanh mà áp dụng mang tính riêng lẻ, cho tài sản bảo đảm cụ thể: Nếu nguyên, vật liệu đầu vào việc xác định giá trị tài sản tối đa chi phí mà Bên bảo đảm bỏ để có nguyên, vật liệu Nếu thành phẩm Bên bảo đảm giá trị tài sản bảo đảm xác định tối đa giá thành sản phẩm (nên so sánh với giá thị trường thành phẩm) 14 Đối với quyền thuê tài sản: Việc định giá quyền thuê tài sản chủ yếu dựa số tiền thuê mà Bên bảo đảm toán trước cho bên cho thuê cho thời gian chưa thuê 15 Đối với tài sản hình thành tương lai: Giá trị tài sản bảo đảm giá trị theo dự toán Bên bảo đảm sở xác định nguồn hình thành tài sản 16 Đối với tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ khác giá trị tài sản bảo đảm phải trừ phần giá trị nghĩa vụ bảo đảm 3.3 Định giá bất động sản : - Khi thực việc định giá đất, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thu thập thống kê đầy đủ thông tin số liệu loại đất tương tự so sánh với loại đất cần định giá; áp dụng phương pháp thu nhập để định giá loại đất xác định yếu tố thu nhập mang lại từ đất, không thu thập đầy đủ số liệu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự so sánh thị trường 18 - Khi có loại đất vừa thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường vừa tính thu nhập đất cần định giá mang lại, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất - Trong trường hợp sau cần phải sử dụng kết hợp hai phương pháp xác định giá đất quy định Phụ lục để kiểm tra, so sánh, đối chiếu với mức giá ước tính để định mức giá cụ thể: • Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn phổ biến thị trường, số liệu thu thập khơng có tính hệ thống: • Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường biến động thất thường, không phản ánh quan hệ cung - cầu đất điều kiện bình thường 19 ... động sản III Thực tiễn : Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ BIDV 3. 1 Nguyên tắc, yêu cầu định giá TSBĐ 3. 2 Định giá cụ thể hệ số giá trị TSBĐ động sản 3. 3 Định giá bất động sản I Lý thuyết tài... Bước 4: Ước tính giá trị máy, thiết bị cần định giá sở mức giá điều chỉnh III Thực tiễn : Phương thức đánh giá giá trị TSBĐ BIDV : Việc định giá TSBĐ khâu qui trình cấp tín dụng BIDV Bởi sau nhân... phương thức đánh giá giá trị TSBĐ 2.1 Đối với bất động sản quyền sử dụng đất 2.1.1 Căn định giá bất động sản 2.1.2 Các phương thức định giá bất động sản 2.2 Đối với động sản III Thực tiễn : Phương