Luận văn thạc sĩ UEH đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với nhà tái định cư tại khu đô thị mới thủ thiêm , luận văn thạc sĩ

KHUNG LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Khái niệm và đặc điểm của nhà ở

Nhà ở là nơi cư trú của người dân, được xây dựng trên diện tích đất nhất định, và được gọi là bất động sản Là một hàng hóa đặc biệt, nhà ở bị giới hạn bởi quỹ đất dành cho xây dựng Nó sở hữu nhiều thuộc tính độc đáo, góp phần tạo nên giá trị và vai trò quan trọng trong đời sống.

Chất lượng tối thiểu của nhà ở là yếu tố thiết yếu cho cuộc sống của cá nhân và hộ gia đình Khi vượt qua mức tối thiểu, dịch vụ nhà ở sẽ được cải thiện với nhiều tiện nghi và chất lượng đa dạng.

Nhà ở là một loại tài sản có giá trị sử dụng lâu bền, có thể tồn tại qua nhiều thập kỷ hoặc thậm chí cả thế kỷ Đất gắn liền với nhà ở thường không thể phá hủy, tạo nên sự ổn định cho tài sản Nhà ở bao gồm hai thành phần chính: một thành phần không thể nâng cấp là đất, và một thành phần có thể nâng cấp là tòa nhà.

Do không thể di chuyển không gian của đất đai và tòa nhà, nên giá trị kinh tế của nhà ở phụ thuộc vào địa điểm tọa lạc

Thị trường nhà ở được xem như một thị trường hàng hóa tồn kho, trong đó cung cấp nhà ở bao gồm cả khối lượng nhà hiện có và khối lượng nhà mới đang phát triển Lượng cung nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định được xác định bởi khối lượng nhà tồn tại trước đó, trừ đi khối lượng nhà hiện tại bị hư hỏng, cộng với khối lượng nhà được nâng cấp và tân trang, cũng như khối lượng nhà xây mới.

Những chủ thể chính tham gia vào thị trường nhà ở:

Người sở hữu hoặc người sử dụng bất động sản bao gồm những cá nhân mua hoặc thuê nhà ở với mục đích đầu tư, sinh sống, hoặc khai thác kinh doanh.

+ Người phát triển: Những người khai thác đất đai để xây dựng nhà ở, tạo ra sản phẩm mới cho thị trường

+ Người chuyên cải tạo nhà ở: Những người cung cấp nhà ở đã được nâng cấp và tân trang lại cho thị trường

Người xúc tác trong thị trường nhà ở bao gồm ngân hàng, người môi giới, luật sư và các tác nhân khác, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản diễn ra suôn sẻ.

Phân tích chính sách nhà ở cần nhận thức rõ ba đặc điểm quan trọng: (i) tính không di chuyển về mặt không gian, (ii) tính lâu bền, và (iii) tính không đồng nhất Những đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến chính sách nhà ở và cần được xem xét một cách chi tiết để đảm bảo hiệu quả và tính khả thi của các giải pháp được đưa ra.

Địa điểm của nhà ở có vai trò quan trọng trong giá trị thị trường và tình hình kinh tế-xã hội của hộ gia đình Sự thay đổi trong sở thích về địa điểm có thể gây ra những trục trặc ngắn hạn, nhưng cần nhiều năm để điều chỉnh Chính vì vậy, khi xây dựng chính sách nhà ở, chính phủ cần xem xét kỹ lưỡng cả ảnh hưởng tức thời và lâu dài của các chính sách này.

Tính lâu bền của nhà ở là yếu tố quan trọng, vì phần lớn nhà được sử dụng để ở và tồn tại qua nhiều năm Điều này ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của chủ sở hữu, cho dù là để cho thuê hay để ở Mặc dù nhà ở có tính lâu bền, nhưng chúng vẫn có thể thay đổi theo thời gian, từ sửa chữa nhỏ đến xây dựng lại hoàn toàn Những thay đổi này đòi hỏi chi phí và thời gian thực hiện.

Thị trường nhà ở rất đa dạng, với những đơn vị nhà ở khác nhau về quy mô, kích cỡ, kiểu cách và chất lượng xây dựng Đặc điểm vị trí cũng đóng vai trò quan trọng, bao gồm môi trường sống, khả năng tiếp cận dịch vụ công và khoảng cách đến nơi làm việc Sự không đồng nhất của thị trường nhà ở thể hiện qua việc nó bao gồm nhiều thị trường bộ phận khác nhau, liên quan đến quy mô và địa điểm.

Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở

Sự hài lòng đối với nhà ở được định nghĩa là cảm nhận giữa nhu cầu và mong muốn của người dân so với thực tế bối cảnh nhà ở hiện tại (Theo Varady & Preiser, 1998) Nó phản ánh mức độ thỏa mãn của cá nhân và gia đình đối với tình trạng nhà ở hiện tại (McCray và Day, 1997) Hơn nữa, sự hài lòng này là một thái độ phức tạp, bao gồm cảm giác hài lòng với cả đơn vị nơi ở, hàng xóm và khu vực xung quanh (Satsangi & Kearns, 1992; Onobokun, 1974).

Khái niệm hài lòng về nhà ở được sử dụng để đánh giá nhận thức và cảm nhận của người dân đối với các đơn vị nhà ở cũng như môi trường xung quanh.

Sự hài lòng về nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc dự báo nhận thức của cá nhân về chất lượng cuộc sống tổng thể (Campbell et al., 1976; trích dẫn Djebarni & Al-Abed, 2000)

1.2.2 Các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng sự hài lòng đối với nhà ở chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau Theo Theodori (2001), các yếu tố này bao gồm cả nhận thức khách quan lẫn chủ quan của người dân.

Mối quan hệ giữa sự hài lòng cộng đồng và nhận thức cá nhân cũng như sự gắn bó với cộng đồng rất quan trọng Những cá nhân hài lòng với cộng đồng có xu hướng hạnh phúc hơn Các yếu tố như thu nhập, quyền sở hữu nhà và hỗ trợ xã hội có tác động tích cực đến nhận thức tốt của người dân Nghiên cứu của Onibokun (1974) cho thấy điều kiện sống trong một căn hộ không chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kỹ thuật mà còn bởi các yếu tố xã hội, hành vi, văn hóa và các yếu tố khác trong hệ thống môi trường xã hội.

Sự hài lòng đối với nhà ở chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố trong hệ thống và các đặc điểm cơ bản của cư dân Nghiên cứu cho thấy các yếu tố tác động đến sự hài lòng này bao gồm: vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng và môi trường sống.

Theo nghiên cứu của Varady & Preiser (1998), các yếu tố như tuổi tác, giới tính, thời gian cư trú, kinh nghiệm định cư và nhận thức về chất lượng nhà ở hiện tại đều ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân đối với nơi ở của họ Bên cạnh đó, tình trạng hôn nhân, số lượng thành viên trong hộ gia đình và quy mô gia đình cũng có sự khác biệt đáng kể trong mức độ hài lòng về nhà ở (Tan & Hamzah).

Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế - xã hội, bao gồm thu nhập, trình độ giáo dục, nghề nghiệp và phúc lợi xã hội (Brown, 1993).

Nghiên cứu của Freeman (1998) được trích dẫn trong Varady & Preiser (1998) cho thấy các đặc tính vật lý của nhà ở, điều kiện sống trong quá khứ, cũng như sự di dời và bố trí tái định cư có ảnh hưởng quan trọng đến chất lượng cuộc sống Theo Varady & Carrozza (2000), các dịch vụ quản lý dân cư tại các khu nhà ở cũng tác động đáng kể đến sự hài lòng của người dân đối với nơi ở của họ.

Nghiên cứu của John Gilderbloom, Ph.D, Michael D Brazley, Ph.D., AIA và Zhenfeng Pan (2005) chỉ ra rằng cư dân có mức độ hài lòng cao với các yếu tố liên quan đến nhà ở, bao gồm vị trí, khu phố và sự an toàn trong khu dân cư Sự hài lòng này phản ánh tầm quan trọng của môi trường sống trong cuộc sống hàng ngày của người dân.

Tham khảo kết quả nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah tại trường Đại học Sains của Malaysia (2004)

Nghiên cứu "Các yếu tố quyết định mức độ hài lòng về nhà ở" tập trung vào dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn Phát triển Penang (PDC) tại Malaysia Nghiên cứu này dựa trên các mô hình hiện có về sự hài lòng về nhà ở, đồng thời xem xét những đặc thù riêng của nhà ở do PDC phát triển Mô hình nghiên cứu được xây dựng nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của cư dân.

Nghiên cứu này tập trung vào 3 yếu tố chính và 9 biến quan sát để đánh giá mức độ hài lòng của cư dân đối với nhà ở PDC Dữ liệu được thu thập từ 21.123 căn hộ tại các vị trí khác nhau trên Đảo Penang và Seberang Perai, nhằm cung cấp cái nhìn toàn diện về sự hài lòng của người dân.

=> Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah (2004) [20] được thể hiện như sau:

Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar- Noor Liza

Chính sách công về nhà ở tái định cư

Mục đích của tài chính công là đảm bảo hoạt động hiệu quả của bộ máy nhà nước, giúp thực hiện các chức năng quan trọng đối với xã hội Tài chính đóng vai trò then chốt trong việc duy trì và phát triển các dịch vụ công, đồng thời hỗ trợ cho các chính sách nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân.

Carrozza (2000), Theodori (2001), Morshidi, et al., (1999)

- Vị trí địa lý của căn hộ

Varady& Carrozza (2000) Đặc điểm nhân khẩu

Sự hài lòng của người dân về nhà ở chủ yếu được thực hiện thông qua cơ chế quyền lực nhà nước, không phải qua thỏa thuận Các quyết định liên quan đến thu thuế và phân bổ ngân sách được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tài chính công, nguồn vốn chủ yếu của nhà nước, đến từ sự đóng góp không hoàn trả của cá nhân và tổ chức dưới hình thức thuế Nguồn vốn này sau đó được tái phân phối cho xã hội Hoạt động tài chính công cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch, liên quan đến tất cả tổ chức và cá nhân trong xã hội Đồng thời, hoạt động này cũng phải thể hiện nguyên tắc dân chủ, trong đó mức độ tham gia và thụ hưởng của công dân không phụ thuộc vào khả năng đóng góp của họ.

Chính sách công là giải pháp được ban hành dưới nhiều hình thức như Luật, Nghị định, hay Quyết định Trong quá trình thực hiện, chính sách có thể được điều chỉnh dựa trên thực tiễn Tại nhiều quốc gia, các chính sách nhà ở giá rẻ thường chú trọng đến đất đai và cơ sở hạ tầng Để phát triển đô thị bền vững, Nhà nước cần đầu tư vào phát triển đất và cơ sở hạ tầng Sự đô thị hóa nhanh chóng tạo ra nhu cầu cao về vốn đầu tư cho nhà ở và các hệ thống hạ tầng như giao thông, điện, nước và vệ sinh Hiệu quả trong phân phối và sử dụng nguồn vốn đầu tư đô thị là yếu tố quyết định cho sự phát triển quốc gia và thành phố.

1.3.1.1 Chính sách tài chính công đối với người dân tái định cư

Cơ quan Tài chính sẽ chủ trì và phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan để thẩm định phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ gửi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến cơ quan có thẩm quyền để trình Ủy ban nhân dân phê duyệt.

Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được công khai theo đúng quy định (Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007)

Người dân được bố trí nhà ở tái định cư khi đáp ứng các điều kiện sau: Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở và đủ điều kiện nhận bồi thường hoặc hỗ trợ theo giá đất ở; hoặc trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích nhà ở, đất ở mà không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ nhưng phần còn lại không đủ tiêu chuẩn để ở hoặc xây dựng, đồng thời không có chỗ ở nào khác và đã cư trú tại địa chỉ thu hồi đất từ một năm trở lên trước thời điểm thông báo thu hồi.

Giá bán nhà chung cư tái định cư được xác định dựa trên quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán của từng dự án, cùng với mặt bằng giá khu vực Điều này đảm bảo rằng giá bán nhà tái định cư phải bao gồm đủ chi phí xây dựng Ủy ban nhân dân Thành phố đã ủy quyền cho Sở Tài chính quyết định giá bán cho từng tầng, loại nhà và vị trí của từng dự án cụ thể.

Trong trường hợp diện tích đất giao tái định cư thực tế lớn hơn diện tích đất bị thu hồi được bồi thường hoặc hỗ trợ theo giá đất ở, thì diện tích chênh lệch tăng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất Mức tiền này được tính theo giá quy định và nhân với hệ số điều chỉnh.

Khi Nhà nước thu hồi đất, các hộ gia đình và cá nhân đủ điều kiện sẽ được hỗ trợ tái định cư bằng cách bố trí một suất tái định cư, bao gồm lô đất hoặc căn hộ chung cư.

Sau khi nhận khoản hỗ trợ chênh lệch, nếu tổng số tiền bồi thường và hỗ trợ vẫn chưa đủ để nộp tiền sử dụng đất hoặc mua nhà tái định cư, người dân có thể đề nghị trả dần số tiền còn thiếu theo quy định của UBND Thành phố Nếu không nhận đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư, họ sẽ được nhận tiền hỗ trợ tương ứng với mức chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền bồi thường, hỗ trợ đã nhận.

1.3.1.2 Chính sách tài chính công đối với các nhà đầu tư xây dựng dự án nhà tái định cư

Các chủ đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư sẽ nhận được nhiều ưu đãi và điều kiện thuận lợi khi thực hiện dự án đầu tư này.

Chủ đầu tư cho các dự án sẽ được lựa chọn theo quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương nơi dự án được triển khai.

Việc lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài cho dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam được hỗ trợ và ưu đãi theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài.

* Giá bán nhà ở: Do chủ đầu tư dự án xác định trên nguyên tắc bảo toàn vốn

Thủ tục đầu tư và xây dựng cho các dự án nhà ở được đơn giản hóa khi khu vực đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết được phê duyệt Chủ đầu tư chỉ cần lập báo cáo nghiên cứu khả thi Nếu khu vực có quy hoạch chung nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư có thể lập quy hoạch chi tiết để trình duyệt cùng báo cáo nghiên cứu khả thi, với chi phí này được tính vào tổng mức đầu tư Các công trình đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ được miễn cấp Giấy phép xây dựng.

Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ các tổ chức và cá nhân có nhu cầu về nhà ở, vay vốn từ các tổ chức tín dụng, và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp theo quy định pháp luật Nhà nước sẽ xem xét cho vay từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc bảo lãnh tín dụng đầu tư theo Nghị định số 43/1999/NĐ-CP Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Trung ương áp dụng các chính sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, ưu đãi cho doanh nghiệp di dời nhà ở ven kênh rạch, và yêu cầu ngân hàng thương mại có dư nợ cho vay 5% hạn mức tín dụng để hỗ trợ chương trình này.

1.3.2 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư

Nhà đầu tư và người dân đều có quyền lợi ngang nhau theo luật pháp, do đó, lợi ích hợp pháp của cả hai bên cần được tôn trọng và bảo vệ một cách công bằng.

1.3.2.1 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư đối với người dân

Mô hình lý thuyết của đề tài nghiên cứu

Dựa trên các mô hình nghiên cứu trước và các yếu tố quyết định mức độ hài lòng về nhà ở trong dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn phát triển Penang (PDC), tác giả đã xác định ba yếu tố chính ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với tính đặc thù của nhà ở tái định cư được xem xét.

Các yếu tố đặc điểm của nhà ở có ảnh hưởng quan trọng đến sự hài lòng của người dân cư trú Loại hình dự án khu dân cư, như chung cư thấp tầng, chung cư cao tầng hay nhà liên kế, cũng tác động đến mức độ hài lòng Người dân thường cảm thấy hài lòng hơn khi sống trong các căn hộ riêng biệt như nhà liên kế, vì điều này mang lại không gian và sự riêng tư hơn so với các căn hộ trong chung cư thấp tầng hay cao tầng.

Theo nghiên cứu của Ogu (2002) và các tác giả khác, người dân sống trong các căn hộ cao tầng thường ít hài lòng hơn so với những người sở hữu đất Diện tích căn hộ là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân Người dân cảm thấy hài lòng hơn khi sống trong các căn hộ có diện tích rộng rãi, đáp ứng nhu cầu cuộc sống và tạo không gian thoáng mát, rộng rãi cho việc cư trú, nghỉ ngơi và sinh hoạt chung của gia đình.

Thời gian cư trú của người dân là một yếu tố quan trọng thể hiện mức độ hài lòng với khu dân cư Càng lâu người dân sống tại một khu vực, họ càng cảm thấy thoải mái và hài lòng với nơi ở của mình Theo Ogu (2002), sự gắn bó lâu dài với căn hộ đồng nghĩa với việc mức độ hài lòng của cư dân đối với căn hộ đó cũng tăng lên.

Sự hài lòng của người dân đối với căn hộ của mình bị ảnh hưởng bởi tính chất sở hữu Những người đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ thường cảm thấy hài lòng hơn so với những người thuê nhà Việc sở hữu căn hộ mang lại cho họ cảm giác yên tâm và hạnh phúc hơn khi sống trong không gian của chính mình.

Dựa trên cơ sở đó các giả thuyết về đặc điểm nhà ở với sự hài lòng được xây dựng như sau:

A1 Loại dự án có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A2: Diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A3: Thời gian cư trú của người dân có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A4: Quyền sở hữu căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

Vị trí địa lý của các dự án khu dân cư ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở Một vị trí tốt không chỉ phản ánh giá trị căn hộ mà còn đảm bảo sự thuận tiện cho cư dân với các tiện ích như chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học và các cơ sở hạ tầng khác Điều này cho thấy rằng, việc lựa chọn địa điểm xây dựng khu dân cư là yếu tố quan trọng trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Giả thuyết liên quan đến vị trí chung cư được xây dựng với sự hài lòng như sau:

B Có mối liên hệ giữa vị trí chung cư và sự hài lòng của người dân

Các đặc điểm nhân khẩu học bao gồm tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, trình độ học vấn, nghề nghiệp và thu nhập bình quân của hộ gia đình.

Người lớn tuổi thường hài lòng hơn với căn hộ của mình, do yêu cầu và nguyện vọng về nhà ở của họ thường thấp hơn so với người trẻ.

Theo nghiên cứu của Varady & Preiser (1998) và Varady & Carrozza (2000), cùng với Tan & Hamzah (1979), giới tính được xác định là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến mức độ hài lòng với nhà ở Sự gia tăng sức mua của phụ nữ và vai trò quyết định của họ trong các quyết định hộ gia đình cho thấy giới tính có thể tác động đáng kể đến sự hài lòng của người dân đối với nơi ở của họ.

Trình độ học vấn, tình trạng hôn nhân và nghề nghiệp là những yếu tố ảnh hưởng đến mức thu nhập bình quân của hộ gia đình Giả thuyết cho rằng, những hộ gia đình có thu nhập bình quân cao sẽ có mức độ hài lòng cao hơn về nơi ở của họ Điều này cho thấy, những người có tiêu chuẩn sống cao thường cảm thấy thỏa mãn hơn với chỗ ở của mình.

Dựa trên cơ sở đó các giả thuyết về đặc điểm nhân khẩu với sự hài lòng được xây dựng như sau:

C1: Có sự liên hệ giữa độ tuổi và sự hài lòng về nhà ở

C2: Có sự liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở

C3: Có sự liên hệ giữa tình trạng hôn nhân và sự hài lòng về nhà ở

C4: Có sự liên hệ giữa trình độ của chủ hộ và sự hài lòng về nhà ở

C5: Có sự liên hệ giữa thu nhập hộ gia đình và sự hài lòng về nhà ở

Dựa trên các giả thuyết về đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu, mô hình lý thuyết của đề tài được thiết lập để phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố này.

Hình 1.2 Mô hình lý thuyết của đề tài

Nghiên cứu của Mastura Jaafar, Noor Liza Hasa Osman và Mohamad T Ramayah (2004) chỉ ra rằng sự hài lòng của người dân đối với nhà ở phụ thuộc vào ba yếu tố chính: đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu Đặc biệt, yếu tố giá cả của đơn vị nhà ở do PDC cung cấp là một phần quan trọng Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại Khu nhà ở tái định cư thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, một dự án được đầu tư từ ngân sách nhà nước và vốn tín dụng do nhà nước bảo đảm, nhằm phát triển nhà ở xã hội không vì mục đích kinh doanh.

1- Vị trí khu chung cư Đặc điểm nhân khẩu

3- Tình trạng hôn nhân 4- Trình độ chuyên môn 5- Thu nhập bình quân hộ gia đình mỗi tháng

Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư

Trong phân tích đơn giá chuyển nhượng căn hộ, do hạn chế về thời gian, nghiên cứu này không đi sâu vào yếu tố đơn giá Tuy nhiên, tác giả đã xem xét ảnh hưởng của nhân khẩu học, đặc biệt là tình trạng hôn nhân và trình độ chuyên môn của chủ hộ, đối với sự hài lòng về nhà ở.

Dựa trên mô hình lý thuyết của Mastura Jaafar, Noor Liza Hasa Osman và Mohamad T Ramayah (2004), nghiên cứu này xác định mô hình bao gồm ba thành phần chính: đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu, phù hợp với tính đặc thù của nhà ở tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Chương này trình bày cơ sở lý thuyết về chính sách công liên quan đến nhà ở tái định cư, bao gồm chính sách tài chính công và chính sách đất cho xây dựng nhà tái định cư Nội dung cũng đề cập đến lý thuyết sự hài lòng của người dân đối với nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng này Nghiên cứu đã áp dụng mô hình để phân tích các khía cạnh trên.

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM

Cơ sở pháp lý thực hiện chính sách nhà ở tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm24 2.3 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

3.1 Thiết kế nghiên cứu 3.1.1 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện qua hai phương pháp định tính và định lượng

3.1.1.1 Nghiên cứu định tính Để có cơ sở thiết kế bảng câu hỏi tiến hành khảo sát sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư, tác giả tiến hành nghiên cứu định tính trên cơ sở thảo luận, lấy ý kiến từ người có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn để thiết kế đưa ra các biến phù hợp các thành phần đã nêu trong mô hình nghiên cứu lý thuyết Sau khi tổng hợp các ý kiến đóng góp các biến của từng thành phần được hình thành và tiến hành lập bảng câu hỏi Kết quả nghiên cứu sơ bộ làm cơ sở thiết kế bảng câu hỏi đưa vào nghiên cứu chính thức

Mục tiêu bảng câu hỏi khảo sát là phải ngắn gọn, xúc tích và rõ ràng

Bảng câu hỏi khảo sát được thiết kế gồm 02 phần như sau : Phần I: Một số thông tin cá nhân

Phần II: Các câu hỏi khảo sát các yếu tố có mối liên hệ với sự hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư

3.1.1.2 Nghiên cứu định lượng Đây là giai đoạn nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn người dân đang ở tại khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi và Cao ốc

Nghiên cứu định lượng tại An Phúc An Lộc được thực hiện với mẫu N=162 Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0 và Excel, kết hợp với các phương pháp thống kê mô tả và định lượng Phân tích sử dụng hồi quy đa biến để ước lượng các hệ số hồi quy và kiểm định mô hình, nhằm đánh giá mức độ phù hợp của mô hình nghiên cứu.

THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện qua hai phương pháp định tính và định lượng

3.1.1.1 Nghiên cứu định tính Để có cơ sở thiết kế bảng câu hỏi tiến hành khảo sát sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư, tác giả tiến hành nghiên cứu định tính trên cơ sở thảo luận, lấy ý kiến từ người có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn để thiết kế đưa ra các biến phù hợp các thành phần đã nêu trong mô hình nghiên cứu lý thuyết Sau khi tổng hợp các ý kiến đóng góp các biến của từng thành phần được hình thành và tiến hành lập bảng câu hỏi Kết quả nghiên cứu sơ bộ làm cơ sở thiết kế bảng câu hỏi đưa vào nghiên cứu chính thức

Mục tiêu bảng câu hỏi khảo sát là phải ngắn gọn, xúc tích và rõ ràng

Bảng câu hỏi khảo sát được thiết kế gồm 02 phần như sau : Phần I: Một số thông tin cá nhân

Phần II: Các câu hỏi khảo sát các yếu tố có mối liên hệ với sự hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư

3.1.1.2 Nghiên cứu định lượng Đây là giai đoạn nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua kỹ thuật phỏng vấn người dân đang ở tại khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi và Cao ốc

Nghiên cứu định lượng tại An Phúc An Lộc được thực hiện với kích thước mẫu N=162 Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0 và Excel, kết hợp với các phương pháp thống kê mô tả và định lượng Phân tích sử dụng hồi quy đa biến để ước lượng các hệ số hồi quy và kiểm định mô hình, nhằm đánh giá mức độ phù hợp của mô hình nghiên cứu.

Quá trình nghiên cứu được thiết kế thực hiện theo quy trình sau:

Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết Mô hình nghiên cứu Đánh giá sơ bộ:

- Thiết kế bảng câu hỏi

Nhận xét và kiến nghị

Thiết lập các biến sử dụng phân tích dữ liệu

Nghiên cứu chính thức: Định lượng n2

Kết quả mô hình sau kiểm định

- Độ phù hợp chung của mô hình

- Hiện tượng đa cộng tuyến

- Hiện tượng tự tương quan -Hiện tượng phương sai của sai số thay đổi

- Phân phối chuẩn phần dư

Nghiên cứu chính thức

Theo nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman, Mohamad T Ramayah (2004) đã phát triển một mô hình nghiên cứu bao gồm 3 yếu tố và 9 biến Dựa trên các biến đã được nghiên cứu và đặc thù của nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, mô hình này dự kiến sẽ được điều chỉnh để phù hợp với đề tài nghiên cứu, mở rộng thành 3 yếu tố và 10 biến.

Giải thích cách chọn biến trong mô hình :

Nhà ở tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có các đặc điểm quan trọng như loại dự án, diện tích căn hộ, thời gian cư trú và quyền sở hữu Để đánh giá ảnh hưởng giữa các loại dự án và diện tích căn hộ đến sự hài lòng của cư dân, tác giả đã sử dụng biến tham chiếu Bên cạnh đó, thời gian cư trú và quyền sở hữu căn hộ được phân tích thông qua biến định danh để hiểu rõ hơn về mức độ hài lòng của người dân.

Vị trí của chung cư tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm bao gồm hai địa điểm chính: Cao ốc APAL và Thạnh Mỹ Lợi, cả hai đều nằm trong phường An Phú và phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 Tác giả đã áp dụng biến định danh để phân tích mức độ hài lòng của cư dân tại các căn hộ ở hai địa điểm này trong dự án.

Trong nghiên cứu về mức độ hài lòng của nhóm đặc điểm nhân khẩu đối với nhà ở tái định cư, tác giả đã chọn năm biến gồm tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân, trình độ chuyên môn và thu nhập bình quân hộ gia đình hàng tháng Tác giả quyết định không khảo sát yếu tố nghề nghiệp của chủ hộ vì nhận thấy mối liên hệ giữa nghề nghiệp và thu nhập hộ gia đình Việc lựa chọn thu nhập bình quân hàng tháng nhằm phân tích rõ hơn ảnh hưởng của chất lượng cuộc sống đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư.

Bảng 3.1 Giải thích biến nghiên cứu trong mô hình

Tên biến Ký hiệu Định nghĩa

Mức độ hài lòng về nhà ở, Y=1 rất không hài lòng;

Y=2 không hài lòng; Y=3 bình thường ; Y=4 hài lòng;

Y=5 rất hài lòng Loại dự án X1 Loại dự án: Sử dụng 3 biến giả (dummy)

Loại dự án 5 tầng X1.1 (=1 Dự án 5 tầng; =0 Khác)

Loại dự án 15 tầng X1.2 (=1 Dự án 15 tầng; =0 Khác)

Nhà liên kế X1.3 được phân loại thành hai loại: loại nhà liên kế (giá trị = 1) và các loại khác (giá trị = 0), với vai trò là biến tham chiếu Diện tích căn hộ X2 được thể hiện thông qua ba biến giả (dummy).

61 m 2 X2.1 Biến tham chiếu (=1 khi diện tích dưới 61 m 2 ;

=0 Khác; là biến được sử dụng làm biến tham chiếu)

Diện tích từ 61 m 2 đến 80 m 2 X2.2 (=1 Diện tích từ 61 m 2 đến 80 m 2 ; =0 Khác)

Diện tích từ 81 m 2 đến trên

X2.3 (=1 Diện tích từ 81 m 2 đến trên 100 m 2 ; =0 Khác)

Thời gian tái định cư X3 được xác định dựa trên thời gian người dân sử dụng nhà ở tái định cư: bằng 1 nếu thời gian dưới 3 năm và bằng 0 nếu từ 3 năm trở lên Quyền sở hữu X4 cũng là yếu tố quan trọng trong quá trình tái định cư.

Quyền sở hữu nhà ở (=1 chủ hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; =0 chủ hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu)

Vị trí chung cư X5 Vị trí căn hộ thuộc chung cư (=1 Thạnh Mỹ Lợi; =2

An Phúc An Lộc) Tuổi X6 Là số tuổi của chủ hộ

Giới tính của chủ hộ được mã hóa với giá trị 1 cho nam và 2 cho nữ Tình trạng hôn nhân của chủ hộ được phân loại thành 1 nếu đã kết hôn và 2 nếu chưa kết hôn.

Trình độ chuyên môn của chủ hộ được phân loại thành hai mức: mức 1 cho những chủ hộ có trình độ từ trung cấp trở lên và mức 2 cho những chủ hộ có trình độ từ trung học phổ thông trở xuống Bên cạnh đó, thu nhập bình quân tháng của hộ cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét.

X10 là chỉ số thu nhập trung bình hàng tháng của mỗi hộ gia đình Để đánh giá sự hài lòng về nhà ở, các yếu tố ảnh hưởng được xem xét bao gồm nhiều biến số khác nhau.

- Biến Y: Biến mức độ sự hài lòng về nhà ở Y là biến phụ thuộc của mô hình

- Biến Loại dự án (X1): Loại dự án Sử dụng 3 biến giả (dummy) bao gồm:

Biến Loại dự án 5 tầng (X1.1) Biến Loại dự án 15 tầng (X1.2) Biến Loại nhà liên kế (X1.3)

Biến X1.3 được sử dụng làm biến tham chiếu để chứng minh sự khác biệt ảnh hưởng đến mức độ hài lòng về nhà ở giữa các loại dự án 5 tầng và 15 tầng so với nhà liên kế Nghiên cứu nhằm kiểm định giả thuyết rằng các loại dự án này có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của cư dân.

- Biến Diện tích (X2): Diện tích căn hộ Sử dụng 3 biến giả (dummy) bao gồm:

Biến Diện tích từ 61 m 2 đến 80 m 2 (X2.2) Biến Diện tích từ 81 m 2 đến trên 100 m 2 (X2.3)

Biến X2.1 được sử dụng làm biến tham chiếu để chứng minh sự khác biệt trong mức độ hài lòng về nhà ở giữa các diện tích từ 61 m² đến 80 m² và diện tích từ 81 m² đến trên 100 m² so với diện tích dưới 61 m².

61 m 2 Nhằm kiểm định giả thuyết diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

- Biến Thời gian tái định cư (X3): Thời gian người dân được bố trí nhà ở Khi thời gian tái định cư càng lâu thì mức độ hài lòng càng cao

- Biến Quyền sở hữu (X4): Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của chủ hộ Khi có quyền sở hữu thì sự hài lòng sẽ cao hơn

- Biến Vị trí chung cư (X5): Địa điểm địa lý của khu chung cư Địa điểm khu chung cư có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

- Biến Tuổi (X6): Tuổi của chủ hộ Thể hiện mối liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở

- Biến Giới tính (X7): Giới tính của chủ hộ Thể hiện mối liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở

- Biến Tình trạng hôn nhân (X8): Tình trạng hôn nhân của chủ hộ Thể hiện mối liên hệ giữa tình trạng hôn nhân và sự hài lòng về nhà ở

- Biến Trình độ chuyên môn (X9): Trình độ chuyên môn của chủ hộ

Thể hiện mối liên hệ giữa trình độ chuyên môn và sự hài lòng về nhà ở

Thu nhập bình quân tháng của hộ gia đình (X10) đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá mức độ hài lòng về nhà ở Càng cao thu nhập bình quân tháng, mức độ hài lòng của các hộ gia đình về điều kiện sống càng tăng.

Các dữ liệu sau khi thu thập từ các phiếu khảo sát sẽ được làm sạch, mã hóa và xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0

3.2.3 Phân tích thực nghiệm 3.2.3.1 Mô tả thông tin mẫu nghiên cứu

Kết quả khảo sát cung cấp thông tin cá nhân của chủ hộ, bao gồm các số liệu liên quan đến các biến và cơ sở cần thiết để phân tích đề tài nghiên cứu.

3.2.3.2 Phân tích hồi quy và kiểm định mô hình

Kết quả hồi quy của mô hình

Mô hình hồi quy tuyến tính tổng quát được xây dựng nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư Các nhân tố này bao gồm chất lượng cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh, và mức độ an toàn trong khu vực sinh sống Kết quả từ mô hình sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về những khía cạnh cần cải thiện để nâng cao sự hài lòng của cư dân.

Y Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư β0, β1, β2,…, βj Các hệ số hồi quy

X1 , X2, , Xj Các biến độc lập ei Sai số

Kết quả hồi quy chỉ ra rằng mối tương quan giữa các biến là có ý nghĩa khi giá trị Sig nhỏ hơn hoặc bằng 0,05, điều này cho thấy các biến này có ý nghĩa thống kê với mức ý nghĩa 95%.

Kiểm định độ phù hợp chung của mô hình

PHÂN TÍCH THỰC NGHIỆM

Thông tin mẫu nghiên cứu

Trong cuộc khảo sát với 180 phiếu, chúng tôi đã thu thập được 162 phiếu hợp lệ từ người dân, đảm bảo thông tin trả lời đầy đủ và chính xác.

Bài viết trình bày việc sử dụng phần mềm SPSS 16.0 và bảng tính Excel để xử lý và thống kê số liệu từ Phiếu khảo sát mức độ hài lòng của người dân Qua đó, chúng tôi đã phân tích kết quả khảo sát nhằm đánh giá mức độ hài lòng của cộng đồng, cung cấp những thông tin quý giá cho việc cải thiện dịch vụ.

Với kết quả khảo sát và xử lý phần thông tin chung được ghi nhận cụ thể như sau (Phụ lục 3):

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.1 Bảng 4.1 Thống kê loại dự án

Khảo sát 162 căn hộ, trong đó căn hộ thuộc loại dự án 15 tầng là 100 căn hộ, chiếm 61,7%; 52 căn thuộc dự án 5 tầng, chiếm 32,1% và 10 căn nhà liên kế, chiếm 6,2%

(2) Về diện tích căn hộ

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.2 Bảng 4.2 Thống kê về diện tích căn hộ

Kết quả khảo sát cho thấy diện tích căn hộ chủ yếu nằm trong khoảng từ 51m² đến 60m², chiếm 67,9% Các căn hộ có diện tích từ 61m² đến 70m² và trên 100m² đều đạt tỷ lệ 11,7% Trong khi đó, diện tích dưới 50m² và từ 71m² đến 80m² có tỷ lệ thấp hơn, lần lượt là 8% và 6% Tóm lại, diện tích căn hộ tại các chung cư hiện nay chủ yếu ở mức trung bình và trung bình nhỏ.

(3) Về thời gian định cư

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.3 Bảng 4.3 Thống kê về thời gian định cư

Thời gian cư trú của các hộ dân tại khu tái định cư chủ yếu trên 3 năm, chiếm 66,7% Điều này cho thấy phần lớn người dân đã định cư từ năm 2009 trở về trước Các chung cư tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2008, cho thấy nhu cầu về nhà ở tái định cư của người dân là hoàn toàn thực tế.

(4) Về quyền sở hữu căn hộ

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.4 Bảng 4.4 Thống kê về quyền sở hữu căn hộ

Hầu hết các căn hộ tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở với tỷ lệ đạt 87% Chỉ còn 13% căn hộ chưa có giấy sở hữu, nhưng trong tương lai gần, việc cấp giấy chứng nhận cho người dân sẽ được hoàn tất.

Tuy nhiên với số liệu bảng 4.4, có khả năng số người được khảo sát không thuộc sở hữu do họ thuê lại căn hộ để ở

(5) Về vị trí dự án

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.5 Bảng 4.5 Thống kê về vị trí dự án

Theo số liệu khảo sát tại bảng 4.5, trong hai chung cư tái định cư của khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi có số dân khảo sát cao hơn An Phúc An Lộc, với tỷ lệ 51,9% tại Thạnh Mỹ Lợi.

Tỷ lệ căn hộ tại An Lộc đạt 48,1%, bao gồm các căn hộ tại An Phúc, An Lộc 1 và An Lộc 2 thuộc phường An Phú, Quận 2 Ngoài ra, khu vực Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2 cũng có các căn hộ ở lô A, lô B, lô C và nhà liên kế.

(6) Về tuổi, số nhân khẩu, thu nhập bình quân/ tháng của hộ gia đình

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.6 Bảng 4.6 Thống kê về tuổi, số nhân khẩu, thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình

Thu nhập bình quân hàng tháng của hộ

Kết quả khảo sát cho thấy, người tham gia có tuổi trung bình là 41, với giá trị trung vị là 37, trong đó lứa tuổi 30 chiếm đa số Mỗi căn hộ có trung bình 4,36 nhân khẩu, với giá trị trung vị là 4, nghĩa là 50% căn hộ có số nhân khẩu dưới 4 người và 50% trên 4 người, trong đó số nhân khẩu 4 người chiếm ưu thế Về thu nhập, mức trung bình hàng tháng của các căn hộ đạt hơn 10 triệu đồng, với 50% có thu nhập dưới 8,5 triệu đồng và 50% trên 8,5 triệu đồng Số thu nhập 10 triệu đồng/căn hộ/tháng chiếm phần lớn, cho thấy mức thu nhập hàng tháng của căn hộ trung bình là thấp so với mức nhân khẩu của hộ dân.

(7) Về giới tính và tình trạng hôn nhân

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.7 Bảng 4.7 Thống kê về giới tính và tình trạng hôn nhân

Total Chưa kết hôn Đã kết hôn

Kết quả khảo sát cho thấy trong số 79 nữ tham gia, có 12 người chưa kết hôn (15,2%) và 67 người đã kết hôn (84,8%) Đối với nam, trong tổng số 83 người, 60 người đã kết hôn (72,3%) và 23 người chưa kết hôn (27,7%) Tổng thể, tỷ lệ người dân đã kết hôn trong khảo sát đạt 78,4%, trong khi tỷ lệ chưa kết hôn là 21,6%.

(8) Về trình độ học vấn

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.8 Bảng 4.8 Thống kê về trình độ học vấn

Bảng 4.9 Thống kê trình độ học vấn theo vị trí dự án

Cao đẳng Đại học Trên đại học

Trình độ học vấn đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp thu tri thức mới và kinh nghiệm, đồng thời cũng là yếu tố quyết định trong việc nâng cao thu nhập của hộ gia đình.

Kết quả khảo sát tại khu chung cư TML cho thấy, 73,8% người dân có trình độ học vấn từ trung học trở xuống, trong khi 20,2% có trình độ đại học Tại khu chung cư APAL, 57,7% người dân có trình độ học vấn từ trung học trở xuống và 35,9% có trình độ đại học Tỷ lệ người có trình độ trung cấp và cao đẳng tại cả hai khu vực đều thấp, chỉ 2,4% tại TML và 2,6% tại APAL, trong khi trình độ trên đại học chỉ có 1,2% tại TML.

APAL và cuối cùng trình độ trên đại học chỉ có 01 người, chiếm tỷ lệ 1,3% trên số khảo sát tại APAL

Trình độ học vấn của người dân chủ yếu ở mức trung học phổ thông trở xuống, chiếm 66%, trong khi tỷ lệ người có bằng đại học là 27,8%, trung cấp và cao đẳng là 2,5%, và trên đại học chỉ có 1,2% Đặc biệt, cư dân tái định cư chủ yếu sống ở các phường An Lợi Đông và Thạnh Mỹ Lợi, nơi có nhiều gia đình thuộc diện lao động nghèo, dẫn đến điều kiện học tập không cao.

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.10 Bảng 4.10 Thống kê về nghề nghiệp

Do trình độ học vấn chủ yếu của người dân chỉ đạt trung học phổ thông trở xuống, số lượng nhân viên văn phòng chỉ chiếm 29% (47 người), trong khi kỹ sư kỹ thuật chiếm 10,5% và giáo viên chỉ 1,9% Phần lớn người dân làm lao động phổ thông (37,7%) hoặc đã nghỉ hưu và nội trợ (21%) Như vậy, tổng số người có nghề nghiệp cần chuyên môn như nhân viên văn phòng, kỹ sư kỹ thuật và giáo viên vẫn chưa đạt 50% trong số những người được khảo sát.

(10) Thống kê mức độ hài lòng về diện tích tại các lô chung cư

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.11 Bảng 4.11 Thống kê về mức độ hài lòng về diện tích tại các lô chung cư

Mean Median Mode Max Min Standard

Theo bảng 4.11, mức độ hài lòng về diện tích căn hộ tại khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi cao hơn so với An Phúc.

Tại lô A, mức độ hài lòng thấp nhất ghi nhận là 2,55, trong khi lô B đạt 3,03, lô C là 4,55 và nhà liên kế là 4 Tại Khu An Phú An Khánh, mức độ hài lòng về diện tích đạt trung bình với các chỉ số lần lượt là 2,92; 2,85 và 2,89.

(11) Thống kê về tuổi, sự hài lòng về diện tích căn hộ và sự hài lòng về nhà ở tái định cư theo vị trí chung cư

Số liệu khảo sát và xử lý được thể hiện ở bảng 4.12

Bảng 4.12 Thống kê về tuổi, sự hài lòng về diện tích căn hộ và sự hài lòng về nhà ở tái định cư theo vị trí chung cư

Vị trí chung cư Tuổi Hài lòng - diện tích

Mức độ hài lòng về nhà ở

Kết quả phân tích dữ liệu

Bảng 4.15 Kết quả hồi quy của mô hình ban đầu

Diện tích từ 81 đến trên

Thời gian tái định cư 233 138 139 1.694 092

Thu nhập bình quân tháng của hộ -.023 010 -.194 -2.344 020

Phương trình hồi quy được viết dưới dạng:

Y là biến phụ thuộc β0 là hằng số β1, β2,…, β12 là các hệ số hồi quy

X1(1) , X1(2) , X2(2) , X2(3) ,X3,X4 , , X10 là các biến độc lập

Theo Bảng 4.15, phương trình hồi quy tuyến tính đa biến được xác định như sau:

Bảng 4.15 cho biết, các biến độc lập là X1(1), X2(2), X5, X6, X10 có ý nghĩa thống kê với mức ý nghĩa 95%

Có sự khác biệt giữa dự án 5 tầng và nhà liên kế về mức độ hài lòng về nhà ở, trong đó dự án 5 tầng làm giảm sự hài lòng hơn Diện tích từ 61 đến 80 m² góp phần tăng sự hài lòng so với diện tích dưới 61 m² Vị trí chung cư cũng ảnh hưởng đến sự hài lòng, với khu chung cư Thạnh Mỹ được đánh giá cao hơn An Phúc An Lộc Người lớn tuổi thường có mức độ hài lòng thấp hơn do không thích sự ồn ào và bất tiện trong khu dân cư đông đúc Ngoài ra, thu nhập bình quân gia đình có mối quan hệ ngược chiều với sự hài lòng; người có thu nhập cao thường có nhu cầu chất lượng cuộc sống cao hơn, dẫn đến sự không hài lòng với điều kiện sống tại khu dân cư tái định cư.

4.2.2 Kiểm định độ phù hợp chung của mô hình

Squares df Mean Square F Sig

Kết quả kiểm định độ phù hợp chung của mô hình được thể hiện trong bảng ANOVA cho thấy sig = 0,000 nhỏ hơn rất nhiều so với cả mức ý nghĩa α

=1% Do đó có thể kết luận các giả thuyết đưa ra được chấp nhận Bảng 4.17 Model Aummary b

Hệ số tương quan điều chỉnh (R² điều chỉnh) đạt 0,172, cho thấy 17,2% sự hài lòng về nhà ở của người dân được giải thích bởi các biến độc lập trong mô hình, trong khi 82,8% còn lại được ảnh hưởng bởi các yếu tố khác ngoài mô hình.

Nghiên cứu cho thấy sự hài lòng về nhà ở bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm điều kiện an sinh xã hội Mô hình nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố tác động đến sự hài lòng này, và các biến có ý nghĩa đã giải thích được 17,2% mức độ hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư.

4.2.3 Kiểm định các giả thuyết mô hình

Mô hình lý thuyết bao gồm 3 thành phần nhân tố và 10 biến quan sát Qua phân tích hồi quy, đã xác định 5 hệ số có giá trị sig nhỏ hơn 0,05, cho thấy 5 yếu tố này có ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư.

Bảng 4.18 Tổng hợp giả thuyết được chấp nhận sau khi kiểm định

CÁC GIẢ THUYẾT SAU KHI KIỂM ĐỊNH

A1 Loại dự án có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Được chấp nhận

A2: Diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Được chấp nhận

A3: Thời gian cư trú của người dân có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

A4: Quyền sở hữu căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

B: Có mối liên hệ giữa vị trí chung cư và sự hài lòng của người dân Được chấp nhận

C1: Có sự liên hệ giữa độ tuổi và sự hài lòng về nhà ở Được chấp nhận

C2: Có sự liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

C3: Có sự liên hệ giữa tình trạng hôn nhân và sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

C4: Có sự liên hệ giữa trình độ của chủ hộ và sự hài lòng về nhà ở Không được chấp nhận

C5: Có sự liên hệ giữa thu nhập hộ gia đình và sự hài lòng về nhà ở Được chấp nhận

4.2.4 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Bảng 4.19 Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Loại dự án từ 15 tầng 372 2.688

Diện tích từ 81 đến trên 100 m2 413 2.423

Thời gian tái định cư 760 1.315

Thu nhập bình quân tháng của hộ 754 1.327

Kết quả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến thông qua hệ số phóng đại phương sai VIF cho thấy tất cả các thành phần nhân tố trong mô hình đều có hệ số VIF nhỏ hơn 10, theo Hoàng Trọng & Mộng Ngọc (2008) Điều này chứng tỏ rằng các nhân tố độc lập không có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, do đó không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.

4.2.5 Kiểm định hiện tượng tự tương quan Bảng 4.20 Kết quả kiểm định hiện tượng tự tương quan

Trị số Durbin-Watson = 1,752, kết quả mô hình ban đầu không có hiện tượng tự tương quan

4.2.6 Kiểm định hiện tượng phương sai của sai số thay đổi

Kết quả kiểm định tương quan giữa giá trị tuyệt đối phần dư hồi quy được chuẩn hóa (ABSRE) và các nhân tố độc lập được trình bày trong bảng dưới đây.

Bảng 4.21 Tương quan hạng giữa phần dư với các nhân tố độc lập

Thu nhập bình quân tháng của hộ

Tất cả các tương quan hạng đều có giá trị sig lớn hơn mức ý nghĩa 5%, cho thấy hệ số tương quan hạng tổng thể giữa phần dư và các nhân tố độc lập bằng 0 Điều này chỉ ra rằng không có hiện tượng tương quan hạng tổng thể giữa phần dư và các nhân tố độc lập, đồng thời không xảy ra hiện tượng phương sai của sai số thay đổi.

4.2.7 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư

Phần dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn do nhiều yếu tố như mô hình không chính xác, phương sai không đồng nhất, hoặc số lượng phần dư không đủ lớn để phân tích Do đó, cần thực hiện nhiều phương pháp khảo sát khác nhau Một trong những phương pháp đơn giản là xây dựng biểu đồ tần số của phần dư Trong nghiên cứu của Hoàng Trọng và Mộng Ngọc (2008), tác giả đã sử dụng biểu đồ Histogram và biểu đồ phân phối tích lũy P-P Plot để phân tích.

Histogram Dependent Variable: Mức hài lòng về nhà ở

Hình 4.1a: Biểu đồ tần số Histogram

Giá trị trung bình rất nhỏ gần bằng 0 (Mean=- 4,10E-16) và độ lệch chuẩn xấp xỉ bằng 1 (Std.Dev=0,981) nên giả thuyết phân phối chuẩn không vi phạm

Normal P-P Plot of Regression Standardized Residual

Dependent Variable: Mức hài lòng về nhà ở

Hình 4.1b: Biểu đồ phân phối tích lũy P-P Plot

Các điểm quan sát không phân tán quá xa đường thẳng kỳ vọng nên giả thuyết phân phối chuẩn không bị vi phạm.

Kết quả mô hình

Từ những kết quả phân tích hồi quy và kiểm định mô hình ở trên, tác giả tóm lược lại bằng mô hình như sau:

Hình 4.2: Kết quả mô hình các nhân tố ảnh hưởng sự hài lòng về nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Thu nhập bình quân tháng của hộ

Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư

Chương này trình bày kết quả phân tích hồi quy và kiểm định mô hình nghiên cứu, khẳng định rằng các thành phần như đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu đều ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư.

Kết quả nghiên cứu cho thấy các thành phần và biến tác động có ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng của cư dân về nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.