(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở(Luận án tiến sĩ) Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

LỜI CAM ðOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng tơi Các số liệu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN iii MỤC LỤC MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .viii CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp cơng trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét đánh giá cơng trình nghiên cứu 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11 1.3 Mục đích, ý nghĩa luận án 12 1.3.1 Mục đích nghiên cứu luận án 12 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án 12 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu 13 1.4 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 13 1.4.1 ðối tượng nghiên cứu 13 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 13 1.5 Các kết nghiên cứu dự kiến 13 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 15 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 15 2.1.2 Mục đích, nguyên tắc ñặc ñiểm ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 20 2.2 Quy trình tổ chức phương pháp ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 26 2.2.1 Quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 26 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 28 2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá thương mại xây dựng 52 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu 59 3.2 Quy trình nghiên cứu 61 3.3 Phương pháp nghiên cứu 61 iv CHƯƠNG THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70 4.1 Tổng quan phát triển nhà Việt Nam thời gian qua 70 4.2 Thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 74 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam 74 4.2.2 Thực trạng sách định giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 78 4.2.3 Thực trạng mơ hình tổ chức định giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 82 4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 86 4.2.4 Thực trạng mục tiêu phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 97 4.3 ðánh giá thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 114 4.3.1 Những kết ñã ñạt ñược 114 4.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 114 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119 5.1 Xác ñịnh quan ñiểm ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 119 5.2 Các giải pháp hồn thiện cơng tác ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 121 5.2.1 Ứng dụng mơ hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy định giá nhà TMXDM 121 5.2.2 Hoàn thiện xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 129 5.2.3 Xây dựng ñội ngũ nhân cho phận ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 135 5.2.4 Hồn thiện mơ hình tổ chức ñịnh giá nhà doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 137 5.2.5 Hồn thiện quy trình tổ chức định giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 139 5.3 Một số kiến nghị 146 KẾT LUẬN 149 PHỤ LỤC 158 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt BðS Bất ñộng sản DNðTXD&KD Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh GPMB Giải phóng mặt NHTM Ngân hàng thương mại TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSCð Tài sản cố ñịnh TMXDM Thương mại xây dựng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 4.1: Quy mơ doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà tính đến năm 2012 74 Bảng 4.2: Giá thuê hộ TP.HCM, năm 2012 78 Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng nhóm quy trình định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà thời ñiểm năm 2012 86 Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 91 Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời điểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 93 Bảng 4.6: Mức giá định giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 95 Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình thời ñiểm khác DNðTXD&KD nhà số dự án 96 Bảng 4.8: Tổng chi phí đầu tư dự án chung cư BetexcoII 102 Bảng 4.9: So sánh mức giá DN ñịnh giá mức giá bình qn giao dịch thành cơng thị trường số dự án 109 Bảng 5.1: Mô tả biến ñộc lập 124 Bảng 5.2: Kết phân tích hồi quy ña biến phương pháp stepwise 126 Bảng 5.3: Kết phân tích hồi quy 127 Bảng 5.4: Kết phân tích phương sai 127 vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ Tên sơ đồ, hình vẽ Sơ đồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu ñịnh giá nhà TMXDM Trang 59 Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu định giá nhà TMXDM nhằm hồn thiện cơng tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 60 Sơ đồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61 Sơ đồ 3.4: Mơ hình nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà thương mại xây dựng 19 Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát 84 Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 87 Sơ đồ 4.3: Quy trình xác định giá thời ñiểm DN ñược phép bán nhà 88 TMXDM Sơ đồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 92 Sơ đồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 94 Sơ đồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà theo nhóm quy trình 96 Sơ đồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống 134 Sơ đồ 5.2: Mơ hình tổ chức Phịng xác định giá 138 Sơ đồ 5.3: Quy trình định giá nhà TMXDM đề xuất cho DNðTXD&KD 140 nhà Hình 5.1: Biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa viii 128 CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Ngày kinh tế vận hành theo chế thị trường, buộc phải chấp nhận chi phối quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh quy luật giá trị Trong đó, quy luật giá trị phản ánh bên doanh nghiệp, có tính chất định đến phương hướng sản xuất trao ñổi thị trường Quy luật giá trị ñã ñặt tất doanh nghiệp với mức hao phí lao động cá biệt khác lên mặt trao đổi, thơng qua giá thị trường Chỉ doanh nghiệp có hao phí lao động cá biệt đơn vị sản phẩm hàng hố thấp giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình doanh nghiệp tồn có lợi nhuận Ngược lại, doanh nghiệp bị lỗ Các doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực ñầu tư kinh doanh nhà không nằm ngồi quy luật chung Với đặc điểm riêng biệt mình, nhà sản phẩm đặc thù ñược ñịnh giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm Trên giới, phương pháp ñể ñịnh giá nhà thương mại xây dựng thường dựa vào hàm hồi quy thuộc tính nhà thương mại xây dựng vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… sử dụng biến số ñộc lập giá nhà biến số phụ thuộc; đó, việc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành Giá thị trường đất đai, nhà cửa giá quy định thức thường sai lệch nhiều dẫn ñến bất cập cơng tác đền bù GPMB, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường bất động sản lành mạnh Trong mảng thị trường nhà xây doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và phát triển rộng rãi Tuy nhiên từ thực tế mức giá doanh nghiệp ñưa phản ứng thị trường với giá cho thấy vấn ñề ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường chứng kiến có nhiều dự án nhà khách hàng phải tranh xếp hàng ñể ñăng ký mua hộ dự án Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… thành phố Hồ Chí Minh; dự án Nam Cường ñường Lê Văn Lương kéo dài Hà Nội năm 2009; nhiều dự án nhà có chất lượng, điều kiện mua có vị trí tương đồng, đặc biệt số dự án cạnh vị trí dự án trên, chí cịn đưa bán trước có khách hàng quan tâm Bên cạnh xu chung hầu hết dự án nhà thương mại từ trước tới mức giá “gốc” doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp nhiều so với mức giá thị trường thời ñiểm; làm nẩy sinh các vấn đề tiêu cực có tác động xấu ñến thị trường nhà thương mại Một ngun nhân dẫn đến tình trạng doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà thương mại xây dựng mới, phương pháp lại ñược xây dựng quan ñiểm không thống nhà thương mại xây dựng mới, quan hệ cung cầu giá trị nhà thương mại xây dựng Một số doanh nghiệp ñã sử dụng kết số hàm hồi quy ñịnh giá, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến đường giới hạn, mà khơng gắn liền với thơng số đặc trưng cấu trúc thị cụ thể, khơng thể đưa dự báo quan trọng biến thiên giá nhà thương mại xây dựng quy mô tồn thành phố Vậy câu hỏi đặt là, mơ hình định giá phù hợp với nhà thương mại xây dựng mới, cần có điều kiện để áp dụng hiệu mơ hình Việt Nam Xuất phát từ lý đó, tác giả luận án chọn đề tài “ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” để làm chủ đề nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu Từ thực tế tìm hiểu cơng trình nghiên cứu khoa học vấn ñề xác ñịnh giá nhà nói riêng định giá bất động sản nói chung thân NCS nhận thấy có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề này, nhiên hầu hết nghiên cứu ñề cập ñến số góc độ xác định giá nhà Trong có số tác giả ngồi nước ñã ñi vào nghiên cứu sâu vấn ñề xác định giá nhà ở, cơng trình nghiên cứu coi sở tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà cụ thể là: a Tác giả Max Kummerow Galfalvy Với cơng trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods” [81] Hai tác giả ñã ñưa cách tiếp cận việc xác ñịnh giá cách xây dựng mơ hình định giá dự báo lỗi phân tích làm cho việc xác định giá nhà Về mặt chất lý thuyết sử dụng mức giá khác thị trường để xây dựng mơ hình giá sau xác ñịnh ñiểm hội tụ giá, ñồng thời xác ñịnh mức sai số hay dự báo lỗi phân tích q trình nghiên cứu, từ đưa mức giá cho nhà cần xác ñịnh giá Thực chất ñây cách xác ñịnh giá dựa việc so sánh mức giá nhà khu vực vị trí đặc điểm Sau xác định mức độ sai lệch dự báo giá ñể ñiều chỉnh mức giá ñã dự báo Quan điểm xun suốt cơng trình nghiên cứu hai tác giả là: Giá tài sản cụ thể ñiểm thời gian biến ngẫu nhiên phản ánh tính khơng đồng nhất, không chắn thông tin hạn chế người mua người bán Vì vậy, thời điểm thời gian, có chắn có phân phối xác suất giá tài sản bán Phân phối khơng quan sát nhìn thấy kiện từ phân phối, giá bán thực tế ñó "rút ra" từ phân phối tài sản ñó ñược bán Hay nói cách khác nhóm tác giả cho mức giá phù hợp để cơng bố mức cho mức doanh thu cao b Wang, Ko and Marvin Wolverton Với Cơng trình nghiên cứu : “Real Estate Valuation Theory” [83] bao gồm 18 viết tác giả bao hàm ñề tài ñịnh giá phương pháp ñịnh giá nhà Bao gồm nhiều chủ ñề lý thuyết phương pháp xác ñịnh giá trị nhà Các nghiên cứu tác giả áp dụng phương pháp thống kê để phân tích liệu nhiều hơn, từ đến gần với phương pháp so sánh; tác giả có đưa thực nghiệm khoa học xác ñịnh giá trị qua "Khơng gian" nghĩa khơng gian địa lý yếu tố khoảng cách ñịa lý nhà với trung tâm kinh tế, trị, kinh tế… việc hưởng thụ đặc tính khơng gian mà nhà có Từ giúp cho việc so sánh giá trị thực nhà ñảm bảo tính xác c Tác giả RTM – Whipple Với cơng trình nghiên cứu “Property Valuation and Analysis” [85], tác giả ñã ñưa số quan ñiểm xác ñịnh giá trị nhà ñể từ ñó làm việc xác ñịnh giá Nhóm tác giả cho rằng, xác ñịnh giá trị nhà là: - Những ước tính thời điểm cụ thể mức giá bán nhà - Sự ước tính sai sót việc dự tốn tính tốn thử nghiệm mơ hình tính giá - Dự báo ổn định ước tính khoảng thời gian có liên quan - Báo cáo giả ñịnh rõ ràng trường hợp bán mà ảnh hưởng đến giá phân phối ñã bao gồm quyền pháp lý, thời ñiểm bán, phương thức bán, thời gian thị trường, tài chính, tính khả dụng tài sản, có tính đến động cơ/kiến thức người mua người bán ðồng thời nhóm tác giả giá trị thể khác biệt nhà thông qua việc quan sát thực tế nhà ñể làm cho việc ñiều chỉnh hệ số giá xác ñịnh giá nhà d Giáo sư Richard Ratcliff Qua báo “Restatement of valuation theory” [82] tác giả ñã bổ sung nhấn mạnh ñến yếu tố dự báo hành vi khách hàng q trình định giá Ơng cho định giá dự báo không chắn hành vi khách hàng ðiều thể quan ñiểm ñịnh giá tác giả việc ñịnh giá dựa phương pháp có sẵn, cần phải tính đến yếu tố thị trường; q trình định giá cần phải dự báo ñược xu hướng cầu thị trường, từ đưa ñược mức giá vừa phù hợp với nhu cầu thị trường, vừa ñảm bảo ñược mục tiêu ñơn vị định giá Bên cạnh ơng cho mức giá xác định cịn phụ thuộc vào kỹ đàm phán với khách hàng, mức giá tăng giảm thơng qua q trình đàm phá với khách hàng Từ quan ñiểm, việc xác ñịnh giá cần phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến giá, tác giả xây dựng mơ hình nghiên cứu tính giá là: Giá = Hệ số * giá + sai số Tuy nhiên hệ số ñây tác giả tính đến yếu tố tiện ích người mua Trên cơng trình nghiên cứu khoa học coi lý luận tảng hướng theo vấn ñề mà NCS dự kiến nghiên cứu Ngồi cơng trình nghiên cứu trên, NCS cịn nghiên cứu tìm hiểu số cơng trình khoa học báo khoa học tác giả khác nước cụ thể là: Ở giác ñộ ñịnh, liên quan đến vấn đề có Luận văn thạc sỹ học viên Nguyễn Ngọc Bình (2008) với đề tài “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng giải pháp” [4] Luận văn nghiên cứu vấn ñề hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản ñưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM Trong tác giả có đề cập đến khía cạnh hoạt động xác định giá bất động sản tác động hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng ... SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh. .. nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 74 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam 74 4.2.2 Thực trạng sách định giá nhà thương mại xây dựng doanh. .. kinh doanh nhà 15 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 15 2.1.2 Mục đích, ngun tắc ñặc ñiểm ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà