Đang tải... (xem toàn văn)
Microsoft Word Luan van tong doc BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp HCM PHẠM VĂN RẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC S[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM - PHẠM VĂN RẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM - PHẠM VĂN RẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS NGUYỄN THANH TUYỀN TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu thực hiện, có giúp đỡ giáo viên hướng dẫn Các số liệu thông tin cung cấp luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tp.HCM, tháng năm 2009 PHẠM VĂN RẠNG LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản thị trường tín dụng BĐS 1.1 Thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm 1.1.1.2 Đặc trưng hàng hóa bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm 1.1.2.2 Đặc điểm 1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Thị trường tín dụng bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm 12 1.2.2 Đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 12 1.2.3 Vai trò tín dụng bất động sản 13 1.2.4 Nhận dạng rủi ro thị trường tín dụng BĐS 15 1.2.5 Sản phẩm xu hướng phát triển thị trường tín dụng BĐS 18 1.2.6 Mối quan hệ phát triển TT BĐS thị trường tín dụng BĐS Việt Nam 20 1.3 Tín dụng bất động sản Mỹ học kinh nghiệm Việt Nam 21 1.3.1 Tín dụng bất động sản Mỹ 22 1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản Mỹ 22 1.3.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3.1.3 Tác động khủng hoảng 33 1.3.1.4 Phản ứng phủ Mỹ 35 1.3.2 Các học kinh nghiệm Việt Nam 37 Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 39 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 39 2.1.1 Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam 10 năm gần đây39 2.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) 39 2.1.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006) 42 2.1.1.3 Giai đoạn thị trường bất động sản (2007 – 02/2008) 44 2.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản (02/2008 – đến nay) 50 2.1.2 Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường chứng khoán 53 2.2 Những rủi ro thị trường bất động sản Việt Nam 57 2.3 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 58 2.3.1 Các hình thức tín dụng chủ yếu thị trường bất động sản 58 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân tín dụng bất động sản 68 Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 72 3.1 Dự báo thị trường bất động sản 72 3.2 Dự báo nhu cầu tín dụng thị trường bất động sản 77 3.3 Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản 81 3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng 82 3.3.2 Hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp 87 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản 89 3.3.4 Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản 94 3.3.5 Các giải pháp khác 96 Kết Luận 99 Tài liệu tham khảo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản MBS : Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo tài sản chấp) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản) Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (Tập đoàn cho vay chấp quốc gia) CDO : Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo tài sản ) CDS : Hợp đồng hốn đổi tổn thất tín dụng (Credit Default Swap) SPV : Thể chế mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle/Entity) SIV : Công cụ đầu tư kết cấu (structured investment vehicle) OFHEO : Cơ quan Tài nhà Liên bang (Office of Federal Housing Enterprise Oversight ) HPI : Chỉ số giá nhà FED : Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System) NAR : Hiệp hội Bất động sản Mỹ (National Association of Realtor) FDI : Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) WTO : World Trade Organization (Tổ Chức Thương Mại Thế Giới) Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh BIDV : Ngân hàng Đầu Tư Phát Triển Việt Nam ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group Limited ) Seabank : Ngân hàng TMCP Đông Nam Á Dongabank : Ngân hàng TMCP Đông Á ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu Vietabank : Ngân hàng TMCP Việt Á LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình VIB : Ngân hàng TMCP Quốc Tế Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam VPBank : Ngân hàng TMCP doanh nghiệp quốc doanh Việt Nam ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hiệp hội Quốc gia Đông Nam Á) APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương) WB : World Bank (Ngân hàng Thế Giới) IMF : International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế) NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương mại ABS : Asset backed secuirities (chứng khốn tài sản tài chính) REIT : Real Estate Investment Trust (Cơng ty tín thác đầu tư bất động sản) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Động thái tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 23 Bảng 2.1: Giá bất động sản số dự án Tp.HCM 46 Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán giá bất động sản 55 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số lãi trái phiếu 10 năm Mỹ 22 Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 24 Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản Mỹ từ năm 2002 – 2008 28 Hình 1.4: Tổng giá trị cơng cụ tài phái sinh Mỹ 1995–2007 so với tổng thu nhập Mỹ 29 Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ 31 Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ 32 Hình 1.7: Giá dầu (USD/thùng) giai đoạn 1998 – 2008 34 Hình 1.8: Tăng trưởng kinh tế tồn cầu giai đoạn 1950 – 2010 35 Hình 2.1 : Tình hình biến động Khu cơng nghiệp khu chế xuất từ năm 1991-2007 40 Hình 2.2: Tình hình sử dụng đất Khu cơng nghiệp khu chế xuất từ năm 1991 – 2007 41 Hình 2.3: Tình hình biến động thị trường chứng khoán Việt Nam từ năm 2000 05/2009 42 Hình 2.4: Số hộ chào bán qua năm 43 Hình 2.5: Thống kê FDI năm 2001 - 05/2009 44 Hinh 2.6: Số hộ bán 45 Hình 2.7: Giá bán hộ đã/sắp giao 46 Hình 2.8: Giá thuê mặt bán lẻ số thành phố lớn Châu Á 48 Hình 2.9: Tổng số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam năm 2007 49 Hình 2.10: Tổng số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản năm 2007 49 Hình 2.11: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho ngành 50 Hình 2.12: Phân bổ nguồn vốn FDI năm 2008 52 Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát Việt Nam 59 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hình 2.14: Biến động lãi suất ngân hàng 60 Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số tỷ lệ thị hóa 72 Hình 3.2: Số lượng hộ dự kiến bán 73 Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua năm 76 Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua năm 78 Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động toàn ngân hàng (2000 -2008) 79 Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) 79 Hình 3.7: Tình hình huy động cho vay toàn hệ thống ngân hàng 80 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS NGUYỄN THANH TUYỀN TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu thực hiện,... luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tp.HCM, tháng năm 2009 PHẠM VĂN RẠNG LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG... động sản Mỹ 22 1.3.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3.1.3 Tác động khủng hoảng 33 1.3.1.4 Phản ứng phủ