Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho việt nam g

Đề tài tham dự thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2010 Chính sách nới lỏng tín dụng tác động đến thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế gợi ý cho Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Chính sách tín dụng ln sử dụng theo hai chiều hướng “thắt chặt” “nới lỏng” tùy theo giai đoạn yêu cầu cụ thể Trong đó, sách nới lỏng tín dụng thực thông qua cho vay lãi suất thấp cho vay chuẩn Về lý thuyết, lãi suất thấp khuyến khích doanh nghiệp vay vốn, đẩy mạnh đầu tư, thị trường bất động sản chịu tác động gián tiếp Tuy nhiên, vấn đề lớn sách độ trễ Cịn sách cho vay chuẩn Việt Nam ngày quan tâm hơn, đặc biệt sau khủng hoảng địa ốc nặng nề Mỹ Theo đánh giá nhận định số chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn năm trở lại (2005-2009) mang nhiều biến động đầy bất ngờ Là quốc gia có thị trường bất động sản non trẻ chưa thật có máy tài hồn thiện, việc áp dụng sách nới lỏng tín dụng Việt Nam cịn nhiều khó khăn thách thức Để nói sách nới lỏng tín dụng quốc gia nơi khái niệm mẻ Việt Nam, trước hết nhìn lại ví dụ điển hình Hoa Kỳ, quốc gia mà vào thập niên cuối kỉ XX, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn trở thành môt mục tiêu đầu tư lý tưởng Cuối cùng, vào tháng 8/2007, không báo trước, khủng hoảng cho vay chấp chuẩn Mỹ nổ ra, ảnh hửng tiêu cực nghiêm trọng tới thị trường tài kinh tế Mỹ Cuộc khủng hoảng lan rộng nhiều trung tâm tài giới Một số Trung Quốc : Ngân hàng công thương Trung Quốc Ngân hàng Trung Quốc bị lỗ xấp xỉ 11 tỉ USD cho khoản vay chấp rủi ro cao Bên cạnh đó, nghiên cứu sâu quốc gia khu vực tương đối gần gũi với Việt Nam – Malaysia – tác động sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia Những tác động sách nới lỏng tín dụng thị trường bất động sản làm rõ qua kinh nghiệm nước từ dẫn đến ngụ ý sách phù hợp cho Việt Nam Vì lý mà nhóm tác giả định chọn đề tài “Chính sách nới lỏng tín dụng tác động đến thị http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trƣờng bất động sản: kinh nghiệm quốc tế gợi ý cho Việt Nam” với mong muốn góp phần vào phát triển bền vững thị trường bất động sản nói riêng thị trường tài nói chung Việt Nam Tổng quan tình hình nghiên cứu 2.1 Nghiên cứu nƣớc ngồi sách nới lỏng tín dụng thị trƣờng bất động sản Ở nước phát triển đặc biệt Mỹ có nhiều nghiên cứu sách nới lỏng tín dụng tác động tới thị trường bất động sản Có thể đề cập đến The balancing act between lending standards and rates Shannon Luscher (2010), bàn cho vay chuẩn cho vay lãi suất thấp; China at risk of a home-grown financial crisis Jonathan Bell Beijing in signal on lending Patti Waldmeir đề cập đến sách tín dụng Trung Quốc tác động Cịn Tuy nhiên, thị trường tài nói chung thị trường bất động sản nói riêng nước phát triển mức cao phức tạp Những nghiên cứu nói thời gian đưa so sánh đối chiếu với sách Việt Nam thị trường bất động sản nước ta non trẻ so với giới 2.2 Nghiên cứu nƣớc sách nới lỏng tín dụng thị trƣờng bất động sản TS Phan Minh Ngọc ThS Phan Thúy Nga khẳng định tồn thị trường cho vay chuẩn Việt Nam non trẻ Có thị trường cho vay chuẩn Việt Nam không? (Đăng tạp chí Ngân hàng); hay Những tác độngc khủng hoảng tài chinh TS Vũ Quang Việt, bàn ảnh hưởng khủng hồng tài nói chung tới kinh tế Các nghiên cứu có thống với quan điểm: thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ sách tín dụng Tuy nhiên có ý kiến trái chiểu sách năm 2010 thời gian tới: thiên ổn định hay tiếp tục nới lỏng để kích thích đầu tư Đối tƣợng nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu 3.1.Đối tượng nghiên cứu http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đối tượng nghiên cứu đề tài sách nới lỏng tín dụng tác động tới thị trường bất động sản Từ rút học đề giải pháp sách tín dụng nhằm kích thích phát triển hiệu bền vững thị trường bất động sản Việt Nam 3.2.Mục tiêu nghiên cứu Đề tài thực với mục tiêu chính: Thứ nhất, làm rõ khái niệm sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản tác động sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Thứ hai, nghiên cứu diễn biến sách nới lỏng tín dụng, thực trạng thị trường bất động sản Mỹ, Trung Quốc Thái Lan Cuối cùng, sở mục tiêu đạt nói trên, đề tài rút học kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đề xuất giải pháp định hướng sách nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới Phƣơng pháp nghiên cứu Nhóm nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phân tích-tổng hợp-khái qt hóa - So sánh-đối chiếu - Mơ tả-giải thích - Thống kê mơ tả - Ngồi nhóm tìm hiểu thơng tin dựa nghiên cứu tiến hành tình hình thực tế thị trường Phạm vi nghiên cứu Các sách nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản Mỹ (từ 1997 tới hết 2008), Trung Quốc (từ 1999 đến nay) Thái Lan (từ 1986 tới nay) http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Kết cấu đề tài Đề tài gồm phần: Chƣơng I: Tổng quan thị trường bất động sản sách nới lỏng tín dụng Chƣơng II: Chính sách nới lỏng tín dụng tác động đến thị trường bất động sản số nước giới Chƣơng III: Bài học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam việc thực hiệu sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh phát trieerncuar thị trường bất động sản http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG 1.1.Tổng quan thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản (Theo quy định Luật dân sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7) Bất động sản cá tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai (hàng rào, cối, thiết bị cấp thoát nước, điện, vệ sinh, thơng gió, thang máy, phịng cháy, thông tin…) tái sản khác pháp luật quy định Khái niệm: Thị trường bất động sản thị trường mà giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn người mua người bán thông qua chế giá Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm… Tóm lại, thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa chế giá diễn không gian thời gian định http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trường bất động sản bao gốm thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Ngoài ra, vào thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường bất động sản gồm có cấp: Thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (thị trường cấp I); Thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th (thị trường cấp II); Thị trường bán lại cho thuê lại cơng trình bán cho th (thị trường cấp III) 1.1.2 Các đặc tính thị trƣờng bất động sản - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi có bất động sản khơng phải thân đất đai cơng trình - Thị trường mang tính khu vực đặc đặc điểm cố định, không di chuyển bất động sản Trong nước, đô thị, chí khu vực thị, thị trường bất động sản có điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu mức giá khác - Cần đến dịch vụ loại tư vấn chun nghiệp trình độ cao Bất động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời người lại chẳng có lần mua sắm (ở Mỹ số liệu tổng kết cho biết khoảng 3-4 lần), mua sắm cẩn thận tính tốn, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá chuyên viên ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm chun mơn, nắm tình hình thị trường, thu thập nhiều thơng tin nên giúp thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm… để mua thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản đắt lên - Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường Muốn biết thị trường hoạt động hiệu phải xét mức độ tự cạnh tranh, tức bên bán bên mua có tự vào thị trường khơng, có đủ số lượng bên bán bên mua khơng? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên cạnh tranh khơng hồn tồn, mặt khác thị trường khơng hồn chỉnh việc phát triển dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để khơng, người mua th 1.1.3 Vai trị thị trƣờng bất động sản: - Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa bất động sản nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường bất động sản đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, cịn 70% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch bất động sản thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường bất động sản đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm - Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường bất động sản Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường bất động sản, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường bất động sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 48 NỚI LỎNG TÍN DỤNG ĐỂ ĐẨY MẠNH SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Tổng quan thực trạng sách tín dụng thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam 3.1.1 Tổng quan thực trạng sách tín dụng Việt Nam Đến khoảng năm 2008, lãi suất tăng cao đột biến sách thắt chặt tín dụng nhằm ổn định thị trường tiền tệ NHNN thực chế lãi suất thỏa thuận cho vay trung hạn, NHTM đẩy mức lãi suất cho vay cao, khoảng 18% Mức lãi suất hạn chế khả mở rộng tín dụng NHTM (mức tăng trưởng tín dụng quí I đạt 3,34%).3 Đồ thị 3.1: Lãi suất Việt Nam (theo năm) từ 2004-2009 Lãi suất (theo năm) 1/3/2004 1/6/2004 1/7/2004 1/8/2004 1/9/2004 1/10/2004 1/11/2004 1/12/2004 1/1/2005 Nguồn: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/07/08/070820081/ Trên biểu lãi suất ban hành Ngân hàng nhà nước Việt Nam Lãi suất mà ngân hàng thương mại phép cho vay không vượt 150% lãi suất Qua ta thấy lãi suất cho vay trì ổn định thời gian dài Đây công cụ cần thiết để http://www.vnbaorg.info/index.php?option=com_content&task=view&id=4879&Itemid=134 http://svnckh.com.vn 48 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 49 nhà nước điều khiển tình hình kinh tế vĩ mơ nói chung thị trường bất động sản nói riêng Đến tháng 3/2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản tháo gỡ Ngân hàng nhà nước thị cho ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay, thị trường bất động sản khởi sắc trở lại Đến nay, khối NHTM Nhà nước, nhiều NHTMCP đồng loạt hạ lãi suất cho vay tối đa xuống cịn khoảng 15% năm.4 Bên cạnh sách lãi suất, NHNN cịn kiểm sốt tình hình tín dụng nước thơng qua việc “bơm” hay “hút” vốn ròng qua thị trường mở Gần hoạt động hút vốn cuối tháng (gần 8.400 tỷ đồng) nhằm kiềm chế tình hình lạm phát bơm vốn hỗ trợ ngân hàng thương mại hạ lãi suất tháng (khoảng 21.000 tỷ đồng)5 Tuy thị trường bất động sản nước có đặc điểm riêng, nhìn chung chúng chịu tác động mạnh mẽ từ sách tín dụng Trình độ phát triển thị trường bất động sản nói riêng thị trường tài nói định mức độ tương tác thị trường quy mô ảnh hưởng có khủng hoảng xảy Qua nghiên cứu sách nới lỏng tín dụng tác động đến thị trường bất động sản Mỹ, Thái Lan Trung Quốc, ta rút học kinh nghiệm thiết thực cho Việt Nam 3.1.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam Sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam chia thành giai đoạn cụ thể sau: • Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng • Giai đoạn thị trường đóng băng Hai giai đoạn đan xen nhiên ta nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở trước thời hoàng kim thị trường bất động sản Việt Nam Trong giai đoạn giá bất động sản Việt Nam không thua quốc gia phát triển Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá http://vietbao.vn/Kinh-te/Bat-dong-san-thang-tram-theo-chinh-sach-tien-te/65193992/87/ http://www.vnbaorg.info/index.php?option=com_content&task=view&id=5582&Itemid=38 http://svnckh.com.vn 49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 50 tăng tới chóng mặt sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 thị trường gần đóng băng Tiếp hồi sinh “kỳ diệu” thị trường giai đoạn hưng thịnh thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008 Từ đầu 2008 đến thị trường trở nên ảm đạm nhiều nguyên nhân khách quan đáng ý khủng hoảng kinh tế giới, sút giảm thị trường chứng khoán Thị trường bất động sản Việt Nam nóng lạnh tương đối bất thường Tuy nhiên, từ cuối năm 2006 đến đầu 2008, thị trường có dấu hiệu ấm lên Khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới WTO, độ mở kinh tế cao hơn, đầu tư nước vào Việt Nam tăng mạnh, nhu cầu nhà xưởng, đất đai, kho bãi văn phòng làm việc tăng lên nhiều (Theo số liệu thống kê Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư), năm 2009, lĩnh vực kinh doanh bất động sản xếp thứ hai “bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn FDI đạt 7,6 tỷ USD, 1,2 tỷ USD so lĩnh vực hấp dẫn dịch vụ lưu trú ăn uống) Để đón đầu hội phát triển loại hình bất động sản Việt Nam gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai dự án vốn hàng trăm triệu USD Tại TP HCM có dự án Saigon Sport City Singapore đầu tư 130 triệu USD; Saigon Happiness Square, vốn đầu tư Đài Loan trị giá 428 triệu USD Tại Hà Nội, Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) xây dựng khu hộ, văn phòng khách sạn với cao ốc với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến tỷ USD, Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, hộ văn phòng phía sau Trung tâm Hội nghị quốc gia Các quỹ đầu tư nước ngồi tìm kiếm hội để tham gia vào thị trường Bên cạnh đó, quỹ đầu tư chuyên ngành bắt đầu xuất http://svnckh.com.vn 50 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 51 Thị trường chứng khoán khởi sắc tạo thêm lượng tiền mặt, thu từ lợi nhuận đầu tư chứng khốn góp phần gia tăng khối lượng giao dịch bất động sản tạo thêm tính khoản cho thị trường bất động sản Mặt khác, thị trường chứng khốn có dấu hiệu xuống từ quý II năm 2007 nhà đầu tư thắng lớn thị trường chứng khoán chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường bất động sản, theo lượng vốn lớn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản làm thị trường sơi động hẳn lên Tình trạng đầu thị trường bất động sản lớn, giá nhà đầu đẩy lên cao làm cho người có nhu cầu thực nhà mua được, mà nằm tay nhà đầu Bên cạnh cịn diễn tình trạng làm giá chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm lên Chính sách tín dụng ngân hàng nới lỏng thị trường bất động sản nóng lên, ạt cho vay điều kiện cho vay dễ dàng Nguồn vốn nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận tăng lên, dẫn đến đẩy giá bất động sản ảo lên nhiều CBRE cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng tiếp tục tăng khoảng 50 năm Tuy vậy, điểm nhấn thị trường lại nằm vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100% Đến cuối tháng 2, đầu tháng năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát từ nguyên nhân chủ yếu sau: http://svnckh.com.vn 51 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 52 Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng cách vùn Nhà nước ưu tiên tiến hành biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất rút lượng tiền lớn lưu thơng ngồi Điều ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất đống ản, làm cho nguồn vốn, nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thị trường bất động sản thiếu vốn trầm trọng Giá bất động sản theo bắt đầu giảm Khi nguồn cung tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng trở nên khó tiếp cận nhà đầu khơng đủ lự c tài gặp khó khăn lớn Họ không đủ vốn để theo nắm giữ bất động sản, họ bắt đầu bán bất động sản nắm giữ, dẫn đến giá bất động sản giảm Khi giá bất động sản giảm nhà đầu bắt đầu tuôn hàng bán để cắt lỗ, người mua lại làm cho giá bất động giảm giảm thêm Đầu hệ tình trạng cân đối cung cầu cịn sản phẩm quản lý yếu Mặt khác tâm lý khách hàng yếu tố có tác động tới suy giảm thị trường Khi nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút khỏi thị trường thị trường cịn lại người mua nhà với mục đích để Những người chậm trễ chưa vội mua tâm lý chờ đợi sụt giảm mạnh mẽ Góp phần khơng nhỏ làm cho thị trường bất động sản đóng băng việc cho vay ạt ngân hàng hồi cuối năm 2007 đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người vay chủ yếu nhà đầu Cạnh phân khúc thị trường địa ốc chưa phù hợp, chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng cao ốc văn phòng hộ cao cấp Nhưng nhu cầu hộ cao cấp chưa thật lớn, khơng có nhiều khách http://svnckh.com.vn 52 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 53 hàng đủ khả mua hộ để Trong thị trường hộ cho tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, người có nhu cầu thật lại chưa phát triền… Như vậy, nói thị trường bất động sản Việt Nam chưa lành mạnh tính minh bạch cịn thấp Tình trạng đầu thị trường cao, thị trường bất động sản dễ lâm vào tình trạng bong bong, chu kì nóng lạnh 3.2 Bài học từ kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam việc thực sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh phát triển thị trƣờng bất động sản 3.2.1 Bài học việc sử dụng sách nới lỏng tín dụng để thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển cách bền vững Do trình độ phát triển cịn hạn chế, tính tương tác khu vực kinh tế Việt Nam cịn chưa cao Vì vậy, khả diễn khủng hoảng dây chuyền tương đối thấp Tuy nhiên, chủ quan trước rủi ro thị trường tài thứ cấp Nhờ phát triển sàn giao dịch nhà đất đặc biệt thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam hứa hẹn vươn tới tầm cao Khi đó, học Mĩ hồi chng cảnh tỉnh cho Việt Nam Nếu khơng kiểm sốt tượng đầu phát hành cổ phiếu khó tránh khỏi khủng hoảng toàn thị trường Mỹ nước có hệ thống pháp luật xây dựng hồn thiện qua 200 năm, việc kinh doanh bất động sản có tảng pháp luật hoàn chỉnh http://svnckh.com.vn 53 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 54 thuận lợi Do việc mua bán đất đai tổ chức, cá nhân với hoàn toàn theo chế thị trường, giá bất động sản đứng mức hợp lý Đặc biệt hệ thống thuế sở hữu bất động sản, thuế thu nhập từ việc bán bất đống sản giúp cho việc phân phối sử dụng tài nguyên đất hiệu Điều cung cấp phần thu nhập từ bất động sản tạo nguồn lực thực thi sách xã hội nhà Nới lỏng tín dụng làm cho cầu bất động sản tăng mạnh Chính sách lãi suất thấp cho vay chuẩn Mỹ việc không hạn chế đối tượng kinh doanh bất động sản tạo điều kiện cho thị trường phát triển mạnh Ta cần ý tới cơng cụ phịng ngừa rủi ro giảm lãi suất tín dụng bất động sản Điều đem lại hai tác động Thứ nhất, với nhà đầu tư, lãi suất thấp đồng nghĩa với chi phí đầu tư thấp, giá bán bất động sản giảm Thứ hai, với người dân có nhu cầu mua nhà, tiếp cận với nguồn tín dụng với mức chi phí thấp lợi Cả hai tác động làm tăng khả sở hữu bất động sản, tạo tính khoản cao cho thị trường Việc xác định mức lãi suất thấp hợp lý quan trọng, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản kinh tế nói chung Việc giám sát chặt chẽ biến động, xây dựng chế phòng ngừa rủi ro cần thiết Bài học từ khủng hoảng nhà đất Mỹ cho thấy thị trường bất động sản có tác động dây chuyền sang hệ thống ngân hàng từ ảnh hưởng tới kinh tế Việc điều tiết nhà nước để đảm bảo tính ổn định thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung nước ta http://svnckh.com.vn 54 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 55 Thái Lan ví dụ khác Tuy có chưa có thị trường tín dụng phát triển Mĩ Thái Lan có nhiều lợi khả huy động vốn đầu tư nước ngồi Nhờ sách mở rộng giao thương, thu hút đầu tư phủ, giai đoạn 1993 – 1997, tỉ lệ lớn vốn cho vay bất động sản Thái Lan có nguồn gốc hải ngoại Do vậy, dự án xây dựng tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ, kết đợt nở rộ trung cư cao tầng biệt thự cao cấp Đây động lực lớn cho phát triển thị trường mang tới khơng rủi ro Tuy nhiên thị trường tính ổn định phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn nước ngoài, nhà đầu tư rút vốn, nguồn cung tín dụng bị suy giảm đáng kể dẫn tới hàng loạt khó khăn cho ngân hàng gây nên sụp đổ hàng loạt thị trường tài thị trường bất động sản Thái Lan Bên cạnh học phương thức huy động vốn nước Hiện nay, phủ có chủ trương đẩy mạnh thu hút vốn FDI ODA Những nguồn vốn coi chất xúc tác cho phát triển kinh tế mối đe dọa tiềm tàng không sử dụng cách Do nhiều yếu khâu quản lý thị trường, tượng vay nóng, đầu bất động sản diễn phổ biến Nhiều nơi giá đất tăng ảo sụt giảm lúc Nếu ngân hàng bị rút vốn đột ngột nguy đổ vỡ cao Việc nới lỏng tín dụng giới hạn đối tượng tham gia đầu tư bất động sản cần xem xét Trung Quốc thời gian đầu để đầu tư nước ngồi vào q nóng, với việc nới lỏng tín dụng lúc nên cầu tăng mạnh, đẩy giá bất động sản lên cao Thời gian sau Trung Quốc có biện pháp thắt chặt cần thiết để hạ nhiệt thị trường, đề phòng bong bóng bất động sản http://svnckh.com.vn 55 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 56 Tuy nhiên, khơng nên mà bác bỏ hồn tồn sách nới lỏng tín dụng Trung Quốc điển hình tốt cho việc áp dụng kiểm sốt thành cơng cơng cụ tài Bài học Trung Quốc cho thấy vai trò nhà quản lý thành bại thị trường Việt Nam cần trọng vào khâu theo dõi thị trường để kịp ứng phó cần thiết Có thực tế chưa có số thống kê xác nhằm nắm bắt dự đốn tình hình Để tránh tâm lý đám đơng, sốt đất ảo, nhà nước nên công khai dự án xây dựng số liệu thống kê giá đất… nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư đưa định đắn Bên cạnh đó, Việt Nam cần tăng cường kết hợp biện pháp điều tiết thông qua thuế Trung Quốc làm Công cụ không giúp nhà nước quản lý bình ổn thị trường, chống đầu cơ, giảm nguy bong bóng lợi nhuận bất động sản cao khiến nguồn vốn đổ ngành nhiều gây cân bằng, góp phần tăng thu nhập cho quốc gia Cuối thị trường phát triển nóng, cần chống bong bóng việc phát triển cân đối kinh tế Điều tiết tỷ lệ lợi nhuận ngành bất động sản hợp lý không xem nhẹ ngành khác 3.2.2 Bài học vấn đề tƣ hữu nhà nhà cho ngƣời thu nhập thấp Nhu cầu có nhà nhu cầu người Việc giải thỏa đáng nhu cầu góp phần giúp kinh tế phát triển bền vững Việt Nam cịn có nhiều triệu người thuộc diện thu nhập thấp như: công nhân, sinh viên học sinh, người lao động thu nhập thấp nói chung Bên cạnh sách cụ thể hướng tới vấn đề này, sách nới lỏng tín dụng lãi suất thấp, cho vay chuẩn đem lại nhiều lợi ích cho người thu nhập thấp http://svnckh.com.vn 56 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 57 Một là, việc quy định điều kiện nới lỏng tín dụng nên có ưu đãi cho người thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ tiếp cận với nguồn vốn mua nhà Việt Nam nên điều tiết việc hạ lãi suất giúp giá nhà mức chấp nhận Giá nhà phải sức mua trung bình đa số người dân Ở Mỹ, thị trường tài đặc biệt phát triển đặc điểm sách khuyến khích tư hữu nhà nói chung nên vấn đề nhà cho người thu nhập thấp giải tốt giai đoạn dài trước khủng hoảng Việc cho vay chuẩn làm tăng nhiều tỷ lệ sở hữu nhà người dân Mỹ, bao gồm đối tượng có thu nhập thấp Trong trường hợp Trung Quốc, việc khuyến khích phát triển dịch vụ cho vay chấp mua nhà việc nới lỏng quy định vay chấp khiến cho đối tượng có điều kiện tiếp cận với nguồn tín dụng để mua nhà Hai là, phải có chế tài quản lý cụ thể thay đổi việc làm lực lượng lao động, quản lý rủi ro toán điều kiện cho vay chuẩn Những người có thu nhập thấp khơng đủ khả tốn khoản vay lớn, số trường hợp lãi nợ mà họ phải trả liên tục tăng tái vay chấp Trong trường hợp xảy khủng hoảng, người có thu nhập thấp lại đối tượng dễ bị nhà Do việc quản lý chặt rủi ro tốn vơ cần thiết 3.2.3 Bài học hệ thống tín dụng nhà hiệu Hệ thống tài nhà hiệu hệ thống huy động tiền tiết kiệm dân cung cấp khoản vay nhà phù hợp cho người có nhu cầu http://svnckh.com.vn 57 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 58 Hệ thống tín dụng nhà Thái Lan hệ thống nhận tiền đặt cọc Theo hệ thống này, sở tài nhận tiền đặt cọc người dân tổ chức khác, sau sử dụng khoản để cung cấp vốn vay Ngân hàng nhà Chính phủ GHB Thái Lan phát triển thành công hệ thống mạng lưới tới hầu hết tỉnh thành, với chi phí vận hành thấp, quản lý hiệu Do GHB cung cấp khoản vay với mức lãi suất thấp nhất, nới lỏng việc cho vay nhà 3.2.4 Bài học vai trị sách nới lỏng tín dụng cơng phát triển thị trƣờng bất động sản trình chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trƣờng Trong ba nước Mỹ, Thái Lan Trung Quốc Trung Quốc có giai đoạn tương đồng với Việt Nam việc chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoach hóa tập trung sang chế kinh tế thị trường Những kinh nghiệm nước lĩnh vực cải cách thị trường bất động sản quý báu đem lại nhiều ngụ ý hữu ích cho Việt Nam Thời gian đầu Trung Quốc nhấn mạnh việc tiết kiệm, nhiên lại không chuyển đối phần vốn dự trữ sang đầu tư Nếu điều tiếp tục kéo dài Trung Quốc rơi vào “nghịch lý tiết kiệm”: tiết kiệm nhiều không đầu tư, cuối làm tổng thu nhập giảm lại làm giảm mức tiết kiệm Ngay từ 1992 có nhiều khuyến nghị u cầu kích cầu, khởi đầu việc phát triển thị trường bất động sản Như đề cập, Trung Quốc chuyển đổi chế độ nhà ở, khuyến khích việc cho vay chấp nhà Do mà nguồn vốn dự trữ chuyển sang đầu tư vào bất động sản tiêu dùng cho ngành khác Q trình thị hóa phát triển nhanh hơn, Trung Quốc ngày có nhiều đô http://svnckh.com.vn 58 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 59 thị loại I Ba giai đoạn công bao gồm: (1) phân phối nhà ở; (2) chuyển từ chế phân phối sang chế thị trường, đảm bảo người dân mua nhà, mua với chi phí hợp lý; (3) Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng tích cực đến phần lại kinh tế Trong việc khuyến khích cho vay chấp nới lỏng quy định cho vay chấp đóng vai trò quan trọng giai đoạn (2) Kinh nghiệm Trung Quốc việc khuyến khích thị trường bất động sản phát triển đáng để Việt Nam học tập KẾT LUẬN Các nước, mà cụ thể Mỹ, Thái Lan Trung Quốc, có thị trường tài nói chung thị trường bất động sản nói riêng phát triển nhiều so với Việt Nam Do mà quốc gia có nhiều kinh nghiệm phong phú việc hoạch định sách tín dụng việc sử dụng sách nới lỏng tín dụng để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Đề tài thực mục tiêu sau: Thứ nhất, làm rõ lại vấn đề lý thuyết thị trường bất động sản, sách nới lỏng tín dụng tác động lên thị trường bất động sản Thứ hai, nghiên cứu sách nới lỏng tín dụng thị trường bất động sản Mỹ, Thái Lan Trung Quốc Từ phân tích tác động sách nới lỏng tín dụng lên thị trường bất động sản nước http://svnckh.com.vn 59 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 60 Thứ ba, từ nghiên cứu ba nước Mỹ, Thái Lan Trung Quốc, đề tài rút học kinh nghiệm cho Việt Nam việc thực hiệu sách nới lỏng tín dụng nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Nhóm nghiên cứu hy vọng kinh nghiệm rút đóng góp cho việc hoạch định sử dụng sách tín dụng hiệu việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT TS Đinh Văn Ân, 2009 - Chính sách phá triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam (Nhà xuất thống kê) CERP , 2009, Báo cáo thường niên kinh tế Việt Nam 2008, NXB Tri Thức TS Phan Minh Ngọc, 2009 –Có thị trường cho vay chuẩn Việt Nam không? PGS.TS Nguyễn Thanh Trà TS Nguyễn Đình Bồng, 2004 - Giáo trình “Thị trường bất động sản” Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp – giải pháp cho phát triển bất động sản Việt Nam (Cơng trình dự thi SVNCKH 2009) TS Nguyễn Đức Thành, 2009 - Kinh tế Việt Nam 2008 – suy giảm thách thức đổi ,Nhà xuất Tri Thức TÀI LIỆU TIẾNG ANH Ahearne et al ,2005, House Prices and Monetary Policy: A Cross-Country Study, Board of Governors of the Federal Reserve System International Finance Discussion Papers http://svnckh.com.vn 60 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 61 Jie Chen& Fang Hong, 2008, The relationship between home mortgage loan and real estate market in China: evidences and insights from a regional perspective, Shanghai Pujiang Project Liu, Li-Gang and Ichiro Otani, 2005, Capital Controls and Interest Rate Parity: Evidences from China 1999-2004, Working paper, Hong Kong Monetary Authority Dai Gen-you, 2001, China's Monetary Policy: Retrospect and Prospect, China & World Economy Green & Stephen., 2005, “Making Monetary Policy Work in China: A Report from the Money Market Front Line, Stanford Center for International Development, Working Paper 245 Girardin & Ying Liu, 2006, The effects of monetary policy in China since 1997, GREQAM Glick&Hutchison, 2008, Navigating the Trilemma: Capital Flows and Monetary Policy in China, Fed Reserve Bank of San Francisco Working Paper series Ballobh Kritayanavaj, 2007, Thailand’s Housing Boom and Bust Cycles1, July - December 2007 Laurens & Maino ,2007, China: Strengthening Monetary Policy Implementation, IMF Working Paper 10.Cheng Shao & Zhiwei Xiong, 2009, The Thinking of Subprime Lending Crisis, International Journal of Business and Management, Vol.4, No 9, Sept 2009 11.Kar-yiu Wong, 2001, Housing Bubble and Currency Crisis: The case of Thailand –University of Washington – March 2001 12.Li, Y.J., and Yang Y., 2005 The effect of interest rate and money supply impose on real estate investment in China: an empirical analysis, Journal of Xi’an Institute of Finance and Economics, 18, 47 51 TÀI LIỆU WEBSITE http://www.xindimy.us/index.php?option=com_content&task=view&id=21 &Itemid=34 http://svnckh.com.vn 61 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 62 http://www.xindimy.us/index.php?option=com_content&task=view&id=21 &Itemid=34 http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis http://vneconomy.vn/ http://paper-money.blogspot.com/ http://money.cnn.com/news/specials/fed/ http://www.internationalviewpoint.org/spip.php?article1581 http://cashmoneylife.com/2008/09/29/economic-financial-crisis-2008causes/ http://my.opera.com/tuchikara/blog/show.dml/4264996 10.http://vi.wikipedia.org/wiki/Ch%C3%ADnh_s%C3%A1ch_ti%E1%BB%81 n_t%E1%BB%87 11.http://www.vnbaorg.info/index.php?option=com_content&task=view&id=4 879&Itemid=134 12.http://vietbao.vn/Kinh-te/Bat-dong-san-thang-tram-theo-chinh-sach-tiente/65193992/87/ 13.http://www.vnbaorg.info/index.php?option=com_content&task=view&id=5 582&Itemid=38 14.http://www.allbusiness.com/finance/1108477-1.html http://svnckh.com.vn 62 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... tương đối g? ??n g? ?i với Việt Nam – Malaysia – tác động sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia Những tác động sách nới lỏng tín dụng thị trường bất động sản làm rõ qua kinh nghiệm nước từ dẫn đến ngụ ý. .. luanvanchat@agmail.com Kết cấu đề tài Đề tài g? ??m phần: Chƣơng I: Tổng quan thị trường bất động sản sách nới lỏng tín dụng Chƣơng II: Chính sách nới lỏng tín dụng tác động đến thị trường bất động sản số... để đầu tư vào thị trường bất động sản Hậu thị trường ổn định ngân hàng người chịu thiệt hại CHƢƠNG II: CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG VÀ NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA NÓ ĐẾN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT