Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đồng bằng sông cửu long

PHẦN MỞ ĐẦU I LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI Trong chế thị trƣờng sách mở cửa ngân hàng cầu nối quan trọng, đáng tin cậy cần thiết cho trình hoạt động nhƣ giao dịch doanh nghiệp nƣớc, trung tâm thu hút vốn nhàn rỗi xã hội để phân phối nguồn vốn cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế Sau 20 năm đổi đất nƣớc, hệ thống Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam có bƣớc phát triển vƣợt bật, lớn mạnh kể số lƣợng chất lƣợng Ngân hàng có đóng góp lớn cho cơng cơng nghiệp hóa đại hóa kinh tế nói chung trình đổi mới, phát triển thành phần kinh tế, doanh nghiệp nói riêng Ngành Ngân hàng thực ngành tiên phong trình đổi cấu kinh tế Để thực đƣợc mục tiêu đó, tín dụng ngân hàng yếu tố quan trọng, tác động trực tiếp định đến thành cơng q trình sản xuất, nhằm bƣớc cải thiện đời sống xã hội, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển theo hƣớng CNHHĐH Các Ngân hàng thƣơng mại không ngừng đẩy mạnh hoạt động tín dụng cho nhiều đối tƣợng khách hàng khác Trong có doanh nghiệp bất động sản, đối tƣợng có nhiều tiềm nhƣng chƣa thực đƣợc khai thác Bất động sản ngành có vai trị quan trọng quốc gia Các hoạt động liên quan đến BĐS thƣờng có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội Do đó, việc đầu tƣ vào BĐS đòi hỏi doanh nghiệp BĐS phải có lƣợng vốn dồi lâu dài thƣờng có tham gia Ngân hàng định chế tài Trên thực tế, thị trƣờng BĐS phát triển bền vững mạnh mẽ khơng có thị trƣờng vốn lành mạnh ổn định kèm Nhiều khủng hoảng tài giới diễn đề dẫn đến khủng hoảng thị trƣờng BĐS Và ngƣợc lại, BĐS sụt giảm giá trị cách nhanh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chóng dẫn đến việc phát sinh khoảng nợ xấu từ kéo theo tổ chức tài vào vịng xốy khủng hoảng Bên cạnh đó, q trình hội nhập kinh tế quốc tế nay, nhu cầu vốn để xây dựng phát triển kinh tế Việt Nam nói chung ĐBSCL nói riêng trở thành nhu cầu thiết, đặc biệt ngành kinh doanh BĐS, ngành cần lƣợng vốn khổng lồ đáp ứng nhu cầu BĐS có xu hƣớng ngày tăng lên số lƣợng chất lƣợng Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thƣơng mại góp phần tích cực đến hoạt động thị trƣờng BĐS nói riêng kinh tế Việt Nam nói chung Xuất phát từ thực tiễn đó, với phát triển thị trƣờng BĐS, hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS kênh lợi nhuận lớn cho ngân hàng Xong Việt Nam thực cịn kênh tín dụng non trẻ Thực tiễn tình hình hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ngân hàng thƣơng mại Việt Nam làm để nâng cao hiệu kênh tín dụng trở thành vấn đề cấp thiết Đây lí chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL” II MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu chung Mục tiêu đề tài “ Thực trạng giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL” nhằm phân tích đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp BĐS từ đề giải pháp giúp ngân hnagf thƣơng mại tiếp cận kênh tín dụng Mục tiêu cụ thể (1) Phân tích hoạt động tín dụng doanh nghiệp BĐS (2) Đánh giá khái qt tình hình tín dụng chơ doanh nghiệp BĐS ngân hang thƣơng mại ĐBSCL từ 2012- 2014 (3) Đề giải pháp nhằm giúp cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thƣơng mại LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com III PHƢƠNG PHÁP NGIÊNG CỨU Trên sở vận dụng lý thuyết vào thực tiển, tƣ logic, đề tài đáp ứng phƣơng pháp định lƣợng, định lƣợng, định tính, phân tích, so sánh, khái quát tổng hợp để nghiêng cứu IV PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Thời gian: Đề tài nghiên cứu 2012- 2014 - Không gian: ĐBSCL NỘI DUNG CHÍNH Chƣơng CƠ SỞ LÍ LUẬN I BĐS Thị trƣờng BĐS Bất động sản 1.1 Khái niệm BĐS Theo quy định Điều 181 Bộ Luật Dân nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS tài sản không di dời đƣợc bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật qui định 1.2 Phân loại BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS gồm loại nhƣ sau: - Đất đai - Nhà cơng trình gắn liền với đất đai - Tài sản khác gắn liền với đất đai - Tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai Trong loại BĐS trên, ba loại đầu BĐS chất( di dời đƣợc, không tự di dời đƣợc) Loại BĐS cuối tai sản gắn liền với đất đai, vật di dời đƣợc , nhiên mặt pháp lý đƣợc coi BĐS Thị trƣờng BĐS 2.1 Khái niệm thị trƣờng BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hiện có nhiều quan điểm khác thị trƣờng BĐS, dựa sở nghiên cứu lý luận, nhà nghiêng cứu đƣa khái niệm sau thị trƣờng bất động sản Khái niệm 1: Thị trƣờng BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận đƣợc BĐS BĐS đƣợc sử dụng nhƣ mục đích Khái niệm 2: Thị trƣờng BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hang hóa BĐS Khái niệm 3: Thị trƣờng BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan nhƣ môi giới, tƣ vấn…giữa chủ thể thị trƣờng mà vai trị quản lí nhà nƣớc thị trƣờng BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trƣờng BĐS 2.2 Đặc điểm thị trƣờng BĐS Thứ nhất, thị trƣờng BĐS mang tính khu vực cách sâu sắc Thứ hai, Thị trƣờng BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật, sách quản lý nhà nƣớc Thứ ba, thị trƣờng BĐS liên quan mật thiết với thị trƣờng vốn, nhiều thị trƣờng khác kinh tế Thứ tƣ, Giống nhƣ loại thị trƣờng khác, phát triển thi trƣờng BĐS có tính chu kỳ Thứ năm, xét tổng qt, thị trƣờng BĐS hình thành phát triển qua 03 cấp độ: tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài hóa 2.3 Vai trị thị trƣờng BĐS - Thị trƣờng BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển Thị trƣờng BĐS thị trƣờng quan trọng kinh tế thị trƣờng liên quan trực tiếp đến lƣợng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất nhƣ giá trị kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS tổng số cải vật chất xã hội nƣớc có khác nhƣng thƣờng chiếm dƣới 40% lƣợng cải vật chất nƣớc Các họt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Thị trƣờng BĐS phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát trrieenr kinh tế, tang nguồn thu cho Ngân sách Nhà nƣớc Ở nƣớc phát triển, nguồn vốn ngân hang cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lƣợng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tƣ, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt đầu tƣ phát triển sở hạ tầng kinh tế Thu Ngân sách Nhà nƣớc từ thị trƣờng BĐS bao gồm mảng: Thu thuế BĐS; Thu phí lệ phí từ giao dịch BĐS; Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời mua, ngƣời thuê - Thị trƣờng BĐS đáp ứng nhu cầu nhà cho tầng lớp nhân dân Thị trƣờng nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trƣờng BĐS, thị trƣờng sôi động thị tƣơng BĐS, “sốt” BĐS hầu hết “ sốt” nhà lan tỏa sang thị trƣờng BĐS khác ảnh hƣởng đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lí có hiệu thị trƣờng BĐS nhà ở, bình ổn thị trƣờng nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp phù hợp với thu nhập ngƣời dân vai trị quan trọng quản lí nhà nƣớc thị trƣờng BĐS nhà Tín dụng sách tín dụng 3.1 Khái niệm tín dụng Tín dụng hoạt động đời phát triển gắn liền với tồn phát triển sản xuất hang hóa Tín dụng quan hệ kinh tế thể dƣới hình thức vay mƣợn có hồn trả Ngày tín dụng đƣợc diễn đạt nhiều lời lẽ khác nhau, nhƣng chúng hành động thống nhất: Hoạt động cho vay vay quan hệ đƣợc ràng buộc sở pháp luật hành Tín dụng ngân hang việc ngân hang cấp cho khách hang số tiền định để khách hang sử dụng khoản thời LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com gian định dựa nguyên tắc hoàn trả gốc lãi đến hạn Ngaỳ hoạt động cấp tín dụng ngân hang đa dạng phong phú Đối tƣợng khách hang đc ngân hang cấp tín dụng đƣợc mở rộng Ngân hang khơng cấp tín dụng cho doanh nghiệp mà cịn cấp tín dụng cho cá nhân Các hình thức cấp tín dụng khác nhƣ cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, tiêu dung mu axe, xây dựng sữa chữa nhà ở, cho vay phục vụ nhu cầu du học, du lịch… 3.2 Phân loại tín dụng ngân hang Có nhiều cách phân loại tiins dụng ngân hang dựa vào khác tùy theo muucj đích nghiên cứu Tuy nhiên nguwowiif ta thƣờng phân looaij theo số tiêu thức sau: - Theo thời gian sử dụng vốn vay, tín dụng đƣợc chia thành loại: Tín dụng ngắn hạn: loại tín dụng có thời hạn dƣới năm, thƣờng đƣợc sử dụng vào nghiệp vụ toán, cho vay bổ suung thiếu hụt tạm thời vốn lƣu động doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dung cá nhân Tín dụng trung hạn: loại tín dụng có thời hạn từ đến năm, đƣợc dùng vay vốn phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi kỹ thuật, mở rộng xây dựng cơng trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh Tín dụng dài hạn: loại tín dụng có thời hạn năm, đƣợc sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng bản, cải tiến mở rộng sản xuất có quy mơ lớn - Căn vào mục đích sử dụng vốn vay, Tín dụng đƣợc chia làm hai loại: Tín dụng sản xuất lƣu thơng hàng hóa: loại tín dụng đƣợc cấp cho doanh nghiệp để họ tiến hành sản xuất kinh doanh Tín dụng tiêu dùng: loại tín dụng đƣợc cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng - Căn vào tín chất đảm bảo khoản vay, có loại tín dụng sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tín dụng có đảm bảo: loại tín dụng mà khoản vay phát có tài sản tƣơng đƣơng chấp, có hình thức nhƣ: cầm cố, chấp, chiết khấu bảo lãnh Tín dụng khơng có bảo đảm: loại hình tín dụng mà khoản vay phát khơng cần tài sản chấp mà dựa vào tín chấp Loại hình thƣờng đƣợc áp dụng với khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài sịng phẳng với ngân hàng, khách hàng phải có tình hình tài lành mạnh có uy tín ngân hàng nhƣ trả nợ đầy đủ, hạn gốc lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có khả hồn trả nợ… II Chính sách tín dụng ngân hàng thƣơng mại Định nghĩa Chính sách tín dụng tổng thể quy định ngân hàng hoạt động tín dụng nhằm đƣa định hƣớng hƣớng dẫn hoạt động cán ngân hàng việc cấp tín dụng cho khách hàng.Tổng thể quy định bao gồm tồn vấn đề liên quan đến cấp tín dụng nhƣ: quy mô, lãi suất, kỳ hạn, đảm bảo, phạm vi, khoản tín dụng có vấn đề nội dung khác… Mục đích cuả sách tín dụng Chính sách tín dụng hệ thống chủ trƣơng , định hƣớng qui định chi phối hoạt động tín dụng HĐQT ngân hàng đƣa nhằm sử dụng hiệu nguồn vốn để tài trợ cho doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình cá nhân phạm vi cho phép quy định phủ Mục đích sách tín dụng: - Chính sách tín dụng xác định giới hạn áp dụng cho hoạt động tín dụng Đồng thời thiết lập môi trƣờng nhằm giảm bớt rủi ro hoạt động tín dụng - Chính sách tín dụng đƣợc đƣa nhằm bảo đảm định tín dụng khách quan, tuân thủ quy định NHNN phù hợp thông lệ chung quốc tế Không tổ chức , cá nhân đƣợc can thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trình cho vay thu hồi nợ ngân hàng Chính sách tín dụng xác định: + Các đối tƣợng vay vốn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Phƣơng thức quản lí hoạt động tín dụng +Những ràng buộc tài + Các loại sản phẩm tín dụng khác ngân hàng cung cấp + Phƣơng thức quản lí danh mục cho vay +Thời hạn điều kiện áp dụng cho sản phẩm tín dụng khác III Chính sách tín dụng cho vay BĐS Cho vay BĐS 1.1 Khái niệm Cho vay BĐS quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng ( thể nhân pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Theo đó, tín dụng BĐS việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn liên quan đến BĐS Trong trƣờng hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tƣu kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cuuwar, xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phịng cho th… Nhƣ vậy, tín dụng ngân hàng lĩnh vực BĐS bao gồm hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tƣ kinh doanh BĐS nhà đầu tƣ vừa đáp ứng nhu cầu nhà ngƣời dân Việc cấp tín dụng BĐS ngân hàng góp phần tác động đến cung cầu BĐS thị trƣờng Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu hoạt động an toàn cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng nhƣ vốn vay phải đƣợc sử dụng mục đích phải đƣợc hoàn trả gốc lãi theo kì hạn cam kết Mặt khác, ngân hàng cịn yêu cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay 1.2 Đặc điểm cho vay BĐS Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS Đặc biệt cho vay xây dựng ngắn hạn, đƣợc tốn đủ vịng vài tháng vài tuần dự án xây dựng đƣợc hoàn tất khoản chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp nguồn tài lâu dài cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com việc mua lại tài sản cải tạo, nâng cấp chúng Trong năm qua, dù với kỳ hạn cho vay BĐS lĩnh vực ngày phát triển nhanh chóng Thật khơng may, hình thức cho vay BĐS lại hình thức rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng Cho vay BĐS lĩnh vực mà than chứa đựng khác biệt quan trọng so với dạng cho vay khác ngân hàng Cho vay BĐS khác với phần lớn hình thức cho vay khác số khía cạnh chủ yếu sau: Thứ nhất, quy mơ trung bình vay BĐS thƣờng lớn nhiều so với quy mơ trung bình vay thông thƣờng đặc biệt cho vay tiêu dùng cho vay kinh doanh nhỏ Thứ hai, số khoản cho vay mua nhà chấp, chủ yếu cho ngơi nhà có gia đình thƣờng có kỳ hạn dài danh mục cho vay ngân hàng Thứ ba, hình thức cho vay khác, dịng tiền mặt dự tính thhu nhập ngƣời vay yếu tố quan trọng để ngân hàng định có cho vay hay khơng.Trong cho vay BĐS, đánh giá xác điều tối quan trọng định cho vay Thứ tƣ, Ttrong cho vay BĐS, tài sản tài trợ BĐS, vừa tài sản đƣợc tài trợ, đồng thời vừa tài sản chấp Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS dùng BĐS để chấp bảo đảm khoản vay 1.3 Phân loại cho vay BĐS Việc phân loại tín dụng BĐS có cách khác Song phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm: - Cho vay kinh doanh BĐS: Dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho dự án BĐS nhƣ xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thƣơng mại… - Cho vay tiêu dùng BĐS: Dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu nhà nhƣ xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Các loại hình tín dụng BĐS gồm có: - Xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh - Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất - Xây dựng khu đô thị - Xây dựng cao ốc cho thuê - Xây dựng trung tâm thƣơng mại - Xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán - Quyền sử dụng đất - Đầu tƣ, kinh doanh BĐS 1.4 Vai trò hoạt động cho vay BĐS 1.4.1 Đối với ngân hàng Thứ nhất, cho vay BĐS hình thức cho vay mang mức lãi suất ngầm định cao so với hầu hết khoản cho vay khác ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng Do đó, trƣớc hết keennh sinh lợi tiềm ngân hàng Thứ hai, khoản vay mua BĐS thƣờng đem lại hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng nhƣ ngân hàng nhận them tiền gửi cho vay cải tạo ngân hàng vay vốn Ví dụ ngân hàng sẵn sàng cung cấp cho ngƣời vay mua nhà chấp lãi suất hấp dẫn để đổi lấy lời hứa khách hàng sử dụng dịch vụ khác ngân hàng trì khối tiền gửi đáng kể ngân hàng Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa sở khách hàng, hạn chế ảnh hƣởng chu kỳ kinh doanh 1.4.2 Đối với ngƣời vay Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu số lƣợng chất lƣợng vốn cho khách hàng Với ƣu điểm nhƣ an tồn, tiện lợi nhanh chóng, dễ tiếp cận có khả đáp ứng nhu cầu vốn lớn, tín dụng BĐS thõa mãn đƣợc nhu cầu đa dạng khách hàng Đối với nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác ngân hàng điều đƣơng nhiên vô cần thiết Doanh nghiệp có đủ 100% vốn để đầu tƣ cho dự án mà cần có hỗ trợ cho vay ngân hàng, có tỷ lệ vốn vay lên đến 70% - 80% tổng vốn đầu tƣ Tín dụng BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khách hàng, mức độ rủi ro khoản vay yếu tố cạnh tranh thị trƣờng 2.2.2 Phƣơng pháp xác định lãi suất cho vay  Các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay - Chi phí huy động vốn ( % ) (a): chi phí huy động vốn bình quân ( lãi phải trả) tất nguồn vốn bao gồm tiền gửi tiết kiệm dân cƣ, tiền gửi không kỳ hạn doanh nghiệp cá nhân, tiền gửi có kỳ hạn,…và vốn vay thị trƣờng liên ngân hàng tính theo kỳ hạn - Chi phí hoạt động (%) (b) : bao gồm chi phí tiền lƣơng, chi phí văn phịng, đào tạo, lại, chi phí hoạt động khác - Chi phí dự phịng rủi ro tín dụng (%) (c): xác định phù hợp với hạn khách hàng, mức độ rủi ro ngành, phƣơng án vay vốn… - Chi phí khoản (%) (d) : chi phí vốn đảm bảo khoản cho hệ thống ngân hàng - Chi phí vốn chủ sở hữu (%) (e) : Là mức lợi nhuận ngân hàng kỳ vọng thu đƣợc từ vốn chủ sở hữu, xác định lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn với khoản cho vay  Phƣơng pháp xác định lãi suất cho vay Xác định sàn lãi suất cho vay = (a) + (b) +(c) + (d) + (e) Sàn lãi suất cho vay phải nhỏ mức lãi suất cho vay bình quân thị trƣờng liên ngân hàng ( cao phải điều chỉnh lại tỷ lệ lợ nhuận kỳ vọng) Xác định lãi suất cho vay theo phƣơng pháp điều chỉnh rủi ro giá vốn Lãi suất cho vay = chi phí vốn vay + Mức lợ nhuận kỳ vọng 2.3 Hạn mức cho vay 2.3.1 Căn xác định mức cho vay - Nhu cầu vốn khách hàng - Mức vốn tự có khách hàng tham gia vào dự án BĐS, vào BĐS - Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định bảo đảm tiền vay ngân hàng - Khả hoàn trả nợ khách hàng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Khả nguồn vốn ngân hàng nhƣng khơng vƣợt q mức ủy quyền phán cho vay Tổng Giám Đốc Giám Đốc ngân hàng cho vay 2.3.2 Giới hạn tổng dƣ nợ cho vay khách hàng Tổng dƣ nợ cho vay khách hàng không vƣợt 15% vốn tự có ngân hàng thời điểm cho vay ( trừ trƣờng hợp cho vay từ nguồn ủy thác Chính phủ, tổ chức cá nhân dự án trình đƣợc Chính phủ đồng ý cho vay vƣợt 15% vốn tự có ngân hàng Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn – Vốn tự có – Vốn khác (nếu có) III CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Các nhân tố khách quan 1.1 Môi trƣờng kinh tế vĩ mô - Các sách điều tiết vĩ mơ Nhà nƣớc Để nèn kinh tế phát triển ổn định bền vững, Nhà nƣớc tiến hành điều chỉnh đồng thời nhiều tiêu kinh tế xã hội Và nhiều để thực mục tiêu cụ thể đó, ảnh hƣởng bất lợi mà sách nhà nƣớc mang lại cho hoạt động cho vay BĐS NHTM tránh khỏi Chản hạn, để thực mục tiêu kìm chế lạm phát, Nhà nƣớc phải thực loạt sách tài tiền tệ thong qua hẹ thống ngân hàng nhƣ nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, cảnh báo cho vay BĐS, tăng lãi suất bản,… Và điều chỉnh làm cho thị trƣờng BĐS gặp phải khó khăn ảnh hƣởng trực tiếp đến sách tín dụng BĐS, hoạt động cho vay BĐS ngân hàng Các ngân hàng hoạt động khuôn khổ pháp luật, mà pháp luật cơng cụ quản lí nhà nƣớc, sách tín dụng cho vay BĐS NHTM có tính hiệu lực hay khơng cịn phụ thuộc vào sách vĩ mơ Nhà nƣớc điều tất nhiên - Tình trạng kinh tế Tình trạng kinh tế nhân tố vĩ mơ có tác động đến hoạt động ngân hàng nói chung tính hiệu lực sách tín dụng BĐS ngân hàng nói riêng Các ngân hàng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đƣa sách tín dụng BĐS ln phải bám sát tình trạng kinh tế Khi tình trạng nề kinh tế thay đổi sách tín dụng BĐS cũ khơng cịn phù hợp buộc phải tha đổi, tính hiệu lực Trong điều kiện kinh tế phát triển hƣng thịnh, thu nhập ngƣời dân cao ổn định, chất lƣợng tín dụng đƣợc đảm bảo, khả hồn trả vốn gốc lãi khách hàng tốt, hội đầu tƣ đƣợc mở rộng Trong hoàn cảnh đó, sách tín dụng BĐS ngân hàng có xu hƣớng cởi mở, quy định hạn mức, thời hạn cho vay thoáng Khi kinh tế khơng ổn định, chất lƣợng tín dụng khơng cao sách tín dụng BĐS cũ khơng cịn phù hợp, tính hiệu lực, ngân hàng thay đổi sách theo hƣớng thắt chặt khắt khe cho vay BĐS - Tình trạng thị trƣờng BĐS Hoạt động cho vay BĐS NHTM chịu ảnh hƣởng từ tình trạng thị trƣờng BĐS Khi thị trƣờng BĐS phát triển nó, ngân hàng mở rộng cho vay BĐS, ngƣợc lại Theo đó, sách tín dụng mở rộng cho vay BĐS có tính hiệu lực với thị trƣờng BĐS phát triển nóng, cịn sách tín dụng thắt chặt cho vay BĐS có hiệu lực với thị trƣờng BĐS đóng băng Do đó, tình trạng thị trƣờng BĐS nhân tố vĩ mơ tác động tới tính hiệu lực sách tín dụng cho vay BĐS 1.2 Sự kiện bất khả kháng Khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thƣờng xuyên gây đổ sụp loạt tòa nhà, hộ… Ảnh hƣơng đến hiệu dự án kinh doanh BĐS doanh nghiệp khiến ngân hàng có động thái hạn chế cho vay BĐS Và đó, sách tín dụng BĐS thay đơiỉ theo tất nhiên, sách tín dụng BĐS giai đoạn trƣớc khơng cịn tác dụng Các nhân tố khách quan - Khả tài chiến lƣợc kinh doanh ngân hàng thƣơng mại Mỗi ngân hàng vào khả tài mình, cụ thể nguồn vốn trung- dài hạn phần nguồn vốn ngắn hạn để đƣa LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hạn mức nhƣ chiến lƣợc cho vay BĐS giai đoạn cụ thể Bên cạnh đó, ngân hàng có định hƣớn chiến lƣợc riêng cho hoạt đọng kinh doanh ngân hàng Khi ngân hàng thay đổi chiến lƣợc, định hƣớng trọng tâm cho vay vào phát triển sản xuất kinh doanh ngừng cho vay BĐS sách tín dụng cho vay BĐS ngân hàng trở nên hiệu lực Và ngân hàng có tính hiệu lực hay khơng cịn phụ thuộc vào khả tài chiến lƣợc kinh doanh ngân hàng thời kỳ - Nhân tố tổ chức quản lý Khi ngân hàng xếp cách khoa học đảm bảo phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng phòng ban, phận nghiệp vụ ngân hàng chi nhánh việc tổ chức thực sách tín dụng nối chung sách tín dụng cho vay BĐS nói riêng đƣợc đảm bảo thực có hiệu quả.Nhƣ thế, sách tín dụng BĐS có hiệu lực - Nhân tố ngƣời Nhân viên ngân hàng phận có liên quan đến hooatj động cho vay BĐS ngân hàng, cán tín dụng cán thẩm định có ảnh hƣởng quan trọng đến việc thực thi sách tín dụng BĐS ngân hàng Chính sách có tính hiệu lực nhân viên, cán nghiệp vụ có liên quan thực theo sách Do đoa lực họ yếu tố quan trọng CHƢƠNG THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I Các sản phẩm tín dụng kinh doanh BĐS ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Bên cạnh sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS, hầu hết ngân hàng có sản phẩm cho vay theo dự án đầu tƣ, dành cho doanh nghiệp địa ốc, đầu tƣ xây dựng dự án BĐS Tuy nhiên, hệ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thống NHTM Việt Nam có số ngân hàng có sản phẩm riêng để tài trợ xây dựng, ví dụ nhƣ: - Techcombank với sản phẩm “cho vay đầu tƣ kinh doanh BĐS” cho chủ đầu tƣ sản phẩ m “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu - MHB với sản phẩm “cho vay đầu tƣ dự án” - HDbank với sản phẩm “cho vay thực dự án nhà đất – khu dân cƣ” - NH TMCP Quân Đội với sản phẩm “cho vay doanh nghiệp xây lắp” - NH TMCP Đơng Á có sản phẩ m “tài trợ xây dựng” - Navibank có sản phẩm “cho vay thực dự án nhà ở, đất ở” Nhìn chung thị trƣờng tín dụng BĐS phong phú, đặc biệt cho vay cá nhân với ngày nhiều sản phẩm ngân hàng đƣợc mở Chính sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam Hành lang pháp lý xây dựng sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam Chính sách tín dụng bất động sản đƣợc xây dựng chủ yếu sở khn khổ pháp luật tín dụng Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ban hành với quy định pháp luật bất động sản Các văn pháp luật ảnh hƣởng tới việc xây dựng sách tín dụng BĐS NHTM nhƣ sau: Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm bên thoả thuận thuộc sở hữu II LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu ngƣời thứ ba mà ngƣời cam kết dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Tài sản bảo đảm tài sản có, tài sản hình thành tƣơng lai đƣợc phép giao dịch Nghị định quy định “thế chấp quyền sử dụng đất” trƣờng hợp bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đả m “bảo đảm tiền vay tài sản hình thành từ vốn vay ” trƣờng hợp phải trọng đăng ký giao dịch bảo đảm Nhờ có nghị định mà quy định tài sản đảm bảo sách tín dụng BĐS đƣợc rõ ràng, cụ thể linh hoạt Quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN quy chế cho vay khách hàng: quy đ ịnh cụ thể điều kiệ n vay vốn, nguyên tắc vay vốn, mức cho vay (tối đa 15% vốn điều lệ khách hàng) Các ngân hàng vào quy định để xây dựng quy chế cho vay BĐS ngân hàng Quyết định 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002 Thống đốc Ngân hàng nhà nƣớc việc ban hành quy chế đồng tài trợ tổ chức tín dụng Quyết định 886/2003/QĐ-NHNN ngày 11/8/2003 việc sửa đổi, bổ sung quy chế đồng tài trợ tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002 Qua đó, ngân hàng đƣợc phép cho LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vay đồng tài trợ với TCTD khác cho vay BĐS Thông tƣ số 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 Thống đốc NHNN quy định cho vay đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận tổ chức tín dụng khách hàng Theo đó, ngân hàng đƣợc phép áp dụng lãi suất thỏa thuận với khoản vay tiêu dùng BĐS nhƣ kinh doanh BĐS Thông tƣ số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/8/2009 Thống đốc NHNN quy định tỷ lệ tối đa c nguồn vốn ngắn hạn đƣợc sử dụng vay trung hạn dài hạn tổ chức tín dụng Theo đó, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn đƣợc sử dụng vay trung dài hạn NHTM 30% Do đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay BĐS ngân hàng thay đổi theo, dẫn đến sách cho vay BĐS ngân hàng thay đổi theo để cân nguồn vốn, đảm bảo khoản không vi phạm quy định Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS Theo đó, chủ đầu tƣ dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tƣ dự án đƣợc phê duyệt Trên sở quy định này, NHTM quy định mức vốn chủ sở hữu tối thiểu khách hàng dự án vay vốn (thƣờng 30%) sách cho vay BĐS Hiện chƣa có quy định rõ ràng đầu hay cho vay LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bất động sản chƣa có quy định hạn chế việc cho vay bất động sản Các ngân hàng sở quy định pháp luật chung, thực cho vay theo quy định, văn ngân hàng cho vay BĐS Do đó, sách cho vay BĐS, quy chế cho vay, đảm bảo tiền vay… ngân hàng khác Chính sách tín dụng cho vay kinh doanh BĐS NHTM Việt Nam 2.1 Các yếu tố  Đối tƣợng vay vốn Đối với loại hình tín dụng kinh doanh BĐS (gồm xây dựng khu thị mới, chung cƣ, trung tâm thƣơng mại…) áp dụng cho đối tƣợng khách hàng doanh nghiệp có dự án đầu tƣ BĐS đƣợc phép đầu tƣ dự án BĐS theo quy định pháp luật  Nguyên tắc cho vay Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) lãi với thời gian xác định hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo mục đích đƣợc thoả thuận với ngân hàng, không trái với quy định pháp luật quy định khác ngân hàng cấp Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa dự án (phƣơng án) có hiệu Phƣơng án hoạt động có hiệu ngƣời vay minh chứng cho khả thu hồi vốn đầu tƣ có lãi để trả nợ ngân hàng Các khoản tài trợ ngân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản ngƣời vay  Điều kiện cho vay Quy định điều kiện cho vay kinh doanh BĐS ngân hàng giống Về bản, không khác mấy, số ngân hàng đƣa thêm số điều kiện khác Các điều kiện gồm: Thứ nhất, ngân hàng cho vay doanh nghiệp có đầ y đủ lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân chịu trách nhiệ m dân theo quy định pháp luật, đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật Việt Nam ngân hàng cho vay Thứ hai, ngân hàng yêu cầu mục đích sử dụng vốn vay phải theo mục đích sản phẩm tín dụng cho vay BĐS mà khách hàng ký kết với ngân hàng; xây dựng dự án BĐS nhƣ cơng trình khu thị mới, trung tâm thƣơng mại, tịa nhà văn phòng, khu chung cƣ, biệt thự, văn phòng cho thuê tổ hợp trung tâm thƣơng mại văn phịng Ngân hàng khơng tài trợ cho hoạt động khác Thứ ba, doanh nghiệp phải có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết, có mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn Mỗi ngân hàng có quy định riêng ngân hàng Ví dụ nhƣ: VPbank quy định khách hàng phải có mức vốn tự có tối thiểu tham gia 30% tổng mức vốn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đầu tƣ cho dự án Trong Gpbank quy định thống hơn, khách hàng phải có khả tài tham gia vào phƣơng án vay vốn tối thiểu 15% nhu cầu vốn dự án Thứ tƣ, có dự án, phƣơng án đầu tƣ có hiệu kèm phƣơng án trả nợ khả thi Các ngân hàng vào phƣơng án đầu tƣ phƣơng án trả nợ để xác định dự án khả thi, hiệu để đến định có hay khơng cho vay vốn Thứ năm, thực quy định bảo đảm tiền vay theo quy định Chính phủ, Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam hƣớng dẫn ngân hàng Thứ sáu, doanh nghiệp vay vốn phải có trụ sở làm việc tỉnh, thành phố với ngân hàng cho vay Ngoài ra, số ngân hàng cịn có quy định riêng nhƣ: HDBank quy định: Doanh nghiệp phải đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, đồ địa xác định ranh giới khu đất, quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt cấp có thẩm quyền; có phƣơng án đền bù, giải phóng mặt đƣợc duyệt cấp có thẩm quyền Việc mua bán nhà nhà (do đơn vị xây) thông qua HDBank đơn vị toán xong nợ vay với HDBank Doanh nghiệp phải có chức kinh doanh BĐS, có uy tín lực điều hành, quản lý dự án LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Các quy định chặt chẽ hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, cho thấy HDBank thận trọng cho vay kinh doanh BĐS Pgbank quy định khách hàng khơng có nợ q hạn tổ chức tín dụng khác Quy định phần đảm bảo khả trả nợ khách hàng, song việc kiểm tra nợ hạn khách hà ng tổ chức tín dụng khác lại khơng phải đơn giản Techcombank quy định sản phẩm “cho vay đầu tƣ kinh doanh BĐS” dành cho đối tƣợng khách hàng chủ đầu tƣ có đăng ký kinh doanh đầu tƣ kinh doanh BĐS hợp pháp Việt Nam Quy định hạn chế đối tƣợng vay vốn, cho thấy Techcombank có chủ trƣơng thắt chặt cho vay kinh doanh BĐS Những chủ đầu tƣ khơng có đăng ký kinh doanh đầu tƣ kinh doanh BĐS hợp pháp Việt Nam khơng thể vay vốn  Phƣơng thức cho vay Đối với tín dụng tài trợ dự án xây dựng, ngân hàng áp dụng đa dạng phƣơng thức cho vay: cho vay lần, cho vay theo dự án đầu tƣ, cho vay hợp vốn tùy thuộc sách ngân hàng Cụ thể: HDbank áp dụng loại cho vay NH TMCP Đông Á áp dụng cho vay theo cho vay theo dự án đầu tƣ NH TMCP Nam Việt cho vay theo với sản phẩm “cho vay thực dự án nhà ở, đất ở” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ABbank áp dụng cho vay theo dự án đầu tƣ cho vay hợp vốn 2.2 Lãi suất Lãi suất cho vay đƣợc xác đinh dựa biểu lãi suất cho vay hành ngân hàng Tùy trƣờng hợp cụ thể, lãi suất đƣợc xác định sở thoả thuận Ngân hàng khách hàng, không trái quy định pháp luật Vào thời điểm nửa đầu tháng 4/2010 lãi suất cho vay trung – dài hạn doanh nghiệp SHB 15% - 16%/năm, SeAbank (chi nhánh TPHCM) 15% - 17%/năm, OCB 14% - 16%/năm Đến (tính đến thời điểm 12/5/2010) mức lãi suất hạ xuống: SHB 14% - 15%/năm, SeABank 14% 15,5%/năm, OCB 13,5% - 14,5%/năm 2.3 Hạn mức cho vay Mức vay xác định vào nhu cầu vay vốn, khả trả nợ, biệ n pháp đảm bảo tiền vay (giá trị tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ đƣợc xác định…) Trên sở đó, với dự án, khách hàng mà ngân hàng khách hàng thỏa thuận đƣợc số tiền vay khác Mỗi ngân hàng bên cạnh có sách cho vay riêng nhƣ: HDBank tạo điều kiện cho khách hàng có quan hệ vay vốn thƣờng xun, uy tín với mức cho vay đến 80% giá trị tài sản chấp Vietcombank, MHB, Sacombank, SeABank, Gpbank quy đ ịnh số tiền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cho vay lên đến 85% tổng chi phí đầu tƣ dự án không giới hạn quy mô PGbank đáp ứng tối đa 70% giá trị phƣơng án (nếu giá trị tài sản đủ bảo đảm cho số tiền vay) NH TMCP Miền Tây quy định, tài sản hình thành từ vốn vay, mức cho vay không 70% giá trị tài sản NH TMCP Liên Việt quy định tỷ lệ cho vay tối đa 80% nhu cầu vốn dự án, 95% giá trị tài sản bảo đảm 2.4 Tài sản đảm bảo Các ngân hàng quy định tài sản đảm bảo tồn tài sản hình thành từ vốn vay vốn tự có Dự án đầu tƣ Ngồi ra, số ngân hàng có sách thống tài sản đảm bảo nhƣ Vietcombank Techcombank Ở Vietcombank, khách hàng dùng tài sản khác ngồi dự án (nhƣ đảm bảo số dƣ tài khoản tiền gửi, giấy tờ có giá, động sản, bất động sản khác không thuộc Dự án, bảo lãnh tài sản bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay bổ sung cho vốn vay Techcombank chấp nhận tài sản đảm bảo hợp đồng thuê đất chủ đầu tƣ Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền 2.5 Thời hạn cho vay Các NHTM Việt Nam linh hoạt quy đ ịnh thời hạn cho vay tài trợ xây dựng Thời hạn cho vay tùy thuộc vào nhu cầu khách hàng kết LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thẩm định cán tín dụng, vào thời gian thu hồi vốn dự án Thời hạn cho vay khơng đƣợc q thời hạn hoạt động cịn lại theo giấy phép kinh doanh giấy phép đầu tƣ Việt Nam Có thể thấy khác quy định thời hạn cho vay kinh doanh BĐS số ngân hàng nhƣ sau: Vietcombank, MHB, ABbank quy định thời hạn cho vay linh hoạt, từ năm đến tối đa 15 năm Techcombank, NH TMCP Liên Việt quy định thời hạn vay vốn dài, từ năm trở lên, tối đa 10 năm HDBank, OCB quy định thời hạn vay cho phép khách hàng đƣợc thỏa thuận theo loại: ngắn hạn, trung hạn dài hạn Sacombank cho vay với thời hạn trung, dài hạn phù hợp với thời gian hoạt động dự án đầu tƣ SeABank cho vay với thời hạn dài hạn: từ đến 15 năm NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Đại Tín quy định thời hạn cho vay không năm NH TMCP Miền Tây quy định thời hạn vay vốn không năm Nhƣ thấy, đa số ngân hàng nhỏ siết chặt thời gian cho vay BĐS ngân hàng lớn nới lỏng thời gian cho vay BĐS Thực trạng tín dụng BĐS NHTM Việt Nam Tính đến thời điểm tháng 12/ 2013 tín dụng cho cung BĐS ( tín dụng cung BĐS bao gồm: tín dụng dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất; khu đô thị; văn phòng cho thuê, sữa chữa mua nhà để bán) chiếm khoản 51% tổng dƣ nợ tín dụng BĐS ( giảm điểm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phần trăm so với kỳ 2012) Trong bối cảnh thị trƣờng BĐS cịn khó khăn, hiệu sản xuất kinh doanh khả trả nợ ngành BĐS cịn thấp việc giảm dần tỷ lệ đem lại mức độ an toàn cao cho hoạt động hệ thống tài Tuy nhiên, tín dụng cầu BĐS chƣa tăng nhƣ kỳ vọng NHNN đẵ triễn khai gói hỗ trợ 30000 tỷ đồng Chính phủ chủ yếu dành cho cầu thực phân khúc nhà xã hội nhà dành cho ngƣời có thu nhập thấp Tuy nhiên việc giải ngân gói tín dụng cịn chậm ( tính đến hết năm 2013 ngân hàng giải ngân đƣợc 758,7 tỷ đồng gói hỗ trợ, chiếm khoản 25%) cung dành cho phân khúc thiếu, thủ tục tiếp cận nguồn vốn ngƣời tiêu dùng cịn nhiều vƣớng mắc ((vẽ hình cấu dƣ nợ tín dụng BĐS)) Tỷ lệ nợ xấu quý 4/2013 3.86% giảm 1.84 điểm so với kì năm 2012 giảm 2.58% so với quý 3/2013 Tỷ lệ xuống thấp vòng hai năm qua ((vẽ hình dƣ nợ tỷ lệ nợ BĐS)) (((nguồn Ủy ban iams sát tài chimhs quốc gia.báo cáo tổng quan thị trƣờng tài chính)) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... trạng giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL” nhằm phân tích đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp BĐS từ đề giải pháp giúp ngân hnagf thƣơng mại tiếp cận kênh tín dụng. .. kênh tín dụng trở thành vấn đề cấp thiết Đây lí tơi chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL” II MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu chung Mục tiêu đề tài “ Thực trạng. .. hoạt động tín dụng doanh nghiệp BĐS (2) Đánh giá khái quát tình hình tín dụng chơ doanh nghiệp BĐS ngân hang thƣơng mại ĐBSCL từ 2012- 2014 (3) Đề giải pháp nhằm giúp cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL tiếp