BÀN VÈ NGUYÊN TÂC BÔI THƯỜNG VÈ ĐẤT TẠI KHOẢN ĐIÊU 74 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Nguyễn Thị Bảo Nga * Tóm tắt: Bài viết phân tích, bình luận vướng mắc khỉ áp dụng nguyên tắc bồi thường đất quy định khoản Điều 74 Luật Đất đai năm 2013; từ đưa kiến nghị hoàn thiện bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 tiến hành sửa đổi Abstract: The article analyzes and discusses the shortcomings in the application of land-related compensation as provided in Clause Article 74 the 2013 Land Law; thereby, it makes proposals for legal improvement as the 2013 Land Law is going through the amendment process Đặt vấn đề Đất đai không tài sản mà tài nguyên, tư liệu sản xuất nguồn sống người Vì vậy, thu hồi đất người dân, Nhà nước phải có trách nhiệm đền bù thỏa đáng, đảm bảo an cư sinh kế cho họ Để làm tốt nhiệm vụ đó, Nhà nước đề nguyên tắc tảng mang tính chất định hướng cho cơng tác bồi thường đất1, là: “Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất” (khoản Điều 74 Luật Đất đai năm 2013) Tuy nhiên, qua trình rà sốt quy định pháp luật có liên quan liên hệ với thực tiễn thi hành cho thấy, áp dụng nguyên tắc nhiều vướng mắc gây * ThS., Viện Nhà nước Pháp luật Bồi thường đất việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (khoản 12 Điều Luật Đất đai năm 2013) Việc bồi thường thực Nhà nước định thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng người sử dụng đất đáp ứng điều kiện quy định Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 mâu thuẫn xã hội* 12, làm ảnh hưởng đến hiệu thực sách bồi thường đất nguyên tắc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền Nguyên tắc bồi thường đất cỏ mục đích sử dụng với đất bị thu hồi Đây nguyên tắc ưu tiên bồi thường Nhà nước thu hồi đất nhằm ngăn ngừa tình trạng người bị thu hồi đất đòi hỏi mức bồi thường cao đất đai sau thu hồi đầu tư xây dựng hạ tầng nên giá trị tăng lên đáng kể Hơn nữa, việc bồi thường đất đem lại nhiều lợi ích so với bồi thường tiền, đặc biệt nhóm đất có khả sinh lợi cao đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhóm đất nơng nghiệp, phát huy giá trị lâu dài bền vững Bùi Xuân Liêm, Nâng cao hiệu giải khiếu nại hành đất đai, giải pháp hạn chế khiếu kiện vụ án hành chinh Tòa án, https://toaanquangnam.gov.vn/nang-cao-hieu-qua-giaiquyet-khieu-nai-hanh-chinh-ve-dat-dai-la-giai-phap-han -che-khieu-kien-cac-vu-an-hanh-chinh-tai-toa-an/, truy cập ngày 10/8/2021 53 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 2/2022 đảm bảo sinh kế cho người bị đất Có thể nói, nguyên tắc nhân văn phù họp Tuy vậy, áp dụng vào thực tế lúc dễ dàng thuận lợi: Thứ nhất, khơng phải lúc có đất có mục đích sử dụng để bồi thường Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 phân loại đất thành 03 nhóm theo mục đích sử dụng nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng Mỗi nhóm đất có nhiều loại đất cấu khác nhau3 Nhưng, mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, Nhà nước có quyền thu hồi loại đất nào4 Mỗi loại đất có tính chất, chất lượng đặc định, thể khía cạnh khả sinh lợi, giá trị thương mại, điều kiện sản xuất, kinh doanh, chất lượng sống gắn liền với khơng gian văn hóa, giáo dục, tâm linh, tín ngưỡng, tơn giáo Do đó, dùng tiêu chí mục đích sử dụng đất để bồi thường khơng phù hợp, xảy tình trạng đất bồi thường có giá trị khơng tương xứng với đất bị thu hồi Ở nhiều nơi, thị hóa, cơng nghiệp hóa chuyển dịch cấu kinh tế khiến cho quỹ đất dùng đền bù thu hồi không cịn5 Tính đến ngày 31/12/2019, nước có 27.986.390 đất nông nghiệp, 3.914.508 đất phi nông nghiệp, 1.230.815 đất chưa sừ dụng (xem thêm: Quyết định số 1435/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2021 Bộ trường Bộ Tài nguyên Môi trường phê duyệt công bố kết kiểm kê diện tích đất đai năm 2019) Khoản Điều 54 Hiến pháp năm 2013; Điều 61 Luật Đất đai năm 2013 Đất chưa sử dụng giảm từ 3.073.958 xuống 1.230.815 ha, đất trồng lúa giậm từ 4.092.828 xuống 3.922.099 ha, đất làm muối giảm từ 17.895 xuống 15.637 [theo Quyết định số 1482/QĐBTNMT ngày 10/9/2012 Bộ trường Bộ Tài nguyên Môi trường phê duyệt cơng bố kết kiếm kê diện tích đất đai năm 2011; Quyết định số 1435/QĐ-BTNMT (tlđd)] 54 Đặc biệt, nhóm đất nơng nghiệp năm qua bị thu hồi nhiều, diện tích đất nơng nghiệp cịn lại giao hết cho chủ thể sử dụng ổn định lâu dài Vì vậy, việc bồi thường đất có mục đích sử dụng thực không khả thi Thứ hai, nhiều trường hợp không xác định mục đích sử dụng đất làm bồi thường Để xác định loại đất bồi thường, pháp luật đất đai hành quy định người bị thu hồi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung giấy chứng nhận) Trường hợp đất chưa cấp loại giấy chứng nhận vào giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, khoản khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền để xác định mục đích sử dụng đất6 Đối với đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất7 xác định theo trạng sử dụng, đất ổn định mà khơng phải lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép loại đất xác định vào nguồn gốc, trình quản lý, sử dụng đất8 Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 Thực tế nay, số lượng đất nhiều Xem thêm: Thanh Hiền, Nhiều bất cập cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, http://dbnd quan gnam.gov vn/Default.aspx?tabid=286&Group= 9&NID=3796&nhieu-bat-cap-trong-cap-giay-chungnhan-quyen-su-dung-dat&dnn_ctr905_Main_rg_dan hsachkhacChangePage=56&dnn_ctr905_Main_rg_d anhsachmoiChangePage=10, truy cập ngày 11/8/2021 Điều Nghị định số Ol/2017/NĐ-CP ngàỵ 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai BÀN VÈ NGUYÊN TẮC Tuy nhiên, áp dụng trạng để xác định loại đất đất sử dụng ổn định (mà lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng trái phép) khơng hồn tồn xác Trên thực tế, việc người sử dụng tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất9 diễn phổ biến khiến cho trạng đất sử dụng không phản ánh nguồn gốc ban đầu Ví dụ như: Đất khai hoang (chưa cấp giấy chứng nhận) để làm nhà qua nhiều hệ, bão lụt làm nhà, chưa có điều kiện xây lại nhà nên họ trồng hàng năm Trong trường hợp này, lập phương án bồi thường, cần phải vào nguồn gốc, trình sử dụng đất để đảm bảo lợi ích cho người dân Nguyên tắc khơng có đất bồi thường bồi thường tiền Đây coi giải pháp khắc phục cho nguyên tắc đất đổi đất nêu Vì quỹ đất dùng cho bồi thường bị hạn chế, ngoại trừ trường hợp thu hồi đất quan nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội giao đất để di chuyển trụ sở; trường hợp thu hồi đất cá nhân, hộ gia đình chủ yếu bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi, tức bồi thường tiền10*11 Tuy nhiên, số tiền Trà Sơn, Nhiều bất cập quản lý, sử dụng đất cơng ích 5% Thăng Bình, http://dbnd.quangnam gov vn/Default.aspx?tabid=286&Group=2 &NID=4 247&nhieu-bat-cap-trong-quan-ly-su-dung-dat-congich-5-tai-thang-binh&dnn_ctr905_Main_rg_danhsac hkhacChangePage=4, truy cập ngày 11/8/2021 10 Điển khu đất số 12 Trần Phú, thành phố Hải Phòng nơi tọa lạc Trường Trung học phổ thông Năng khiếu Trần Phú nơi sinh sống hộ dân Sau có định thu hồi, Trường Trung học phổ thông Năng khiếu Trần Phú bồi thường khu đất đường Lê Hồng Phong để xây dựng lại trường mới, hộ dân nhận bồi thường tiền mặt Xem thêm: Bảo Anh, u cầu Hải Phịng chấn chình cơng tác xử lý bồi thường khoản hỗ trợ không phản ánh hết giá trị quyền sử dụng đất; giá đất để tính bồi thường xác định thời điểm có định thu hồi mà khơng tính đến giá trị sinh lợi lâu dài đất nhiều thiệt hại thực tế chưa tính vào giá bồi thường Hơn nữa, bồi thường tiền dẫn đến tình trạng tiền tệ hóa hoạt động bồi thường Nhà nước thu hồi đất, giá đất tính bồi thường chưa thực thị trường hóa thực tế Bên cạnh đó, việc bồi thường tiền làm cho nhiều trường hợp người dân sử dụng tiền không hợp lý, lại rơi vào nghèo đói khơng cịn đất để tạo sinh kế11 Để tháo gỡ cho bất cập nêu trên, nguyên tắc bồi thường đất cần mở rộng hình thức bồi thường để đảm bảo thống với nguyên tắc bồi thường thiệt hại Bộ luật Dân năm 201512, đáp ứng nhu cầu người bị thu hồi phù hợp với xu quốc tế Theo đó, Nhà nước thực bồi thường đất có mục đích sử dụng, khơng có đất loại bồi thường đất khác mục đích sử dụng, tài sản gắn liền với đất, quyền kinh doanh, quyền tài sản giấy tờ có giá có giá trị tương đương tùy theo lựa nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, https://thanhtra com.vn/thanh-tra/ket-luan-thanh-tra/yeu-cau-hai-pho ng-chan-chinh-cong-tac-xu-ly-nha-dat-thuoc-so-huunha-nuoc-165456.html, truy cập ngày 11/8/2021 11 Hương Thơm, Khó khăn việc bố tri việc làm cho người dân bị thu hồi đất sản xuất, https://bao thanhhoa.vn/kinh-te/kho-khan-trong-viec-bo-tri-viec -lam-cho-nguoi-dan-bi-thu-hoi-dat-san-xuat/104627 htm, truy cập ngày 11/8/2021 12 Khoản Điều 585 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Thiệt hại thực tế phải bồi thường toàn kịp thời Các bên thỏa thuận mức bồi thường, hình thức bồi thường tiền, vật thực công việc, phương thức bồi thường lần nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” 55 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 2/2022 chọn người bị thu hồi đất Chẳng hạn, số thành phố Án Độ, người bị thu hồi đất lợi ích cơng có quyền lựa chọn hình thức bồi thường tiền quyền phát triển chuyển nhượng được13 Quyền phát triển chuyển nhượng có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, giải pháp thuận lợi giúp quyền địa phương thực mục tiêu phát triển hạ tầng lợi ích cơng cộng mà khơng nhiều chi phí bồi thường, cịn người thiệt hại đất có hội thu lợi nhiều quyền chuyển nhượng theo quan hệ cung cầu xây dựng Ở Việt Nam, Đà Nằng đưa sáng kiến bồi thường đất nông nghiệp thu hồi đất sản xuất kinh doanh, đất ở, cửa hàng chợ quê hay siêu thị, hộ chung cư Cách bồi thường người bị thu hồi đất hài lịng họ có hội chuyển đổi từ nghề nông sang cung cấp dịch vụ gắn với đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp; việc bồi thường hộ chung cư có giá trị cao thị trường vừa đáp ứng nhu cầu an cư người dân bị đất, vừa khơng địi hỏi sử dụng nhiều diện tích đất nên khơng làm tăng áp lực đất đai lên quyền địa phương14 Khi thực thi Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ nhận hợp lý sách bồi thường đất triển khai Đà Nằng, nên đưa vào áp 13 “Quyền phát triển chuyển nhượng thể hình thức giấy chứng nhận, coi quyền tài sản, có giá trị thay đổi theo quan hệ cung cầu việc xây dựng, chuyển nhượng cho người có nhu cầu xây dựng không phép chấp ngân hàng” Xem: Ngân hàng Thế giới (2009), Báo cáo đê xuất hồn thiện sách Nhà nước thu hồi chế chuyển đôi đất đai tự nguyện Việt Nam, Hà Nội, tr 51 14 Ngân hàng Thế giới (2009), tlđd, tr 46; Điều Quyet định so 122/2003/QD-UB ngày 24/7/2003 ủy ban nhân dân thành phố Đà Nằng quy định bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Đà Nang 56 dụng số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 200315; có quy định Nhà nước đền bù đất đất kinh doanh, dịch vụ trường hợp bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp nhằm tạo công việc cho người nghề nông Đáng tiếc sáng kiến không tiếp tục ghi nhận Luật Đất đai năm 2013 Nghị định hướng dẫn thi hành Có thể việc mở rộng hình thức bồi thường làm tăng trách nhiệm, công việc phức tạp cho quyền địa phương, xét góc độ đền bù thỏa đáng người dân lợi ích cơng cộng, lợi ích quốc gia mà hy sinh quyền lợi việc Nhà nước vất vả chút lẽ hợp lý Không vậy, xét lâu dài, giải pháp bồi thường đất tạo dựng quy hoạch phát triển bền vững cho địa phương Chính lẽ đó, pháp luật đất đai cần xem xét khôi phục mở rộng hình thức bồi thường đất nhằm giải tốt vấn đề hậu thu hồi đất Ngoài ra, xem xét chế chia sẻ lợi ích quyền địa phương, nhà đầu tư người dân thu hồi đất Bởi, mục tiêu cuối bồi thường giúp người dân ổn định lại sống Trả tiền lần giải vấn đề sinh kế bền vững kho cải khơng phải dòng thu nhập Để hỗ trợ sinh kế lâu dài cho họ, cần có hình thức tạo lập dịng thu nhập tương lai Chia sẻ lợi ích thực 15 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đối, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 84/20Ọ7/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chinh phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai BÀN VÈ NGUYÊN TẮC tiền (giảm giá dịch vụ, nhận cổ phần từ dự án, chia lợi nhuận thu từ việc khai thác đất bị thu hồi ) không tiền (làm việc dự án sử dụng đất thu hồi, bảo hiểm an sinh xã hội, phát triển sở hạ tầng cho cộng đồng địa phương có đất thu hồi trường học, bệnh viện, cấp thoát nước, đường xá, cơng viên, chợ ) Việc chia sẻ lợi ích phải mang tính chất lâu dài, bền vững; đáp ứng mục tiêu tạo chế bổ sung thu nhập dài hạn cho người dân bị thu hồi, tạo nguồn lực để địa phương phát triển; đồng thời góp phần tạo quan hệ đối tác nhà đầu tư cộng đồng dân cư địa phương dựa việc chia sẻ tiền thuê tài nguyên Đây cách tiếp cận nhiều quốc gia phát triển sử dụng để giúp người bị thu hồi đất khắc phục thiệt hại lâu dài Ví dụ Colombia từ năm 1990 áp dụng hình thức phân chia lợi ích theo tỷ lệ phần trăm doanh thu nhà máy thủy điện cho người dân phải di dời; hay cộng đồng bị thu hồi đất để làm dự án thủy điện Canada cổ đông, nhà đầu tư trực tiếp dự án16; hay người dân có đất thu hồi dự án tái phát triển làng Renyi Tây An, tỉnh Sơn Tây, Trung Quốc năm 1993 hưởng phần lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà đầu tư nhận giao đất theo tỷ lệ người dân thu 10,8%, quyền địa phương thu 62,6% nhà đầu tư 26,6%17 Cách tiếp cận tránh dịch chuyển kinh tế địa phương, cải thiện sinh kế lâu dài cho người bị thu hồi 16 Michael M Cemea, Compensation and benefit sharing: Why resettlement policies and practices must be reformed, Water Science and Engineering, No 1,2008, 89-120 17 Wangke Wu, How Land Acquisition Compensation is Implemented: A Case in Northern China, Peking University, 2015, p 70 đất hạn chế rủi ro bần hóa hình thức bồi thường tiền lần18 Từ thấy, pháp luật Việt Nam cần đổi chế Nhà nước thu hồi đất theo hướng: Trường hợp Nhà nước thu hồi đất khơng mục tiêu lợi nhuận, chế thực hành; sau định thu hồi đất, Nhà nước giải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đối với dự án đầu tư cơng hay tư mục tiêu lợi nhuận phải chuyển sang chế chia sẻ lợi ích, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm dài hạn giải vấn đề hậu chuyển dịch đất đai lợi ích thu từ dự án đầu tư nguyên tắc giá đất để tính bồi thường ỉà giá đất cụ thể loại đất thu hồi ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Áp dụng giá đất cụ thể để tính giá trị bồi thường Nhà nước thu hồi đất nội dung chưa quy định văn luật đất đai thời kỳ trước điểm tiến pháp luật đất đai hành Trước đây, địa phương sử dụng bảng giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố vào đầu kỳ để tính giá bồi thường19 Tuy nhiên, bồi thường không thỏa đáng, lẽ giá bảng giá đất cố định theo kỳ, giá đất thực tế lại biến động không ngừng theo xu 18 Nhiều nông dân Trung Quốc rơi vào cảnh nghèo đói sau thời gian sung túc sau tiêu dùng hết số tiền bồi thường khơng cịn tư liệu sản xuất Xem thêm: Xueying Zhang, Haiyuan Lu (2011), Compensation for Compulsory Land Acquisition in China: To Rebuild Expropriated farmers ’ Long-term Livelihoods, Institute for research on Labor and Employment, University of California, p 21, 24, 28 19 Bảng giá đất ban hành định kỳ 01 năm lần, sau sửa đối thành 05 năm lần, dựa khung giá đất Chính phủ quy định khung loại đất vùng, toàn lãnh thổ (khoản 1, khoản Điều 56 Luật Đất đai năm 2003; Điều 12 Luật Đất đai năm 1993) 57 NHÀ NƯỚC VÀ PHẢPLUẬTSÓ 2/2022 hướng tăng Hơn nữa, tạo cho người bị thu hồi đất tâm lý cố tình kéo dài thời gian thu hồi đất để chờ giá đất lên theo bảng giá đất công bố Không vậy, Việt Nam có nhiều chế hình thành giá (giá nhà nước, giá thị trường, giá đấu giá, giá đơn vị tư vấn), dẫn đến mảnh đất có nhiều mức giá khác nhau, gây nhiều tranh chấp liên quan đến giá bồi thường Nhà làm luật kỳ vọng việc áp dụng giá cụ thể để tính bồi thường20 khắc phục hạn chế nêu tính tốn dựa yếu tố hình thành giá vào thời điểm thu hồi Giá cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất21 dự án có đất liền kề nhau, có mục đích sử dụng, khả sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau22 Đối với đất lại xác định dựa vào giá đất thị trường, thông tin đất để áp dụng phương pháp định giá đất so sánh trực tiếp23* , 20 “Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sờ điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết quà tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trinh Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình ủy ban nhân dân cấp định” - khoản 3; điểm đ khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 21 “Sử dụng hệ số điều chinh giá đất nhân với giá đất bảng giá đất ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành” - khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 củạ Chính phủ quy định giá đất (Nghị định số 44/2014/ND-CP) 22 Điểm b khoản Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP 23 “Là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định 58 chiết trừ24, thu nhập25 thặng dư26, tùy theo trường hợp; việc áp dụng phương pháp hoàn toàn độc lập với bảng giá đất Mặc dù vậy, thực tế, giá đất cụ thể để tính bồi thường có khoảng chênh lớn so với giá thị trường27; không đủ để đền bù cho thiệt hại thu nhập, hội sản xuất, an sinh xã hội, cư trú mà người bị thu hồi đất hưởng Chính điều dẫn đến xúc, khiếu kiện kéo dài đất đai năm qua, trở thành điểm nóng gây ổn định trị, trật tự, an tồn xã hội28 Những bất cập bắt nguồn từ nguyên nhân nội nguyên tắc: Thứ nhẩt, giá đất cụ thể để tính bồi thường khơng tiệm cận với giá đất theo thị trường Theo quy định hành, khó để xác định giá đất cụ thể sát với giá giá đất cần định giá” - khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP 24 “Là phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất)” - khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP 25 “Là phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập rịng thu bình quân năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh” - khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP 26 “Là phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản” - khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP 27 Lưu Quốc Thái, Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức, Tp Hồ Chí Minh, 2016, tr 136 28 Phạm Văn Võ, Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Nxb Lao động, Tp Hồ Chí Minh, 2012, tr 150 I -đât thị trường mà chưa có khái niệm cụ thể thuật ngữ này; hay tiêu chí đánh giá phù hợp chưa quy định rõ Trong đó, phương pháp định giá định áp dụng nhiều hạn chế khiến cho việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường khơng bảo đảm tính khoa học bao qt hết thiệt ! hại người bị thu hồi đất Ví dụ như: Phưcmg pháp hệ số điều chỉnh giá đất khống chế giá trị bồi thường29 trái với nguyên tắc giá trị bồi thường đất phải phù hợp với giá trị thị trường; phương pháp so sánh trực tiếp không phản ánh giá trị đất tài sản so sánh tài sản cấp có thẩm quyền phê duyệt kết thẩm định giá trước khơng phải tài sản giao dịch thành công thị ■ trường; phương pháp thặng dư lại phụ thuộc nhiều vào quy hoạch không hợp lý, quy hoạch mang tính chất thay đổi; phương pháp thu nhập xác áp dụng để xác định giá loại đất có thu nhập ổn định, loại đất có đặc điểm cạnh tranh cao, chi phí vốn lớn, mức độ rủi ro cao khiên cưỡng Chính vậy, thực tế, việc xác định giá đất cụ thể chịu ảnh hưởng nhiều từ yếu tố chủ quan khơng hồn tồn dựa thiệt hại thực tế giá đất phổ biến thị trường để định Giải pháp đưa cần xây dựng khái niệm giá thị trường đất quy định ị xác định giá bồi thường phải dựa giá thị ! trường Điểm quan trọng giá thị trường đất mà mảnh đất Việt Nam bị bủa vây nhiêu loại giá có nhiều chế hình thành (giá nhà nước, giá đấu giá, giá thẩm định, giá chấp, giá hợp đồng ) Kinh nghiệm 29 Vì tính tốn dựa vào hệ số điều chinh định cho cà năm bảng giá đất ủy ban nhân tỉnh quy định theo kỳ năm lần BÀN VÈ NGUYÊN TẨC Canada cho thấy, quy định giá đền bù thu hồi phải vào giá thị trường đất giá thị trường đất hiểu số tiền đất trả người bán sẵn lòng bán cho người mua sẵn sàng mua vào ngày trưng thu thị trường công khai30 Đây cách nhiều nước giới tiếp cận giải bồi thường theo giá thị trường đất mà Việt Nam tham khảo Bên cạnh đó, pháp luật nên thay đổi theo hướng tính đủ thiệt hại người bị thu hồi đất (về cư trú, sinh kế ) vào giá thị trường đất Vì thực chất, tổn thất phát sinh từ việc thu hồi, coi hỗ trợ hay giúp đỡ pháp luật hành ghi nhận Nếu giữ nguyên cách quy định khiến cho việc đền bù khơng thỏa đáng tương thích với pháp luật dân sự31; giống ban ơn người bị thu hồi đất quyền lợi ích hợp pháp họ Một số quốc gia quy định việc bồi thường thu hồi đất phải thực theo nguyên tắc bồi thường đầy đủ; nghĩa giá trị tài sản đất bị thu hồi không thay đổi trước sau thu hồi, mức bồi thường phải vừa đủ để người mua mảnh đất tương đương thay mảnh đất bị lấy mất32 Thậm chí, nhiều nước Thái Lan, Trung Quốc yêu cầu mức bồi thường phải thực theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có sống cao 30 Điều 30, Điều 32, Đạo luật Trưng thu Canada, https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/co mplete/statreg/96125 01, truy cập ngày 20/8/2021 31 Điều 585 Bộ luật Dân năm 2015 32 Yamashita Yasuhiro, Land Acquisition & Compensation for Public Use in Japan, Japan Organization for Land Acquisition and Compensation, 2015, p 14, https://www.hosyoukik ou.jp/business/pdf/201502Jical.pdf, truy cập ngày 28/8/2021 59 NHÀ NƯỞC VÀ PHÁP LUẬT SÓ 2/2022 nơi cũ33 Các thiệt hại cụ thể tính thêm vào giảm giá trị thị trường mảnh đất lại, mảnh đất sau thu hồi bị chia cắt, ồn ào, khói bụi dự án phát triển đất bị thu hồi34, bồi thường sinh kế35; hay loại trừ giá trị tăng thêm đầu tư hạ tầng Nhà nước khỏi giá thị trường36 để đảm bảo giá thị trường đất tính đúng, tính đủ Thứ hai, mặt lý thuyết, Nhà nước yêu cầu giá cụ thể để tính bồi thường đất phải tiệm cận với giá thị trường Nhưng, lý tưởng mang tính nguyên tắc lại thiếu yếu tố hỗ trợ để trở thành thực Việc xác định giá đất theo chế thị trường thực thông tin đất đầy đủ, công khai; phải thu thập từ nhiều nguồn đáng tin cậy Tuy nhiên, để thu thập thông tin kiểm tra thông tin giá giao dịch thật bất động sản thị trường khó, giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn việc tốn tiền khơng phải thiết qua ngân hàng, nên giá giao dịch thực tế cao thấp giá hợp đồng Bên cạnh đó, kênh thơng tin mở giá đất sở liệu đất đai địa phương chưa hình thành Vì vậy, giá thị trường đất bị nhiễu khơng tăng cường số hóa cơng tác đăng ký, thống kê đất đai công khai tảng sở liệu mở để người dân truy cập; đồng thời luật hóa trách nhiệm cơng khai giá trị thật giao dịch bất động sản Kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy, với hệ thống đăng ký thống kê đất đai lên tới 14 lớp khác quan liên quan cập nhật hàng năm với công nghệ tiên tiến nhất, tất 34 triệu mảnh đất nước số hóa tích hợp thơng tin mảnh đất vị trí, giá cả, lịch sử giao dịch, trạng sử dụng, thông tin chủ sở hữu khiến cho công tác quản lý đất đai dễ dàng minh bạch hơn37 Hàn Quốc ban hành Đạo luật Công bố công khai giá trị tài sản38 để buộc chủ thể phải công khai giá trị giao dịch đất thành công thị trường Neu chủ thể công bố giá đất giao dịch thành công cao bị áp thuế nhiều, bị thu hồi bồi thường với giá trị đăng ký ngược lại Vì vậy, giá đất cơng bố đóng vai trị tư liệu quan trọng để Nhà nước tạo công bằng, hạn chế đầu trốn thuế; để tính việc bồi thường đầy đủ hợp lý39 Thứ ba, quy trình xác định giá đất cụ thể thể ý chí chủ quan, áp đặt mệnh lệnh hành nhà nước, khơng mang tính tham vấn đồng thuận Tồn quy trình xác định giá cụ thể để thu hồi đất phụ thuộc chịu chi phối Sở Tài nguyên Môi trường Cụ thể, quan vừa chủ thể có thẩm quyền xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, lựa chọn phương pháp định giá đất, đề xuất giá đất cụ thể; vừa thành viên 33 Nguyễn Thị Dung, Chính sách đền bù thu hồi đất số nước khu vực Việt Nam, https://tuvan.luatthaian.vn/chinh-sach-den-bu-khi-thu -hoi-dat-cua-mot-so-nuoc-trong-khu-vuc-va-viet-na m.html, truy cập ngày 28/8/2021 34 Điều 40 Đạo luật Trưng thu Canada, tlđd 35 Eunhye Jang, Land Compensation Act in Korea, Korea Legislation Research Institute, 2017, p 23 36 Điều 33, Điều 34 Đạo luật Thu hồi đất Singapore, https://sso.agc.gov.sg/Act/LAA1966, truy cập ngày 3/9/2021 37 Mie Oak CHAE, Land Price Assessment System for Urban Development of Korea, https://www.gf drr org/sites/default/files/D3_CaseStudy13 2018071 2(final)Land_Price_assessment_System_for_Urban_ Development_of_Korea(Bangkok_WB)_MiOak.orig inal.l531388510.pdf, truỵcập ngày 3/9/2021 38 Đạo luật Công bố công khai giá trị tài sản, https://elaw.klri.re.kr/eng_mobile/viewer.do7hseqM 8150&type=part&key=, truy cập ngày 4/9/2021 39 Song Tae-yeong, Bang Gyeong-sik, Publicly Announced Land Value: Features, Functions and Problems, Journal of Property, Issue 8, 1988, p 2-3 60 BÀN VÊ NGUYÊN TÂC hội đồng thẩm định phê duyệt giá đất cụ thể; đồng thời chịu trách nhiệm hoàn thiện phương án giá đất thu hồi sau kết thúc thẩm định40 Trong đó, quy định hướng dẫn thực lại thiếu minh bạch, mang tính tùy nghi trao quyền tự lớn cho chủ thể Đơn cử trình đề xuất giá đất xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, quan có quyền th khơng th đơn vị tư vấn định giá, có th kết tư vấn mang giá trị tham khảo; người bị thu hồi đất chủ thể bị thiệt hại không tham gia thương thảo đề xuất giá thu hồi Hay, văn hướng dẫn phương pháp xác định giá đất41 nhận diện nêu cách thức thực phương pháp, việc lựa chọn phương pháp Sở Tài nguyên Môi trường định Tuy nhiên, lựa chọn lại phụ thuộc vào hiểu biết, trình độ chuyên môn, đạo đức người thực thi pháp luật Điều dẫn đến giá đất bồi thường chênh lớn cho trường hợp bị thu hồi giống áp dụng phương pháp khác nhau42 Có thể thấy, việc Nhà nước vừa định thu hồi, vừa lên phương án bồi thường, vừa định giá bồi thường khiến cho q trình bồi thường khơng bình đẳng, mang tính mệnh lệnh hành việc bồi thường thiệt hại dân chất; dẫn tới nguy chủ thể có thẩm quyền lợi dụng khoảng trống pháp lý để trục lợi tham nhũng Do đó, để giá đất cụ thể phản ánh tiệm cận giá thị trường thiết phải thực theo quy trình tham vấn đồng thuận; tức phải độc lập, khách quan có tham gia định bên liên quan, đặc biệt có hỗ trợ đơn vị tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp Ở Hàn Quốc, quy trình xác định giá bồi thường tiến hành sở đồng thuận khớp giá người dân bị thu hồi, tổ chức (doanh nghiệp) muốn thu hồi đất, quyền địa phương Mỗi chủ thể đưa mức giá sở tham khảo giá thị trường đất công khai, thuê đơn vị định giá chuyên nghiệp hỗ trợ Giá đất bồi thường thông qua bên khớp giá, không khớp quan hành định giá sở cử thêm cán đánh giá lại43 Trường hợp người bị thu hồi đất khơng đồng thuận thực cưỡng chế, tỷ lệ thành công cư&ng chế đạt khoảng 85 - 90%, 10 - 15% lại buộc phải đưa Tịa án để giải quyết44 Như vậy, thấy, nhờ có quy trình định giá khách quan, độc lập công mà việc định giá thu hồi trình thu hồi đất Hàn Quốc diễn thuận lợi, tranh chấp Đây gợi mở giúp giảm tỷ lệ khiếu kiện Việt Nam, mà bất đồng giá đất thu hồi chiếm 70% nguyên nhân vụ tranh chấp nay45 40 Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; khoản 1, khoản khoản Điều 16 Nghị định số 44/2014/ND-CP 41 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 42 Cổng thông tin điện tử Kiểm tốn nhà nước Việt Nam, Những sai sót việc áp dụng phương pháp xác định giá đất, https://www.sav.gov.vn/Pages/chitiet-tin.aspx?ItemID=1827&l=Nghiencuutraodoi, truy cập ngày 15/8/2021 43 Thực tế, tỷ lệ đạt đồng thuận khoảng 85%; số lại 15% không đồng thuận Xem: Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất Hàn Quốc, Tạp chí Luật học số 02(141) năm 2012, tr.68-72 44 Nguyễn Hữu Thọ, Bài học cho Việt Nam từ thực trạng thu hồi đất Hàn Quốc, Tài liệu hội thảo “Pháp luật thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu - Thực trạng giải pháp hoàn thiện” Ban Kinh tế Trung ương tổ chức, Hà Nội, tháng 4/2021, tr 40 45 Bùi Xuân Liêm, tlđd 61 ... tích đất đai năm 20 19) Khoản Điều 54 Hiến pháp năm 20 13; Điều 61 Luật Đất đai năm 20 13 Đất chưa sử dụng giảm từ 3.073.958 xuống 1 .23 0.815 ha, đất trồng lúa giậm từ 4.0 92. 828 xuống 3. 922 .099 ha, đất. .. Đất đai năm 20 03; Điều 12 Luật Đất đai năm 1993) 57 NHÀ NƯỚC VÀ PHẢPLUẬTSĨ 2/ 2 022 hướng tăng Hơn nữa, tạo cho người bị thu hồi đất tâm lý cố tình kéo dài thời gian thu hồi đất để chờ giá đất. .. khơng đất để tạo sinh kế11 Để tháo gỡ cho bất cập nêu trên, nguyên tắc bồi thường đất cần mở rộng hình thức bồi thường để đảm bảo thống với nguyên tắc bồi thường thiệt hại Bộ luật Dân năm 20 15 12,