Doanhnghiệpbấtđộngsảnvà“quâncờ”
tiến độ
Nếu như trước đây, thuật ngữ “nằm lòng” của giới đầu tư kinh doanhbất
động sản là “vị trí và vị trí” thì giờ đây, trong rất nhiều trường hợp, yếu tố
quyết định khả năng thoát hàng của các dự án chính là câu chuyện tiến độ.
Yếu tố số một
Khi niềm tin trên thị trường bị suy giảm, việc đảm bảo và công khai tiếnđộ dự án
được cho là “vũ khí” lợi hại, giúp các chủ đầu tư bấtđộngsản tránh được tình
cảnh bi đát với hàng loạt dự án “đắp chiếu” tràn lan từ Nam chí Bắc.
Trong một diễn đàn bấtđộngsản mới đây, không chỉ đại diện cơ quan quản lý, các
chuyên gia mà ngay cả các doanhnghiệpbấtđộngsản đều khẳng định, thị trường
bất độngsản sụt giảm nhưng không phải là trên tất cả các phân khúc. Hầu hết đều
thừa nhận, đối với phân khúc có giá trung bình vàtiếnđộ đảm bảo, đặc biệt là các
dự án đã và sắp hoàn thành, thanh khoản vẫn được duy trì, dù có giảm so với vài
năm về trước.
Căn nguyên là do nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM…
hiện vẫn rất lớn, đặc biệt là đối với nhà ở có giá trị trên dưới 1 tỷ đồng. Do đó, khó
khăn của thị trường có chăng chỉ là do cung - cầu không ăn khớp được với nhau.
Hàng ế thì vẫn ế, người miệt mài tìm mua nhà thì vẫn phải đi tìm. Những dự án có
giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m2 vàtiếnđộ đã hoặc sắp hoàn thành, nghĩa là
khách hàng có thể dọn về ở trong một vài tháng tới vẫn đếm trên đầu ngón tay.
Tại Hà Nội, khá nhiều dự án được giới thiệu ra thị trường với giá từ 17 – 20 triệu
đồng/m2, song phần lớn đều đang ở giai đoạn “huy động vốn” hoặc mới xong
móng. Còn lại, số dự án đã hoàn tất phần thô có giá xoay quanh 20 triệu đồng/m2
thực sự không nhiều. Ngoài trừ khu chung cư Rừng Cọ (thuộc dự án Ecopark) đã
hoàn tất phần thô và đang trong quá trình hoàn thiện, số dự án còn lại có mức giá
mềm phần lớn vẫn đang trong quá trình triển khai phần móng hoặc xây thô như
khu chung cư Dương Nội, Xa La, hay dự án giá rẻ Đại Thanh… thì cũng chỉ mới
triển khai những tầng đầu tiên.
Dòng tiền quyết định tiếnđộ
Nếu chỉ nghe con số hàng vạn căn hộ đang đắp chiếu, chắc hẳn những người có
nhu cầu tìm cho mình một chốn an cư sẽ không tránh khỏi tâm lý băn khoăn trước
một ma trận của các nhà đầu tư, tư nhân có, nhà nước có, thậm chí có cả những
chủ đầu tư đã rất thành công trước đó như HUD, Vinaconex…
Thực tế hầu hết các dự án chào bán đều đang trong giai đoạn xây dựng. Chậm thì
đã hoàn thiện móng, nhanh thì đang tiến hành xây thô thì… hết tiền. Nguồn tiền để
triển khai tiếp theo ở đâu luôn là một bài toán khó.
Theo chuyên gia kinh tế, dòngtiền của các dự án bấtđộngsản chủ yếu đến từ các
nguồn: vay ngân hàng, nguồn thu từ việc phát hành cổ phiếu, doanh thu bán hàng
(nguồn tiền của khách hàng đóng theo tiến độ)…
Trên thực tế, dù tín dụng bấtđộngsản hiện nay đã được nới lỏng, tuy nhiên các
chính sách kích cầu, cho vay bấtđộngsản chủ yếu hướng tới đối tượng khách
hàng cá nhân. Các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án khó lòng trông chờ vào nguồn
tiền này vì hơn bao giờ hết công tác thẩm định, phê duyệt dự án bấtđộngsản được
tiến hành chặt chẽ, thậm chí khắc nghiệt.
Trong khi đó, nguồn thu từ việc phát hành, mua bán cổ phiếu thậm chí còn khó
khăn hơn trong bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam tụt dốc không phanh
trong cả thời gian dài vừa qua. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp ngoại lệ
hiếm hoi, đó là việc tập đoàn Vingroup phát hành thành công hai đợt trái phiếu
chuyển đổi quốc tế, được đánh giá là động thái huy động vốn kịp thời cho các dự
án của họ.
Doanh thu bán hàng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn tiền nhưng đang là một
cái vòng luẩn quẩn đối với nhiều dự án. Chủ đầu tư chờ khách mua hàng, góp vốn,
còn khách hàng cũng muốn cân não chờ doanhnghiệp tiếp tục giảm giá mới
xuống tiền. Đối với một dự án đã “trót” thu hút giới đầu tư thứ cấp thì việc dù đã
bán được hàng nhưng không thể thu tiền theo tiếnđộ xây dựng là phổ biế
. Doanh nghiệp bất động sản và “quân cờ”
tiến độ
Nếu như trước đây, thuật ngữ “nằm lòng” của giới đầu tư kinh doanh bất
động sản là “vị trí và vị. quan quản lý, các
chuyên gia mà ngay cả các doanh nghiệp bất động sản đều khẳng định, thị trường
bất động sản sụt giảm nhưng không phải là trên tất cả