Báo cáo "Các vấn đề pháp lí về tài chính, đất đai và giá đất" pot

đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 11 Ths.trần quang huy * ỏc quy nh ti mc 6 chng II v ti chớnh t ai v giỏ t l cỏc vn hon ton mi, ln u tiờn c cp mt cỏch cú tớnh h thng trong Lut t ai nm 2003 so vi Lut t ai hin hnh. Ti iu 12 Lut t ai nm 1993 v sau ú c sa i, b sung vo nm 2001 chỳng ta mi xỏc nh vai trũ ca Chớnh ph trong vic quy nh nguyờn tc, phng phỏp v khung giỏ cỏc loi t theo tng vựng, tng thi gian v ỏp dng tớnh thu chuyn quyn s dng t, thu tin khi giao t, chuyn mc ớch s dng t, tin thuờ t, l phớ trc b, tớnh giỏ tr ti sn khi giao t, bi thng khi Nh nc thu hi t. Cỏc quy nh núi trờn ca cỏc Lut t ai mi ch th hin c cỏc bin phỏp hnh chớnh ca Nh nc trong qun lớ v giỏ t m cha th hin c cỏc bin phỏp kinh t trong qun lớ t ai núi chung v qun lớ v giỏ t núi riờng. Vỡ vy, trong Lut t ai nm 2003 phi gii quyt c cỏc vn v mụ núi trờn v t ú gii quyt cỏc vn c th. 1. Cỏc vn v ti chớnh t ai 1.1. Vn iu tit thu nhp t vic ngi s dng t hng li t s u t ca Nh nc theo im c khon 3 iu 5 Lut t ai 2003 Mc dự vic iu tit phn giỏ tr tng thờm t t m khụng phi do u t ca ngi s dng t mang li c quy nh ti phn cỏc quy nh chung song vi t cỏch l ngi i din ch s hu ton dõn i vi t ai, Nh nc cú chớnh sỏch phỏt huy ngun vn t t ai, bo m cỏc ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, Nh nc s iu tit phn giỏ tr tng thờm khụng phi do ngi s dng u t m do Nh nc u t v ngi s dng t hng li t s u t ca Nh nc. Vn chỳng tụi cũn bn khon l cỏc quy nh liờn quan n vic iu tit mt cỏch hp lớ t phớa nh nc nh th no? Vỡ ngi ang s dng bng dng may mn do quy hoch m ng ca Nh nc, do Nh nc u t vo c s h tng v dn ti giỏ tr quyn s dng t v ti sn trờn t c tng lờn mt cỏch ỏng k. S cú nhiu ngi c hng li nhng s hng li ú khụng u nhau, cú ngi do nhy cm v vic quy hoch xõy dng ca Nh nc cho nờn tỡm mi cỏch chuyn i mc ớch s dng t t t nụng nghip sang phi nụng nghip, u t vo din tớch t hin cú chuyn hng kinh doanh mt cỏch cú li nht v h s cú li nhun cao vỡ bit chp c hi kinh doanh. Ngc li, cú nhiu ngi tuy nhỡn thy kh nng hng li song khụng cú vn, khụng nhy cm trong kinh doanh cho nờn dự quy hoch ca Nh nc cú th mang li cho h ngun li to ln nhng c s vt cht ca h vn khụng thay i, hay núi C * Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni ®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003 12 T¹p chÝ luËt häc một cách khác là vẫn không có sự đầu tư của họ thì làm sao Nhà nước điều tiết giá trị tăng thêm từ sự đầu tư của Nhà nước được. Vì vậy, việc xác định chủ thể hưởng lợi, hưởng lợi tới mức độ nào để hướng tới việc điều tiết thu nhập của họ là điều không đơn giản. Ngay cả Đài Loan và Trung Quốc - nơi mà chúng ta nghiên cứu kĩ các kinh nghiệm về quá trình cải cách điền địa và chính sách bồi thường khi thu hồi đất, việc điều tiết thu nhập để thực thi khẩu hiệu “bình đẳng quyền lợi về đất đai" cũng là lộ trình lâu dài và không đơn giản cho tới khi được sự hưởng ứng từ phía người dân. Tại một số địa phương như thành phố Đà Nẵng khi thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại về đất, nhiều hộ gia đình, cá nhân tuy bị lấy một phần diện tích đất, phần còn lại họ hưởng lợi từ quy hoạch mở đường của các dự án cho nên có điều kiện sống, kinh doanh tốt hơn và do vậy họ chấp nhận bị điều tiết lợi ích từ việc hưởng lợi. Theo chúng tôi, việc điều tiết này vẫn là khiên cưỡng mang tính hành chính hơn là sự điều tiết có tính thoả đáng dưới góc độ kinh tế. Vì vậy, việc quy định tại điểm c khoản 3 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 có quan hệ mật thiết với những quy định về tài chính đất đai trong một chỉnh thể thống nhất từ Điều 54 đến Điều 60. Tuy nhiên, theo chúng tôi để quy định liên quan đến việc điều tiết giá trị tăng thêm do sự đầu tư của Nhà nước làm cho giá trị bất động sản và quyền sử dụng đất của người sử dụng trở nên có giá hơn phải cân nhắc một cách thận trọng, phải được Chính phủ quy định một cách cụ thể và có cơ sở khoa học. 1.2. Cơ chế tài chính đối với các nguồn thu ngân sách từ đất đai Theo các quy định hiện hành, chính sách thu tài chính của chúng ta đối với đất đai gồm có 9 khoản thu được sắp xếp theo 3 nhóm lớn với trình tự các khâu là: Giao đất, sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Nhóm I. Chính sách thu tài chính khi Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất có các khoản là: + Thu tiền sử dụng đất (Nhà nước không thu đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối); + Lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); + Lệ phí trước bạ; + Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi). Nhóm II. Chính sách thu khi sử dụng đất có 4 khoản thu: + Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp; + Thu thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình; + Thu tiền thuê đất đối với các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; + Thu thuế tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên vật liệu cho sản xuất gạch ngói, đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 13 gm, s, t p ng, san lp. Nhúm III. Chớnh sỏch thu khi c phộp chuyn quyn s dng t: Thu thu chuyn quyn s dng t. Nh vy, cỏc chớnh sỏch thu ti chớnh v t ai t sau khi cú Lut t ai nm 1993 ó ngy cng hon thin v úng gúp cho ngõn sỏch nh nc mi nm khong 4500 t ng riờng nm 2002 l 7.268 t ng v õy l ngun thu cõn i quan trng cho ngõn sỏch cỏc a phng ỏp ng cỏc nhu cu chi xõy dng c s h tng, chi u t tr li cho nụng nghip, nụng thụn. (1) Tuy nhiờn, iu ỏng ngc nhiờn trong cỏc khon thu t t thỡ tin thuờ t trong nc v nc ngoi cng vi tin thu chuyn quyn s dng t ch bng 3/5 khon thu t l phớ trc b. iu ú cng chng t rng Nh nc ó tht thu khon tin rt ln t cỏc thu ti chớnh v t ai núi trờn. Theo quy nh ti iu 54 Lut t ai nm 2003 thỡ ngoi nhng khon thu ó nờu trờn, vic b sung thờm cỏc ngun thu khỏc nh: Thu t vic x lớ cỏc vi phm phỏp lut t ai, tin bi thng cho Nh nc khi gõy thit hi trong qun lớ t ai v thu thu nhp khi chuyn quyn s dng t. i vi cỏc khon thu trờn, Chớnh ph phi quy nh chi tit tng trng hp c th sau khi Lut cú hiu lc chỳng ta cú c s phỏp lớ ỏp dng cỏc ch ti i vi ngi vi phm phỏp lut t ai trong qun lớ v s dng t. Riờng vn thu thu nhp khi chuyn quyn s dng t cn chỳ ý 2 vn : Th nht, cn xỏc nh l trỡnh c th trong vic chớnh thc lut hoỏ thu thu nhp i vi ngi cú thu nhp t chuyn quyn s dng t vi vic sa i b sung vi Lut thu thu nhp doanh nghip ó c Quc hi thụng qua v ó cú hiu lc phỏp lớ t ngy 1/1/2004. Lut t ai ó c Quc hi thụng qua v cú hiu lc phỏp lớ t 1/7/2004 m cỏc chớnh sỏch v thu trong ú cú thu thu nhp cỏ nhõn khụng c xõy dng ng b thỡ s cú tỡnh trng chm tr ca cỏc chớnh sỏch thu ngay sau khi Lut t ai cú hiu lc. Th hai, vic tớnh thu chuyn quyn s dng t nh hin nay theo t l % trờn ton b giỏ tr t chuyn quyn cha tớnh n thu nhp phỏt sinh cao hay thp qua mi ln chuyn quyn nờn cha cụng bng, cha ỏp ng c mc tiờu iu tit vo thu nhp phỏt sinh do chuyn quyn s dng t. Do vy, mc tiờu ti õy ca vic xõy dng Lut thu thu nhp cỏ nhõn l phi kim soỏt cht ch c cỏc thu nhp phỏt sinh qua tng ln chuyn quyn s dng t, tớnh ỳng, tớnh cỏc thu nhp phỏt sinh khi chuyn quyn to ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, m bo cụng bng xó hi v trỏnh nhng u c v t ai. 1.3. Cỏc bt cp trong vic thu ngõn sỏch t t ai i vi thu tin s dng t, tin thuờ t v cỏc kin ngh sa i Thụng qua vic giao t, cho thuờ t, Nh nc thc hin vai trũ i din ch s hu ton dõn v t ai v ng nhiờn Nh nc cú quyn iu tit cỏc ngun thu t giao t v cho thuờ t. Tuy nhiờn, cỏc khon thu ny cũn nhiu im bt hp lớ v cn c sa i trong cỏc vn bn c th hoỏ lut t ai ti õy. C th l: đặc san về luật đất đai năm 2003 14 Tạp chí luật học Th nht, t chc, h gia ỡnh v cỏ nhõn khi c Nh nc giao t, cho thuờ t va phi np tin s dng t hoc tin thuờ t, va phi bi thng thit hi cho ngi cú t b thu hi giao cho mỡnh l khụng hp lớ (dự rng trong trng hp giao t cú thu tin Nh nc cú khu tr ti a n 90% tin s dng t trong khon bi thng phi np). Nh vy, ngi c giao t phi tr tin bi thng v np thờm 10% tin s dng t. Ngoi ra, vic gii phúng mt bng, b trớ tỏi nh c ht sc phc tp v thng kộo di dn ti tỡnh trng ngi s dng t khụng suy oỏn mt cỏch chớnh xỏc chi phớ cú quyn s dng t l bao nhiờu v t ú cú th ỏnh giỏ tớnh kh thi ca mt d ỏn. Mt khỏc, tin bi thng thit hi trong nhiu trng hp ln hn nhiu so vi tin s dng t v ngi s dng t khụng cũn kh nng ti chớnh thc hin d ỏn. Th hai, vic giao t cú thu tin s dng thc cht l vic chuyn giao quyn s dng t ngi i din ch s hu ton dõn v t ai sang cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn nhng c ch ti chớnh vn mang nng tớnh bao cp. Trờn thc t do giỏ t Nh nc quy nh thp so vi giỏ th trng (nhiu ni ch bng 10% n 25% so vi giỏ t th trng) dn ti tỡnh trng chy d ỏn, u c t ai, mua bỏn vũng vo n chờnh lch giỏ. Cú th thy rừ nht khi cỏc ch d ỏn c giao t nụng nghip san nn chia lụ bỏn cho ngi mua t xõy dng nh (khi bi thng t nụng nghip thỡ giỏ thp, cũn khi tr thnh t xõy dng thỡ giỏ rt cao) hoc cú nhiu t chc c giao t nhng khụng s dng hoc ch ng tờn xin giao t sau ú giao li cho n v khỏc u t xõy dng hng chờnh lch giỏ. Th ba, tin thuờ t cng mang nng tớnh bao cp. Do giỏ t u ban nhõn dõn cp tnh ban hnh thp, vỡ vy giỏ cho thuờ t cng thp. Cú tỡnh trng mt s a phng giỏ cho thuờ t nụng nghip thp hn mc thu s dng t nụng nghip v giỏ cho thuờ t i vi cỏc thnh phn kinh t trong nc ch bng 1/5 n 1/3 so vi mc ti thiu giỏ cho thuờ t i vi t chc, cỏ nhõn nc ngoi. (2) Nh vy l thiu cụng bng v th hin s phõn bit i x trong vic xỏc nh giỏ cho thuờ t. Trờn c s phõn tớch trờn chỳng tụi thy cn thit cú mt s kin ngh v c ch ti chớnh khi thc hin cỏc khon thu cho ngõn sỏch nh nc nh sau: 1. Nh nc thc hin vic bi thng, h tr, b trớ tỏi nh c cho ngi b thu hi t. Ngi c giao t, cho thuờ t khụng phi chi tr tin bi thng, h tr nh hin nay. Tin s dng t m ngi c giao hoc thuờ t tr cho Nh nc ó hm cha c tin m Nh nc s chi tr cho ngi b thu hi t. Trỏch nhim bi thng thuc v phớa Nh nc, khụng tỡnh trng ngi c giao t phi i u vi ngi b thu hi t gõy khú khn cho nhiu doanh nghip hin nay. V vic khu cụng nghip An Khỏnh H Tõy ó hn mt ln nhc chỳng ta thy s bt hp lớ trong nhng quy nh ca phỏp lut v vai trũ ca chớnh quyn a phng trong vic gii phúng mt bng. 2. Xoỏ b tỡnh trng bao cp v giỏ t, tớnh tin s dng t v tin cho thuờ t. + i vi giỏ tớnh tin s dng t, u đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 15 ban nhõn dõn cp tnh quy nh phi sỏt vi chuyn nhng quyn s dng t thc t ti a phng v ngi c giao t phi tr tin bi thng cho nh nc theo giỏ ny nh nc chi tr tin bi thng thit hi cho ngi b thu hi t; + i vi giỏ cho thuờ t nờn thng nht gia giỏ cho thuờ trong nc v cho thuờ t i vi hỡnh thc u t nc ngoi ti Vit Nam to ra khuụn kh phỏp lớ chung trong u t trong nc v nc ngoi. 3. i vi doanh nghip thuờ li t trong khu cụng nghip, khu ch xut, khu kinh t thỡ h l ngi s dng t trc tip cho nờn h np tin thuờ t vo ngõn sỏch nh nc v chm dt tỡnh trng doanh nghip kinh doanh phỏt trin h tng khu cụng nghip, khu ch xut, khu kinh t t ý n nh tin cho thuờ li t gõy bt bỡnh cho doanh nghip thuờ t ti ni õy. 2. Cỏc quy nh v giỏ t 2.1 V giỏ t do Nh nc quy nh (iu 56 Lut t ai nm 2003) Trc õy, giỏ t do Nh nc quy nh cho nhiu mc ớch khỏc nhau, va ỏp dng thu vo ngõn sỏch nh nc cỏc ngha v ti chớnh ca ngi s dng t, va l c s ngi s dng tho thun khi thc hin cỏc giao dch dõn s v t ai, va l cn c xỏc nh vic bi thng thit hi khi Nh nc thu hi t. Vi cỏc quy nh ó c c th hoỏ bng Ngh nh s 87/CP ngy 17/8/1994 v sau ú c sa i bi Ngh nh s 17/1998/N-CP ngy 21/3/1998 thỡ giỏ t ca Nh nc vn th hin s bao cp trong trng hp giao t v cho thuờ t ng thi vn cha l im gp nhau gia li ớch Nh nc v nhõn dõn trong cỏc trng hp thu hi t, li cng khụng phi l giỏ cỏc bờn tho thun khi chuyn quyn s dng t. Vỡ vy, cỏc quy nh v giỏ t th hin ti iu 56 Lut t ai c ngi s dng t rt quan tõm. Cú ngi cho rng giỏ t do th trng iu chnh vỡ nn kinh t ca chỳng ta l nn kinh t th trng. Chỳng tụi cho rng quan nim nh vy l khụng ỳng, vỡ kinh t th trng khụng cú ngha l mi cỏi u do th trng iu chnh, mt khỏc nn kinh th trng nc ta l nn kinh t cú nh hng xó hi ch ngha. Vỡ vy, Nh nc vi t cỏch l i din ch s hu ton dõn v t ai cú ton quyn quyt nh v khung giỏ, nguyờn tc v phng phỏp xỏc nh giỏ t. Tuy nhiờn, giỏ t m Nh nc quy nh phi m bo sỏt giỏ th trng, cú ngha l khụng cũn bao cp v giỏ t khi thu cỏc ngha v ti chớnh vo ngõn sỏch nh nc v c ngi s dng t chp nhn khi bi thng v gii to. Chỳng ta cn lu ý rng hng nghỡn d ỏn xõy dng c s h tng xó hi trong quỏ trỡnh ụ th hoỏ, hin i hoỏ t nc kộo theo ú l hng vn h dõn b thu hi t. Cỏc d ỏn dự ln nh u liờn quan n gii phúng mt bng v phỏt sinh khiu kin. Mi d ỏn cú phc tp khỏc nhau v gn lin vi cỏc dng khiu kin khỏc nhau nhng ph bin nht vn l chuyn giỏ bi thng thit hi khi thu hi t. Cho nờn, vic nh giỏ t m bo sỏt vi giỏ thc t trờn th trng, khi cú chờnh lch ln thỡ phi iu chnh cho phự hp. ú l yờu cu chớnh ỏng. Nhng Nh nc va mun nh giỏ t va mun iu tit theo c ch th trng v u ban nhõn dõn cp tnh phi cụng b giỏ đặc san về luật đất đai năm 2003 16 Tạp chí luật học t cụng khai vo ngy 1/1 hng nm thc hin cỏc khon thu ti chớnh v t ai l vn nan gii. Giỏ t hin nay m Nh nc quy nh cũn bao hm c giỏ u c, do ú giỏ t khụng th bỏm theo giỏ th trng c. Mt khỏc, chng nh Nh nc c chy theo giỏ th trng, nu th thỡ lm sao chỳng ta qun lớ c th trng bt ng sn v xõy dng th trng ny mt cỏch ch ng? Giỏ t l cụng c qun lớ ca Nh nc, bờn cnh vic quy nh cỏc khon thu vo ngõn sỏch thỡ ng thi giỏ t cũn cú tỏc dng nh hng th trng. Cn lu ý rng vic xỏc nh li giỏ t ti cỏc ụ th ln rt cú th kộo theo nhng t "st t mi vn ó quỏ cao hin nay. Mt khỏc, vic nh giỏ t v cụng b giỏ t vo ngy 1/1 hng nm l khụng kh thi nu chớnh quyn cỏc tnh khụng linh hot v ch ng trong vic nm bt giỏ t th trng chuyn nhng quyn s dng t ti a phng. im a khon 1 iu 56 Lut t ai quy nh: "Khi cú chờnh lch ln so vi giỏ chuyn nhng quyn s dng t thc t trờn th trng cn phi iu chnh cho phự hp v giao cho Chớnh ph iu chnh c th. Tuy nhiờn, mc giỏ bin ng v to ra s chờnh lch n bao nhiờu thỡ thc hin s iu chnh. Theo cỏc chuyờn gia kinh t thỡ mc chờnh lch khong 20% l phự hp. Vỡ vy, theo chỳng tụi, trong cỏc vn bn hng dn ca Chớnh ph cn xỏc nh rừ t l % tng giỏ t cn b sung l: Khi giỏ t chờnh lch 20% so vi giỏ chuyn nhng quyn s dng t trờn thc t thỡ Chớnh ph quy nh vic iu chnh giỏ t. 2.2. Vn t vn giỏ t (iu 57 Lut t ai) Ln u tiờn Lut t ai cho phộp cỏc doanh nghip thuc mi thnh phn kinh t iu kin v nng lc thỡ c t vn giỏ t theo yờu cu ca ngi s dng t. Trờn thc t t trc ti nay, khi Nh nc cn xỏc nh giỏ t tớnh tin bi thng thỡ vic nh giỏ t do c quan a chớnh, ti chớnh vt giỏ v thu quyt nh. Giỏ t ú thụng thng khụng sỏt vi giỏ t th trng. Lớ gii cho vn ny, nhiu ngi cho rng do chỳng ta cha cú cỏc chuyờn gia v nh giỏ t. Cho nờn, vic tham gia ca cỏc doanh nghip v t vn giỏ t l rt cn thit v l bc i ban u hng ti vic thnh lp h thng c quan nh giỏ t nh nhiu nc trờn th gii. Tuy nhiờn, khon 3 iu 57 Lut t ai coi giỏ t m doanh nghip t vn ch mang tớnh tham kho khi t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thc hin cỏc quyn ca ngi s dng v trong qun lớ nh nc v ti chớnh t ai. Nh vy, giỏ t ca doanh nghip t vn a ra c ngi s dng t trõn trng ti mc no hon ton ph thuc vo nim tin ca h m khụng phi l c s phỏp lớ iu tit cỏc quan h li ớch gia nh nc v ngi s dng t. Chỳng ta cú th kim nghim cỏch lm i Loan v nh giỏ t khi cỏc t chc nh giỏ t lm vic theo yờu cu hoc hp ng c th ca tng ng s v giỏ t c xỏc nh gii quyt tranh chp v bt ng sn, lm cn c to ỏn xột x, nh giỏ ti sn đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 17 cho cỏc cụng ti hoc t nhõn, phc v cỏc hot ng tớn dng, nh giỏ bt ng sn trong trng hp b tn tht. (3) Vi kinh nghim nờu trờn, thit ngh vai trũ ca doanh nghip t vn giỏ t nc ta cũn khỏ m nht v khụng thoỏt khi cỏi búng ca bng giỏ t m u ban nhõn dõn cp tnh cụng b v hot ng t vn giỏ t khụng trỏnh khi l vic lm hỡnh thc. Vỡ vy, iu 57 Lut t ai trờn thc t mi xỏc nh chng mc v quyn v lnh vc m doanh nghip thc hin quyn t vn giỏ t cỏc doanh nghip ú khụng hot ng mt cỏch hỡnh thc m l ch da cho Nh nc v ngi s dng t. 2.3. Vn u giỏ quyn s dng t Theo quy nh ca Lut t ai nm 2003 thỡ giao t cú thu tin v cho thuờ t cú thi hn l 2 hỡnh thc phỏp lớ ch yu Nh nc chuyn giao t cho cỏc t chc kinh t s dng t vo mc ớch kinh doanh. Vic lut hoỏ cỏc hỡnh thc phỏp lớ ny l bc tin quan trng trong vic khi dy tim nng t ai ca t nc. Tuy nhiờn, do giỏ t Nh nc cha phn ỏnh y quan h li ớch, cho nờn nhiu t chc kinh t cũn th vi vn t Nh nc giao, s dng khụng cú hiu qu, s dng sai mc ớch, thm chớ b hoang hoc cho thuờ kim li. khc phc tỡnh trng ny, mt s a phng nh H Ni, thnh ph H Chớ Minh, Lo Cai ó xõy dng cỏc quy ch v u giỏ quyn s dng t v thc hin thớ im mt s d ỏn. Vic u giỏ thnh cụng huyn ụng Anh, T Liờm, qun Hai B Trng H Ni hay ti ng Lờ Thỏnh Tụng thnh ph H Chớ Minh khụng ch khng nh vic thu v nhiu t ng cho Nh nc u t vo cỏc cụng trỡnh kt cu h tng xó hi m thụng qua ú giỏ t tim cn vi giỏ t th trng v manh nha cho chớnh sỏch mt giỏ cú s ng thun v mt li ớch gia Nh nc v ngi s dng t. Theo chỳng tụi, cỏc quy nh v u giỏ quyn s dng t hin nay phi ỏp ng 2 tiờu chớ sau õy: Mt l, vic u giỏ quyn s dng t ó th hin tớnh tớch cc ca nú song nu khụng c t chc mt cỏch cht ch, giỏ trỳng u giỏ ca cỏc ụ t s mc cc im s tr thnh giỏ o gõy nờn nhng cn núng lnh bt thng i vi th trng nh t cỏc ụ th ln. Hai l, vi vic u giỏ quyn s dng t c quy nh chớnh thc trong lut thỡ khụng ch vic u giỏ ú tuõn theo quy nh ca phỏp lut v u thu, u giỏ, dõn s v thi hnh ỏn nh quy nh ti khon 4 iu 58 ca Lut t ai m phi quy nh c th bng vn bn ca Chớnh ph cỏc a phng thc hin mt cỏch thng nht to thnh khuụn kh phỏp lớ chung cho tt c cỏc a phng cựng ỏp dng ỳng phỏp lut./. (1).Xem: Tng cc thu trong Bỏo cỏo ca B ti chớnh v ỏnh giỏ chớnh sỏch thu hin hnh i vi t ai v nh hng hon thin, thỏng 12 nm 2003. (2).Xem: Quyt nh s 1357 ca B ti chớnh ngy 30/12/1995 v Quyt nh s 189 ngy 24/11/2000 ca B ti chớnh v giỏ cho thuờ mt t, mt nc, mt bin i vi hỡnh thc u t nc ngoi ti Vit Nam. (3).Xem: Bỏo cỏo ca on cụng tỏc ca Ban kinh t trung ng ng ti i Loan thỏng 9/2002, tr.15. . định tại điểm c khoản 3 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 có quan hệ mật thiết với những quy định về tài chính đất đai trong một chỉnh thể thống nhất từ. ta đối với đất đai gồm có 9 khoản thu được sắp xếp theo 3 nhóm lớn với trình tự các khâu là: Giao đất, sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Nhóm