CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH VĨ MÔ VÀ TÀI CHÍNH BĐS 2022-2023: CƠ HỘI, THÁCH THỨC VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP BĐS

http://www.bized.co.uk CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH VĨ MƠ VÀ TÀI CHÍNH BĐS 2022-2023: CƠ HỘI, THÁCH THỨC VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP BĐS Trình bày: TS Cấn Văn Lực Chia sẻ với Lãnh đạo DN BĐS Hà Nội, ngày 16/8/2022 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 Nội dung trình bày http://www.bized.co.uk Kinh tế - tài giới VN 2022 Cơ chế, sách vĩ mơ hội, thách thức DN BĐS Giải pháp DN BĐS 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 Hình 1: Khả phục hồi không đồng (%, yoy) http://www.bized.co.uk 10 Trung Quốc, 8.1 7.02 6 5.3 5.7 4.3 2.6 2.3 4.6 3.2 2.58 2.2 ASEAN-5, 5.1 3.3 3.4 2.91 Việt Nam, 7 Toàn cầu, 2.9 Mỹ, 2.3 2019 2020 -2 2021 2022f 2023f -3.4 -3.1 -3.4 -4 -6 -8 Toàn cầu Mỹ KV EUR Nhật Trung Quốc Mới & PT ASEAN-5 Việt Nam Nguồn: IMF BIDV Research (T7-2022) 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 H.2: Tác nhân bất định: FED tăng lãi suất, giá lượng http://www.bized.co.uk chiến lược chống Covid-19 TQ (%, yoy) Nguồn: WB (T6-2022) 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 H.3: Lạm phát toàn cầu (CPI) tăng mạnh năm 2021 (4,7%) http://www.bized.co.uk 2022 (8,3%), dịu dần từ 2023 12.0 80.0 10.1 10.0 67.3 8.3 8.0 6.1 5.7 6.0 4.7 3.2 4.0 60.0 50.4 3.2 26.1 4.1 2.9 3.2 40.0 2.0 0.0 6.7 2020 –2.0 –4.0 2021 2022 2023 –3.5 0.0 –12.3 –3.1 –6.0 –8.0 20.0 10.1 –20.0 –32.7 –7.9 –10.0 –40.0 TT GDP toàn cầu TT TM toàn cầu CPI toàn cầu Thay đổi giá dầu (phải) Thay đổi giá HH (phải) Nguồn: IMF (7-2022) 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 2019M01 2019M02 2019M03 2019M04 2019M05 2019M06 2019M07 2019M08 2019M09 2019M10 2019M11 2019M12 2020M01 2020M02 2020M03 2020M04 2020M05 2020M06 2020M07 2020M08 2020M09 2020M10 2020M11 2020M12 2021M01 2021M02 2021M03 2021M04 2021M05 2021M06 2021M07 2021M08 2021M09 2021M10 2021M11 2021M12 2022M01 2022M02 2022M03 2022M04 2022M05 2022M06 2022M07 H.4: Giá lượng hàng hóa tăng http://www.bized.co.uk (chỉ số giá, 2019=100) 230.00 180.00 130.00 80.00 30.00 Năng lượng 16/8/2022 HH Nông sản L.thực - T.phẩm C.V.Lực/CS-BĐS 2022 Nguyên liệu Phân bón Kim loại & k.chất Nguồn: WB (8-2022) H.5: Dự báo lạm phát đến hết năm http://www.bized.co.uk 2024 Nguồn: WB (6-2022) Còn phụ thuộc nhiều vào chiến Nga – Ukraina 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 H.6: Dự báo giá dầu WTI đến hết năm http://www.bized.co.uk 2024 West Texas Intermediate (WTI) crude oil price and NYMEX confidence intervals Dollars per barrel 140 114.84 120 100 West Texas Intermediate (WTI) spot price 80 STEO forecast NYMEX futures price 60 40 20 2017 2018 2019 2020 Bình quân 2022: 98,7 USD/thùng, tăng 44,7%; 2023: 89 USD/thùng, giảm 10% 2021 2022 2023 Note: Confidence interval derived from options market information for the five trading days ending Aug 4, 2022 Intervals not calculated for months with sparse trading in near-the-money options contracts Sources: U.S Energy Information Administration, Short-Term Energy Outlook, August 2022, CME Group, Bloomberg, L.P., and Refinitiv an LSEG Business 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 http://www.bized.co.uk Tóm tắt tình hình kinh tế giới 2022-2023 • Kinh tế giới phục hồi nhanh năm 2021 (+ 5,7%), giảm đà tăng trưởng năm 2022-2023 (+2,9-3,2%); lạm phát tiếp tục tăng mạnh năm 2022 (+ 6,5%), sau hạ nhiệt dần từ năm 2023 (IMF, WB) • Rủi ro, thách thức năm 2022: – tăng: (i) Bất định tăng (chiến tranh, dịch bệnh…); (ii) Giá cả, lạm phát tăng; (iii) Rủi ro tài tăng (lãi suất tăng, tỷ giá tăng, rủi ro nợ tăng ); (iv) Rủi ro an ninh lượng, an ninh lương thực tăng; – giảm: (i) Lợi nhuận biên DN giảm; (ii) đà phục hồi kinh tế giảm (từ mức dự báo tăng 4-4,5% xuống cịn 2,9-3,2%) • Xu hướng dịch chuyển nhanh: kinh tế số, tài xanh, chuyển đổi lượng, BĐS xanh…/ 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 Bảng 1: Kinh tế Việt Nam tháng năm 2022 http://www.bized.co.uk 7T/2019 7T/2020 7T/2021 7T/2022 DB năm 2022 6,76 (6T) 1,81 (6T) 5,64 (6T) 6,42 (6T) 6,8 – 7,1 2,61 4,07 1,64 2,54 3,8-4,2 Chỉ số SXCN - IIP (%, yoy) 9,4 2,6 7,9 8,8 9,3 - 9,8 Bán lẻ hàng hóa DV tiêu dùng (nghìn tỷ đồng) 2.804 (+11,6%) 2.791 (+0,7%) 3.206 (+16%) 5.500-5.600 (+10→12%) Các tiêu Tăng trưởng GDP (%, yoy) CPI bình quân (%, yoy) 2.788 (-0,4%) Xuất (tỷ USD) 145,5 (+7,8%) 147,6 (+1,5%) 186,4 (+26,2%) 216,4 (+16,1%) 380→388 (+15→17%) Nhập (tỷ USD) 143,5 (+8,4%) 139,14 (-3,2%) 189,7 (+36,5%) 215,6 (+13,6%) 372→380 (+13→15%) 8,49 -3,3 0,8 →8 Vốn FDI đăng ký (tỷ USD) 20,22 (-11,9%) 18,82 (-6,9%) 16,72 (-11,1%) Vốn FDI thực (tỷ USD) 10,55 (+7,1%) 10,12 (-4,1%) 10,5 (+3,8%) 11,57 (+10,2%) 21 - 22 (+8→12%) Tăng trưởng tín dụng (%) 7,48 4,05 6,92 9,35 (30/6) 15-16 Biến động tỷ giá (USD/VND so đầu năm, %) -0,1 0,0 0,7 -2,4 → -3,5 79,3 (+4,6%) 75,2 (-5,1%) 75,8 (+0,8%) 89,4 (+17,9%) 152 (+30,1%) Số DN quay trở lại hoạt động 24,3 (+29,9%) 28,6 (+17,6%) 29,6 (+3,6%) 44,3 (+49,7%) 62 (+43,8%) Số DN tạm ngừng hoạt động 23,1 (+15,6%) 32,7 (+41,5%) 40,3 (+23%) 56 (+39,2%) 71 (+29,2%) 9,3 (+20%) 8,9 (-3,5%) 11,4 (+27,4%) 10,4 (-9%) 16 (-4,4%) Cán cân thương mại (tỷ USD) Số DN thành lập Số DN hoàn tất giải thể 15,54 (-7,1%) 28-29 (-8→-10%) Số lượng DN: nghìn DN Nguồn: TCTK, Viện ĐTNC BIDV 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 10 H.16: Thay đổi số chứng khoán từ đầu năm http://www.bized.co.uk đến hết ngày 10/8/2022 S&P 500 -13.51 Nasdaq Comp -20.14 Stoxx Europe 600 -10.67 All Ordinaries (OZ) -6.95 Taiwan Taiex -18.00 Shanghai Comp -11.26 Hang Seng (HK) -16.18 India BSE 0.80 Jakarta Comp 7.67 Nikkei 300 -2.28 KL Comp -4.84 PSEi(Phil) -9.14 STI (SG) 5.08 Kospi (Korea) -16.68 SET (Thai) HNX -2.70 -35.96 Vnindex -40.00 -16.14 -35.00 -30.00 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 Nguồn: WSJ 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 26 H.17: Biến động giá cổ phiếu theo ngành nghềhttp://www.bized.co.uk hết T7/2022 Dịch vụ tài Tài nguyên Cơ -42.72% -37.81% Ơ tơ phụ tùng -32.08% Bất động sản -28.50% Xây dựng Vật liệu -27.37% Hóa chất -25.76% Dầu khí -23.36% Hàng & Dịch vụ Cơng nghiệp -16.18% Ngân hàng -15.49% Y tế -15.13% Du lịch Giải trí -13.00% Bán lẻ -10.89% Truyền thơng -9.45% Thực phẩm đồ uống -9.34% Hàng cá nhân & Gia dụng -2.20% Bảo hiểm -1.31% Điện, nước & xăng dầu khí đốt 0.32% Cơng nghệ Thơng tin 1.13% Viễn thông -50% 23.77% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% Nguồn: tính tốn tác giả theo số liệu FiinGroup 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 27 Cơ hội lĩnh vực BĐS XD http://www.bized.co.uk • Kinh tế phục hồi khá; Chương trình phục hồi, phát triển KTXH 2022-2023 đẩy nhanh; • Quy hoạch quan tâm; đầu tư CSHT coi đột phá chiến lược; đầu tư công thúc đẩy; du lịch phục hồi nhanh • Thực Chiến lược phát triển nhà 2021-2030; • Pháp lý: tháo gỡ (NĐ 148 năm 2020 đất đai, NĐ 69 năm 2021 cải tạo chung cư cũ; NĐ 30 quy định chi tiết số điều Luật Nhà ở…); luật sửa luật vừa thông qua; Nghị 18 19 (ngày 16/6/2022 Trung ương đất đai tam nông; luật đất đai, luật nhà ở, luật KD BĐS dự kiến sửa đổi năm 2022/2023; ban hành sửa đổi Nghị định KCN…v.v.; • Thị trường TPDN lành mạnh hóa; tín dụng BĐS nắn dịng …; • Lãi suất, tỷ giá ổn định, dù chịu áp lực tăng mạnh; • Đơ thị hóa (40% năm 2020, KH tăng lên 45% năm 2025, 50% năm 2030); • Chuyển đổi số diễn mạnh mẽ…v.v 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 28 Chương trình phục hồi, phát triển KT-XH 2022-2023 http://www.bized.co.uk • Chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ phục hồi phát triển KTXH (Quốc hội) & Chương trình phục hồi phát KT-XH 2022-2023 (Chính phủ) • Có trọng tâm, trọng điểm, đối tượng, giải vấn đề cấp bách, kịp thời, hiệu quả, hâp thụ, có thời hạn 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 29 http://www.bized.co.uk H.18: Nội dung Chương trình phục hồi 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 30 http://www.bized.co.uk Bảng 3: Chính sách hỗ trợ phục hồi 2022-2023 STT Chính sách hỗ trợ Quy mơ lan tỏa Ước thực chi Giá trị tuyệt % GDP Giá trị tuyệt % GDP đối (tỷ đ) 2021 đối (tỷ đ) 2021 408.250 4,86% 237.650 2,83% I Chính sách tài khóa (CSTK) Miễn, giảm thuế, tiền thuê đất, phí, lệ phí 105.400 1,29% 63.800 0,76% Gia hạn thời hạn nộp thuế, tiền thuê đất 135.000 1,6% 6,000 0,07% Tăng chi đầu tư phát triển 127.850 1,5% 127.850 1,52% Hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh 40.000 0,48% 40.000 0,48% Nguồn: Nghị 43/2022/QH15, Nghị 11/NQ-CP, Viện Đào tạo & Nghiên cứu BIDV tổng hợp, thể 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 31 Bảng 4: Chính sách ASXH khác http://www.bized.co.uk Chính sách hỗ trợ III Chính sách an sinh xã hội Cho vay ưu đãi thực sách hỗ trợ tạo việc làm Cho cá nhân vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà xã hội, nhà cho công nhân…v.v Cho vay ưu đãi học sinh, sinh viên Bổ sung vốn tín dụng thực Chương trình mục tiêu quốc gia phát triển KT-XH vùng đồng bào dân tộc thiểu số miền núi giai đoạn 2021-2030 Ước thực chi 53.150 10.000 % GDP 2021 0,63% 0,12% 15.000 0,18% 3.000 0,04% 9.000 0,11% Cho vay ưu đãi sở giáo dục mầm non, tiểu học ngồi cơng lập 1.400 0,02% 3.000 2.000 0,04% 0,02% 3.150 0,04% Hỗ trợ lãi suất cho khoản cho vay 6%/năm NH CSXH Cấp bù lãi suất phí quản lý cho vay ưu đãi Ngân hàng CSXH Đầu tư xây mới, cải tạo, nâng cấp sở bảo trợ xã hội, đào tạo, dạy nghề, giải việc làm Hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động Chính sách khác Phát triển hạ tầng viễn thơng, internet 6.600 10.000 5.000 0,08% 0,12% 0,1% Sử dụng quỹ phát triển KH-CN DN để đổi công nghệ 5.000 0,1% IV Nguồn: Nghị 43/2022/QH15, Nghị 11/NQ-CP, Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV tổng hợp, thể 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 32 Đầu tư hạ tầng giao thơng 2021-2025 http://www.bized.co.uk • Dự án đường cao tốc Bắc - Nam phía Đơng giai đoạn 2021-2025: – 729 km: đoạn từ Bãi Vọt (Hà Tĩnh) đến Cam Lộ (Quảng Trị); từ Quảng Ngãi đến Nha Trang (Khánh Hòa) từ Cần Thơ đến Cà Mau; – Tổng mức đầu tư 147.000 tỷ đồng, đó: • Giai đoạn 2021-2025 bố trí 120.000 tỷ đồng cân đối từ KH đầu tư công 20212025 • Cịn lại từ Chương trình phục hồi • Đầu tư CSHT từ Chương trình phục hồi 2022-2023: – 113.550 tỷ đồng • Các chương trình đầu tư cơng khác (sân bay, cầu cảng, nông thôn mới….) 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 33 Nguồn vốn thị trường BĐS – Hết tháng 6/2022, nguồn vốn tín dụng BĐS tăng 14%: • Tổng dư nợ tín dụng BĐS: khoảng 2,36 triệu tỷ VND, chiếm 20,74% tổng dư nợ kinh tế; đó, cho vay nhà chiếm 67% (1,58 triệu tỷ đ), cịn lại tín dụng KD BĐS chiếm khoảng 33% (0,78 triệu tỷ đồng) (theo NHNN) – Hết 7T/2022: • Vốn tư nhân: số DN kinh doanh BĐS thành lập 6.000 DN, tăng 23,7%; vốn đăng ký 298.000 tỷ đ (-3%); 1.570 DN hoạt động trở lại (+70%) • Vốn FDI: tổng vốn đăng ký bổ sung vào BĐS đạt 2,06 tỷ USD (chiếm 16%), đứng thứ 2, đăng ký góp vốn & mua CP đạt 1,15 tỷ USD (chiếm 44,7%); giải ngân FDI vào BĐS đạt tỷ USD (chiếm gần 8,7%); – Phát hành trái phiếu: hết 7T/2022, toàn thị trường phát hành 200 nghìn tỷ VND (giảm 15% so kỳ); nhóm DN BĐS phát hành 45 nghìn tỷ VND (chiếm 22,4%), giảm 40% so với kỳ năm 2021 (theo VNDirect) 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 34 H.19: Phát hành TPDN giảm mạnh gần 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 35 Nghị 18 ngày 16/6/2022 TW vềhttp://www.bized.co.uk đất đai Tăng cường cơng tác quản lý, kiểm sốt chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt đất trồng lúa, đất rừng (phòng hộ, đặc dụng, sản xuất); Giải tồn tại, vướng mắc có liên quan đến quản lý sử dụng đất; Bỏ khung giá đất, có chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ trách nhiệm quan có nhiệm vụ xác định giá đất; Đánh thuế cao người sở hữu nhiều nhà, đất; đầu cơ, chậm sử dụng, bỏ hoang đất; Hoàn thiện quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất); Quy định cụ thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư người dân bị thu hồi đất (phải hồn thành bố trí tái định cư trước thu hồi đất); Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (tạo chế tích tụ đất đai, ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp…); Bổ sung quy định đất (và đất nông nghiệp) kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh? Tăng cường thực tốn khơng dùng tiền mặt giao dịch bất động sản; 10 Xây dựng hệ thống thông tin, liệu thị trường BĐS gắn với thông tin, liệu đất đai; có sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường cho thuê đất nơng nghiệp; có chế bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm sốt chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu đất đai 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 36 Thách thức thị trường BĐS 2022-2023 • Kinh tế TG VN phục hồi nhiều bấp bênh (tác động đến thương mại, đầu tư du lịch, BĐS….); • Nguồn cung chưa dồi ngay; • Giá lượng, nguyên vật liệu tăng (NVL: + 6% 6T/2022; giới + 7%) • Chính phủ, quan quản lý đạo kiểm soát, rà soát thị trường TPDN (sửa đổi Nghị định 153 (2020), Nghị định 156…theo hướng chặt chẽ hơn); • Thông từ 16/TT-NHNN (2021), sửa đổi Thông tư 39/TT-NHNN (2016) nhằm kiểm sốt tín dụng, đầu tư TCTD vào BĐS, trái phiếu BĐS; • Giá BĐS (đất nền, chung cư…) cịn cao, liệu có điều chỉnh? • Đánh thuế BĐS? 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 37 Gợi ý giải pháp DN Hiệp hội BĐS • Tận dụng tối đa nguồn hỗ trợ + tiết giảm chi phí + giữ lao động + tăng suất + 6Rs: • Mơ hình 6Rs: – – – – – – Respond: thích ứng, linh hoạt Recover: phục hồi nhanh tốt Restructure: tái cấu trúc Re-invent: đổi mới, sáng tạo (gồm chuyển đổi số) Risk management: quản lý rủi ro Resilience: tăng sức đề kháng (khả chống chịu cú sốc ) • DN BĐS: – Chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi, nghị gần Bộ Chính trị, QH Chính phủ (đ/v ĐBSCL…); – Phục hồi xanh, tăng trưởng xanh  BĐS xanh xu – Chuyển đổi số, đón đầu xu hướng – Thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro …là tất yếu – Đầu tư trung – dài hạn, thay lướt sóng, đánh quả….v.v 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 38 Bảng 5: So sánh kênh đầu tư dàihttp://www.bized.co.uk hạn Nguồn: Dragon Capital, tháng 7-2021 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 39 http://www.bized.co.uk GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI DN VÀ HIỆP HỘI BĐS • Ngồi tín dụng, DN BĐS cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu cơng trình; th tài chính…); • Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực cam kết, chuẩn hóa đội ngũ quản lý nhân bán hàng, dịch vụ…; • Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; • Tích cực, chủ động kiến nghị, phản biện sách • Nào khác? 16/8/2022 C.V.Lực/CS-BĐS 2022 40