Đánh giá thực trạng chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất tại một số dự án khu dân cư trên địa bàn thị xã phổ yên, tỉnh thái nguyên, giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HỒNG LIÊN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên – 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hồng Liên ii LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp trình học tập học viên vận dụng kiến thức, lý luận học nhà trường vào thực tiễn, tạo cho học viên làm quen phương pháp làm việc, kỹ công tác Đây giai đoạn thiếu học viên trình học tập Thời gian thực tập không dài đem lại cho em kiến thức bổ ích kinh nghiệm quý báu Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào tạo thầy giáo, cô giáo người giảng dạy đào tạo hướng dẫn em đặc biệt thầy giáo TS Nguyễn ngọc Anh, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em suốt thời gian thực tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp cách tốt Em xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán UBND thị xã Phổ Yên, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Phổ Yên nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập tốt nghiệp Do thời gian, kinh nghiệm lực thân nhiều hạn chế nên luận văn tốt nghiệp em không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp, bổ sung thầy, cô giáo bạn bè để luận văn em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hồng Liên iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận Một số quy định chung chuyển QSDĐ 12 1.1.2 Cơ sở pháp lý 15 1.2 Cơ sở thực tiễn 17 1.2.1 Tình hình quản lý đất đai số nước giới 17 1.2.2 Sơ lược tình hình hình quản lý đất đai Việt nam 24 1.3 Đánh giá chung 34 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng phạm vị nghiên cứu 36 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 2.1.3 Địa điểm thời gian 36 2.2 Nội dung nghiên cứu 36 iv 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Phổ Yên 36 2.2.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất thị xã Phổ Yên 36 2.2.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất số dự án phát triển nhà địa bàn thị xã Phổ Yên 2017 - 2019 36 2.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng hiểu biết cán quản lý, người dân thị xã Phổ Yên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 2.2.5 Đề xuất số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên thực đầy đủ, hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 37 2.3 Phương pháp nghiên cứu 37 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37 2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 37 2.3.3 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 38 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên 39 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên 40 3.2 Hiện trạng quản lý sử dụng đất đai thị xã Phổ Yên 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phổ Yên 44 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thị xã Phổ Yên 46 3.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất số dự án phát triển nhà địa bàn thị xã Phổ Yên 2017 – 2019 50 3.3.1 Tình hình quản lý nhà nước hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thị xã Phổ Yên giai đoạn 2017-2019 50 3.3.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phát triển nhà địa bàn xã Phổ Yên 2017-2019 53 v 3.3.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất số dự án phát triển nhà địa bàn thị xã Phổ Yên 2017 – 2019 55 3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng hiểu biết cán quản lý, người dân thị xã Phổ Yên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 62 3.4.1 Đánh giá hiểu biết cán quản lý người dân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 62 3.4.2 Một số yếu tố ảnh hưởng tới chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà dự án điều tra 64 3.5 Những thuận lợi khó khăn q trình thực quyền chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất thị xã Phổ Yên 65 3.5.1 Thuận lợi 66 3.5.2 Khó khăn 67 3.6 Đề xuất số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên thực đầy đủ, hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 68 3.6.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 68 3.6.2 Giải pháp cải tiến thủ tục hành 69 3.6.3 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 Kết luận 71 Kiến nghị 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DTTN Diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân QLN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất SHTN Sở hữu tư nhân SHNN Sở hữu nhà nước TTCN Tiểu thủ công nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế thị xã Phổ Yên giai đoạn 2017 - 2019 41 Bảng 3.2: Tình hình dân số lao động thị xã Phổ Yên 42 giai đoạn 2017 - 2019 42 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phổ Yên năm 2019 44 Bảng 3.6 Kết chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà địa bàn thị xã Phổ Yên theo đơn vị hành giai đoạn 2017 – 2019 54 Bảng 3.7 Tổng quan dự án điều tra 55 Bảng 3.7: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng QSD đất khu dân cư Tân Tiến giai đoạn 2017 – 2019 56 Bảng 3.8: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho QSD đất dự án khu dân cư Tân Tiến giai đoạn 2017 – 2019 57 Bảng 3.9: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng QSD đất thuộc dự án khu dân cư VIF giai đoạn 2017 – 2019 58 Bảng 3.10: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho QSD đất thuộc dự án khu dân cư VIF giai đoạn 2017 – 2019 59 Bảng 3.11: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng QSD đất dự án Phú Đại Cát 60 giai đoạn 2017 – 2019 60 Bảng 3.12: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho QSD đất dự án Phú Đại Cát 60 giai đoạn 2017 – 2019 60 Bảng 3.16 Sự hiểu biết cán quản lý người dân hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 Bảng 3.17 Sự hiểu biết cán quản lý người dân hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 63 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thời gian gần đây, tình hình thị hóa Việt Nam tăng trưởng mạnh gây tác động lớn đến nội dung sử dụng đất nói chung dùng đất nơng nghiệp nói riêng Hiên tại, KT thị trường, hoạt động thúc đẩy CNH – HĐH nước ta gây hoạt động thiết kế sở hạ tầng liên tục xảy ra, kéo theo nhu cầu dùng đất cho vấn đề như: Nhà ở, kinh doanh tăng trưởng mạnh, làm cho quỹ đất nông nghiệp sụt giảm nhanh Nhận biết sụ cần thiết hoạt động kiểm soát dùng đất đai thích hợp có kết cao, Nhà nước nhanh chóng xây dựng hồn thiện giấy tờ luật nhằm kiểm soát tài nguyên Chuyển QSDĐ nội dung xảy tới thường xuyên từ trước đến xuất với hình thức phong phú Cho dù lúc Luật Đất đai năm 1993 xuất hiện, chuyển QSDĐ ghi rõ cụ thể với phương án chuyển QSD đất là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế góp vốn quyền sử dụng đất, bước, giấy tờ để làm việc Trong tiến hành chỉnh sửa, cho thêm Luật Đất đai 2003 sau Luật Đất đai 2013 xuất tiếp tục thay đổi giải khuyết điểm Luật Đất đai 1993, vấn đề chuyển QSDĐ ghi rõ cụ thể số phương án chuyển quyền bước thực chuyển quyền, nội dung khác đất đai Thời gian vừa qua, Thị xã Phổ Yên có nhiều dự án đầu tư lớn, với 80 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư, gấy đến thay đổi lớn thay đổi cấu KT theo hướng tăng trưởng công nghiệp, thương mại dịch vụ chuyển dịch cấu LĐ từ LĐ nông nghiệp thành LĐ phi nông nghiệp, dân số tăng nhanh, mật độ dân số khu vực nội thị tăng nhanh, dẫn tới đột tăng cường không gian thị, thúc đẩy tốc độ thị hóa, thiết kế kết cấu hạ tầng đô thị ngày đồng Năm 2020, giá trị sản xuất công nghiệp thị xã Phổ Yên đạt 740.000 tỷ đồng, kim ngạch xuất đạt 26,7 tỷ USD, chiếm 97% kim ngạch xuất tỉnh Thái Nguyên, thu ngân sách nhà nước địa bàn đạt 4.950 tỷ đồng, thu nhập bình quân đầu người đạt 60 triệu đồng/người/năm Giai đoạn 2018-2020, mức tăng trưởng kinh tế Phổ Yên cao mức tăng trưởng bình quân chung tồn tỉnh, tỷ trọng cơng nghiệp, xây dựng, dịch vụ cấu kinh tế đạt 96,8%, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp nội thị thị xã 83% (Phòng kinh tế, thị xã Phổ Yên) Dự kiến giai đoạn 2021 - 2023, thị xã Phổ n triển khai đầu tư xây dựng 75 cơng trình hạ tầng kỹ thuật, mở rộng không gian đô thị với tổng vốn đầu tư 2.100 tỷ đồng Xuất phát từ thực tiễn khách quan tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất số dự án khu dân cư địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019” Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá trạng quản lý, sử dụng đất thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 - Đánh giá việc thực chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, địa bàn thị xã Phổ Yên - Đề xuất số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên thực đầy đủ, hợp pháp việc thực chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 65 năm qua quan tâm đầu tư Nhà nước, tỉnh với sách điều hành, quản lý động thị xã, Phổ Yên có bước phát triển đột phá mặt Nhiều năm liên tục, thị xã ln nằm tốp đầu tồn tỉnh tốc độ phát triển kinh tế, giá trị sản xuất công nghiệp, giá trị xuất khẩu, thu ngân sách, số cải cách hành chính… Cùng với bước tiến dài xây dựng nông thôn mới, phát triển giáo dục, y tế công tác an sinh xã hội Điều tạo điều kiện, đồng thời đặt yêu cầu hạ tầng đô thị để xứng tầm với địa phương phát triển động Cụ thể, tỉnh Thái Nguyên ban hành văn Quyết định số 3645/QD-UBND ngày 22-11-2017 UBND tỉnh Thái Nguyên việc quy hoạch chung thị xã Phổ Yên đến năm 2035 xác định, Phổ Yên đô thị cơng nghiệp phía Nam, trung tâm tiếp nhận, chuyển giao lan tỏa công nghệ đại tỉnh; kết hợp hài hòa ngành kinh tế du lịch, dịch vụ, nông lâm nghiệp, đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững Việc công bố quy hoạch nhằm cụ thể hóa tinh thần Nghị số 05-NQ/TU ngày 8-8-2016 Ban Thường vụ Tỉnh ủy Thái Nguyên xây dựng thị xã Phổ Yên trở thành đô thị loại III vào năm 2020 Với chủ trương, sách tạo đà cho việc phát triển kinh tế - xã hội thị xã nói chung lĩnh vực quản lý đất đai nói riêng Các sách lĩnh vực đất đai ngày hoàn thiện, phù hợp với thực tế đáp ứng yêu cầu công việc quy định giải thủ tục hành phận cửa niêm yết công khai, rõ ràng; đề án quy hoạch phát triển thị xã thông báo rộng rãi Yếu tố dân số Sự phát triển ngành Công nghiệp – Xây dựng Phổ Yên thu hút lượng lớn lao động từ địa phương khác Năm 2017, dân số toàn thị xã 220.963 người, bao gồm 173.945 người thường trú 88.426 người sống khu vực nội thị Tỷ lệ tăng dân số trung bình 6,2% Với xu 66 hướng chuyển dịch cấu kinh tế mạnh mẽ năm gần đặc biệt kể từ năm 2012 tập đoàn Sam Sung định chọn Phổ Yên làm điểm dừng chân kéo theo nhiều chuyên gia, lao động sinh sống, nhu cầu nhà đất đai, nhu cầu sinh hoạt, mua sắm ngày lớn tạo đà cho Phổ Yên bước sang trang Được biết, bắt đầu vào hoạt động, Sam Sung giải việc làm cho 10 nghìn lao động, cịn khoảng năm trở lại đây, số tăng gấp lần, chiếm khoảng 45% tổng số lao động làm việc doanh nghiệp, công ty địa bàn tỉnh Trong tổng số lao động SEVT, có khoảng 19 nghìn lao động người Thái Nguyên, với mức thu nhập dao động trung bình khoảng 6-7 triệu đồng/người/tháng Trong số có đến 40% lao động thuộc hộ nghèo tỉnh Chính điều góp phần giúp giảm nhanh tỷ lệ hộ nghèo địa bàn tỉnh Cùng với giải việc làm, kể từ Samsung thức vào sản xuất giúp cho Thái Nguyên từ tỉnh có giá trị xuất hàng hóa khiêm tốn, đạt 245 triệu USD vào năm 2013 đạt tới 19 tỷ USD vào năm 2016 đạt 23,5 tỷ USD vào năm 2017 Bốn tháng đầu năm nay, giá trị đạt 8,86 tỷ USD, 35,5% kế hoạch năm Với kết này, từ năm 2016 đến nay, Thái Nguyên biết đến địa phương dẫn đầu nước xuất • Yếu tố quy hoạch Mục tiêu quy hoạch chung thị xã Phổ Yên thời gian tới phát triển đô thị tập trung khu vực trung tâm khu vực gắn với khu công nghiệp; phát triển khu vực đô thị sinh thái nông nghiệp sở cải tạo nâng cấp khu dân cư làng xóm hữu thị hóa Đối với hạ tầng kỹ thuật, tập trung cải tạo, nâng cấp tuyến đường giao thông tạo điều kiện cho việc lại, thông thương hàng hóa nhân dân 67 Việc quy hoạch chung thị xã Phổ Yên đến năm 2035 nhằm phát triển khu vực đô thị sinh thái nông nghiệp sở cải tạo nâng cấp khu dân cư làng xóm hữu thị hóa; phát triển không gian đô thị tổng thể thị xã kết hợp phát triển đô thị tập trung khu vực gắn với khu công nghiệp khu đô thị trung tâm Về hạ tầng kỹ thuật, tập trung cải tạo, nâng cấp tuyến đường giao thông đường bộ, đường thủy, đường sắt trọng điểm, tạo điều kiện cho việc lại, thơng thương hàng hóa Với mục tiêu trên, giai đoạn 2017 - 2019 thị xã Phổ n có cơng trình xây dựng, kết bảng 3.12 Ảnh hưởng thị trường Bất động sản Ngay sau nội dung thị xã Phổ Yên đạt tiêu chuẩn lên đô thị loại III, tình hình BĐS Phổ n có dấu hiệu tăng lên nhanh chóng Là khu vực tập trung nhiều khu cơng nghiệp, có vị trí liên kết vùng thơng thống, giao thơng thuận lợi giúp Phổ n thu hút hàng trăm doanh nghiệp đầu tư sản xuất thúc đẩy phát triển mạnh mẽ kinh tế vùng, đáng ý là: KCN Nam Phổ Yên, KCN Tây Phổ Yên, KCN Sông Công, đặc biệt KCN Samsung… nhờ thu hút nhiều cán bộ, chuyên gia hội tụ sinh sống Cuộc canh tranh thương mại Trung – Mỹ dẫn đến chuyển dịch kinh tế Việt Nam, bất động sản công nghiệp lên năm 2019, Thái Nguyên điểm đến nhà đầu tư nước đặc biệt khu vực trọng điểm KCN Phổ Yên Với việc đạt tiêu chí trở thành đô thị loại III bất động sản Phổ Yên trở nên đắt giá Từ ngày 01/7/2018, UBND tỉnh Thái Nguyên ký hợp tác với nhà đầu tư vào Phổ Yên, bao gồm khoảng 50.000 nghìn tỷ đồng rót vào khu vực phía Tây tạo cú hích lớn cho BĐS khu vực Song hành với trình đưa thị xã Phổ Yên tiến lên thành phố vào năm 2020, bên cạnh bước đệm đà vững từ lợi “sân nhà” nhiều khu công nghiệp, nhà máy Samsung, Phổ n có bước 68 chuyển ngoạn mục nhờ phát triển sôi động thị trường bất động sản với dự án trọng điểm thúc đẩy nhanh q trình thị hóa thị xã dự án Khu đô thị Việt Hàn, Khu đô thị Đông Tây đáng ý Dự án Khu dân cư cao cấp Vinaconex – Phổ Yên Residence, Khu đô thị Việt Hàn City, Khu đô thị Tân Đại Việt Ngồi bất động sản đất thị xã Phổ Yên nhà đầu tư ví “kênh đầu tư vàng” thị trường bất động sản “điểm đến cho nhà đầu tư ngồi nước” Có thể khẳng định, năm sức nóng thị trường nhà đất Phổ Yên, Thái Nguyên tiếp tục lan tỏa nhiều khu vực, khu vực gần khu công nghiệp, khu vực đông dân cư Đây xu hướng tất yếu, quỹ đất trung tâm thành phố có hạn, giá nhà đất lại cao, dân số học Phổ Yên, Thái Nguyên lại không ngừng tăng lên năm nhu cầu sức ép nhà lớn Với mức cầu nhiều cung tín hiệu tích cực cho bất động sản Phổ Yên không ngừng tăng giá đặc biệt phân khúc đất nguồn cung hạn chế Tất yếu tố làm cho công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tăng nhiều giai đoạn 2017 - 2019, đặc biệt năm 2019 với 3.614 trường hợp chuyển nhượng 3.5 Đề xuất số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên tiến hành không thiếu, hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 3.5.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phần người dân chí cán sở cịn chưa nắm bắt khơng thiếu quy định pháp luật hành nội dung đất đai nói chung việc tiến hành quyền người sử dụng đất nói riêng Vì nhận thức người dân pháp luật đất đai hạn chế dẫn đến 69 tâm lý ngại đến quan có thẩm quyền để đăng ký tiến hành quyền sử dụng đất Vì vậy, ngồi việc thúc đẩy tuyên truyền, phổ biến phương tiện nội dung, cần thiết kế sở liệu pháp luật đất đai theo nội dung phù hợp với nội dung kiểm soát nhà nước đất đai để đưa cho cho khu vực 3.5.2 Giải pháp cải tiến thủ tục hành UBND thị xã Phổ Yên, UBND tỉnh Thái Nguyên cần tiếp tục tiến hành thay đổi thủ tục hành để người sử dụng đất tiến hành QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng, quy định pháp luật tiến hành thống 3.5.3 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất UBND thị xã Thái Nguyên cần dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho cơng tác kiểm sốt đất đai khu vực đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, đưa cho nội dung, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet, khen thưởng người có cơng đặc biệt đầu tư kinh phí đo đạc đồ địa 3.5.3.1 Giải pháp tổ chức kiểm sốt hoạt động tiến hành quyền sử dụng đất Thúc đẩy trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở Thúc đẩy ý thức, trách nhiệm cán chuyên môn người dân đến tiến hành quyền người sử dụng đất, tránh gây phiền hà, hạn chế để người dân phải lại nhiều lần Thúc đẩy công tác tra, kiểm tra việc tiến hành pháp luật quan có thẩm quyền quan có liên quan nội dung đất đai Phát kịp thời vi phạm xử lý nghiêm túc cá nhân tập thể vi phạm quy định 3.5.3.2 Giải pháp sách Thơng báo quy hoạch sử dụng đất; xác định xác địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào yên cầu khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định 70 xác khu vực chuyển đổi yên cầu sử dụng đất người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư tăng trưởng sản xuất Việc kế hoạch không chắn tiến hành gây khó khăn định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Vì vậy, thị xã cần thiết kế kế hoạch quy hoạch có thời gian khơng ngắn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất tăng trưởng Hoàn thiện mạng lưới văn pháp luật việc tiến hành quyền người sử dụng đất chưa cụ thể dẫn đến việc hướng dẫn tiến hành thủ tục quyền người sử dụng đất hạn chế 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thị xã Phổ Yên nằm vị trí cửa ngõ phía Nam tỉnh Thái Nguyên, tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội, cửa ngõ giao lưu kinh tế, văn hóa tỉnh với thủ đô Hà Nội tỉnh đồng sông Hồng Thị xã có chức trung tâm tổng hợp công nghiệp, thương mại, dịch vụ đầu mối giao thơng, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội vùng phía Nam tỉnh Thái Nguyên Tình hình chuyển nhượng bất động sản thị xã Phổ Yên giai đoạn 2017 - 2019 diễn sôi động Cụ thể: tổng số hồ sơ đăng ký chuyển 15.173 hồ sơ So sánh năm số lượng hồ sơ có chênh lệch lớn, năm 2017 số lượng hồ sơ đăng ký 3.875hồ sơ đến năm 2018 số hồ sơ đăng ký tăng nhanh lên 5.386 hồ sơ, năm 2019 số hồ sơ đăng ký đạt 5.912 hồ sơ Tình hình chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất để phát triển nhà dự án khu dân cư VIF, Phú Đại Cát Tân Tiến diễn sôi động Cụ thể: Tại dự án Tân Tiến tổng số hồ sơ chuyển nhượng cho tặng quyền sử dụng đất 315 hồ sơ với diện tích chuyển nhượng, cho tặng 22.935 m2 Dự án khu dân cư VIF có số hồ sơ giải 405 hồ sơ, tương đương với diện tích 18.830 m2 Dự án khu dân cư Phú Đại Cát với 379 lượt hồ sơ giải vơi tổng diện tích 19.225 m2 Khi tiến hành điều tra cán trực tiếp thực nhiệm vụ chuyển quyền sử dụng đất cho thấy 100% cán nắm quyền lợi nghĩa vụ người dân trách nhiệm quan quản lý thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân có nhu cầu chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất Đối với người dân thực quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng hiểu biết người dân chuyển nhượng QSDĐ không cao (33,3-71,1% người dân trả lời đúng), 72 luật cho tặng quyền sử dụng đất người dân nắm bắt Tỷ lệ hộ dân trả lời câu hỏi từ 50,0-88,9% Để khắc phục tồn tại, khó khăn thị xã Phổ n cơng tác giải thủ tục hành liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất cần thực đồng nhóm giải pháp như: Tiếp tục hồn thiện cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; kiện toàn máy thực quyền người sử dụng đất; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu hoạt động quan quản lý nhà nước đất đai đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cho người dân Kiến nghị Tuyên truyền pháp luật đất đai nói chung kiến thức chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất đai nói riêng cách sâu rộng cho người dân 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên & Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định hồ sơ địa Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chính Phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính Phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính Phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2013 Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày tháng năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai Đinh Sỹ Dũng (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 – 64, Hà Nội Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia 10 Vũ Đức Nam (2016), Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2012 - 2015, Luận văn Thạc sĩ, trường ĐH Nông Lâm Thái Nguyên 74 11 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng Pháp Luật Đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 12 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai, Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội 13 Thủ tướng Chính phủ (2015), Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25 tháng năm 2015 của thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế thực chế cửa, chế cửa liên thơng quan hành nhà nước địa phương 14 Phịng Tài ngun & Mơi trường thị xã Phổ Yên (2016), Báo cáo công tác Quản lý Tài nguyên môi trường năm 2016, phương hướng năm 2017 15 Phịng Tài ngun & Mơi trường thị xã Phổ Yên (2017), Báo cáo công tác Tài nguyên môi trường năm 2017, phương hướng hoạt động năm 2018 16 Phịng Tài ngun & Mơi trường thị xã Phổ Yên (2018), Báo cáo công tác Tài nguyên môi trường năm 2018, phương hướng năm 2019 17 Phòng Thống kê thị xã Phổ Yên (2017, 2018, 2019), Niêm giám thống kê thị xã Phổ Yên năm 2017, 2018, 2019 18 UBND thị xã Phổ Yên (2018), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội thị xã Phổ Yên năm 2018 19 Niên giám thống kê thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016-2018 20 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã phổ Yên (2016, 2017, 2018), Kết hoạt động văn phòng ĐKĐĐ thị xã Phổ Yên năm 2016, 2017, 2018 75 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA Hiểu biết quy định pháp luật đất đai người dân cán quản lý Họ tên người vấn:…………………………… …………… Địa chỉ:………… ………………… Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa phương theo luật đất đai hành cách trả lời câu hỏi (Tích vào phương án mà ông(bà) cho đúng): A Những hiểu biết đối tượng quy định chuyển QSDĐ Những hiểu biết chuyển quyền sử dụng đất Câu 1: Chuyển quyền sử dụng đất quyền ai? a) Của cán quản lý b) Của người dân c) Của người sử dụng đất d) Cả a, b c Câu 2: Có hình thức chuyển quyền sử dụng đất? a) b) c) d) Câu 3: Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện khơng? a) Khơng cần điều kiện b) Chỉ cần đất khơng có tranh chấp c) Có điều kiện nhà nước quy định d) Có đầy đủ điều kiện nhà nước quy định 76 Câu 4: Những khoản tiền pháp luật quy định có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất? a) Thuế chuyển quyền sử dụng đất b) Lệ phí địa c) Lệ phí trước bạ d) Cả a, b c Câu 5: Người chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ với Nhà nước? a) Khai báo việc chuyển quyền b) Làm đầy đủ thủ tục c) Nộp thuế chuyển quyền d) Cả b c Câu 6: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ với Nhà nước? a) Khơng có nghĩa vụ b) Khai báo đầy đủ thông tin c) Làm đầy đủ thủ tục d) Làm đầy đủ thủ tục nộp lệ phí trước bạ Những hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.1 Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất Câu 1: Chuyển đổi quyền sử dụng đất hiểu nào? a) Là việc đổi đất lấy tiền chủ thể sử dụng đất b) Là việc đổi đất lấy tài sản khác c) Là việc bán đất d) Là việc đổi đất lấy đất chủ sử dụng đất Câu 2: Người nhận quyền sử dụng đất có phải có nghĩa vụ với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất? a) Phải trả 50% số tiền mà nhà nước quy định b) Phải trả số tiền tiền công cải tạo đất c) Không phải trả tiền hay vật d) Phải sử dụng đất mục đích ban đầu trước nhận chuyển nhượng 77 Câu 3: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá chuyển nhượng thấp so với giá nhà nước quy định giá trị chuyển nhượng áp dụng để tính giá trị nào? a) Giá nhà nước quy định b) Giá chuyển nhượng c) Giá trung bình giá chuyển nhượng giá nhà nước quy định d) Khơng phép thấp Câu 4: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước trường hợp nào? a) Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp b) Nhận chuyển nhượng để kinh doanh c) Nhận để làm nhà d) Nhận để trồng loại khác Câu 5: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trường hợp nào? a) Khi sinh sống khu vực b) Khi khơng sinh sống khu vực c) Khi có nhu cầu khu vực d) Mua để kinh doanh 2.2 Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất Câu 1: Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất hiểu nào? a) Là việc bố mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho b) Là việc người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ cho anh, chị, em 78 c) Là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ cho người khác thời gian định d) Là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử dụng đất khơng thu lại tiền vật Câu 2: Người nhận quyền sử dụng đất có phải trả cho người tặng quyền sử dụng đất không? a ) Phải trả 50% số tiền mà b) Phải trả số tiền tiền công cải tạo đất Nhà nước quy định c) Không phải trả tiền hay vật d) Phải trả tiền vật = 10% giá trị QSDĐ Câu 3: Tặng cho quyền sử dụng đất diễn mối quan hệ nào? a) Chỉ quan hệ huyết thống b) Bố mẹ với c) Anh chị em ruột d) Thường quan hệ huyết thống, ngồi cịn có quan hệ khác Câu 4: Tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hay thuế thu nhập hay khơng? c) Khơng phải nộp d) Có phải nộp e) Tùy trường hợp cụ thể f) Nộp 50% Câu 5: Cơ quan giải thủ tục tặng cho QSDĐ? a) UBND cấp huyện b) Phòng Tài nguyên Môi trường c) UBND cấp xã d) Văn phòng đăng ký QSDĐ 79 B Những đánh giá ông (bà ), yếu tố ảnh hưởng nhiều đến công tác chuyển QSDĐ địa bàn thị xã Phổ Yên? STT Yếu tố ảnh hưởng Phát triển kinh tế - xã hội địa phương Chủ trương, sách Dân số Quy hoạch Thị trường Bất động sản Ý kiến khác Xếp loại Ghi ... công tác chuyển quyền sử dụng đất Các hoạt động thực quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 + Dự án Khu dân cư VIF (tại phường... bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019? ?? Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá trạng quản lý, sử dụng đất thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 - Đánh giá. .. thực chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên - Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng