FTU Tiểu luận vĩ mô 2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TP HCM TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ GIAI ĐOẠN 2001 2008 Môn Kinh tế Vĩ mô 2 GVHD Thầy Phạm Văn Quỳnh STT Thành viên MSSV 1 Hạ Tiểu My 1701015479 2 Nguyễn Huỳnh Thúy Nga 1701015503 3 Nông Thị Nam 1701015498 4 Trần Thị Như Ngọc 1701015546 5 Ngô Thị Bảo Ngọc 1701015535 6 Bùi Kim Ngân 1701015509 1 7 Phạm Nguyễn Thụy Miên 1701015468 8 Nguyễn Trà My 1701015483 9 Trần Thiên Ngân 1701015519 10 Nguyễn Ngọc Diệp Thảo 1701015790 Hồ Chí Minh, tháng 02 n.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TP HCM TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ GIAI ĐOẠN 2001-2008 Môn : Kinh tế Vĩ mô GVHD : Thầy Phạm Văn Quỳnh STT Thành viên MSSV Hạ Tiểu My 1701015479 Nguyễn Huỳnh Thúy Nga 1701015503 Nông Thị Nam 1701015498 Trần Thị Như Ngọc 1701015546 Ngô Thị Bảo Ngọc 1701015535 Bùi Kim Ngân 1701015509 Phạm Nguyễn Thụy Miên 1701015468 Nguyễn Trà My 1701015483 Trần Thiên Ngân 1701015519 10 Nguyễn Ngọc Diệp Thảo 1701015790 Hồ Chí Minh, tháng 02 năm 2019 BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC STT Họ tên Nhiệm vụ Hạ Tiểu My Tìm hiểu nội dung phần Diễn biến Nguyễn Huỳnh Thúy Nga Tìm hiểu nội dung phần Hậu Nông Thị Nam Chuẩn bị nội dung câu hỏi củng cố, tổng hợp nội dung tiểu luận Trần Thị Như Ngọc Thuyết trình Ngơ Thị Bảo Ngọc Thuyết trình Bùi Kim Ngân Thiết kế slide powerpoint Phạm Nguyễn Thụy Miên Tìm hiểu nội dung phần Bối cảnh, tình hình bất động sản Mỹ Nguyễn Trà My Thuyết trình Trần Thiên Ngân Tìm hiểu nội dung phần Giải pháp phủ Mỹ 10 Nguyễn Ngọc Diệp Thảo Tìm hiểu nội dung phần Nguyên nhân MỤC LỤC I BỐI CẢNH, TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ II NGUYÊN NHÂN Hội chứng “thích sở hữu nhà” người dân Mỹ Tỷ lệ lãi suất liên bang thay đổi liên tục Sản phẩm cho vay chấp chuẩn 8 10 11 III DIỄN BIẾN Năm 2001 đến năm 2005 Từ năm 2005 đến năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 12 12 13 14 15 IV HẬU QUẢ Đối với nước Mỹ Đối với toàn giới 16 16 17 V GIẢI PHÁP CỦA CHÍNH PHỦ MỸ 19 VI BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 22 VII DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 25 I BỐI CẢNH, TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ Thị trường bất động sản Mỹ thị trường có quy mơ lớn có lịch sử phát triển từ lâu đời Bất động sản Mỹ chia làm loại: Bất động sản dân sinh: gồm có nhà cho hộ gia đình, nhà cho nhiều gia đình, chung cư, nhà lưu động; bất động sản bán lẻ, bất động sản dành cho khu vực văn phòng, bất động sản dành cho sản xuất, kho bãi… Năm 1990, tổng tài sản bất động sản có giá trị khoảng 8,8 nghìn tỷ USD, chiếm 56 % tổng tài sản quốc gia Trong đó, gần 70% thuộc khu vực bất động sản dân sinh với 6122 tỷ USD Nếu xét khu vực bất động sản dân sinh có tới 90% thuộc khu vực nhà dành cho hộ gia đình Thị trường bất động sản Mỹ có khuynh hướng tập trung vào khu vực bất động sản dân sinh Theo số liệu công bố trưởng ban dự trữ liên bang Mỹ, tổng tài sản khu vực bất động sản dân sinh (household real estate assets) khoảng 20,6 nghìn tỷ USD vào cuối năm 2006 Trong đó, vay chấp 9,8 nghìn tỷ USD Nếu xét theo tỷ lệ lợi nhuận, số ngành công nghiệp đạt tỷ lệ lợi nhuận lớn là: ngành tài bảo hiểm, ngành sản xuất, quản trị doanh nghiệp, công nghiệp bán lẻ, công nghiệp bán bn, xây dựng thơng tin, đóng góp 75% tổng lợi nhuận năm 2006 ngành xây dựng đứng thứ v​ ới 5,13% Tỷ lệ ngành xây dựng GDP thực tế từ năm 1950 chiếm khoảng 10% GDP vòng 25 năm Tuy chiếm tỷ lệ khiêm tốn so với ngành dịch vụ hàng hoá, ngành xây dựng lại tảng thúc đẩy ngành khác phát triển Từ năm 1998 đến năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ, lợi nhuận sau thuế ngành cơng nghiệp xây dựng tăng trung bình khoảng 19%/năm, giảm 21% năm 2006 tiếp tục giảm vào năm 2007 Nếu xét theo tỷ lệ nhân cơng, ta có ngành cơng nghiệp tư nhân có tỷ lệ nhân cơng lớn Đó dịch vụ giáo dục y tế, dịch vụ kinh doanh, cơng nghiệp bán lẻ, ngành sản xuất, giải trí, hoạt động tài chính, ngành xây dựng Bảy ngành công nghiệp chiếm khoảng 70% tổng số nhân công Năm 2007, số lượng công việc ngành xây dựng 7,7 triệu, đứng thứ chiếm khoảng 5,5% Trên thực tế, tỷ lệ ngành xây dựng nửa ngành sản xuất 60% ngành giáo dục dịch vụ y tế Tuy nhiên, thị trường bất động sản Mỹ thành phần kinh tế Mỹ, mang tính chu kỳ Thị trường bất động sản trải qua thời kỳ khủng hoảng năm đầu kỷ 20, nguyên nhân dẫn đến “Đại suy thối” tồn nước Mỹ, bắt nguồn từ bùng nổ bong bóng đầu bang Florida gây thiệt hại lớn cho kinh tế Mỹ Năm 1933, GDP Mỹ giảm 25%, sản lượng công nghiệp giảm đến 50% Mức thất nghiệp khoảng 25% trì 14% vào năm 1940 Số lượng ngân hàng Mỹ giảm 35% giai đoạn 1929 đến 1933 Hiện nay, nước Mỹ đứng trước nguy rơi vào “Đại suy thoái lần thứ 2” với thiệt hại to lớn khơng với nước Mỹ mà cịn lan rộng toàn giới, mà nguyên nhân bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường bất động sản II NGUYÊN NHÂN Hội chứng “thích sở hữu nhà” người dân Mỹ Niềm đam mê người dân Mỹ việc sở hữu nhà ngày trở nên phổ biến có xu hướng tăng mạnh năm 2004 - 2008 Theo thống kê, tỷ lệ sở hữu nhà Mỹ tăng từ 64% năm 1994 đạt mức cao 69% vào năm 2004 Khẩu hiệu Tổng thống Bush đưa vào năm 2004 “ ​The ownership society” - Xã hội sở hữu ​đã có u thích mạnh mẽ người dân nước việc sở hữu nhà họ Do đó, nhiều nơi đất Mỹ, giá thuê nhà tháng (868 USD) nửa tiền trả cho khoản vay chấp để mua nhà (1,687 USD), người dân Mỹ sẵn sàng chấp để sở hữu nhà riêng Biểu đồ thể tỷ lệ sở hữu nhà đất Mỹ Nguồn: ​"US Census Bureau, Housing Vacancies and Homeownership".​ Census.gov Retrieved 14 October 2017 Nhà đất khoản đầu tư tốt Để thỏa mãn nhu cầu sở hữu nhà riêng mình, nhiều người vay tiền ngân hàng để mua nhà lấy nhà làm vật chấp để vay tiền Họ chấp nhận đứng trước rủi ro bị tịch thu nhà đẩy ngồi đường khơng có đủ khả trả lãi toán khoản nợ đến hạn Đây khoản vay chấp mạo hiểm Ngược lại, nhà đầu tư, lĩnh vực tốt để đầu tư Xu hướng chung tin rằng, khác với cổ phiếu, giá trị nhà không giảm theo thời gian tin làm tăng thêm sốt sở hữu nhà riêng Theo Robert Shiller, nhà kinh tế học Mỹ, cho xét khoảng thời gian dài tỷ lệ lạm phát Mỹ làm giá nhà tăng 0,7% năm giai đoạn từ 1940 đến 2004 Tờ báo ​New York Times năm 2007 tổng kết ​sở hữu nhà riêng cách tiết kiệm khoản thuế khoản đầu tư vững mang lại nhiều lợi ích sau Khuyến khích từ phương tiện truyền thơng Cuối năm 2005 đầu 2006, Mỹ có nhiều chương trình tivi nhằm mục đích khuyến khích đầu tư bất động sản Thêm vào đó, có nhiều sách viết đầu tư bất động sản phát hành toàn liên bang “Are you missing the real estate boom”, “Why the real estate boom will not bursiAnd how you can profit from it” nhà kinh tế học David Lereah xuất vào tháng năm 2005 Nền kinh tế Mỹ có lợi tin tưởng giới, nên tiền đổ vào dân chúng đầu tư tiêu xài Tỷ lệ lãi suất liên bang thay đổi liên tục Sau ​bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 ​suy thoái kinh tế rõ sau ​sự kiện 11 tháng 9​, ​Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ có biện pháp tiền tệ để cứu kinh tế nước khỏi suy thối, hạ ​lãi suất cho vay qua liên ngân hàng Chỉ thời gian ngắn từ tháng năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống 1,75% Với mức lãi suất giảm kỷ lục vậy, người dân tin đầu tư vào thị trường nhà đất khoản đầu tư an toàn Biểu đồ thể thay đổi lãi suất Liên bang Mỹ 2003-2008 Nguồn : Cục Dự trữ liên bang Mỹ Tuy nhiên kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng nóng, FED đột ngột tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, mức lãi suất điều chỉnh khoản vay chấp mà tăng theo Những người vay chấp không đủ khả toán cho khoản nợ tới hạn Giá nhà giảm cách nhanh chóng việc bán nhà để thu lợi nhuận trở nên khó khăn thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng Các khoản nợ xấu tăng vọt lượng khách hàng vỡ nợ ngày tăng đẩy ngân hàng tổ chức tín dụng Mỹ vào nguy thua lỗ đáng sợ 10 Sản phẩm cho vay chấp chuẩn Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ việc cho vay ạt thiếu kiểm soát chặt chẽ từ ngân hàng với người vay tiền trả góp với hi vọng sau bán để kiếm lời.Thông thường, muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà, người vay cần có số vốn để trả trước phần trị giá nhà đồng thời phải chứng tỏ khả tài để trả nợ đặn suốt thời gian vay Khi xét đơn vay nợ, ngân hàng Mỹ thường vào “điểm tín dụng” (credit score) người vay Điểm tín dụng thiết lập cho cá nhân dựa năm yếu tố mà quan trọng “tiểu sử tín dụng”, người xưa trả nợ trễ hạn điểm tín dụng người thấp Tuy nhiên, uy tín người vay thấp tình hình tài khơng sáng sủa nên cho vay chấp chuẩn có mức lãi suất cao Theo đó, lợi nhuận mà ngân hàng công ty cho vay thu lớn Để khuyến khích việc cho vay chấp chuẩn, thủ tục thẩm định đại lý​ cho vay thực lỏng lẻo việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà Mỹ trở nên dễ dàng người mua cần chi trả 20% giá trị nhà trả góp số tiền cịn lại 20 năm Tại thời điểm đó, thị trường cho vay chuẩn phát triển nhanh 11 Biểu đồ thể tăng lên khoản vay chấp chuẩn Nguồn: bbc.news III DIỄN BIẾN Năm 2001 đến năm 2005 FED liên tục c​ giảm lãi suất để vực dậy kinh tế Mỹ sau sụp đổ ngành công nghiệp Dot-com Tổng cộng FED cắt giảm lãi suất 11 lần khiến lãi suất giảm từ 6.5% xuống 1.75% Lãi suất thấp khiến người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố khiến cho thị trường nhà đất động Giá nhà tăng liên tục từ trung bình $115.000 (năm 2001) lên khoảng $175.000(năm 2005) Lượng bán nhà xây tăng 41% từ 907.907 căn/tháng lên 1.283.000 căn/tháng vòng năm Lượng giao dịch nhà sử dụng tăng 33.56% từ 5.298.095 căn/tháng lên 7.076.000 căn/tháng Lãi suất giảm làm giảm khoản toán hàng tháng người dân, đồng thời giá nhà tăng giúp họ có khoản vay để chi tiêu cho tiêu dùng, từ kích thích tăng trưởng Giai đoạn này, bùng nổ nhà đất đóng vai trị quan trọng vào phục hồi kinh tế Mỹ 12 Từ năm 2005 đến năm 2006 Lạm phát tăng cao, FED liên tiếp tăng lãi suất từ 1.75% lên 5,25% khiến lãi vay phải trả trở thành áp lực lớn với người mua nhà bắt đầu xuất bong bóng thị trường bất động sản Dấu hiệu nhen nhóm đổ vỡ bong bóng chứng khốn bắt đầu xuất Giá nhà bắt đầu giảm xuống, dư 13 cung, nhà đất trở nên khó bán, khả trả nợ ngày cao Chất lượng tài sản đảm bảo cho MBS (chứng khoán đảm bảo chấp) CDO (Giấy nợ đảm bảo tài sản) giảm theo Rủi ro mang tính hệ thống làm cho khủng hoảng tín dụng nhà thứ cấp nổ vào tháng năm 2006 mà nhiều tổ chức phát hành MBS CDO số tổ chức tài mà danh mục tài sản có nhiều MBS CDO sụp đổ Tiền hết rẻ, bong bóng đầu tư, đầu địa ốc bị xì: bong bóng địa ốc, bong bóng tín dụng gia cư bị vỡ nhiều người vay tiền khả ; trả tiền nợ nhà khơng nổi, nhà bị tịch biên Khi người khám phá rằng, gói nợ lưu hành, có nhiều khoản « nợ xấu » Nhưng xấu đến cỡ khơng biết Năm 2007 Kinh doanh bất động sản tiếp tục thất bại, dư cung tiếp tục lên cao, ngành kinh doanh bất động sản suy giảm với 25 tổ chức cho vay chuẩn tuyên bố phá sản như: Mortgage Lenders Network USA, New Century Financial Gần 1,3 triệu bất động sản nhà bị tịch thu để chấp nợ, tăng 79% từ năm 2006, mối nguy hiểm ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế Cuộc khủng hoảng gia tăng , người vay khả trả nợ, ngân hàng tiến hành tịch thu nhà Không dừng lại việc thu hồi tài sản, mà ngân hàng đứng trước nguy không thu hồi vốn ban đầu Giá bất động sản giảm xuống ngày nghiêm trọng hay giá trị tài sản đảm bảo trái phiếu giảm rủi ro tín dụng tăng (CDOs) Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà thứ cấp nổ ra, hàng loạt ngân hàng đầu tư tổ chức tài khơng thể trì hoạt động kinh doanh; Giới đầu tư rơi vào tình trạng khủng hoảng niềm tin, động thái rút tiền bán tháo cổ phiếu diễn ạt, đẩy giá cổ phiếu công ty tụt giảm mạng Và lúc 14 hàng loạt công ty đứng trước nguy phá sản trước động thái rút tiền hàng loạt Năm 2008 Khủng hoảng tín dụng tồn cầu (8/2007) mà xác chứng khốn dựa khoản nợ chấp chuẩn từ Mỹ lây sang nước Châu Âu Châu Á Sự sụp đổ hệ thống ngân hàng.Trước tình hình đó, Cục trữ liên bang cho ngân hàng vay gói 100 tỷ la 41 tỷ đô la với lãi suất thấp; Liên minh ngân hàng Mỹ hỗ trợ phủ thơng báo lập siêu quỹ trị giá 100 tỷ đô la để mua lại chứng khoán đảm bảo tài sản chấp mà giá trị thị trường bị sụt giảm khủng hoảng vay chuẩn; hạ lãi suất quỹ liên bang xuống 4.5% Tuy nhiên tàn phá khủng hoảng khôn lường, thời ko thể ngăn chặn sức công phá Tháng /2008, nhiều ngân hàng châu Âu bắt đầu bị điêu đứng mua lầm nợ xấu Mỹ, thân Hoa Kỳ “bình chân vại” số khách hàng bị vỡ nợ, số nhà bị tịch biên tăng lớn Nước Mỹ rơi vào cảnh cạn kiệt tín dụng, kinh tế có dấu hiệu bị suy thối Ngân hàng trung ương vội vàng hạ lãi suất trễ Các ngân hàng trung ương khác – Châu Âu Nhật Bản – vội vàng bơm thêm tiền vào ngân hàng vịi tín dụng bị nghẹt Cổ phiếu cơng ty tài tụt giá Tuần lễ 15 đến 21 tháng giới chao đảo : từ Wall Street đến Tokyo, Thượng Hải số chứng khoán tuột dốc mạnh Tại Châu Âu : Paris, London, Frankfurt hay Amsterdam chung số phận Thị trường Moscow lâm vào tình trạng hoảng loạn phải tạm đóng cửa để chờ cho bão qua 15 IV HẬU QUẢ Đối với nước Mỹ Cuộc khủng hoảng nguyên nhân làm cho kinh tế Mỹ rơi vào suy thối từ tháng 12 năm 2007: - Hàng loạt tổ chức tài có tổ chức tài khổng lồ lâu đời bị phá sản đẩy kinh tế nước Mỹ vào tình trạng đói tín dụng, tập đồn đầu tư tài hàng đầu phố Wall – Trung tâm tài lớn Mỹ: Bear Stearns, Lehman Brothers Merrill Lynch bị sụp đổ Merrill Lynch thiệt hại 7,9 tỷ USD quý ​3 năm 2007 phải cầu viện nguồn vốn từ bên ngồi để tiếp tục hoạt động - H ​ ơn 70 hãng cho vay cầm cố Mỹ ngừng hoạt động chờ rao bán Hàng loạt tổ chức cho vay chấp chuẩn lớn nước Mỹ liên tiếp công bố khoản lỗ, rao bán đệ đơn xin phá sản Ngày 2/4/2007, New Century Financial đệ đơn xin phá sản Tiếp ngày 6/8/2007 đến American Home Mortgage, nằm top 10 nhà cho vay cầm cố lớn nước Mỹ Hai hãng Aegis (trụ sở Houston) National city (ở Cleveland) đồng thời tuyên bố ngừng tiếp nhận yêu cầu vay - Khoản nợ ngân hàng lớn năm 2007 lên tới hàng chục tỷ USD, đó, dẫn đầu City Bank với gần 90 tỷ USD, tiếp JP Morgan Chase Bank of America với 80 60 tỷ - Nguy suy thoái kinh tế Mỹ ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường lao động Trong tuần lễ kết thúc ngày 23/2/2008, số công nhân Mỹ nộp đơn xin bảo lãnh thất nghiệp tăng lên 370,000 người so với mức dự kiến 16 350,000 người Đến ngày 16/2/2008, nước Mỹ có khoảng 2,81 triệu công nhân bị thất nghiệp Đối với toàn giới Trong nửa đầu năm 2008 đồng USD giảm giá mạnh đẩy giá loại hàng hóa xuống đồng thời lập kỷ lục vào lịch sử: Vàng đạt 1.032 USD/1 oz; dầu đạt gần 148 USD/1 thùng Thị trường chứng khoán Mỹ sụt giảm mạnh kéo theo sụt giảm thị trường châu Á châu Âu cách thê thảm, thiết lập mức độ lên xuống kỷ lục số Dow Jones có lúc giảm 780 điểm có lúc lại tăng gần 1.000 điểm phiên giao dịch (chỉ số thời điểm hoàng kim đạt 14.000 điểm) trước sau kiện gói cứu trợ 700 tỷ USD Mỹ thị trường nhập quan trọng nhiều nước, kinh tế suy thối, xuất nhiều nước bị thiệt hại, nước theo hướng xuất Đông Á Một số kinh tế Nhật Bản, Đài Loan, Singapore HongKong rơi vào suy thoái Các kinh tế khác tăng trưởng chậm lại Châu Âu vốn có quan hệ kinh tế mật thiết với Hoa Kỳ chịu tác động nghiêm trọng tài lẫn kinh tế Nhiều tổ chức tài bị phá sản đến mức trở thành khủng hoảng tài số nước Iceland, Nga Các kinh tế lớn khu vực Đức Ý rơi vào suy thoái, Anh, Pháp, Tây Ban Nha giảm tăng trưởng Khu vực đồng Euro thức rơi vào suy thoái kinh tế kể từ ngày thành lập 17 Các kinh tế Mỹ Latinh có quan hệ mật thiết với kinh tế Hoa Kỳ, nên bị ảnh hưởng tiêu cực dòng vốn ngắn hạn rút khỏi khu vực giá dầu giảm mạnh Ecuador tiến đến bờ vực khủng hoảng nợ Kinh tế khu vực giới tăng chậm lại khiến lượng cầu dầu mỏ cho sản xuất tiêu dùng giảm giá dầu mỏ giảm Điều lại làm cho nước xuất dầu mỏ bị thiệt hại Đồng thời, lo ngại bất ổn định xảy làm cho nạn đầu lương thực nổ ra, góp phần dẫn tới giá lương thực tăng cao thời gian cuối năm 2007 đầu năm 2008, tạo thành khủng hoảng giá lương thực toàn cầu Nhiều thị trường chứng khoán giới gặp phải đợt giá chứng khoán nghiêm trọng Các nhà đầu tư chuyển danh mục đầu tư sang đơn vị tiền tệ mạnh dollar Mỹ, yên Nhật, franc Thụy Sĩ khiến cho đồng tiền lên giá so với nhiều đơn vị tiền tệ khác, gây khó khăn cho xuất Mỹ, Nhật Bản, Thụy Sĩ gây rối loạn tiền tệ số nước buộc họ phải xin trợ giúp Quỹ Tiền tệ Quốc tế Hàn Quốc rơi vào khủng hoảng tiền tệ won liên tục giá từ đầu năm 2008 Cuộc khủng hoảng thứ cấp tác động mạnh đến thị trường chứng khốn giới với nghìn tỷ USD bị quét khỏi thị trường tuần đầu tháng năm 2008 Việc Cục dự trữ liên bang liên tục cắt giảm lãi suất xuống mức 2,25 % bơm 260 tỷ USD vào hệ thống ngân hàng dường chưa cải thiện tình hình Thị trường chứng khoán giới ngày 31/3/2008 ảm đạm với sụt giảm hầu hết thị trường Trong đó, mức giảm lớn thị trường Nhật Bản, số Nikkei 225 giảm 294, 93 điểm, tương đương 2,3 % Chỉ số Hang Seng thị trường HongKong giảm 436,75 điểm, tương đương 1,88% Mức sụt giảm thấp diễn loạt 18 thị trường lớn giới số S&P 500 thị trường New York giảm 0,8% Chỉ số FTSE 100 Anh giảm 0,43% Chỉ số DAX C40 Đức giảm 1,46% Người dân lo sợ khoản lỗ ngân hàng thị trường bất động sản Mỹ nên đua rút tiền, đặt ngân hàng đứng trước tình cấp bách Các định chế tín dụng xác nhận khoản lỗ lên tới 295 tỷ USD 10% số tổn thất ngân hàng Đức Tuy nhiên, quỹ tiền tệ quốc tế lại dự báo tổn thất lên tới 945 tỷ USD + Tại Đức, hầu hết ngân hàng thừa nhận tổn thất đầu tư vào thị trường Mỹ Ngân hàng phát triển Đức công bố khoản lỗ 6,18 tỷ Euro năm tài 2007 Ngân hàng lớn nước Đức Deutsche Bank thừa nhận 2,5 tỷ Euro quý 1/2008 + Tại Nhật, lợi nhuận ngân hàng lớn sụt giảm 40% năm tài vừa kết thúc vào tháng 3/2008 thua lỗ thị trường tín dụng thứ cấp Mỹ Lợi nhuận ngân hàng sụt giảm 1,500 tỷ Yên so với 2,800 tỷ Yên năm trước + Tại Trung Quốc, ngân hàng Trung Quốc BOC phải để khoản tỷ 295 triệu USD để bù vào khoản đầu tư thị trường thứ cấp Mỹ khoảng 282 triệu USD dự phòng cho chi phí đầu tư liên quan V GIẢI PHÁP CỦA CHÍNH PHỦ MỸ Trước tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tiến hành ​các biện pháp nhằm tăng mức độ khoản thị trường tín dụng chẳng hạn thực nghiệp vụ thị trường mở ​mua vào loại công trái Mỹ, trái phiếu quan phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà Tháng Chín 2007, Cục Dự trữ Liên bang cịn tiến hành giảm lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng (​Fed fund rates​) từ 5,25% xuống 4,75% Trong đó, Ngân hàng Trung ương Châu 19 Âu bơm 205 tỷ Dollar Mỹ vào thị trường tín dụng để nâng cao mức khoản Giữa tháng 12 năm 2008, Fed tun bố có kế hoạch thực sách nới lỏng tiền tệ mặt lượng Ngày 13 tháng năm 2008, Chính phủ Mỹ áp dụng chương trình kích cầu tổng hợp trị giá 168 tỷ dollar chủ yếu hình thức hồn thuế thu nhập cá nhân Trước tình hình khủng hoảng tài nghiêm trọng, Mỹ tiến hành tung gói cứu trợ 700 tỷ dollar nhằm kích thích tiêu dùng (như trợ giúp cho người thất nghiệp, hỗ trợ dinh dưỡng cho người nghèo người thu nhập thấp, phát triển sở hạ tầng), qua vực dậy kinh tế Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ ​có sách hỗ trợ tung gói kích thích kinh tế sách tiền tệ: -T ​ nhất, gói kích thích kinh tế Năm 2008, Chính phủ Mỹ phân bổ 900 tỷ USD cho khoản vay đặc biệt giải cứu liên quan đến “bong bóng” nhà Mỹ Trong đó, phân nửa hỗ trợ cho hai công ty chấp Chính phủ Fannie Mae Freddie Mac Cơ quan quản lý Nhà Liên bang Cũng năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu đời Kinh phí chương trình cập nhật đến ngày 12/10/2012 sau: 20 Cụ thể hơn, gói hỗ trợ Chính phủ đề nghị mức vay với lãi suất 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm ân hạn thêm cho khoản vay hạn chưa trả Đây giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường nhà đất Những người vay phân loại làm hạng: có tiền sử tín dụng tốt xấu Với người có tiền sử tín dụng tốt, quy định yêu cầu họ phải nhà mà họ định tái cấu trúc khoản vay, có khoản nợ 729.750 USD, phải chứng minh gặp khó khăn tài chương trình có thời hạn đăng ký Với người có "tiền sử" tín dụng rủi ro, điều kiện tương tự kèm theo quy định sau năm, lãi suất với khoản vay tăng không cao lãi suất thị trường thời điểm Những nhà đầu tư BĐS muốn mua nhà thứ hai có khoản nợ 729.750 USD không tham gia chương trình 21 -T ​ hai, sách nới lỏng tiền tệ Nhằm ứng phó với khủng hoảng tài giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) thực thi sách lãi suất gần 0% Mục tiêu FED hướng tới cam kết giữ lãi suất ngắn hạn mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để kích thích cho vay, cứu DN kinh tế Tiếp đó, để chấn hưng kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài tiền tệ gói nới lỏng định lượng (QE) vào năm 2008, 2010, 2012 Đây gói cứu trợ mà FED đưa để giải cứu thị trường tài Mỹ bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp Như vậy, sau hàng loạt biện pháp Chính phủ FED nhằm xử lý khủng hoảng BĐS, thị trường BĐS Mỹ có dấu hiệu phục hồi 2013 năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ Chỉ số tổng hợp giá nhà S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà 20 thành phố Mỹ tăng 2,5% tháng so với tháng mức tăng hàng tháng cao kể từ năm 2000 Giá nhà tất thành phố, trừ Detroit, tăng lên tháng thứ tư liên tiếp, 12 thành phố có mức tăng tới hai số, nơi San Francisco, Las Vegas, Phoenix Atlanta, với mức tăng 20% VI BÀI HỌC CHO VIỆT NAM Mặc dù có nhiều dẫn chứng đưa để minh chứng khó có khả xảy bong bóng bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, khía cạnh khác, chuyên gia kinh tế cho rằng, chưa thể chủ quan với thị trường bất động sản, số thống kê đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam cho thấy đầu tư bất động sản đứng thứ hai, đứng sau đầu tư trực tiếp phát triển công nghiệp Tương tự, dự án mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A) 22 thành cơng có tới 67% số dự án thuộc lĩnh vực bất động sản Cho nên chắn “bong bóng” khơng xảy Từ kinh nghiệm xử lý “bong bóng BĐS” nước giới, Việt Nam tham khảo nhiều học hữu ích Bài học đáng để Việt Nam học hỏi vấn đề củng cố niềm tin chủ đầu tư, quan nhà nước người tiêu dùng Trong giai đoạn phát triển, nguyên nhân khiến cho “bong bóng” phình to Nhật Bản tự tin vào hưng thịnh kinh tế họ tin giá đất khơng giảm Tuy nhiên, “bong bóng vỡ", sau thời gian dài mà thị trường hồi phục trở lại, người dân niềm tin vào thị trường kinh tế Chính thế, Chính phủ phải đưa sách lãi suất thấp với mong muốn giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để mở rộng kinh doanh Tuy nhiên, lãi suất thấp khiến người dân chuộng nắm giữ tiền mặt nhiều đầu tư vào nhà đất Hệ ngân hàng thiếu tiền mặt thị trường nhà đất cải thiện Trường hợp Mỹ cho thấy, Chính phủ cần can thiệp sớm thị trường xuất dấu hiệu bất ổn, để lâu, tổn thất nghiêm trọng chi phí để xử lý lớn Bài học thứ hai Việt Nam nên học hỏi từ nước Mỹ đưa giải pháp xử lý khủng hoảng bất động sản từ nguyên nhân vấn đề bất động sản để tìm giải pháp hiệu Nguyên nhân khủng hoảng bất động sản Mỹ bắt nguồn từ việc ngân hàng cho vay chuẩn Tức cho người có tiền sử tín dụng xấu, chí người khơng có việc làm thực vay vốn Chính vậy, Mỹ đưa giải pháp kích thích kinh tế nhằm 23 tạo việc làm, tăng thu nhập, giúp người dân có khả trả nợ tăng mức doanh số bán nhà, giảm lượng hàng tồn kho, từ đó, khơi thơng thị trường bất động sản Một học rút từ công xử lý khủng hoảng bất động sản Mỹ cơng khai minh bạch gói cứu trợ Chính phủ Các dự án gói kích thích kinh tế Mỹ cụ thể người dân theo dõi tiền ngân sách giải ngân qua nhiều kênh, mà trước hết trang mạng cơng khai quyền, liệt kê chi tiết chi tiêu cho dự án bang quy mô liên bang Việc làm vô quan trọng việc tạo niềm tin người dân vào Chính phủ, kích thích tăng trưởng kinh tế 24 VII DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO "US Census Bureau, Housing Vacancies and Homeownership"​ Census.gov Retrieved 14 October 2017 Cục Dự trữ liên bang Mỹ: https://www.federalreserve.gov/ BBC News: ​https://www.bbc.com/news http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7073131.stm https://vnexpress.net/kinh-doanh/2008-nam-bi-trang-cua-kinh-te-the-gioi-26961 70.html http://www.dankinhte.vn/khung-hoang-tin-dung-nha-dat-giai-doan-2007-2008/ https://batdongsan.com.vn/bat-dong-san-the-gioi/bong-bong-bat-dong-san-the-g ioi-va-bai-hoc-cho-viet-nam-ar95725 25 ... triển từ lâu đời Bất động sản Mỹ chia làm loại: Bất động sản dân sinh: gồm có nhà cho hộ gia đình, nhà cho nhiều gia đình, chung cư, nhà lưu động; bất động sản bán lẻ, bất động sản dành cho khu... 17 V GIẢI PHÁP CỦA CHÍNH PHỦ MỸ 19 VI BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 22 VII DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 25 I BỐI CẢNH, TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ Thị trường bất động sản Mỹ thị trường có quy mơ lớn có... phòng, bất động sản dành cho sản xuất, kho bãi… Năm 1990, tổng tài sản bất động sản có giá trị khoảng 8,8 nghìn tỷ USD, chiếm 56 % tổng tài sản quốc gia Trong đó, gần 70% thuộc khu vực bất động sản