TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG XÃ HỘI (CSII) KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Học kỳ 2 Năm học 2020 – 2021 Tên đề tài CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Sinh viên thực hiện Hoàng Thị Huệ Lớp D18LK2 Tp Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG XÃ HỘI (CSII) KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Học kỳ 2 Năm học 2020 – 2021 Tên đề tài CÁC VẤN ĐỀ PHÁP.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG - XÃ HỘI (CSII) KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Học kỳ: Năm học : 2020 – 2021 Tên đề tài: CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Sinh viên thực hiện: Hoàng Thị Huệ Lớp: D18LK2 Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG - XÃ HỘI (CSII) KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Học kỳ: Năm học : 2020 – 2021 Tên đề tài: CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Sinh viên thực hiện: Hồng Thị Huệ Lớp: D18LK2 Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2021 MỤC LỤC Phần mở đầu .1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Cơ cấu luận văn Chương I: Lý luận th mua nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam .3 1.1 Nhận thức chung hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xây dựng.3 1.1.1 Vai trị hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng 1.1.2 Sự cần thiết pháp luật hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng 1.2 Hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng .5 1.2.1 Khái quát hợp đồng thuê mua 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng cho th mua nhà, cơng trình xây dựng 1.3 Các nguyên tắc hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng 1.3.1 Ngun tắc ký kết .6 1.3.2 Nguyên tắc thực hợp đồng thuê mua nhà 1.3.3 Các quy định kết thúc - chấm dứt hợp đồng thuê mua 1.3.4 Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực .8 1.3.5 Hợp đồng vô hiệu .8 1.3.6 Những nội dung 1.3.7 Chủ thể .9 1.3.8 Quyền, nghĩa vụ bên 10 1.3.9 Giá th mua nhà, cơng trình xây dựng 11 1.3.10 Phương thức thời hạn toán 11 1.3.11 Chuyển giao nghĩa vụ 12 1.3.12 Giải tranh chấp 12 1.3.13 Chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 13 Chương II: Thực trạng quy định thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam .14 2.1 Thực trạng quy định áp dụng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng 14 2.1.1 Thực trang áp dụng pháp luật .15 2.1.2 Hoạt động th mua nhà, cơng trình xâu dựng xuất rủi ro 15 2.1.3 Những vướng mắc bất cập 16 Chương III: Hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu giao kết thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam 18 3.1 Những yêu cầu kiến nghị để phát triển hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng 18 3.2 Ý kiến, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 18 KẾT LUẬN 20 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trên giới nay, xu hướng toàn cầu hoá diễn ngày sâu rộng Trong đua tranh phát triển kinh tế nay, vấn đề tăng trưởng bền vững đặt gay gắt tất quốc gia Đối với nước phát triển, đặc biệt nước sau, yêu cầu đặt đòi hỏi sống còn: đuổi kịp vượt lên trước tụt lại sau ngày xa rời hội phát triển Trong hình thức huy động vốn phát triển Việt Nam nay, hình thức th mua ngày có vai trò quan trọng Thuê mua nhà xã hội th mua nhà ở, cơng trình xây dựng giúp cho doanh nghiệp, người dân sử dụng tài sản- đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống họ giai đoạn Luật nhà năm 2014 luật kinh doanh bất động sản 2014 đời bổ sung quy định thay cho luật nhà 2005 luật kinh doanh bất động sản 2006 qua làm hồn thiện thêm pháp luật hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng Hoạt động thauê mua nhà góp phần giải nhà cho người có nhu cầu mua nhà họ khơng có khả tốn tiền lần mà thay vào người thuê mua nhà phải trả trước khoản tiền định cho chủ đầu tư, số tiền lại chuyển thành tiền thuê nhà để trả theo thời điểm, thời kỳ quy định hợp đồng thuê mua nhà hoàn thành nghĩa vụ tài chủ đầu tư chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê lại cho bên thuê mua nhà Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà chưa có quy định cụ thể thích hợp Thực tế giao dịch th mua nhà cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chủ đầu tư khách hàng Làm cho mối quan hệ mua bán nhà phức tạp cịn phức tạp Nhằm tìm hiểu rõ hình thức thuê mua nhà với quy định pháp luật, thực trạng đề xuất hoàn thiện quy định việc phát triển hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng loại hình kinh doanh bất động sản Qua đó, giúp cho chủ đầu tư khách hàng hoạt động thuê mua nhà giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền lợi ích bên, giúp cho quan có thẩm quyền làm tốt chức quản lý Vì vậy, em xin chọn đề tài nghiên cứu “Các vấn đề pháp lí hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Việt Nam” làm đề tài Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài Thuê mua nhà, cơng trình xây dựng khái niệm khơng xa lạ thị trường bất động sản giới Tuy nhiên, Việt Nam thuê mua nhà chủ yếu nhà xã hội Do vậy, công trình xây dựng chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê mua tham khảo quy định thuê mua nhà xã hội để quy định hợp đồng có thỏa thuận chủ đầu tư bên thuê mua nhà Phạm vi nghiên cứu tiểu luận với đề tài “Các vấn đề pháp lí hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất độgn sản Việt Nam” phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn có liên quan nhất; đánh giá thực trạng thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng để thấy khó khăn nguyên nhân khó khăn Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục đích đề q trình nghiên cứu đề tài nhóm em sử dụng phương pháp sau: - Phương pháp thống kê: kết hợp thống kê tài liệu thu thập nghiên cứu thực tế - Phương pháp so sánh: dựa thông tin số liệu để tiến hành phân tích, đánh giá sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không quy định Việt Nam mà so sánh với quy định nước - Phương pháp tổng hợp: để đưa đánh giá tổng thể đề xuất giải pháp thực - Phân tích, bình luận quy định pháp luật Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà, công trình xây dựng, hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng pháp luật điều chỉnh cho hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng Tìm hiểu quy định pháp luật hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xây dựng, qua sâu vào nghiên cứu vấn đề tồn gây cản trở hoạt động cho thuê mua thực tiễn áp dụng hệ thống pháp luật điều chỉnh Từ đó, đề xuất giải pháp nhằm khắc phục thiếu sót hệ thống pháp luật thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng Việt Nam cách hồn thiện phổ biến Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Để hoàn thành mục tiêu đề tài, trình nghiên cứu, tìm hiểu, vận dụng tiểu luận thực sở phương pháp vật biện chứng Tiểu luận thực sở lý luận chủ nghĩa Mác-Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật, đường lối, sách Đảng Nhà nước 5.2 Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu trình bày, tiểu luận sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu khoa học khác bao gồm: - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phương pháp sử dụng tất chương tiểu luận để phân tích khái niệm, phân tích quy định pháp luật, số liệu - Phương pháp diễn giải quy nạp: Được sử dụng tiểu luận để diễn giải số liệu, nội dung trích dẫn liên quan sử dụng tất chương tiểu luận Ngồi ra, tiểu luận cịn sử dụng phương pháp nghiên cứu khác: phương pháp thống kê Bố cục đề tài Nội dung đề tài bao gồm phần sau: Chương I: Lý luận th mua nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Chương II: Thực trạng quy định thực hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng Việt Nam Chương III: Hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu giao kết, thực hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUÊ MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG VÀ HỢP ĐỒNG TH MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Nhận thức chung hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng Th mua loại hình tín dụng phát triển không ngừng trở thành phổ biến hoạt động kinh tế quốc tế Trên Thế giới, thuê mua thật phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho công ty, nhà kinh doanh Thuê mua loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theo người cho thuê, sau thường công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – cho người thuê khoảng thời gian đủ để người cho thuê thu hồi lại vốn tài trợ chi phí tài liên quan, người thuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo thỏa thuận Trong trình thuê trước kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê bán lại tài sản cho người thuê Hoạt động thuê mua nhà kết hợp hai hoạt động thuê nhà mua nhà Nên tương tự với thuê mua nhà, thuê mua nhà hình thức kinh doanh bất động sản mà chủ thể đầu tư đưa nhà thị trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: + Một là, tự bỏ vốn tạo lập nhà người khác thuê mua; + Hai là, bên cho thuê mua mua lại nhà người khác để đem cho thuê mua; + Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời Còn người thuê mua nhà sau thời gian quy định trở thành chủ sở hữu nhà thuê sau trả hết tiền thuê mua nhà thỏa thuận hợp đồng theo quy chế Nhà nước quy định Cho thuê nhà việc bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận Theo khoản Điều Luật nhà 2014 quy định: “Thuê mua nhà việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện tốn trước tốn khơng 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền cịn lại tính thành tiền th nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền lại người th mua có quyền sở hữu nhà đó” Luật Nhà năm 2014 khoản Điều 17 cho hiểu thuê mua nhà sau: “Việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện tốn trước tốn không 50% giá trị nhà thuê mua; số tiền cịn lại tính thành tiền th nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền lại người th mua có quyền sở hữu nhà đó” 1.1.1 Vai trị hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng Thứ nhất, hoạt động thuê mua nhà kinh doanh bất động sản góp phần đảm bảo an sinh xã hội Việc phát triển hình thức hoạt động thuê mua nhà giải phần nhu cầu nhà cho đối tượng gặp khó khăn việc tìm kiếm chổ ở, giúp cho người khơng có điều kiện nơi có mái nhà, nơi cố định bao gồm nhận sống yên ổn an toàn để nâng cao sống Đồng thời, phát triển hoạt động thuê mua nhà đảm bảo cho phát triển cân đối nên kinh tế, nhân tố để trì bền vững, ổn định đời sống xã hội để thực mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh Thứ hai, phát triển kinh doanh th mua nhà, cơng trình xây dựng góp phần kích cầu đầu tư thơng qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng Phát triển hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng góp phần kích cầu đầu tư thông qua triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà phục vụ cho lĩnh vực thuê mua Thứ ba, việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xây dựng góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước bình ổn thị trường bất động sản Sự biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tài đất nước Khi bất động sản sụt giá nhanh dẫn đến gia tăng khoản nợ khó địi, kéo theo tổ chức tài tín dụng vào vịng xốy khủng hoảng Vì vậy, việc kinh doanh bất động sản nói chung hoạt động kinh doanh thuê mua nhà nói riêng phát triển tạo chế thúc đẩy trình bình ổn thị trường bất động sản 1.1.2 Sự cần thiết pháp luật hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Những quy định pháp luật sở pháp lý quan trọng cho Nhà nước hướng dẫn, điều chỉnh hành vi chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh nhà nói chung tham gia hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xây dựng nói riêng tn thủ pháp luật đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ đầu tư, người dân thuê mua nhà, công trình xây dựng Pháp luật cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước nâng cao đời sống xã hội giúp nhà nước quản lý điều tiết thị trường cách minh bạch Tạo khuôn khổ pháp lý cho thuê mua nhà hoạt động lành mạnh hiệu quả, theo Nhà nước có chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động thuê mua nhà để ngăn ngừa kịp thời có hiệu tình trạng lợi dụng sách phát triển thuê mua nhà để trục lợi đối tượng Pháp luật hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng có vai trị lớn chủ đầu tư: Pháp luật th mua nhà có vai trị to lớn việc kiểm soát điều tiết hoạt động thuê mua nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam Sự quản lý, điều tiết pháp luật nhằm mục tiêu tạo lập cho chủ thể tham gia thị trường có mơi trường pháp luật, môi trường kinh tế - xã hội ổn định, thuận lợi bình đẳng Bên cạnh đó, lĩnh vực th mua nhà không đem lại nhiều lợi nhuận, lại thiếu nhà cho người có thu nhập thấp Vì vậy, Nhà nước phải xác định cơng trình đặc thù phải tạo điều kiện để giải phóng nguồn lực cung ứng sản phẩm nhà, cơng trình xây dựng Sự cần thiết pháp luật người thuê mua: Pháp luật hoạt động th mua nhà đóng vai trị to lớn việc thiết lập hệ thống thông tin hoạt động thuê mua nhà cách công khai minh bạch giúp cho cơng chúng hiểu biết, nắm bắt thông tin cách thuận lợi khách hàng biết quyền, nghĩa vụ nhà đầu tư từ tin tưởng, yên tâm tham gia Pháp luật thuê mua nhà, cơng trình xây dựng phát triển giúp giải tranh chấp, xung đột đồng thời bảo vệ lợi ích đáng chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản 1.2 Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 1.2.1 Khái quát hợp đồng thuê mua Hợp đồng Thế giới từ trước đến có nhiều tên gọi khác thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước…Tuy nhiên cách định nghĩa hợp đồng nơi quy định lại khác Theo Robert W.Emerson John W.Hardwick thì: “Hợp đồng thỏa thuận thi hành mặt pháp lý, rõ ngầm định” Pháp luật Việt Nam lại quy định hợp đồng Điều 385 Khái niệm hợp đồng: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Có thể thấy, dù có định nghĩa hợp đồng thể yếu tố: ý chí bên tạo lập hậu pháp lý Hợp đồng thuê mua loại hợp đồng cụ thể phát triển mạnh thời gian gần Định nghĩa hợp đồng thuê mua sau: Là thỏa thuận văn bên cho thuê bên thuê, theo đó, bên cho thuê, thường công ty thuê mua, phải chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng hợp đồng thuê mua, mà tài sản mua từ nhà cung cấp – cho bên thuê thời gian định, cịn bên th phải trả tiền th tài sản tính theo kỳ hạn Trong thời hạn cho thuê, bên không đơn phương hủy bỏ hợp đồng Hết thời hạn cho thuê, bên thuê mua lại (hoặc khơng mua th tiếp) tài sản theo thỏa thuận hai bên theo quy định pháp luật phù hợp với quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng thuê mua hợp đồng cấp tín dụng dạng tài sản, thoả thuận bên cho thuê bên thuê, theo hợp đồng toán gọn theo thời gian ký kết, bên thuê (thuê tiếp tài sản), mua khơng mua lại tài sản theo thoả thuận bên hết thời hạn hợp đồng Dựa đặc điểm thuê mua nhà xã hội hợp đồng thuê mua, rút định nghĩa hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng sau: “Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận hai bên, theo đó, bên thuê mua đối tượng hưởng sách hỗ trợ Nhà nước quy định phải toán trước cho bên cho thuê mua khoản tiền; số tiền cịn lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền cịn lại người th mua có quyền sở hữu nhà đó.” 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng: Đặc điểm hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng - Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng thương mại Đây đặc điểm chất pháp lý hợp đồng thuê mua - Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng cấp tín dụng dạng tài sản - Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng không đơn phương huỷ ngang 11 Những người có nhu cầu thuê mua nhà chủ yếu người có thu nhập thấp mà giá nhà thương mại cho thuê mua cao, nhà đầu tư tập trung vào cho thuê mua nhà xã hội với giá thấp nhiều so với nhà thương mại bán theo hình thức cho thuê mua 1.3.8 Quyền, nghĩa vụ bên a) Thứ nhất, bên cho th mua nhà cơng trình xây dựng Quyền bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm: - Yêu cầu bên th mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên thuê mua toán tiền thuê mua theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực thủ tục thuê mua thời hạn thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại lỗi bên thuê mua gây - Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng bên th mua chưa toán đủ tiền thuê mua - Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, cơng trình xây dựng thời hạn thuê mua theo thỏa thuận hợp đồng - Các quyền khác hợp đồng Nghĩa vụ bên cho th mua nhà, cơng trình xây dựng quy đinh điều 33 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm: - Thông báo cho bên thuê mua hạn chế quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có) - Thực thủ tục th mua nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật - Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng cho thuê mua thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua Bảo trì, sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng theo định kỳ theo thỏa thuận hợp đồng - Giao nhà, cơng trình xây dựng hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo tiến độ, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng - Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giao cho bên thuê mua kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận - Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng theo quy định Điều 20 Luật - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật - Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng - Các nghĩa vụ khác hợp đồng b) Thứ hai, Bên th mua nhà cơng trình xây dựng Quyền bên thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh điều 33 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm: - Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực nhà, cơng trình xây dựng 12 - Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng hồ sơ liên quan theo thỏa thuận hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất kết thúc thời hạn thuê mua - Được cho th lại phần tồn nhà, cơng trình xây dựng; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng - u cầu bên cho th mua sửa chữa hư hỏng nhà, cơng trình xây dựng thời hạn thuê mua mà lỗi gây - Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại lỗi bên cho thuê mua gây - Có quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng kể từ thời điểm toán đủ tiền cho bên cho thuê mua - Các quyền khác hợp đồng Nghĩa vụ bên th mua nhà, cơng trình xây dựng quy đinh điều 35 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm: - Bảo quản, sử dụng nhà, cơng trình xây dựng mục đích theo thỏa thuận hợp đồng - Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng - Phối hợp với bên cho thuê mua thực thủ tục thuê mua thời hạn thỏa thuận hợp đồng - Không thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, cơng trình xây dựng khơng có đồng ý bên cho thuê mua - Sửa chữa hư hỏng nhà, cơng trình xây dựng lỗi gây thời hạn thuê mua - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Thông báo cho bên cho thuê mua việc cho th lại phần tồn nhà, cơng trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng - Các nghĩa vụ khác hợp đồng 1.3.9 Giá th mua nhà, cơng trình xây dựng Giá th mua nhà, cơng trình xây dựng bao gồm loại sau: tiền trả lần đầu, tiền trả hàng tháng, loại chi phí khác phải trả liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà, cơng trình xây dựng 1.3.10 Phương thức thời hạn toán Đặc điểm đặc trưng giá thuê mua nhà xã hội tiền toán lần đầu tiền thuê mua hàng tháng Bởi thuê mua nhà xã hội kết hợp việc thuê mua nhà xã hội Theo đó, bên thuê mua phải toán 20% giá trị nhà cho th mua, trừ trường hợp có điều kiện tốn trước khơng tốn q 50% giá trị nhà thuê mua Số tiền lại tính thành tiền thuê mua nhà hàng tháng hai bên thỏa thuận trả định kỳ tính từ thời điểm bàn giao nhà Số tiền cịn lại tính thời gian tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm bên cho thuê mua bàn giao nhà cho bên thuê mua Sau hết thời hạn thuê mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà xã hội Ngồi ra, bên th mua nhà xã hội cịn phải trả khoản chi phí cho việc quản lý sử dụng nhà xã hội như: chi phí quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, sử dụng dịch vụ 13 thông tin, liên lạc, truyền hình, chi phí cho dịch vụ khác theo quy định pháp luật theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ Hình thức tốn bên đa dạng: tiền mặt chuyển khoản, tùy thuộc vào thỏa thuận bên 1.3.11 Chuyển giao nghĩa vụ Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng trường hợp thuê mua nhà tính từ thời điểm bên thuê mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thuê mua hết thời hạn thuê mua nhà bên thuê mua trả hết số tiền lại theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để qvzuan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người thuê mua Tuy nhiên, bên thuê mua nhà sau nhận quyền sở hữu nhà thời gian tối thiểu năm kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà theo hợp đồng ký với bên cho thuê mua, người thuê mua nhà không phép cho thuê lại, chấp (trừ trường hợp chấp với ngân hàng để vay tiền th mua hộ đó) khơng chuyển nhượng nhà hình thức Trong thời hạn chưa đủ năm, kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà xã hội, bên th mua có nhu cầu bán lại bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà xã hội Nhà nước đầu tư từ ngân sách) bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội (trong trường hợp thuê mua nhà đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách) bán lại cho đối tượng thuê mua nhà xã hội theo quy định đối tượng điều kiện bố trí nhà xã hội theo quy định Điều 14 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Giá bán lại nhà xã hội không cao mức giá nhà xã hội loại thời điểm bán lại nhà 1.3.12 Giải tranh chấp Các phương thức giải tranh chấp - Giải thương lượng trực tiếp bên: Đây hình thức giải tranh chấp mà bên thường ưa thích thơng tin bên giữ kín Thương lượng tiết kiệm thời gian chi phí cho bên -Giải tranh chấp đường hoà giải: Hịa giải có tham gia người thứ ba nên chọn hai bên có thiện chí, sẵn sàng chấp nhận ý kiến khách quan, hợp lý, hợp tình trường hợp hai bên thương lượng cịn có số vấn đề chưa thống mà cần có ý kiến khách quan chuyên gia, luật sư, trọng tài viên hòa giải viên -Giải tranh chấp trọng tài, án: Trong trường hợp thương lượng, hoà giải khơng đạt kết tranh chấp từ liên quan tới hợp đồng thuê mua với ý nghĩa hợp đồng tín dụng thương mại giải đường trọng tài án Giải tranh chấp điều khoản quan trọng loại hợp đồng Các bên có quyền lựa chọn phương thức giải tranh chấp ưu tiên lựa chọn phương thức nhanh gọn, tạo hòa bình cho bên thương lượng hịa giải Mỗi phương thức giải tranh chấp lại có ưu điểm hạn chế riêng Do đó, bên cần phải thảo luận để đưa phương thức giải tranh chấp hiệu cho bên Trong trường hợp hịa giải khơng thành bên có quyền u cầu Tịa án giải theo quy định pháp luật 14 Do vậy, để hạn chế xảy tranh chấp bên quan hệ thuê mua nhà cần hoàn thiện chứng từ để chứng minh hồn thiện nội dung cơng việc theo hợp đồng để tìm cách tháo gỡ giải tranh chấp 1.3.13 Chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Điều 36, luật KDBĐS 2014 quy định “Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng” sau: -Bên th mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng phải lập thành văn bản, có xác nhận bên cho thuê mua vào văn chuyển nhượng -Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ bên th mua nhà, cơng trình xây dựng với bên cho thuê mua Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho bên việc chuyển nhượng hợp đồng không thu khoản chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng -Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai -Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định Điều không áp dụng hợp đồng thuê mua nhà xã hội Theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn cần phải đảm bảo điều kiện phép chuyển nhương Trong cần lưu ý điều kiện cụ thể sau để tiến hành chuyển nhượng Thứ nhất: Bên th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Thứ hai: Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận Thứ ba: Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng phải chuyển nhượng tồn hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng ký với bên cho thuê mua Đối với trường hợp nhà thực chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà riêng lẻ hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều nhà riêng lẻ nhiều hộ phải chuyển nhượng toàn số nhà hộ hợp đồng Khi đảm bảo điều kiện bên tiến hành chuyển nhượng hợp đồng thuê mua theo quy định pháp luật 15 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TH MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng quy định áp dụng hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật Nhiều năm trước, thị trường bất động sản diễn bất cân xứng: thừa cung, thiếu cầu; hình thức giao dịch mua bán bất động sản chủ yếu, chi phối thị trường giao dịch khác; cho thuê, cho thuê mua phát triển; nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp lớn chưa có chế phù hợp để đáp ứng; chế vốn tài cho kinh doanh bất động sản giao dịch bất động sản chưa phù hợp Để khắc phục hạn chế đó, góp phần thúc đẩy cung - cầu bất động sản, tạo đa dạng cân đối giao dịch hàng hóa bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung so với pháp luật trước giao dịch kinh doanh thuê mua nhà, công trình xây dựng, cụ thể: Về chủ thể kinh doanh Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp có vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng (trước tỷ đồng), trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp Các đối tượng phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Thứ nhất, quy định vốn pháp định có số điểm chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động thuê mua bất động sản Quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng điều kiện cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Cịn thực dự án cụ thể chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên theo quy định pháp luật đất đai Trên thực tế, doanh nghiệp hoạt động Việt Nam chủ yếu doanh nghiệp vừa nhỏ Không nên áp dụng số 20 tỉ đồng lên tất loại doanh nghiệp mà cần có khung vốn pháp định cho loại hình doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản Luật cần phải thực tiễn rập khn, máy móc phải tạo động lực cho phát triển Thứ hai, quy định xác định mức thu nhập thấp đối tượng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Đối tượng phục vụ sách nhà xã hội người có thu nhập thấp Tuy nhiên, cần xem xét lại vấn đề xác định người có thu nhập thấp đối tượng ưu tiên thuê mua nhà Bởi vì, theo khái niệm nhà dành cho người có thu nhập thấp chương trình nhà dành cho người có thu nhập thấp người thu nhập thấp người có mức thu nhập bình qn hàng tháng khơng thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân Thứ ba, pháp luật kinh doanh bất động sản hành hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh người nước ngoài; chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua; không 16 nhận chuyển nhượng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (trừ trường hợp khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế) Những hạn chế tạo khơng bình đẳng thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, doanh nghiệp nước, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế Thủ tục giao dịch th mua nhà, cơng trình xây dựng Pháp luật trước không quy định cụ thể thủ tục chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng dẫn đến khó khăn cho quan quản lý bên thực giao dịch Khắc phục hạn chế đó, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thủ tục chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủcó quy định chi tiết cụ thể số mẫu hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có nhiều điểm đặc thù để hướng dẫn bên thỏa thuận ký kết phù hợp, xác Về giá giao dịch th mua nhà, cơng trình xây dựng bên thỏa thuận Đối với giá thuê mua nhà xã hội mà chủ đầu tư xác định sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định Chính phủ khơng tính khoản ưu đãi Nhà nước theo quy định Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 có nhiều sửa đổi so với trước, chưa thực có chế khuyến khích vốn, tài cho nhà đầu tư bên giao dịch; chưa có hỗ trợ mạnh mẽ, ưu đãi đặc biệt Nhà nước cho bên thuê mua; chưa có chế kiểm sốt giao dịch hiệu Thuê mua nhà chưa thực phát triển mạnh, chủ yếu thực số tỉnh phía Nam mà chưa trở thành xu hướng kinh doanh thị trường 2.1.2 Thực trang áp dụng pháp luật Hiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng ban hành ngày gần với thực tế, nhiên mức độ vi phạm lại không mà giảm, ngược lại thấy hàng ngày việc người dân thuê mua nhà, công trình xây dựng mà khơng tn thủ đầy đủ quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng khơng phải Có thể liệt kê vi phạm phổ biến việc áp dụng pháp luật hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng bao gồm: - Thứ nhất, vi phạm hình thức hợp đồng: Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải thể hình thức văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng mà bên hộ gia đình, cá nhân cho th mua nhà, cơng trình xây dựng nhỏ, khơng thường xun phải cơng chứng chứng thực thực tế nhiều trường hợp người dân mua bán nhà với hình thức trao tay, giấy viết tay mà khơng có xác nhận quan có thẩm quyền - Thứ hai, nội dung hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng: thực tế không đáp ứng đầy đủ quy định nội dung chủ yếu hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng mà pháp luật luật điều chỉnh Các nội dung thường bị khuyết bao gồm: mô tả nhà giao dịch, giá giao dịch 2.1.3 Hoạt động thuê mua nhà, cơng trình xâu dựng xuất rủi ro: 17 Th mua - loại hình tín dụng tương đối an tồn có rủi ro Những rủi ro xảy hệ việc không thu hồi đầy đủ gốc lãi hợp đồng không kỳ hạn Việc cho th mua nhà, cơng trình xây dựng chuyển rủi ro quyền sở hữu cho đối tượng thuê mua - Rủi ro cho bên hợp đồng thuê mua liên quan đến tài sản thuê mua nhà, cơng trình xây dựng: Rủi ro liên quan đến sở hữu nhà, cơng trình xây dựng Đây rủi ro đặc trưng hợp đồng thuê mua quyền sở hữu tài sản thuộc bên cho thuê Bên cho thuê, hạn chế cách quy định cụ thể hợp đồng điều khoản buộc bên thuê phải trì chế độ bảo dưỡng, mua bảo hiểm cho nhà, cơng trình xây dựng, thơng báo tình hình theo yêu cầu chủ sở hữu - Rủi ro bên thuê không trả nợ Đây loại rủi ro thường xuyên nhiều gây hậu nặng nề hợp đồng thuê mua Khi bên thuê không trả nợ ảnh hưởng đến việc thực hợp đồng hoạt động thuê mua - Rủi ro bên thuê bỏ trốn, tích Đây loại rủi ro gây khó xử, phức tạp khó khăn cho bên cho thuê Mọi hậu bên cho thuê gánh chịu số tiền đầu tư vào nhà, cơng trình xây dựng cịn lại chưa thu hồi trở thành rủi ro cho nhà đầu tư - Rủi ro lý kết thúc hợp đồng trước hạn Hợp đồng bị kết thúc trước hạn xuất phát từ nhiều lý Thiệt hại xảy lợi nhuận thu từ hợp đồng thuê mua hay lợi nhuận tái đầu tư khoản tiền trả trước không đủ bù đắp chi phí cho nguồn vốn vay ban đầu - Rủi ro phát sinh từ dịch chuyển tài chính, tiền tệ chênh lệch thời gian trả nợ, hợp đồng lại thực thời gian dài Chính tiến hành cho th, cơng ty phải ước tính thời gian chênh lệch để ký kết hợp đồng hạn chế rủi ro 2.1.4 Những vướng mắc bất cập Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 có nhiều sửa đổi so với trước, chưa thực có chế khuyến khích vốn, tài cho nhà đầu tư bên giao dịch; chưa có hỗ trợ mạnh mẽ, ưu đãi đặc biệt Nhà nước cho bên thuê mua; chưa có chế kiểm sốt giao dịch hiệu Tuy nhiên, q trình triển khai cịn gặp nhiều khó khăn, cụ thể: Thứ nhất, khó khăn từ chủ thể (bên cho thuê mua) hợp đồng Hiện nay, chủ đầu tư doanh nghiệp tư nhân, họ mong muốn bỏ khoản tiền thu nhiều lợi nhuận, sách nhà xã hội sách mang ý nghĩa phúc lợi nhiều hơn; nguồn lợi nhuận thu cho chủ đầu tư không nhiều (theo điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định mức lợi nhuận tối đa nhà đầu tư hưởng 10%) Thứ hai, khó khăn đến từ chủ thể (bên thuê mua) người hưởng sách hỗ trợ thuê mua nhà xã hội Trên thực tế, với người thu nhập thấp khả sở hữu nhà ngơi nhà lại khó khăn đồng tiền lương họ làm không đủ chi trả chắt chiu để mua ngơi nhà Thứ ba, khó khăn chế, sách liên quan đến hợp đồng thuê mua nhà xã hội Trong năm gần đây, Nhà nước ta ban hành nhiều sách để hỗ trợ nhà xã hội, điển hình việc hỗ trợ gói 30.000 tỉ đồng quy định việc tái cấp vốn cho vay hỗ trợ nhà theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN 15/5/2013 18 ngân hàng nhà nước định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQCP ngày 07/01/2013 Chính Phủ Trong suốt thời gian qua, gói cứu trợ triển khai nhiên tốc độ triển khai chậm Việc quy định đối tượng thuê mua nhà xã hội tạm trú phải có hợp đồng lao động từ năm trở lên có giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội nơi có nhà xã hội thuê mua gây khó khăn cho người dân Thứ tư, hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa triển khai nhiều Việt Nam Các hợp đồng thuê mua nhà xã hội thực chủ yếu nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước mà pháp luật quy định cho thuê thuê mua (không bán) Mặc dù, hợp đồng thuê mua nhà xã hội phát triển Thế giới từ lâu Việt Nam tiếp cận gần Vì vậy, điểm mạnh hợp đồng thuê mua nhà xã hội chưa người dân biết đến cách sâu sắc Thứ năm, khó khăn quỹ đất để xây dựng dự án th mua nhà, cơng trình xây dựng Với dự án nhà, cơng trình xây dựng hình thức bán nhà ưu tiên th, th mua quay vịng vốn nhanh thủ tục nhanh chóng Thứ sáu, khó khăn hệ thống quản lý quy hoạch làm dự án để thực hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Quản lý Nhà nước Việt Nam thị trường bất động sản nói chung nhà xã hội nói riêng cịn bộc lộ hạn chế như: thiếu tính đồng bộ, thiếu tầm nhìn chiến lược quy hoạch, thiếu khoa học thực Thứ bảy, vấn đề giải chấp nhà xã hội gặp khó khăn Với mục đích cứu lấy thị trường bất động sản việc tung gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng Nhà nước việc thực lại gặp khơng khó khăn Trong đó, đối tượng gói hỗ trợ người thu nhập thấp lại gặp khó khăn tiếp cận gói vay này, cho thấy quan quản lý chưa có giải pháp ngăn chặn tượng trục lợi, khiến người dân phải chịu thiệt hại Thứ tám, giá nhà xã hội quy định cịn cao so với thu nhập bình qn người dân Ngồi ra, cịn số khó khăn tác động yếu tố vật chất, giá cả, khủng hoảng kinh tế năm qua làm thị trường bất động sản im ắng suốt thời gian vừa qua Ví dụ: Theo số liệu thống kê Bộ xây dựng, năm 2015, địa bàn nước có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội với quy mô xây dựng khoảng gần 41.770 hộ Các giao dịch thuê mua nhà xã hội mang nặng chế “xin – cho” Việc triển khai thuê mua nhà xã hội có điểm giống khác thời kì bao cấp điều dẫn đến việc: Hình thành chế nhận hối lộ người có quyền “cho”; xuất cò nhà cho người thu nhập thấp tiếp cận quỹ nhà; xuất đầu nâu để mua “lúa non” từ người có tiêu chuẩn để dàn xếp quỹ nhà xuất nhà tái định cư Do quy định chưa sát với thực tế pháp luật việc triển khai hợp đồng thuê mua nhà xã hội làm cho người dân chủ đầu tư lo lắng xử lí tài sản chấp nhà hình thành tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm việc cho vay vốn tổ chức tín dụng 19 CHƯƠNG III: HỒN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TH MUA NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 3.1 Những u cầu kiến nghị để phát triển hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng 3.1.1 Những u cầu cần hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam Các quy định hệ thống pháp luật thuê mua nhà, cơng trình xây dựng cịn nhiều hạn chế nên hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng chưa hồn chỉnh sử dụng nhiều Điều đồng nghĩa với việc đối tượng, nhà đầu tư không mặn mà với hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng vừa giúp người dân tiếp cận dễ với quỹ nhà giá rẻ, chất lượng tốt, vừa thể thực tế quyền có nhà ở, quyền sở hữu tài sản người dân Quyền sở hữu tài sản nhà người dân giúp cho tài sản tham gia vào thị trường giao dịch bất động sản thông qua giao dịch: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…Nhưng đặc điểm hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng phải sau thời hạn tối thiểu 05 năm người dân phép thực giao dịch Hoàn thiện pháp luật th mua nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam phải tuân theo đường lối, chủ trương Đảng, sách Nhà nước Cùng với phát triển đất nước, hệ thống pháp luật nói chung, đặc biệt hệ thống pháp luật th mua nhà, cơng trình xây dựng phải ngày đà lên đất nước Hiện nay, quy định dành riêng cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng cịn chưa nhiều, dẫn đến tình trạng vào thực tiễn nhà đầu tư, đối tượng, quan Nhà nước khó khăn việc thực Do đó, cần đẩy mạnh quy định chi tiết quy định pháp luật th mua nhà, cơng trình xây dựng 3.2 Ý kiến, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng Thứ nhất, cần đặc biệt khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển dự án nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ thuê mua, thông qua ưu đãi nghĩa vụ tài chính, vốn cho dự án, toán giao dịch thuê mua; khuyến khích việc chuyển đổi nhiều dự án bất động sản để bán sang dự án xây dựng th mua, chuyển đổi cơng hàng hóa bất động sản, mở rộng cho phép nhiều loại hàng hóa bất động sản kinh doanh cho thuê mua để thúc đẩy cung hàng hóa bất động sản cho thuê mua Thứ hai, phát triển đa dạng hóa nguồn vốn tài trợ cho thị trường th mua nhà, cơng trình xây dựng, đặc biệt trọng dự án cho thuê mua nhà xã hội Thứ ba, xây dựng chế tài để bảo đảm xây dựng thị trường th mua nhà, cơng trình xây dựng phát triển đồng lành mạnh Nhà nước phải kiểm soát, điều tiết cung - cầu nhà, cơng trình xây dựng thuê mua; kiểm soát giá bất động sản thuê mua; xây dựng hệ thống thông tin giao dịch thuê mua nói riêng giao dịch bất động sản nói chung thống phạm vi nước phục vụ đa mục tiêu, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế công nhận Việt Nam để bảo đảm thị trường bất động sản vận hành minh bạch, có tổ chức Thứ tư, pháp luật kinh doanh bất động sản hành hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh người nước ngoài; chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước 20 ngồi mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; không nhận chuyển nhượng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (trừ trường hợp khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế) Thứ năm, cần áp dụng triệt để quy định xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh, giao dịch bất động sản để bảo vệ quyền lợi bên thuê mua Thứ sáu, cần có chế rõ ràng để kiểm sốt giao dịch, chủ yếu bảo vệ quyền lợi bên thuê mua, tránh tình trạng bất cân xứng quyền nghĩa vụ bên giao dịch Việc Nhà nước tăng cường phối hợp đồng thời nhiều giải pháp pháp lý, chế quản lý, môi trường kinh tế - xã hội để thúc đẩy mạnh mẽ cho việc đầu tư kinh doanh thực giao dịch th mua nhà, cơng trình xây dựng thay đổi, cải thiện lớn giao dịch th mua nhà, cơng trình xây dựng nói riêng thị trường bất động sản nói chung 21 KẾT LUẬN Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực thuê mua nhà Nhà nhu cầu cấp thiết cá nhân, hộ gia đình Tuy nhiên, nhu cầu nhà, cơng trình xây dựng chưa đáp ứng đầy đủ Chính vậy, Nhà nước cho đời loại hình kinh doanh hình thức hoạt động th mua nhà, cơng trình xây dựng góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà phát triển, tăng lượng cung nhà thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân Nghiên cứu pháp luật th mua nhà, cơng trình xây dựng nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật hành quy định thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Nhìn chung, vấn đề Nhà nước quan tâm Chỉ khoảng thời gian ngắn từ năm 2005 đến hàng loạt văn pháp luật thuê mua nhà ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ thuê mua nhà Bên cạnh thành tựu đạt tồn bất cập Bất cập hệ thống pháp luật, khó khăn hoạt động thuê mua áp dụng pháp luật vào thực tiễn Hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam chưa phát triển rộng rãi loại hình hợp đồng nhà mới, quy định pháp luật hay chế sách ưu đãi cịn chưa hồn thiện Nhưng với nỗ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến sách an sinh tốt, đạt hiệu cao hợp đồng thuê mua nhà xã hội nhà nước trọng Việc hồn thiện chế sách, pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội điều quan trọng Bởi hàng trăm dự án nhà xã hội triển khai để giải nhu cầu cho người dân, người thuộc đối tượng thuê mua nhà xã hội theo quy định Nhà nước Pháp luật có hồn chỉnh tạo bước đắn, mở đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình nhà xã hội - vấn đề Nhà nước quan tâm trọng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản Ts Phạm Văn Võ, P.trưởng khoa luật thương mại, Trường đại học Luật Hồ Chí Minh Giáo trình luật đất đai, Nxb Hồng Đức, TP.HCM Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng: https://bannhadatre.com/chuyen-nhuong-hop-dong-thue-mua-nha-cong-trinh-xaydung/ Quy định hợp đồng cho th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn: https://chiakhoaphapluat.vn/quy-dinh-ve-hop-dong-cho-thue-mua-nha-cong-trinhxay-dung-co-san/ Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng quy định nào? https://nganhangphapluat.thukyluat.vn/tu-van-phap-luat/bat-dong-san/nguyentac-cho-thue-mua-nha-cong-trinh-xay-dung-duoc-quy-dinh-nhu-the-149131 Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng: https://luathuythanh.vn/noi-dung-hop-dong-mua-ban-cho-thue-cho-thue-muanha-cong-trinh-xay-dung Th mua nhà nào? Điều cần biết thuận lợi https://bds.net/tin-batdong-san/thue-mua-nha-la-the-nao-thuan-loi-va-dieu-can-biet Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Tạp chí Tịa án ngày 09 tháng 07 năm 2018 10 Quy định pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản số kiến nghị hoàn thiện Ths Trịnh Tuấn Anh, Trường Đại học KiếnTrúc Đà Nẵng Lê Khánh Tâm, Trường Đại học Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh 11 Những điểm nhấn luật nhà luật kinh doanh baast động sản 2014 https://cafeland.vn/tin-tuc/nhung-diem-nhan-cua-luat-nha-o-va-luat-kinh-doanh-batdong-san-2014-51432.html 12 Bộ Sách “Sổ Tay Pháp Lý Bất Động Sản”, Tập 1: Bên mua cần biết luật lệ gì? 13 Luận văn thạc sĩ luật học “ Giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Mai Phương 10 PHIẾU NHẬN XÉT, CHẤM TIỂU LUẬN TP.HCM, ngày 03 tháng năm 2021 GIẢNG VIÊN CHẤM (Ký tên, ghi rõ họ tên) GIẢNG VIÊN CHẤM (Ký tên, ghi rõ họ tên) ... bất động sản giao dịch bất động sản chưa phù hợp Để khắc phục hạn chế đó, góp phần thúc đẩy cung - cầu bất động sản, tạo đa dạng cân đối giao dịch hàng hóa bất động sản, Luật Kinh doanh bất động. .. em xin chọn đề tài nghiên cứu ? ?Các vấn đề pháp lí hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Việt Nam? ?? làm đề tài Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài Th mua... đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống họ giai đoạn Luật nhà năm 2014 luật kinh doanh bất động sản 2014 đời bổ sung quy định thay cho luật nhà 2005 luật kinh doanh bất động sản 2006 qua làm