Tài liệu Báo cáo " Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành" pptx

nghiên cứu - trao đổi 50 - Tạp chí luật học Nguyễn Quang Tuyến* ác quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đợc BLDS đề cập tại chơng V - Phần thứ năm (từ Điều 727 đến Điều 737). Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn trao đổi một số ý kiến xung quanh các quy định của BLDS về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 1. Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất 1.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp đợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (Điều 727 BLDS). Điều 728 BLDS quy định: "Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai". Từ quy định này, có thể đa ra một số nhận xét sau đây: Thứ nhất, Bộ luật dân sự mới chỉ dừng lại ở các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà cha có các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Thứ hai, điều kiện duy nhất để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc thế chấp quyền sử dụng đất là họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Họ không phải xin phép, cũng không phải trình bày lí do với cơ quan nhà nớc có thẩm quyền để đợc thế chấp quyền sử dụng đất. Sở dĩ, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất đợc BLDS quy định không khắt khe so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác là vì sau khi kí kết hợp đồng thế chấp, ngời sử dụng đất (bên thế chấp) vẫn tiếp tục đợc chiếm hữu và sử dụng đất. Trên thực tế cha có sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho ngời khác (bên đợc thế chấp). Hay nói cách khác, pháp luật cha cần thiết phải can thiệp sâu vào vấn đề này, vì thế chấp quyền sử dụng đất cũng chỉ là biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn; là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện tức là chỉ xảy ra khi hộ gia đình, cá nhân không trả đợc tiền vay. Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất trên C * Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế Trờng đại học luật Hà Nội nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học - 51 đây là rất khó. Bởi lẽ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tiến hành rất chậm, do nhiều nguyên nhân khác nhau. Đến năm 2000, cả nớc mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 10.417.437 hộ nông dân với diện tích đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 5.852.750 ha chiếm 88,55% về số hộ và 81,79% về diện tích đợc giao (1) và đất ở tại đô thị mới cấp đợc khoảng 10%, chủ yếu là tại ba thành phố lớn là thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng. 1.2. Đối tợng nhận thế chấp và mục đích thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở đợc quy định tại Điều 729 và Điều 730 BLDS. Từ các quy định này có thể rút ra một số nhận xét sau đây: Thứ nhất, đối tợng nhận thế chấp và mục đích thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng đợc quy định khác với đối tợng nhận thế chấp và mục đích thế chấp quyền sử dụng đất ở. Cụ thể: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ đợc thế chấp quyền sử dụng các loại đất này tại Ngân hàng Việt Nam, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành lập mà không đợc thế chấp ở bất kì tổ chức kinh tế nào khác. Mục đích sử dụng vốn vay khi thế chấp quyền sử dụng đất này cũng đợc pháp luật quy định rất chặt chẽ, họ chỉ đợc sử dụng vốn vay vào việc phục vụ sản xuất - kinh doanh nói chung hoặc để tiêu dùng. (2) + Đối với trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở, pháp luật quy định về đối tợng nhận thế chấp và mục đích sử dụng vốn vay rộng ri hơn so với trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng. Đối tợng nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở là các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc (trong đó có ngân hàng Việt Nam và các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành lập). Mục đích sử dụng vốn vay là phục vụ cho phát triển sản xuất nói chung và các nhu cầu của đời sống. Thứ hai, sở dĩ, pháp luật quy định đối tợng nhận thế chấp và mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chặt chẽ (hạn chế) nh vậy, là vì: + Nhà làm luật mong muốn việc thế chấp quyền sử dụng các loại đất này để nhằm phát triển sản xuất nông - lâm nghiệp, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. + Nhà nớc mong muốn để quyền sử dụng các loại đất này không đợc chuyển giao cho nhiều tổ chức, cá nhân khác. + Không đợc biến đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng thành phơng tiện bảo đảm tràn lan cho các nghĩa vụ khác. 1.3. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất đợc quy định tại Điều 732 BLDS. Theo đó, quyền sử dụng đất có thể đợc thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Mặt khác, ngời sử dụng đất có thể thế chấp không chỉ quyền sử dụng đất mà còn có thể thế chấp cả nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối và các tài sản khác gắn liền với đất, nếu có thỏa thuận giữa họ với ngời nhận thế chấp. 1.4. Khi thiết lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, các bên đ phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Các quyền và nghĩa nghiên cứu - trao đổi 52 - Tạp chí luật học vụ này đợc quy định tại các điều 733, 734, 735, 736 BLDS. Trong đó, điểm đáng lu ý là quy định: Bên thế chấp quyền sử dụng đất đợc sử dụng đất trong thời hạn thế chấp và không đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất đ thế chấp. 1.5. BLDS đ có quy định về xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp tại Điều 737. Theo đó, khi đ đến hạn thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và li. 1.6. Về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo Điều 731 BLDS thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đợc lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đợc làm thủ tục và đăng kí tại uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Thực trạng của việc thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và những bất cập nảy sinh 2.1. Việc Luật đất đai năm 1993, cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất đ đem lại hiệu quả kinh tế to lớn. Trong số 5 quyền của ngời sử dụng đất, quyền thế chấp đợc nhiều ngời quan tâm đặc biệt. Qua điều tra x hội học thì 1,5% số ngời đợc hỏi cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 12,2% cho rằng quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 1,3% dành vị trí đó cho quyền cho thuê quyền sử dụng đất, 68% cho rằng quyền thế chấp là quan trọng nhất, 14% dành vị trí đó cho quyền thừa kế và 3% không đánh giá đợc quyền nào là quan trọng nhất. (3) Điều này phản ánh tình hình hiện nay ngời sử dụng đất thiếu vốn để đầu t cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống nên quyền đợc thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải quyết đợc vấn đề vốn. Tuy nhiên, số ngời thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất lại cha nhiều. Lí do là họ cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở. Tâm lí chung của ngời sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay đợc số vốn lớn. Trong khi đó theo quy định tại Điều 12 Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lnh vay vốn ngân hàng, ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng nhà nớc thì các tổ chức tín dụng Việt Nam chỉ cho vay: "Số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản bảo lnh đ đợc xác định và ghi trên hợp đồng". Tại Điều 26 Quyết định số 217/QĐ-NH1 quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp dựa trên bảng giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng ban hành theo khung giá Chính phủ quy định mà khung giá đất do Chính phủ ban hành tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, mặc dù đ qua một số lần bổ sung, điều chỉnh vẫn còn nhiều điều bất cập, cha hợp lí cần đợc thay thế bằng văn bản mới. Do đó, ngời sử dụng đất không muốn thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam. 2.2. Luật đất đai năm 1993 cho phép ngời sử dụng đất đợc thế chấp giá trị nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học - 53 quyền sử dụng đất. BLDS cũng đ có những quy định cụ thể hoá nhằm tạo điều kiện giúp ngời sử dụng đất trong việc vay vốn để phục vụ nhu cầu sản xuất và đời sống. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quy định này và các văn bản pháp luật khác có liên quan đ bộc lộ những điều bất cập làm cản trở ngời sử dụng đất thực hiện quyền năng này, cụ thể nh sau: Thứ nhất, Điều 729 và Điều 730 BLDS quy định hộ gia đình, cá nhân đợc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành lập, đợc thế chấp quyền sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế cá nhân Việt Nam ở trong nớc. Nh vậy, pháp luật cha cho phép hộ gia đình, cá nhân đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất với các tổ chức tín dụng nớc ngoài, tổ chức tín dụng liên doanh hoạt động tại Việt Nam. (4) Trong khi đó Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam (đ đợc sửa đổi, bổ sung ngày 9/6/2000) lại cho phép "doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt Nam" (khoản 3 Điều 46). Các tổ chức tín dụng này bao gồm: Tổ chức tín dụng Việt Nam, chi nhánh ngân hàng nớc ngoài hoạt động tại Việt Nam và ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nớc ngoài theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng. Nh vậy, có thể thấy rõ rằng các hộ gia đình và cá nhân cha đợc quyền lựa chọn nơi thế chấp; họ cha có điều kiện để "tiếp cận" với nguồn vốn của các tổ chức tín dụng nớc ngoài hoạt động tại Việt Nam. Đây cũng là lí do cản trở các nhà đầu t nớc ngoài đầu t vào lĩnh vực này ở nớc ta. Thứ hai, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (sau đây gọi tắt là Nghị định số 178/1999) mới quy định về trờng hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và trên đất có tài sản gắn liền với đất (khoản 4 Điều 8) mà cha có quy định cụ thể về các trờng hợp ngời sử dụng đất chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản của họ trên đất. Nh vậy, nếu ngời sử dụng đất muốn thế chấp một phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc một phần giá trị tài sản trên đất thì vấn đề này vẫn cha có cách giải quyết. Thứ ba, tại điểm a khoản 3 của Điều 8 Nghị định số 178/1999 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo giá đất của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp". Quy định này cha phù hợp, nó mâu thuẫn với bản chất của việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, thực chất của việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, do đó giá đất thế chấp phải do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận thì mới phù hợp. Có nh vậy thì quyền lợi của bên thế chấp mới không bị thiệt thòi. Chúng tôi ủng hộ quan điểm này. Thứ t, đối với các hộ nhận khoán đất của các nông, lâm trờng để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp vì bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoán đất đối với nông trờng, lâm trờng nên họ nghiên cứu - trao đổi 54 - Tạp chí luật học không đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, họ không đợc hởng các quyền của ngời sử dụng đất mà pháp luật quy định, trong đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Trong nền sản xuất hàng hóa ở nớc ta hiện nay, những ngời này cũng rất cần vốn để đầu t mở rộng sản xuất nhng việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng không đến đợc với họ vì "thiếu vắng" các quy định của pháp luật về vấn đề này. Thứ năm, ngời sử dụng đất mới chỉ đợc phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn, cha đợc phép dùng đất nh là biện pháp để bảo lnh vay vốn cho ngời khác. Điều này cũng phần nào gây khó khăn cho ngời sử dụng đất trong việc huy động vốn vì nhu cầu của sản xuất và đời sống (6) . Thứ sáu, điều kiện đăng kí hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những khó khăn đáng kể. Theo quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000, theo đó sau khi kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng kí hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng kí giao dịch bảo đảm. Song cơ quan này mới đợc thành lập nên đang thực hiện một số hoạt động có tính thí điểm. Các quy định về sự phối hợp giữa cơ quan đăng kí giao dịch bảo đảm với cơ quan làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (ủy ban nhân dân cấp x, sở địa chính hoặc sở địa chính - nhà đất) còn cha có. Hơn nữa, năng lực quản lí của uỷ ban nhân dân cấp x hiện nay rất hạn chế, liệu có hoàn thành nhiệm vụ đăng kí đất đai theo hệ thống cơ quan đăng kí quốc gia không? (5) Đây cũng là vấn đề nảy sinh gây khó khăn cho việc thực hiện các quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất trong thực tế. Thứ bảy, các quy định về trình tự thủ tục xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp, trong trờng hợp ngời sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ tại các văn bản pháp luật còn chồng chéo, phức tạp và cha rõ ràng. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ có quy định: "Khi bên thế chấp giá trị quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất đ thế chấp đợc xử lí theo thoả thuận trong hợp đồng, trờng hợp không xử lí đợc theo thỏa thuận đ ghi trong hợp đồng thì giải quyết theo quy định của pháp luật" (khoản 1 Điều 31). Nhng giải quyết theo quy định của pháp luật là giải quyết nh thế nào? Dựa vào quy định của văn bản pháp luật nào để giải quyết? BLDS quy định tại Điều 737 là: "Ngời nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và li" (quy định này chỉ áp dụng cho trờng hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản có quy định: Riêng quyền sử dụng đất trớc khi bán đấu giá phải đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép bán đấu giá. Đến đây, vấn đề đặt ra là Luật đất đai không quy định khi bán đấu giá quyền sử dụng đất phải đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép. Trong khi đó Nghị định số 86/CP lại quy định khi bán đấu giá quyền sử dụng đất phải đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép. Rõ ràng, ở nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học - 55 đây có sự mâu thuẫn về các quy định trong các văn bản pháp luật, gây cản trở, làm chậm tiến độ xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng. Mâu thuẫn này cần sớm đợc khắc phục. - Mặc dù, so với các quy định của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP và Nghị định số 86/CP, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 có quy định rõ hơn là trờng hợp tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp) đợc quyền thực hiện xử lí tài sản để bảo đảm tiền vay bằng cách bán, nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay hoặc trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba là ngời có nghĩa vụ trả thay cho khách hàng vay. Nhng Nghị định lại không quy định rõ là trong trờng hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng đất thì tổ chức tín dụng đó có đợc trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đất đó không? - Trong các văn bản pháp luật nêu trên cha quy định rõ cơ quan nhà nớc có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất có phải là cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất không? Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là trờng hợp chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác không? Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì có làm thủ tục để đồng thời bán đấu giá quyền sử dụng đất không và phải giải quyết thủ tục về quyền sử dụng đất nh thế nào cho trờng hợp ngời mua đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất? 3. Kiến nghị Từ những phân tích trên, chúng tôi xin mạnh dạn đa ra một số kiến nghị sau đây: Thứ nhất, sửa đổi quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999, không nên quy định: Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trờng hợp pháp luật có quy định khác. Vì quy định nh vậy là mâu thuẫn với quy định tại Điều 732 BLDS. Thứ hai, sửa đổi quy định tại khoản 5 Điều 8 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp. Không nên quy định "giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo giá đất của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp". Bởi vì, xét về bản chất thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, do đó, phải để cho các bên thế chấp và bên nhận thế chấp đợc thỏa thuận về giá trị quyền sử dụng đất thế chấp. Hơn nữa, tại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 không có quy định khung giá đất do Nhà nớc ban hành đợc áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp. Thứ ba, cần bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức trong BLDS để bảo đảm sự thống nhất với các quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua ngày 2/12/1998 và Nghị định số 17/CP/1999 ngày 29/3/1999. Thứ t, cần bổ sung quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân đợc thế chấp quyền sử dụng các loại đất tại các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc. Nhằm phát huy "nội lực", huy động mọi nguồn vốn trong nhân dân vào việc phát triển sản xuất. nghiên cứu - trao đổi 56 - Tạp chí luật học Thứ năm, khẩn trơng rà soát các văn bản pháp luật hiện hành, khắc phục các quy định mâu thuẫn, xây dựng cơ chế thống nhất trong việc xử lí quyền sử dụng đất đ thế chấp để thu hồi vốn vay. Cụ thể, pháp luật phải xác định rõ cơ quan nào có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất và cơ quan nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. - Cần có quy định giải thích rõ trong trờng hợp tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng đất thì tổ chức tín dụng có đợc trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đất đó không? Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là trờng hợp chuyển quyền sử dụng đất không? Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì vấn đề quyền sử dụng đất này đợc xử lí ra sao? Thứ sáu, cần bổ sung quy định cho phép các hộ nhận khoán đất của các nông, lâm trờng để sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp đợc quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển sản xuất để bảo đảm sự bình đẳng về địa vị pháp lí giữa các chủ thể sử dụng đất khác. Thứ bảy, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở tại đô thị. Sớm thay thế Nghị định số 60/CP và Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ bằng nghị định mới với các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị phù hợp với thực tế hơn. - Bi bỏ các quy định tại Điều 7 Nghị định số 38/CP/2000/NĐ-CP ngày 23/3/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nên thống nhất sử dụng thuật ngữ trong các văn bản pháp luật là "thế chấp giá trị quyền sử dụng đất" để phân biệt rõ với trờng hợp thế chấp tài sản thông thờng. Vì trên thực tế việc sử dụng đất luôn gắn với các tài sản trên đất nh nhà cửa; vật kiến trúc khác và cây cối. Vì vậy, thuật ngữ "thế chấp quyền sử dụng đất" có thể hiểu bao hàm: Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất hoặc chỉ thế chấp riêng quyền sử dụng đất. Mặt khác, thuật ngữ "thế chấp giá trị quyền sử dụng đất" xét về ý nghĩa ngôn ngữ là phù hợp hơn./. (1).Xem: Tình hình thực hiện trên cả nớc về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Tạp chí địa chính, số 4 tháng 4 năm 2000. (2), (4), (6). Để khắc phục nhợc điểm này, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai vừa đợc Quốc hội, khoá X, kì họp thứ IX thông qua ngày 29/6/2001 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/10/2001, đ bổ sung quy định Điều 78g: "Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì đợc thế chấp hoặc bảo lnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt Nam". (3).Xem: Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nớc - cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lí quỹ đất đai. Tổng cục Địa chính, H. 2000, tr.118. (5).Xem: Nguyễn Xuân Trọng - "Cần có thêm các quy định cho việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí địa chính, số 9, tháng 9 năm 2000. . Bộ luật dân sự mới chỉ dừng lại ở các quy định về thế chấp quy n sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà cha có các quy định về thế chấp quy n sử dụng. thực hiện các quy định về thế chấp giá trị quy n sử dụng đất trong thực tế. Thứ bảy, các quy định về trình tự thủ tục xử lí quy n sử dụng đất đ thế chấp,