BC1 BDS nguyễn ánh linh

Khoa Quản lý kinh doanh Học phần Đầu tư bất động sản 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ KINH DOANH BÁO CÁO THỰC HÀNH SỐ 1 HỌC PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN “Phân tích thị trường, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư bất động sản đất nền tại TP Hà Nội” Sinh viên Nguyễn Ánh Linh Mã sinh viên 2018604937 Lớp TCNH02 – K13 HÀ NỘI 2021 Khoa Quản lý kinh doanh Học phần Đầu tư bất động sản 2 MỤC LỤC MỤC LỤC 2 DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ 4 LỜI MỞ ĐẦU 5 PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜN.

Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ KINH DOANH BÁO CÁO THỰC HÀNH SỐ HỌC PHẦN: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN “Phân tích thị trường, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư bất động sản đất TP Hà Nội” Sinh viên : Nguyễn Ánh Linh Mã sinh viên : 2018604937 Lớp : TCNH02 – K13 HÀ NỘI - 2021 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm thị trường BĐS .6 1.1.2 Đặc điểm thị trường BĐS .6 1.1.3 Vai trò thị trường BĐS 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư BĐS 1.1.4.1 Yếu tố nhà đầu tư 1.1.4.2 Yếu tố vốn đầu tư 1.1.4.3 Yếu tố rủi ro đầu tư 10 1.1.4.4 Các yếu tố khác 10 1.2 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS .13 1.2.1 Giai đoạn (Giai đoạn hình thành thị trường BĐS) 13 1.2.2 Giai đoạn (Giai đoạn thừa nhận thị trường BĐS) 14 1.2.3 Giai đoạn (Giai đoạn thiết lập hệ thống quản lý) .15 1.2.4 Giai đoạn (Giai đoạn điều chỉnh) .16 1.2.5 Giai đoạn (Giai đoạn phát triển) .17 PHẦN 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS ĐẤT NỀN TẠI TP HÀ NỘI (2009 – 2021) 19 2.1 GIAI ĐOẠN 2009 – 2013 19 2.1.1 Năm 2009 – 2010 19 2.1.2 Năm 2011 – 2013 21 2.2 GIAI ĐOẠN 2014– 2018 .22 2.2.1 Năm 2014 - 2015 22 2.2.2 Năm 2016 23 2.2.3 Năm 2017 -2018 24 2.3 GIAI ĐOẠN 2019 – 2021 25 2.3.1 Năm 2019 25 2.3.2 Năm 2020 26 2.3.3 Năm 2021 27 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh 2.4 ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BĐS ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .29 2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư BĐS đất .29 2.4.2 Đánh giá hoạt động đầu tư BĐS thị trường đất .32 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ Hình Thị trường địa ốc bị tác động mạnh kể từ có triển lãm quy hoạch” 20 Hình Đơng Anh đứng đầu lượng tìm kiếm đất thổ cư, đất Hà Nội .25 Hình 3: Cung bất động sản giảm 28 Hình 4: Hệ thống giao thơng đại khu Tây Hà Nội 30 Hình Khi khu chung cư trở nên bão hịa, nhà đất Tây Hà Nội lên ngơi .31 Biểu đồ 1: Giá đất hộ chung cư năm 2010 - 2011(triệu đồng/m2) .21 Biểu đồ 2: Lượt xem tin bán đất (2016 – 2017) .24 Biểu đồ 3: Giá đất thổ cư huyện Đông Anh (2014 – 2019) 26 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh LỜI MỞ ĐẦU Đối với quốc gia, kinh doanh bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn, đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước chiếm tỷ lệ đáng kể tổng sản phẩm quốc nội Thị trường bất động sản gắn liền với sản xuất hàng hóa phận tách rời kinh tế hàng hóa Cũng hình thành phát triển thị trường bất động sản giới, thị trường bất động sản Việt Nam xuất với việc sản xuất trao đổi hàng hóa khác kinh tế Qua giai đoạn phát triển, điều chỉnh Nhà nước pháp luật, thị trường bất động sản Việt Nam có nét đặc trưng khác Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng với đặc tính khan mình, với nhu cầu cao xã hội nên ln ln có biến động Mỗi phân khúc bất động sản khác có đặc điểm đầu tư tính chất đầu tư khác Do đó, nội dung báo cáo thực hành “Phân tích thị trường, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư bất động sản đất TP Hà Nội giai đoạn 2009 - 2021” làm rõ nhân tố tình hình hoạt động đầu tư BĐS chung cư địa bàn TP Hà Nội Nội dung báo cáo gồm phần: Phần 1: Tổng quan hoạt động đầu tư bất động sản Phần 2: Phân tích thị trường, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đển hoạt động đầu tư BĐS đất TP Hà Nội giai đoạn 2010 – 2020 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm thị trường BĐS Theo nhà kinh tế học thị trường bất động sản tập hợp thỏa thuận, qua mà người mua người bán tiếp xúc với để trao đổi hàng hóa dịch vụ Từ hiểu thị trường bất động sản hình thành định việc tiếp cận với bất động sản bất động sản sử dụng Theo nghĩa hẹp, với tư cách phận cấu thành quan trọn kinh tế, thị trường bất động sản bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mua bán, cho thuê…bất động sản Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến tạo lập BĐS Xét cách khái quát, thị trường bất động sản tổng thể hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch dịch vụ hỗ trợ mơi giơi, tư vấn…giữa chủ thể có liên quan Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản Việt Nam nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất đai, hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản 1.1.2 Đặc điểm thị trường BĐS Thứ nhất, bất động sản loại hàng hoá đặc biệt nên thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thứ hai, thị trường bất động sản trường khơng hồn hảo Sự khơng hồn hảo thị trường xác định đem so sánh với thị trường hàng tiêu dùng thị trường tư liệu sản xuất khác Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Thứ ba, thị trường bất động sản, cung hàng hóa bất động sản phản ứng trễ so với biến động cầu giá bất động sản, việc tạo hàng hóa bất động sản phức tạp, cần nhiều thời gian bắt đầu việc tìm hiểu thơng tin đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công,…Sự phản ứng cung không kịp cầu dẫn đến biến động giá cả, đòi hỏi Nhà nước phải có can thiệp định để bình ổn thị trường Thứ tư, đặc thù chủng loại hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn nên qúa trình giao dịch bất động sản khơng thể đơn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Vì giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian chi phíloại hàng hóa khác Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, toán Thứ năm, thị trường bất động sản nhạy cảm, dễ biến động có biến động yếu tố kinh tế, trị xã hội Thực tế cho thấy sốt nóng lạnh xảy theo nhịp độ tăng trưởng suy giảm kinh tế Những tác động trị, văn hóa, xã hội, mơi trường, phong tục tập qn…đều có ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường Cuối cùng, thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Việc quản lý nhà nước bất động sản pháp luật sở để bảo đảm an toàn cho giao dịch bất động sản Những thủ tục pháp lý cần thiết làm bất động sản có giá trị hơn, đảm bảo cho chúng tham gia vào tất giao dịch mà pháp luật quy định mua bán, chuyển nhượng, chọ thuê, chấp… 1.1.3 Vai trò thị trường BĐS Thứ nhất, thị trường bất động sản (BĐS) gắn liền với sản xuất hàng hóa phận khơng thể tách rời kinh tế hàng hóa Trong thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội, BĐS vừa tư liệu sinh hoạt vừa yếu tố tư liệu sản xuất quan trọng Nó yếu tố đầu vào thiếu trình sản xuất Việc coi BĐS hàng hóa đảm bảo lưu thơng thị trường loại hàng hóa thơng thường khác thái độ tôn trọng quy luật khách quan thị trường, góp phần thúc đẩy kinh tế hàng hóa phát triển Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Thứ hai, thị trường BĐS góp phần phân bố sử dụng có hiệu tài nguyên đất bất động sản đất Một đất đai bất động sản có giá tự tạo áp lực địi hỏi chủ thể phải quan tâm đến tính hiệu việc sử dụng, qua góp phần nâng cao hiệu chung toàn xã hội việc phân bố sử dụng bất động sản, đặc biệt tài nguyên đất đai – tài nguyên quý quốc gia Thứ ba, thị trường BĐS nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất Trên thị trường BĐS nhà kinh doanh bất động sản người tiêu dùng gặp gỡ thực hành vi mua bán, nhờ giúp cho việc chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị Sự biến động thị trường BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh ảnh hưởng đến tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thứ tư, thị trường BĐS tạo kích thích cho đầu tư vào BĐS đất đai, nhà ở, vật kiến trúc khác, sở hạ tầng qua tác động tới tăng trưởng kinh tế Thứ năm, thị trường BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất kinh tế hàng hóa Thị trường nơi mà người mua người bán gặp gỡ nhau, họ có điều kiện để hiểu Nhà sản xuất biết nhu cầu thị hiếu khách hàng mình, nhờ sản xuất sản phẩm phù hợp với khách hàng Thứ sáu, phát triển thị trường BĐS tác động trực tiếp đến thị trường tài Thực tế cho thấy quyền sử dụng đất coi có giá trị, trao đổi hàng hóa khác, trở thành vật chấp, cầm cố ngân hàng góp phần quan trọng cho việc huy động nguồn tài phục vụ phát triển kinh tế đất nước Thứ bảy, phát triển thị trường BĐS thơng thống góp phần huy động nguồn lực xã hội phát triển nhà ở, tạo động phấn đấu đưa đến nhiều hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động hội phát triển sản xuất cho doanh nghiệp vừa nhỏ với giá chấp nhận Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Thứ tám, thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi công nghệ, nâng cao chất lượng hàng hóa BĐS, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô quý giá Do thị trường có nhiều nguồn cung hàng hóa BĐS, có nhiều nhà cung cấp, ln ln tồn cạnh tranh người bán Mặt khác, có nhiều người muốn mua BĐS tức có cạnh tranh mua Vì vậy, nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã chất lượng hàng hóa nhằm nâng cao sức mạnh cạnh tranh thị trường mang lại nhiều lợi nhuận Thứ chín, thị trường BĐS phát triển góp phần xóa bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước Ngoài ra, việc thừa nhận phát triển thị trường BĐS cịn góp phần thực chủ trương cổ phần hóa, bán, khốn, cho thuê doanh nghiệp nhà nước, bảo đảm bình đẳng thành phần kinh tế kinh doanh hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm Đồng thời tăng trưởng thị trường BĐS làm tăng GDP qua tác động mạnh đến thị trường liên quan thị trường xây dựng, trang trí nội thất 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư BĐS 1.1.4.1 Yếu tố nhà đầu tư Theo Luật đầu tư nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 thì: Nhà đầu tư tổ chức, cá nhân thực hoạt động đầu tư theo quy định pháp luật Việt Nam Như vậy, nhà đầu tư chủ yếu lĩnh vực đầu tư bất động sản bao gồm: Các tổ chức tài chính: ngân hàng, quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm; công ty xây dựng, công ty kinh doanh bất động sản; nhà đầu tư tư nhân nhà đầu tư nước 1.1.4.2 Yếu tố vốn đầu tư Cũng theo Luật đầu tư nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 thì: Vốn đầu tư hiểu tiền tài sản hợp pháp khác để thực hoạt động đầu tư Vốn Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh đầu tư bất động sản thường thực từ ba nguồn: vốn nhà đầu tư (vốn chủ sở hữu), vốn tín dụng vốn ứng trước từ khách hàng (i) Vốn nhà đầu tư: Nếu đầu tư thông qua dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh lực tài thơng qua việc lập danh mục dự án thực đầu tư, nêu rõ tổng vốn đầu tư dự án (ii) Vốn tín dụng (vốn vay): vốn chủ yếu đầu tư bất động sản, việc nắm rõ hoạt động thị trường cho vay tảng chuyên gia bất động sản Nguồn vốn vay thực thơng qua tổ chức tín dụng, quỹ tài trung gian, các nhân, tổ chức (iii) Vốn ứng trước từ khách hàng: Chủ đầu tư dự án BĐS khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo nguyên tắc yêu cầu theo quy định 1.1.4.3 Yếu tố rủi ro đầu tư Đầu tư BĐS kiếm lợi nhuận lớn phải đối mặt với nhiều rủi ro Rủi ro ĐT BĐS thể bốn mặt sau đây: độ an toàn vốn, độ tin cậy mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành tiền mức độ phức tạp quản lý tài sản Các rủi ro gộp thành hai loại: rủi ro hệ thống rủi ro cá biệt (i) Rủi ro hệ thống: Người đầu tư khó phán đốn đối phó rủi ro hệ thống rủi ro lạm phát, cung cầu thị trường, rủi ro chuyển đổi thành tiền, lãi suất, sách tai hoạ gây (ii) Rủi ro cá biệt: Phần lớn rủi ro cá biệt liên quan đến phân tích đánh giá sai nhân tố thị trường, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu dùng, chọn địa điểm thiếu xác…Người đầu tư BĐS cần tìm cách để né tránh, khống chế chuyển hướng rủi ro 1.1.4.4 Các yếu tố khác a) Yếu tố kinh tế 10 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh PHẦN 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BĐS ĐẤT NỀN TẠI TP HÀ NỘI (2009 – 2021) 2.1 GIAI ĐOẠN 2009 – 2013 2.1.1 Năm 2009 – 2010 Vào năm 2009, thị trường BĐS Hà Nội khởi động sóng tăng sau chuỗi tháng ngày lê thê phải chịu trận với khủng hoảng kinh tế, lượng hộ trung - cao cấp địa bàn thành phố có khoảng 8.000 - biểu tình trạng cung khơng đủ cầu Chính thế, đợt sốt đất dự án hai khu vực phía Tây phía Đơng Hà Nội, từ quý VI/2009 diễn tượng ấm lên phân khúc hộ chung cư, dẫn đến sốt thực phân khúc Trong nhu cầu nhà người dân lớn giá nhà, đất Hà Nội lên cao so với thời điểm đầu năm 2009 Hiện tượng tăng giá nhà, đất Hà Nội không diễn khu đô thị Dương Nội hay khu vực Hà Đông, Xa La, An Khánh - nơi xem tâm điểm phát triển Thủ đô, mà lan khu vực ngoại thành Hà Nội Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì… Khơng nhà chung cư, biệt thự, đất dự án có vị trí đẹp nội đơ, mà giá đất thổ cư, đất ruộng nằm sâu khu dân cư ngoại thành tăng Cơn sốt giá đất diễn khu vực đất chạy dọc theo tuyến đường Láng - Hòa Lạc với mức tăng gấp - 2,5 lần, đất đầu cầu Vĩnh Tuy lên tới 50 triệu/m2, đất cầu Nhật Tân phía huyện Đơng Anh, giá đất cách tháng dao động từ -7 triệu/m2, lên tới 22 - 24 triệu/m2 Chung cư khu Xa La giá gốc từ 13,5 triệu m2 chênh khoảng 140 triệu Dự án Mê Linh Vĩnh Phúc giá gốc 6,5 triệu đồng/m2 lên tới gần 11 triệu đồng m2 Giá chung cư Mỹ Đình leo lên 25-28 triệu đồng/m2 Một số dự án Minh Khai, Lĩnh Nam, mức chênh lệch bán vào khoảng 200 triệu đồng/căn trước khơng lâu, chào bán chênh lên 400-600 triệu đồng/căn Giá đất 19 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh thổ cư địa bàn xã Vân Canh tăng gấp rưỡi, gấp đôi so với thời điểm năm 2008 Theo đánh giá Chính phủ, tình trạng làm giá, tung tin đồn, giao dịch ảo đẩy giá bất động sản tăng mạnh so với cuối năm 2009 Cùng với giá tăng chóng mặt, tháng 5/2010 lượng giao dịch lên 25-30% so với tháng 4/2010 Nguồn: Batdongsan.com Hình Thị trường địa ốc bị tác động mạnh kể từ có triển lãm quy hoạch “Mơ hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050” Đất thổ cư, vốn coi bình ổn trước lên xuống thất thường địa ốc tăng chóng mặt Triển lãm công bố đô thị vệ tinh Hà Nội trục Thăng Long đường Hoàng Quốc Việt tới chân núi Ba Vì thuộc địa phận Hà Tây khiến khu vực tăng giá đến chóng mặt Đặc biệt, lãi suất ngân hàng thời điểm bớt căng có xu hướng giảm thời gian tới khiến nguồn vốn cho thị trường bất động sản dồi Giá đất lượng giao dịch nhiều khu vực tăng mạnh mẽ thu hút đơng đảo nhà đầu tư tham gia "lướt sóng" khiến đất khu vực tăng nhanh Đất khu vực phía Bắc Đơng thành phố tăng 30% so với cuối năm 2009 Giá đất Gia Lâm (Sài Đồng, Việt Hưng) dao động 35-40 triệu đồng m2 Khu vực huyện Mê Linh khoảng 10-12 triệu đồng m2 Với vùng chưa có quy hoạch phía Tây, tình hình đất thổ cư, đất giãn dân dọc tỉnh lộ cấp giấy chứng nhận 20 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh quyền sử dụng đất gia tăng Lượng giao dịch có đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tháng đầu năm 2010 tăng mạnh Về giá đất bao gồm phân khúc nhà liền kề biệt thự khu vực phía Tây từ đầu năm 2009 đến cuối 2010 tăng mạnh từ 60-70%, có dự án giá tăng gấp đôi Theo thống kế CBRE Việt Nam, giá đất năm 2010 tăng tất quận Hà Nội Chỉ tính riêng quý 4/2010 giá đất tăng khoảng 12%-15% so với quý trước 2.1.2 Năm 2011 – 2013 Thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn tụt dốc, giá nhà đất Hà Nội giảm sâu vào giai đoạn 2011 - 2012, khiến hầu hết dự án khu đô thị vệ tinh chậm triển khai Trong đó, nhà đất khu vực Hịa Lạc rơi vào tình trạng đóng băng Thời điểm tháng 10/2011 giá đất hầu hết dự án giảm từ 10 - 20% so với tháng 12/2010, cá biệt có dự án giảm 20% Tuy nhiên, so với giá thời điểm tháng 1/2010 chưa giảm Giá đất hộ chung cư năm 2010 - 2011 (triệu đồng/m2) 50 40 40 28 30 18 20 14 10 Năm 2010 Năm 2011 Đất Căn hộ, chung cư Nguồn: Theo báo Hà Nội (2015) Biểu đồ 1: Giá đất hộ chung cư năm 2010 - 2011(triệu đồng/m2) Trong giai đoạn 2011-2012, thị trường BĐS Hà Nội chứng kiến rớt giá thê thảm từ đất tới hộ chung cư Nhiều lô đất có giá 40 triệu đồng/m2 xuống cịn 18-20 triệu đồng/m2 khơng có người mua Cịn giá hộ chung cư từ 28 triệu đồng/m2 xuống 14 triệu đồng/m2 giao dịch thành cơng 21 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Tháng 5/2013, hãng tư vấn bất động sản Savills cơng bố: giá bán trung bình tồn thị trường BĐS Hà Nội, bao gồm dự án mới, giảm 27% kể từ quý 2/2011 Báo cáo trước Uỷ ban Kinh tế Quốc hội, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, từ đầu năm 2012 đến nay, thị trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn, giá sụt giảm tất phân khúc thị trường Số lượng giao dịch không nhiều, số dự án khơng có giao dịch Theo ước tính, giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng Cụ thể: Nhà tồn kho 42.230 căn, văn phòng cho thuê 92.800 m2 sàn; trung tâm thương mại 98.407 m2 sàn; đất nhà 7.922.485 m2; đất thương mại khác: tồn kho 1.951.033 m2 Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến 31-10-2012 khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6 % so với thời điểm 31-12-2011 2.2 GIAI ĐOẠN 2014– 2018 2.2.1 Năm 2014 - 2015 Nhìn tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) năm 2014 nước nói có chuyển biến đáng kể, "chùm sáng" xuất rõ rệt vào tháng cuối năm Đó xu hướng giá có chiều hướng lên với chiều tăng số lượng giao dịch Điều thể rõ thị trường BĐS Hà Nội Kèm với tăng giá nhẹ số lượng giao dịch tăng lên theo tháng năm 2014 Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, Hà Nội, tháng 10/2014, có khoảng 1.250 giao dịch thành cơng, tăng 12% so với tháng trước; lũy kế 10 tháng đầu năm 2014 có khoảng 8.550 giao dịch thành cơng, tăng gấp đơi so với kỳ 2013 Đó chưa kể giao dịch thành công người dân chưa thống kê Sang đầu năm 2015, nhiều chủ dự án tiếp tục mở rao bán hàng trăm hộ, dự tính giao nhà vào năm 2016- 2017… Giải pháp Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản có tác động tích cực Đó giúp thị trường tạo cấu hàng hóa bất động sản hợp với nhu cầu, sức mua người dân 22 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Tuy vậy, bước vào năm 2015 thị trường BĐS cịn nhiều khó khăn nguồn vốn, nhu cầu, nội lực doanh nghiệp, lòng tin người tiêu dùng nhà đầu tư Ngoài ra, lượng hàng tồn kho BĐS giảm lớn sản phẩm phân khúc cao cấp thách thức lớn cho thị trường BĐS Các sách có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 Luật Đất đai 2013, Luật Nhà sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi Luật Đầu tư 2014… có tác động tích cực vào thị trường BĐS 2.2.2 Năm 2016 Sau nhiều năm trầm lắng, giá đất vùng ven Hà Nội tăng trở lại giới đầu tư săn lùng đất nền, nhà liền kề hay biệt thự có vị trí đẹp với kỳ vọng mang lại lợi nhuận Thống kê số sàn giao dịch địa bàn thủ đô cho thấy, nhu cầu nhà liền kề đất Hà Nội năm 2016 tăng 25% so với năm trước Phân khúc “miếng bánh ngon” nhiều chủ đầu tư để mắt Quỹ đất ngày bị thu hẹp đi, đồng nghĩa với việc giá trị ngày tăng lên cao, nhà đầu tư nhanh nhạy tìm mua Theo phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2016 tăng phân khúc Một số khu vực quan tâm khu Phía Tây Hà Nội, nơi có nguồn cung đất lớn Khu vực có dự án bật dự án Nam Từ Liêm, dự án Bắc Từ Liêm, dự án Hà Đông, … Cụ thể: Cuối năm 2015 lượng giao dịch đất Quận Hà Đông chiếm 26% thị phần Năm 2016 dẫn đầu với Nam Từ Liêm số lượng giao dịch tiếp đến Bắc Từ Liêm Hà Đông với 23% thị phần Sự xuất nhiều dự án chung cư khiến cho phân khúc chung cư bị bão hòa, ngược lại phân khúc đất Hà Nội kênh hút dòng tiền mạnh giới đầu tư bất động sản nhờ số lượng nguồn cung khiêm tốn Quý IV/2016 phân khúc đất nền, biệt thự liền kề Hà Nội ghi nhận lượng khoản kỳ lục từ năm 2010 Theo đó, lượng hàng bán tăng 129% so với quý trước 23 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh với 766 giao dịch thực Tiếp tục dẫn đầu số lượng giao dịch quý cuối năm 2016 Từ Liêm với 24% Hà Đông 23% Những tháng cuối năm 2016, lượng khách hàng quan tâm đến đất ngày tăng mạnh Nếu năm 2015, dòng tiền chủ yếu đổ vào phân khúc chung cư cao cấp sản phẩm nghỉ dưỡng thời điểm 2016 phân khúc đất phía Tây lại hút mạnh dịng tiền 2.2.3 Năm 2017 -2018 Quý I/2017, phân khúc đất quan tâm đặc biệt thể lượt tìm kiếm bán đất tăng đột biến so với kì 2016 Tại Hà Nội, lượng tìm kiếm bán đất tập trung nhiều quân Nam Từ Liêm, Hà Đông Long Biên Đây quận vùng ven đô với nhiều dự án chung cư, khu đô thị Biểu đồ 2: Lượt xem tin bán đất (2016 – 2017) Nguồn: Batdongsan.com Theo đánh giá giới chuyên gia bất động sản (BĐS), thị trường đất vùng ven Hà Nội "điểm nóng" đầu tư năm 2018 Bởi lẽ, thị trường mặt giá đất thấp dư địa tăng cao Khu vực vùng ven Hà Nội có khu phía Nam bao gồm huyện Phú Xuyên, Thanh Trì Thường Tín nơi tập trung nhiều khu cơng nghiệp Do giá đất khu vực thấp cộng với phát triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông, thời gian gần đất khu vực nhiều nhà đầu tư quan tâm Có thể kể đến dự án Khu đô thị dịch vụ Thương mại Hanssip nằm tổng thể quy hoạch phát triển Khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội (Hanssip) có 24 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh quy mô 72ha N&G Corp thực Dự án bao gồm khu đô thị dịch vụ có diện tích 23,1ha với đầy đủ chức khu đô thị thu nhỏ Trong quỹ đất khu vực trung tâm Hà Nội ngày cạn kiệt, phân khúc chung cư gặp nhiều vấn đề, hộ khách sạn condotel mù mờ pháp lý thị trường BĐS vùng ven thủ với tiềm rộng mở việc kết nối giao thông vô thuận tiện mở hội cho doanh nghiệp BĐS lẫn nhà đầu tư bất động sản 2.3 GIAI ĐOẠN 2019 – 2021 2.3.1 Năm 2019 Quý 1/2019, bất động sản quận, huyện ngoại thành Hà Nội có bước phát triển bùng nổ, vươn lên mạnh mẽ Đất nền, đất thổ cư Đông Anh, Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm có mức độ quan tâm lớn thị trường Hình Đơng Anh đứng đầu lượng tìm kiếm đất thổ cư, đất Hà Nội Nguồn: Báo Lao động (2019) Năm 2019, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, Hà Nội đất nền, đất thổ cư quận, huyện như: Đông Anh, Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm Hồi Đức có mức độ quan tâm lớn thị trường Theo đó, quý 1/2019, quận, huyện đứng đầu lượng tìm kiếm: Đơng Anh, Hà Đơng Nam Từ Liêm có giá đất trung bình 16 triệu đồng/m2, 34 25 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh triệu đồng/m2 39 triệu đồng/m2 So với quý 4/2018, đất quận, huyện tăng giá, mức tăng ghi nhận 4%, 7% 6% Biểu đồ 3: Giá đất thổ cư huyện Đông Anh (2014 – 2019) Nguồn: Batdongsan.com Đông Anh điểm nóng thị trường đất Hà Nội Theo nghiên cứu Batdongsan.com.vn, từ quý 1/2014 đến quý 1/2019, đất Đơng Anh tăng 61% Trong đó, khu vực Hà Đơng phát triển q nóng sở hạ tầng không đáp ứng đủ nhu cầu người dân nên tương lai, giá đất Đông Anh hồn tồn bắt kịp Hà Đơng 2.3.2 Năm 2020 Năm 2020 năm đầy biến động thị trường bất động sản (BĐS) nói chung Hà Nội khơng nằm ngồi ảnh hưởng 26 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Trong dự án triển khai cách chậm chạp, đất trở thành sản phẩm "cứu cánh" cho nhà đầu tư, với nhiều đợt "sốt giá" đặc biệt huyện ngoại thành Năm 2020 xem năm có nhiều biến động phân khúc đất thị trường Hà Nội Theo thống kê Hiệp hội BĐS Việt Nam, tình trạng thiếu nguồn cung, giá bán đẩy lên cao nên nhiều nhà đầu tư dịch chuyển vùng ngoại thành, nông thôn Hà Nội để đầu tư đất huyện: Đông Anh, Gia Lâm, đặc biệt Thạch Thất, Hoài Đức Ngay thời điểm đầu năm, dịch Covid-19 bùng phát mạnh, nhu cầu tìm kiếm đất nền, đất nơng nghiệp số khu vực gần với Khu thị Hịa Lạc trở nên nhộn nhịp bất thường Giá đất làng gần với đường lớn cuối năm 2019 mức - triệu đồng/m2, tăng lên - triệu đồng/m2 Cá biệt số khu vực gần với đường lớn đồn thổi lên tới 20 - 22 triệu đồng/m2 Theo đánh giá, sau Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Quyết định phê duyệt Quy hoạch chung thị Hịa Lạc (Thạch Thất) đến năm 2030, tỷ lệ 1/10.000 Huyện Hồi Đức có thêm nhiều dự án hạ tầng giao thông triển khai đầu tư, như: Dự án đường vành đai 2,5; Dự án đường Liên khu vực 1, kết nối giao thông QL32, Tỉnh lộ 422 Đại lộ Thăng Long; hay Dự án đường liên khu vực 8, đoạn từ Đại lộ Thăng Long đến tỉnh lộ 423, chạy qua địa bàn xã An Khánh, An Thượng khiến cho nhiều nhà đầu tư "đổ xô" mua đất nông nghiệp, đất để "lướt sóng" khiến cho giá đất số khu vực không ngừng "nhảy múa" số thời điểm 2.3.3 Năm 2021 Bất động sản Hà Nội quý III/2021, cung giảm, giá không thay đổi báo cáo đánh giá Sở Xây dựng Hà Nội tổng quan tình hình thị trường bất động sản Hà Nội quý III-2021 Cụ thể, quý III-2021, nguồn cung Hà Nội tiếp tục nằm mức thấp so với kỳ năm trước, chủ yếu sản phẩm chung cư Giá bất động sản nhìn chung không thay đổi so với quý trước; song giá đất số dự án ngưỡng cao 27 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Hình 3: Cung bất động sản giảm Nguồn: Dantri.com Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nhìn chung quý III-2021, thị trường Hà Nội sau biến động sốt đất mạnh đầu quý II-2021 dịch Covid-19 kéo dài nên thị trường yếu, giao dịch Các chủ đầu tư hạn chế chào bán để thăm dị thị trường Về giá bán, khơng có tượng điều chỉnh giá có điều chỉnh khơng đáng kể Các dự án thuộc phân khúc cao cấp có động thái giảm giá qua chương trình khuyến mại, quà tặng Với phân khúc đất nền, giá đất dự án Đông Anh, Gia Lâm chững lại giữ cuối quý I, quý II-2021, giao dịch thấp Giá đất số khu vực có tượng sốt đất như: Hịa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức sụt giảm, thể qua số lượng chào bán thị trường, không xuất giao dịch thực Tuy nhiên, giá đất số dự án Hà Nội ngưỡng cao, nguyên nhân chủ yếu khan dòng sản phẩm này, nhu cầu lại mạnh Giá đất có nơi tăng gấp hai lần Giá đất vùng ven đô, chuẩn bị lên quận bị đẩy lên tương đương 3050 triệu đồng/m2 Tồn kho bất động sản tăng Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, theo báo cáo chủ đầu tư, dự án đủ điều kiện để huy động vốn (bán nhà hình thành tương lai), năm đầu, lượng tồn kho thường rơi vào khoảng 30-50% Tuy nhiên dịch Covid-19 kéo dài, dẫn đến giao dịch bất động sản giảm mạnh nên lượng tồn kho bất động sản tăng lên Thậm chí, nhiều chủ đầu tư cịn khơng tung hàng bán, dù đủ điều kiện đưa vào kinh doanh 28 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Hàng tồn chủ yếu nằm hộ có giá 35 triệu đồng/m2, nhà đất có giá 100 triệu đồng/m2 Một số dự án có tỷ lệ tồn kho cao như: Dự án đầu tư xây dựng nhà ô đất thuộc dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất phía Đơng Nam thơn Cơ Dương, xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, tỷ lệ tồn kho 78,1%; dự án Cơng trình hỗn hợp thương mại, văn phòng nhà bán số 2224 phố Hàng Bài 25-27 phố Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, tỷ lệ tồn kho 100%; dự án Tổ hợp nhà để bán, văn phòng cho thuê hộ du lịch số 1152-1154 đường Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, tỷ lệ tồn kho 100% Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Hà Nội quý III-2021, Sở Xây dựng đánh giá: Sức khỏe thị trường bất động sản Hà Nội bị ảnh hưởng Covid-19 lực cầu tiêu dùng có chút suy yếu song lực đầu tư trì mạnh, ghi nhận số lượng giao dịch ấn tượng với tỷ lệ hấp thụ đạt gần 30% Trong quý, nguồn cung tiếp tục nằm mức thấp so với kỳ năm trước, dịng sản phẩm hộ chủ đạo Tuy nhiên, chủ yếu hộ trung cao cấp Căn hộ bình dân, giá thấp ngày chiếm tỷ trọng thấp Lực cầu nhà đất tăng mạnh, nhiên, hộ hấp thụ tốt dự án giá bình dân chậm phân khúc cao cấp Kể dự án đánh giá chất lượng tốt có tỷ lệ hấp thụ khơng cao 2.4 ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BĐS ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư BĐS đất Hạ tầng giao thông Một lý mà đất trở thành tâm điểm ý giới đầu tư đất Hà Nội hạ tầng giao thông phát triển cách mạnh mẽ Ví dụ, thời gian ngắn, hàng loạt dự án tuyến đường quan trọng đường Tố Hữu, đường Vạn Phúc, đường 70, đường cao vành đai 3, hầm chui Thăng LongKhuất Duy Tiến, đường Văn Phú- Lê Trọng Tấn, … liên tục hồn thành, tạo liên thơng Hà Đông- Nam Từ Liêm- Cầu Giấy 29 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Hình 4: Hệ thống giao thơng đại khu Tây Hà Nội Nguồn: Mogi.vn Cùng đó, cơng trình hạ tầng khác tuyến Metro Nhốn- ga Hà Nội, Hà Đơng – Cát Linh, … vào hồn thiện, tạo nên ” cú hích” mạnh giúp cho thị trường đất Tây Hà Nội nói riêng thị trường bất động sản Hà Nội nói chung thu hút lượng lớn khách hàng nhà đầu tư tiềm Sự xuất đại siêu thị bán lẻ AEON Mall Nhật Bản Hà Đông làm cho thị trường đất Tây Hà Nội thêm hot Các dự án đầu tư, phát triển Với phát triển mạnh mẽ sở hạ tầng, khu Tây Hà Nội thu hút nhiều doanh nghiệp làng bất động sản Việt Nam rót vốn đầu tư, phát triển đất dự án Ngoài tên tuổi quen thuộc Nam Cường, Hải Phát, xuất thêm đại gia Vingroup, FLC, Mường Thanh, … 30 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Hình Khi khu chung cư trở nên bão hòa, nhà đất Tây Hà Nội lên Nguồn: Mogi.vn Hàng loạt dự án hạ tầng triển khai, cộng với tâm lý thích nhà liền đất mà mức giá hợp lý, phân khúc đất khu vực phía Tây Hà Nội bùng nổ thời gian qua.Trong đó, khu vực nhiều người nhắm tới quận Hà Đông, Nam Từ Liêm huyện Hoài Đức (dọc trục đường Lê Văn Lương kéo dài sang khu vực Tây Mỗ, Đại Mỗ) Yếu tố tự nhiên Nhóm yếu tố bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí; kích thước, diện tích; địa hình tọa lạc; mơi trường;… Vị trí BĐS: vị trí sản phẩm bất động sản định phần lớn giá trị BĐS có loại vị trí cho loại BĐS: vị trí tương đối vị trí tuyệt đối Cả hai có vai trị quan trọng việc định giá sản phẩm BĐS 31 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Diện tích, kích thước sản phẩm BĐS: kích thước diện tích đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m5m chiều sâu đất từ 10m-15m 2.4.2 Đánh giá hoạt động đầu tư BĐS thị trường đất Giai đoạn 2009 – 2013 Là giai đoạn thị trường BDS suy thối đóng băng lạm phát nợ xấu cao nên BDS giảm giá trị số lượng giao dịch Thời điểm Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% thời gian ngắn Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới 100.000 tỷ đồng Cụ thể năm 2010 BĐS đất Hà Nội giá đất số khu vực địa bàn Hà Nội tăng “chóng mặt” sốt diễn chóng vánh Năm 2013 khách hàng chuộng đất giá rẻ Tại nhiều dự án bất động sản Hà Nội, giá đất giảm mạnh từ 20 - 30% so với giá bán dự kiến, làm cho thị trường đất Hà Nội ấm lên quý 4/2013 Giá đất nhiều dự án chào bán với mức giá rẻ so với đất thổ cư lâu năm Giai đoạn 2014 – 2018 Năm 2015 dù cịn khó khăn phân khúc đất nền, biệt thự Hà Nội có chuyển biến tích cực so với năm trước Không rầm rộ mở bán thị trường hộ, so sánh với số đợt mở bán đếm đầu ngón tay năm 2014, thị trường đất Hà Nội có thay đổi lớn năm 2015 Dẫn chứng cụ thể, theo vị đại diện này, hoạt động mua bán thị trường thứ cấp nhiều dự án đất Hà Nội thời gian qua sôi động, có Dự án Thanh Hà (Hà Đơng) Cienco Land làm chủ đầu tư Gần kề Khu đô thị Thanh Hà, hồi nửa đầu năm 2015, sản phẩm đất Khu đô thị Phú Lương (Hà Đông) hút khách tiền chênh xuất Sức hút dự án hạ nhiệt chủ đầu tư Dự án CTCP Đầu tư xây dựng Trung Việt bị Cục Thuế Hà Nội bêu danh nợ thuế lên tới hàng trăm tỷ đồng 32 Học phần: Đầu tư bất động sản Khoa: Quản lý kinh doanh Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam 2017 vừa Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố nhận định hầu hết giá trị đất dự án Hà Nội biến động tăng khoảng 10% Thời điểm cuối năm 2018, đầu năm 2019 giai đoạn nhiều chủ đầu tư lớn bắt đầu “bung hàng” dự án đất Phân khúc đất xu hướng giới đầu tư người mua nhà đặc biệt quan tâm độ linh hoạt xây dựng, đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà riêng cho người mua hội đầu tư sinh lời cao Trong tình trạng quỹ đất bị thu hẹp, xuất dự án đất trung tâm Hà Nội điếm sáng thu hút giới đầu tư cuối năm 2018 Giai đoạn 2019 – 2021 Từ năm 2018, đà giảm tốc thị trường bất động sản dần lộ diện với sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại thấp dần Theo thống kê, lượng giao dịch đất thổ cư Hà Nội năm 2019 tăng nhẹ Đặc biệt khu vực ngoại thành vùng ven thành phố Các giao dịch đất chung cư diễn sôi động Theo thống kê, lượng giao dịch đất thổ cư Hà Nội năm 2019 tăng nhẹ Năm 2021 khó mua đất nền, theo quan sát thị trường Hà Nội, để sở hữu đất dự án, người mua trả nhiều tỷ đồng Nhất dự án có vị trí trung tâm quận Hồ Tây, Cầu Giấy, Hoàng Mai… giá nhà lên đến vài chục tỷ đồng/căn hộ Việc hạn chế quỹ đất thời gian dài tạo nên "bất thường" giá nhiều khu đô thị Hà Nội Chớp lấy hội nhiều nhà đầu tranh thủ “ôm hàng” để đẩy giá Nếu quan sát đợt mở bán cho thấy, hầu hết dự án hàng có đơn vị bao tiêu toàn sản phẩm Giá bán liên tục điều chỉnh tăng theo tiến độ bán hàng khiến giá nhà “leo thang” 33 ... sâu đất từ 10m-15m 2.4.2 ? ?ánh giá hoạt động đầu tư BĐS thị trường đất Giai đoạn 2009 – 2013 Là giai đoạn thị trường BDS suy thoái đóng băng lạm phát nợ xấu cao nên BDS giảm giá trị số lượng giao... quan đến phân tích ? ?ánh giá sai nhân tố thị trường, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu dùng, chọn địa điểm thiếu xác…Người đầu tư BĐS cần tìm cách để né tránh, khống chế chuyển... nhiên, hộ hấp thụ tốt dự án giá bình dân chậm phân khúc cao cấp Kể dự án ? ?ánh giá chất lượng tốt có tỷ lệ hấp thụ không cao 2.4 ? ?ÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ BĐS ĐẤT NỀN TẠI THÀNH