Sach-HD-lap-TMDT

Giáo trình hướng dẫn lập Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình LỜI NĨI ĐẦU Vấn đề nội dung có tài liệu là: - Đọc tài liệu buồn ngủ - Người đọc thường không đủ kiên nhẫn hứng thú để đọc hết - Người làm, vào nghề đọc xong khơng làm khó Mong ước: Tơi muốn thêm ví dụ, hình ảnh chụp từ bảng tính, số liệu cụ thể để: - Bạn đọc thực hành, tính tốn phần mềm Dự tốn GXD - Ít sau đọc thực hành xong có hình dung xác định Tổng mức đầu tư - Nếu thêm nội dung thẩm tra, thẩm định, tình điều chỉnh, phê duyệt TMĐT tốt Ths Nguyễn Thế Anh Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình hướng dẫn lập Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình MỤC LỤC LỜI NĨI ĐẦU MỤC LỤC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DAĐT XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH I PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN Một số vấn đề chung tổng mức đầu tư 1.1 Khái niệm vai trò tổng mức đầu tư 1.2 Nội dung cấu thành phần chi phí tổng mức đầu tư 1.3 Nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư .6 1.4 u cầu cơng việc tính toán Một số phương pháp xác định tổng mức đầu tư .6 2.1 Phương pháp xác định TMĐT theo thiết kế sở dự án đầu tư 2.2 Phương pháp xác định TMĐT theo diện tích cơng suất sử dụng cơng trình giá xây dựng tổng hợp theo phận kết cấu, theo diện tích, cơng sử dụng SXD: Suất chi phí xây dựng tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích cơng trình thuộc Dự án GCT-SXD: Các khoản mục chi phí chưa tính suất chi phí xây dựng chưa tính đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích cơng trình thuộc Dự án N: Năng lực sản xuất lực phục vụ diện tích cơng trình thuộc Dự án STB: Suất chi phí thiết bị tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ tính cho đơn vị diện tích cơng trình thuộc Dự án CPCT-STB: Các khoản mục chi phí chưa tính suất chi phí thiết bị cơng trình thuộc Dự án 2.3 Phương pháp xác định TMĐT sở số liệu dự án có tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự thực 2.4 Phương pháp hỗn hợp để xác định tổng mức đầu tư 10 Phân tích mức độ áp dụng phương pháp 10 II THỰC HÀNH XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐƯỢC XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH ĐƯỜNG SỬ DỤNG DỰ TOÁN GXD .10 Giới thiệu sử dụng Dự toán GXD để lập TMĐT dự án 10 Thực hành Dự toán GXD để lập TMĐT .10 III THẨM TRA, ĐIỀU CHỈNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 10 IV PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 10 Khái niệm hoạt động đầu tư hiệu đầu tư dự án 10 1.1 Khái niệm hoạt động đầu tư 10 1.2 Các đặc trưng hoạt động đầu tư .10 1.3 Hiệu dự án đầu tư 11 1.4 Phân tích đánh giá hiệu dự án 11 Xác định yếu tố làm phân tích, tính tốn kinh tế - tài dự án .11 2.1 Tổng mức đầu tư 11 2.2 Lập kế hoạch đầu tư 11 Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình hướng dẫn lập Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình 2.3 Lập kế hoạch hoạt động 13 2.4 Kế hoạch khấu hao xử lý khoản thu hồi 13 2.6 Kế hoạch trả nợ 13 Xác định tiêu đánh giá hiệu kinh tế - tài dự án 14 3.1 Báo cáo tài phân tích, đánh giá hiệu dự án 14 3.2 Xác định tiêu kinh tế- tài dự án đầu tư .14 3.2.1 Giá trị (NPV) 14 Có tính đến biến động tiêu theo thời gian, tính tốn bao trùm đời dự án; 15 Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian; 15 Có thể tính đến trượt giá lạm phát thơng qua việc điều chỉnh tiêu Bt, Ct điều chỉnh trị số r; .15 Có thể tính đến nhân tố rủi ro tùy theo mức độ tăng trị số suất thu lợi tối thiểu r; 15 Có thể so sánh phương án có vốn đầu tư khác với điều kiện lãi suất cho vay cách gần 15 Nó bảo đảm xác điều kiện thị trường vốn hồn hảo, điều khó đảm bảo thực tế; .15 Khó dự báo xác tiêu cho đời dự án; 15 Kết lựa chọn phương án phụ thuộc nhiều vào trị số tiêu suất thu lợi tối thiểu r, việc xác định trị số r gặp nhiều khó khăn; 15 Thường nâng đỡ phương án yêu vốn đầu tư ngắn hạn; .15 Hiệu không biểu diễn dạng tỷ số nên chưa hoàn hảo; .15 Hiệu tính chưa so sánh với ngưỡng hiệu có trị số khác 0; .15 3.2.2 Tỷ số lợi ích – chi phí (BCR) 15 Có tính toán đến biến động tiêu theo thời gian tính tốn cho đời dự án; .15 Hiệu tính theo số tương đối nên tính hiệu nhận định xác hơn; 15 Có thể tính đến nhân tố trượt giá lạm phát; 15 Khi so sánh theo phương pháp gia số đầu tư tìm phương án có trị số NPV tỷ số thu chi tốt phương án 15 Chỉ đảm bảo tính xác điều kiện thị trường vốn hồn hảo; 16 Khó dự báo xác tiêu tính tốn cho đời dự án; 16 Việc xác định trị số r để tính tốn gặp nhiều khó khăn; .16 Khi lựa chọn theo tỷ số thu chi phải ưu tiên lựa chọn phương án theo tiêu NPV, tỷ số thu chi cần lớn ngưỡng hiệu cho phép 16 3.2.3 Tỷ suất thu lợi nội (IRR) 16 Có tính đến biến động tiêu theo thời gian tính tốn cho đời dự án; 16 Hiệu biểu diễn dạng số tương đối có so với với trị số hiệu tiêu chuẩn r; 16 Trị số IRR xác định từ nội phương án cách khách quan tránh việc xác định trị số suất thu lợi tối thiểu r khó xác phương pháp dùng tiêu NPV; .16 Có thể tính đến nhân tố trượt giá lạm phát cách thay đổi tiêu dòng tiền tệ thu chi qua năm suất thu lợi r; .16 Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình hướng dẫn lập Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình Thường dùng phổ biến kinh doanh; 16 Giúp ta tìm phương án tốt theo hai tiêu hiệu NPV IRR điều kiện định 16 Phương pháp cho kết xác với điều kiện thị trường vốn hồn hảo, điều khó đảm bảo thực tế; 16 Khó ước lượng xác tiêu cho đời dự án; 16 Phương pháp nâng đỡ dự án vốn đầu tư, ngắn hạn, có tỷ số doanh lợi cao so với dự án cần nhiều vốn, dài hạn, có tỷ suất doanh lợi thấp hiệu số thu chi (số tuyệt đối) cao dựa vào tiêu IRR cách đơn 16 3.2.4 Thời gian hoàn vốn Tth 16 3.2.5 Hệ số đảm bảo khả trả nợ (K) .17 Phân tích đánh giá tiêu kinh tế - xã hội dự án đầu tư .17 4.1 Phân loại hiệu 17 Các lợi ích phát sinh ngành sản xuất yếu tố đầu vào dự án; 17 Các lợi ích gián tiếp ngành sản xuất có liên quan đến sản phẩm đầu dự án; 17 Các lợi ích phát sinh gián tiếp từ lợi ích kinh tế chuyển thành lợi ích xã hội, ngược lại từ lợi ích xã hội chuyển thành lợi ích kinh tế 17 4.2 Ý nghĩa phân tích hiệu Kinh tế - xã hội 18 So sánh kết lựa chọn phương án 18 V CÂU HỎI TRẮC NGHIỆM 18 Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DAĐT XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH Các nội dung chính: - Phương pháp xác định Tổng mức đầu tư dự án - Phương pháp xác định hiệu đầu tư dự án - Phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro hiệu dự án - Phương pháp xác định suất vốn đầu tư - Phương pháp xác định số giá xây dựng - Phương pháp xác định độ dài thời gian xây dựng I PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN Một số vấn đề chung tổng mức đầu tư 1.1 Khái niệm vai trò tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình (TMĐT) tiêu kinh tế - kỹ thuật tổng hợp quan trọng Khái niệm vai trò Tổng mức đầu tư thay đổi hoàn thiện dần văn QPPL Nhà nước Do đó, cần nêu khái niệm vài trò tiêu qua văn QPPL như: Nghị định số 52/1999/NĐ-CP; Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; Nghị định số 99/2007/NĐ-CP Nghị định số 112/2009/NĐ-CP Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Theo Nghị định số 112/2009/NĐ-CP TMĐT hiểu “chi phí dự tính dự án xác định theo quy định Khoản Điều Nghị định Tổng mức đầu tư sở để chủ đầu tư lập kế hoạch quản lý vốn thực đầu tư xây dựng cơng trình” 1.2 Nội dung cấu thành phần chi phí tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác chi phí dự phịng - Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình, chi phí phá dỡ cơng trình xây dựng, chi phí san lấp mặt xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm trường để điều hành thi cơng - Chi phí thiết bị bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị, chi phí đào tạo chuyển giao cơng nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế loại chi phí khác - Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư bao gồm: Chi phí bồi thường nhà, cơng trình, trồng đất chi phí khác, chi phí thực tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng, có, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, có - Chi phí quản lí dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực cơng việc quản lí dự án từ lập dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng chi phí tư vấn khác liên quan Cơng ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng - Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động thời gian sản xuất thử dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay thời gian xây dựng chi phí cần thiết khác - Chi phí dự phịng bao gồm: Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá thời gian thực dự án 1.3 Nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư Do tầm quan trọng cần thiết phải xác định TMĐT dự án đầu tư xây dựng, việc xác định TMĐT phải đáp ứng nguyên tắc sau: - Phải ước tính đầy đủ tồn chi phí đầu tư dự án,đảm bảo với nguồn vốn ước tính đủ để thi cơng xây dựng dự án khoảng thời gian xác định dự án vào hoạt động có hiệu quả; - Phương pháp tính tốn phải dễ hiểu, dễ áp dụng có tính chất thông dụng phù hợp với thông lệ quốc tế 1.4 u cầu cơng việc tính tốn - Đảm bảo độ xác, tính đúng, tính đủ độ tin cậy tiêu TMĐT - Đảm bảo việc tính tốn phải làm cho cấu vốn đầu tư ngày tiên tiến hơn, hợp lý Một số phương pháp xác định tổng mức đầu tư Trong thực tế có nhiều phương pháp xác định TMĐT dự án đầu tư XDCT khác Bài giảng nêu phương pháp xác định TMĐT dự án đầu tư xây dựng cơng trình quy định Nghị định số 112/2009/NĐ-CP Chính phủ Thơng tư số 05/2007/TT-BXD Bộ Xây dựng (Hiện chưa có thông tư hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình theo Nghị định 112/2009/NĐ-CP nên nội dung giảng thời điểm theo hướng dẫn Thông tư số 05/2007/TT-BXD cập nhật bổ sung sau) 2.1 Phương pháp xác định TMĐT theo thiết kế sở dự án đầu tư a) Phạm vi điều kiện áp dụng phương pháp Phương pháp xác định TMĐT theo thiết kế sở (TKCS) dự án áp dụng cho việc xác định TMĐT dự án đầu tư XDCT giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình có vẽ thiết kế sở b) Cơ sở nguồn liệu: Khi áp dụng phương pháp xác định TMĐT dự án đầu tư theo TKCS tuỳ theo mức độ đo bóc tiên lượng (bóc theo khối lượng cơng tác xây dựng chủ yếu hay bóc theo khối lượng phận kết cấu cơng trình, ) vẽ TKCS, tuỳ theo yêu cầu dự án nguồn số liệu có để xác định liệu đại lượng tính tốn Có thể sử dụng liệu số đại lượng tính tóan chủ yếu dự liệu đại lượng sau đây: - Số lượng danh mục công tác xây dựng chủ yếu/ phận kết cấu cơng trình (m) - Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu/ khối lượng phân kết cấu cơng trình (QXDij) - Đơn giá công tác xây dựng chủ yếu (Giá chuẩn (Z Cij), đơn giá tổng hợp (ZTHij), hay đơn giá chi tiết (ZCTij), suất chi phí xây dựng suất chi phí thiết bị - Các thơng tin, liệu chung cơng suất, đặc tính kỹ thuật dây chuyền công nghệ thông tin, liệu chi tiết dây chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng thiết bị giá trị toàn dây chuyền cơng nghệ giá tấn, tồn dây chuyền thiết bị tương ứng - Các báo giá giá chào hàng thiết bị Nhà sản xuất đơn vị cung ứng thiết bị c) Trong phương pháp xác định TMĐT từ thiết kế sở dự án cần nêu số bước tính toán chủ yếu sau: - Bước thứ 1: Xác định chi phí xây dựng dự án - Bước thứ 2: Xác định chi phí thiết bị dự án - Bước thứ 3: Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt tái định cư dự án Những chi phí xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư qui định hành Nhà nước giá bồi thường, tái định cư địa phương nơi xây dựng cơng trình, cấp có thẩm quyền phê duyệt ban hành - Bước thứ 4: Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác dự án - Bước thứ 5: Xác định chi phí dự phịng dự án Đối với cơng trình u cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật tổng mức đầu tư đồng thời dự tốn cơng trình chi phí bồi thường, giải phóng mặt tái định cư (nếu có) 2.2 Phương pháp xác định TMĐT theo diện tích cơng suất sử dụng cơng trình giá xây dựng tổng hợp theo phận kết cấu, theo diện tích, cơng sử dụng a) Phạm vi điều kiện áp dụng Phương pháp xác định TMĐT dự án đầu tư XDCT theo tiêu công suất lực khai thác áp dụng cho việc ước tính TMĐT dự án đầu tư xây dựng cơng trình giai đoạn lập dự án đầu tư Trong trường hợp người lập dự án có thông số dự kiến qui mô đầu tư, cơng suất, diện tích xây dựng, dự kiến địa điểm xây dựng thời gian xây dựng cơng trình b) Cơ sở nguồn liệu Khi áp dụng phương pháp xác định TMĐT dự án đầu tư XDCT theo tiêu công suất lực khai thác tuỳ theo yêu cầu dự án nguồn số liệu có để xác định liệu đại lượng tính tốn Có thể sử dụng liệu số đại lượng tính tóan chủ yếu dự liệu đại lượng sau đây: - Suất vốn đầu tư (SVĐT) dự án/ cơng trình; - Suất chi phí xây dựng, suất chi phí thiết bị dự án/ cơng trình; - Năng lực sản xuất phục vụ qui ước dự án/ công trình Tùy theo điều kiện cụ thể dự án/ cơng trình để lựa chọn và/hoặc xác định thêm đại lượng cần tính tốn khác, ví dụ chi phí lãi vay thời gian xây dựng (L XD); vốn lưu động ban đầu (VLDBĐ) dự án c) Phương pháp bước tính tốn: Việc xác định tổng mức đầu tư thực sau: Bước thứ Xác định chi phí xây dựng dự án Chi phí xây dựng dự án (G XDDA) tổng chi phí xây dựng cơng trình thuộc dự án Chi phí xây dựng cơng trình (GXDCT) xác định theo cơng thức sau: G XDCT = S XD xN + GCT −SXD Trong đó: Cơng ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng + SXD: Suất chi phí xây dựng tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích cơng trình thuộc Dự án + GCT-SXD: Các khoản mục chi phí chưa tính suất chi phí xây dựng chưa tính đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích cơng trình thuộc Dự án + N: Năng lực sản xuất lực phục vụ diện tích cơng trình thuộc Dự án Bước thứ Xác định chi phí thiết bị dự án Chi phí thiết bị dự án (GTBDA) tổng chi phí thiết bị cơng trình thuộc dự án Chi phí thiết bị cơng trình (GTBCT) xác định theo công thức sau: GTB = STB xN + GCT −STB Trong đó: + STB: Suất chi phí thiết bị tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ tính cho đơn vị diện tích cơng trình thuộc Dự án + CPCT-STB: Các khoản mục chi phí chưa tính suất chi phí thiết bị cơng trình thuộc Dự án Bước thứ Xác định chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng, tái định cư (G GPMB, TĐC) (nếu có), chi phí quản lý dự án (G QLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (G TV), chi phí khác (GK) chi phí dự phịng (GDP) Các khoản mục chi phí xác định tương tự với cách xác định nêu Phương pháp tính theo thiết kế sở dự án d, Các điều chỉnh tính tốn Khi áp dụng SVĐT để xác định TMĐT dự án, việc phải tính bổ sung chi phí cần thiết để thực cơng việc mà chưa tính SVĐT, cịn cần phải có điều chỉnh trường hợp sau, khi: - Mặt giá đầu tư xây dựng thời điểm lập dự án có thay đổi so với thời điểm ban hành/ cơng bố suất vốn đầu tư sử dụng tình tốn - Có khác đơn vị đo lực sản xuất phục vụ cơng trình dự kiến xây dựng so với đơn vị đo suất vốn đầu tư sử dụng tính tốn - Khi có khác nguồn vốn đầu tư dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức (ODA) vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) 2.3 Phương pháp xác định TMĐT sở số liệu dự án có tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự thực a) Phạm vi điều kiện áp dụng; Phương pháp xác định TMĐT theo số liệu cơng trình xây dựng tương tự thực áp dụng cho việc ước tính TMĐT dự án đầu tư xây dựng cơng trình giai đoạn lập dự án đầu tư Với điều kiện thời gian từ xây dựng cơng trình xây dựng tương tự đến thời điểm qui đổi số liệu cần tính tốn khơng có biến động lớn chế sách giá thị trường mà dẫn đến làm thay đổi tỷ trọng cấu thành phần chi phí TMĐT b) Cơ sở nguồn liệu Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng Khi áp dụng phương pháp xác định TMĐT dự án đầu tư xây dựng công trình theo số liệu cơng trình xây dựng tương tự thực hiện, tuỳ theo yêu cầu dự án nguồn số liệu có để xác định đại lượng cần tính tốn, là: - Tổng mức đầu tư cơng trình xây dựng tương tự - Các khoản mục chi phí tổng mức đầu tư dự án đầu tư cơng trình xây dựng tương tự - Hệ số qui đổi thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Hệ số qui đổi địa điểm xây dựng dự án c) Phương pháp bước tính tốn điều chỉnh tính tốn Tùy theo tính chất, đặc thù cơng trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự thực mức độ nguồn thông tin, số liệu cơng trình sử dụng cách sau để xác định TMĐT dự án + Trường hợp có đầy đủ thơng tin, số liệu chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự thực tổng mức đầu tư xác định theo công thức sau: n n i =1 i =1 V = ∑ GCTTTi xH t xH KV + ∑ GCT −CTTTi Trong đó: GCTTTi: Chi phí đầu tư xây dựng cơng trình tương tự thực thứ i dự án n: Số lượng cơng trình tương tự thực i: Số thứ tự cơng trình tương tự thực (1 ≤ i ≤ n) Ht: Hệ số qui đổi thời điểm lập dự án HKV: Hệ số qui đổi địa điểm xây dựng dự án GCT-CTTTi: Những chi phí chưa tính chi phí đầu tư xây dựng cơng trình tương tự thực thứ i + Trường hợp với nguồn số liệu chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình có tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự thực số thể xác định chi phí xây dựng chi phí thiết bị cơng trình qui đổi chi phí thời điểm lập dự án Trên sở chi phí xây dựng chi phí thiết bị dự án xác định được, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác chi phí dự phòng xác định tương tự hướng dẫn cách xác định Bước 4, 5, 6, khoản c, điểm nói trên) d, Các điều chỉnh tính tốn Khi sử dụng số liệu cơng trình xây dựng tương tự thực để xác định TMĐT dự án, ngồi việc phải tính bổ sung khoản mục chi phí mà cơng trình xây dựng tương tự chưa có, cịn cần phải có điều chỉnh, qui đổi số liệu cơng trình xây dựng tương tự thời điểm lập dự án địa điểm xây dựng dự án Đối với trường hợp thời gian từ xây dựng cơng trình xây dựng tương tự đến thời điểm qui đổi số liệu cần tính tốn có biến động lớn chế sách giá thị trường mà làm thay đổi tỷ trọng cấu thành phần chi phí TMĐT, cần phải tính tốn điều chỉnh lại cấu thành phần chi phí trước qui đổi số liệu cơng trình xây dựng tương tự thời điểm lập dự án địa điểm xây dựng dự án Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng 2.4 Phương pháp hỗn hợp để xác định tổng mức đầu tư Tuỳ theo điều kiện, yêu cầu cụ thể dự án nguồn số liệu có người lập dự án vận dụng cách linh hoạt phương pháp nêu để xác định tiêu TMĐT dự án đầu tư XDCT Phân tích mức độ áp dụng phương pháp Việc định áp dụng phương pháp để xác định TMĐT dự án đầu tư XDCT phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan chủ quan người lập dự án, ví dụ kinh nghiệm người tính tốn, nguồn số liệu thu thập có độ tin cậy xác đến đâu? Số liệu tổng hợp hay chi tiết?,… Do cần có phân tích mức độ áp dụng phương pháp, tính ưu việt bất cập áp dụng phương pháp này, ví dụ minh họa mức độ xác phương pháp II THỰC HÀNH XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐƯỢC XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH ĐƯỜNG SỬ DỤNG DỰ TỐN GXD (có thể ban đầu đường, bổ sung loại dự án xây dựng cơng trình khác) Giới thiệu sử dụng Dự toán GXD để lập TMĐT dự án Thực hành Dự toán GXD để lập TMĐT Lựa chọn vài cơng trình thật, với số liệu minh họa, tính tốn với số cụ thể 2.1 Xác định chi phí xây dựng 2.2 Xác định chi phí thiết bị 2.3 Xác định chi phí quản lý dự án 2.4 Xác định chi phí tư vấn 2.5 Xác định chi phí GPMB 2.6 Xác định chi phí khác 2.7 Xác định chi phí dự phòng III THẨM TRA, ĐIỀU CHỈNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Trình tự thực hiện, kinh nghiệm từ việc thẩm tra, điều chỉnh TMĐT số dự án IV PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN Khái niệm hoạt động đầu tư hiệu đầu tư dự án 1.1 Khái niệm hoạt động đầu tư Hoạt động đầu tư hoạt động bỏ vốn nhằm thu lợi tương lai Không phân biệt hình thức thực hiện, nguồn gốc vốn hoạt động có đặc trưng nêu coi hoạt động đầu tư 1.2 Các đặc trưng hoạt động đầu tư - Là hoạt động bỏ vốn nên định đầu tư thường trước hết định việc sử dụng nguồn lực mà biểu hình thái khác tiền, đất đai, tài sản, vật tư thiết bị, giá trị trí tuệ - Hoạt động có tính chất lâu dài; - Hoạt động cần cân nhắc lợi ích trước mắt lợi ích tương lai; - Hoạt động mang nặng rủi ro, Cơng ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng 1.3 Hiệu dự án đầu tư - Khái niệm: Hiệu dự án đầu tư (DAĐT) toàn mục tiêu đề dự án, đặc trưng tiêu định tính (thể loại hiệu đạt được) tiêu định lượng (thể quan hệ chi phí bỏ dự án kết đạt theo mục tiêu dự án) 1.4 Phân tích đánh giá hiệu dự án - Đánh giá hiệu dự án tất phương diện: tài chính, kinh tế, xã hội dự án - Trình tự chung để thực phân tích đánh giá hiệu dự án gồm: Xác định tham số cần thiết cho việc tính tốn tiêu đánh giá hiệu theo u cầu phương pháp luận; Tính tốn tiêu theo phương pháp thích hợp; Phân tích, đánh giá hiệu theo tiêu đo hiệu - Các tiêu kinh tế - tài xã hội DAĐT phân thành hai nhóm: Các tiêu hịêu kinh tế - tài Các tiêu hiệu kinh tế - xã hội - Đánh giá hiệu cần phân tích rủi ro nhằm đánh giá điều kiện khả thi tính chắn dự án Nội dung chung bước sau: - Xác định yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tính khả thi dự án; - Tính tốn tiêu đánh giá rủi ro; - Phân tích rủi ro Xác định yếu tố làm phân tích, tính tốn kinh tế - tài dự án Phân tích, đánh giá tài DAĐT trước hết phải dựa vào báo cáo tài dự án Do phải đưa vào báo cáo tài yếu tố kinh tế, kỹ thuật, xã hội, quốc phòng, phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ đặt Báo cáo tài thể dịng cân đối thu chi phản ánh lượng tiền tệ có thời điểm thời gian hoạt động dự án Như vậy, báo cáo tài dự án phản ánh kết tài dự án thời điểm trình thực vận hành dự án 2.1 Tổng mức đầu tư Việc xác định TMĐT dự án cách hợp lý yếu tố quan trọng định hiệu dự án Xác định đủ nhu cầu vốn thực dự án điều kiện để đảm bảo thực thành công dự án 2.2 Lập kế hoạch đầu tư - Khái niệm: Kế hoạch đầu tư danh mục khoản chi phí cần thiết cho việc thực dự án kể từ bắt đầu dự án hoàn thành vào hoạt động Hay kế hoạch đầu tư kế hoạch bỏ vốn theo thời gian dự án - Các cứ, yêu cầu nguyên tắc việc lập kế hoạch đầu tư: Trên sở nhu cầu vốn, tiến độ thực công việc đầu tư cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm nguồn vốn cụ thể Tiến độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền cần huy động hàng năm tính đến yếu tố biến động giá lạm phát xảy năm Kết xác định tiến độ bỏ vốn làm sở để tính tốn khoản chi phí tài (lãi vay thời gian xây dựng, loại chi phí khác ) Ví dụ: Lập kế hoạch huy động vốn tính tốn lãi vay dự án đầu tư xây dựng có thời gian thực dự án năm Căn vào tiến độ thực dự án tiến độ thi công công trình xây dựng thuộc dự án (xem chi tiết Bảng 1), ta lập Bảng tiến độ huy động vốn tính tốn lãi vay thời gian thực dự án Bảng Bảng Kế hoạch thực đầu tư xây dựng Cơng ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng TT Nội dung công việc Tiến độ thực (Năm) I Chuẩn bị đầu tư Lập Dự án đầu tư Phê duyệt Dự án đầu tư II Chuẩn bị xây dựng Thiết kế Thẩm định phê duyệt TK Giải phóng mặt III Xây dựng San lấp mặt Xây dựng hạng mục Lắp đặt trang thiết bị Giám sát thi công IV Nghiệm thu, bàn giao Bảng Tiến độ huy động vốn lãi vay thời gian thực dự án ĐVT: Triệu đ TT Nguồn vốn khoản vay I Tiến độ huy động vốn, % II Vay vốn ngân hàng thương mại Vay đợt 1, đ Lãi vay, đ Thời gian vay vốn Năm năm Năm Năm 1.75 25.06 38.43 34.77 76,969 3,695 Vay đợt 2, đ Lãi vay,đ 7,389 … 53,034 106,067 … Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng 25,862 1,104,868 …… Tổng cộng 7,389 1,104,868 … Lãi vay, đ Tổng lãi vay 76,969 … Vay đợt n, đ Tổng vốn vay … 265,168 … … … 1,533,223 1,533,223 73,595 73,595 4,409,72 608,657 www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng 2.3 Lập kế hoạch hoạt động - Khái niệm: Kế hoạch hoạt động dự án thể việc dự kiến mức huy động công suất/ lực phục vụ hàng năm dự án kế hoạch sản xuất, khai thác, cung ứng dịch vụ, cụ thể yếu tố sản lượng, số lượng, chủng loại sản phẩm, dịch vụ thời điểm hoạt động - Yêu cầu nguyên tắc việc lập kế hoạch hoạt động: Kế hoạch hoạt động cần nêu yếu tố liên quan đến việc xác định lợi ích chi phí q trình vận hành cơng trình, ví dụ cung cấp sản phẩm, dịch vụ từ dự án (cấp điện, cấp nước, chi phí giao thơng, chi phí thủy lợi ); khoản chi phí vận hành (lương nhân viên vận hành, chi phí nguyên liệu, nhiên liệu điện năng, chi phí bảo dưỡng, sửa chữa ); chi phí thay trang thiết bị Ngồi ra, cần nêu cấu tổ chức quản lý vận hành cơng trình, thể rõ chức phận phận, cá nhân trình quản lý vận hành cơng trình -Ý nghĩa việc lập kế hoạch hoạt động: Kế hoạch hoạt động sở để tính tốn lợi ích thu từ việc khai thác, vận hành dự án chi phí cần thiết cho q trình Trên sở tiêu thu (lợi ích), chi (chi phí) phân tích, đánh giá lựa chọn phương án để định đầu tư 2.4 Kế hoạch khấu hao xử lý khoản thu hồi Khấu hao tác nghiệp tài nhạy cảm có ảnh hưởng nhiều đến tình trạng tài dự án.Trong trường hợp sử dụng vốn vay khấu hao nguồn chủ yếu để trả nợ, việc tính khấu hao nhanh hay chậm (tỷ lệ khấu hao cao hay thấp) có ảnh hưởng định đến tình trạng tài nói chung khả trả nợ dự án Về nguyên tắc, khoản chi phí đầu tư cho dự án cần phải thu hồi để hồn vốn Tuy nhiên, khoản chi phí có cách thu hồi riêng Các chi phí tạo tài sản cố định dự án thu hồi hình thức khấu hao, tức khoản tiền khấu hao trừ hàng năm theo mức độ sử dụng tài sản Thông thường người ta áp dụng phương pháp khấu hao hàng năm loại tài sản Trong vài trường hợp sử dụng phương pháp khấu hao khơng Tỷ lệ trích khấu hao dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nước áp dụng theo quy định Nhà nước chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Đối với dự án khác tỷ lệ hình thức trích khấu hao chủ đầu tư định - Khái niệm: Vốn lưu động khoản tiền cần thiết hàng năm để đảm bảo cho hoạt động dự án - Vốn lưu động bao gồm khoản chủ yếu sau: Tiền mặt; Hàng tồn kho (kể dự trữ sản xuất sản xuất dở dang thành phẩm); Chênh lệch khoản thu khoản chi phải trả - Phương pháp xác định vốn lưu động: Vốn lưu động xác định vào nhu cầu chi phí hàng năm thời gian dự trữ phù hợp với nhu cầu sản xuất Thông thường dự án vào hoạt động sản xuất chưa phát huy hết công suất nhiều lí khác chưa thể tiêu thụ hết sản phẩm, doanh thu cịn thấp có dự án năm đầu cần vay lượng vốn lưu động bổ sung 2.6 Kế hoạch trả nợ - Nội dung, vai trò việc lập Kế hoạch trả nợ: Kế hoạch trả nợ tác nghiệp quan trọng phân tích, đánh giá tài dự án Kế hoạch trả nợ nhạy cảm với tình trạng tài dự án, đặc biệt khả cân đối trả nợ Nó cho thấy điều kiện tài cần phải đảm bảo để dự án khả thi Những dự tính trước kế hoạch trả nợ cho phép chủ đầu tư xem xét nguồn tài trợ thích hợp điều kiện cần phải đạt đàm phán Hợp đồng vay cụ thể Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng - Các phương pháp lập kế hoạch trả nợ dự án: Kế hoạch trả nợ xây dựng cở sở kế hoạch vay nợ điều kiện tài trợ nguồn vốn vay Kế hoạch trả nợ dựa phương thức toán nhà tài trợ (Ngân hàng, quỹ ) áp dụng với khoản vay, bao gồm yếu tố sau: Định kỳ toán cách thức trả nợ gốc - Phân tích kế hoạch trả nợ khác ảnh hưởng đến hiệu dự án Nói chung, thời gian trả nợ dài có lợi cho người vay; số kỳ trả nợ nhiều tổng số tiền trả lãi phương án trả nợ phù hợp với khả nguồn trả nợ tốt Xác định tiêu đánh giá hiệu kinh tế - tài dự án 3.1 Báo cáo tài phân tích, đánh giá hiệu dự án - Khái niệm dịng tiền Phân tích tài dự án trọng đến lượng tiền vào từ dự án gọi dòng tiền dự án Đảm bảo cân đối dòng tiền (dòng vào dịng ra) mục tiêu quan trọng phân tích tài dự án - Kết cấu báo cáo tài Thơng thường báo cáo tài có kết cấu gồm phần: Các khoản thu: Bao gồm doanh thu, mức thay đổi tài khoản thu, giá trị lại Tổng khoản tạo thành dòng tiền vào (ngân lưu vào) Các khoản chi: Bao gồm toàn chi phí q trình thực đầu tư hoạt động dự án Tổng khoản tạo thành dòng tiền (ngân lưu ra) Chênh lệch dòng tiền vào dòng tiền gọi dòng tiền cân đối Trị số dòng tiền thời điểm thời gian hoạt động dự án tạo thành biên dạng dòng tiền dự án Trong phân tích tài chính, biên dạng phản ánh tình trạng tài dự án 3.2 Xác định tiêu kinh tế- tài dự án đầu tư Có nhiều tiêu kinh tế - tài sử dụng phân tích, đánh giá hiệu đầu tư dự án Một số tiêu kinh tế - tài sử dụng phân tích đánh giá hiệu đầu tư dự án cần đề cập đến là: - Giá trị (NPV) - Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) - Tỷ suất sinh lợi nội (IRR) - Thời gian hoàn vốn (Tth)) - Hệ số đảm bảo khả trả nợ (K) - Điểm hòa vốn 3.2.1 Giá trị (NPV) - Thu nhập cịn lại sau trừ chi phí gọi thu nhập Giá trị (NPV) tổng giá trị dòng thu nhập mà dự án mang lại vòng đời - Cơng thức tính: ( Bt − Ct ) t t = (1 + r ) n NPV = ∑ Trong đó: Bt = Thu nhập dự án năm t Ct = Chi phí dự án năm t n: Số năm phân tích dự án, (1≤ t ≤ n); r: Tỷ suất chiết khấu áp dụng tính tốn, % t: năm tính tốn Cơng ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng Từ công thức thấy hiệu số thu chi (ở năm khơng có chi phí đầu tư khoản thu hồi đặc biệt) thực chất bao gồm hai khoản: khấu hao lợi nhuận Như vậy, ta thấy thực chất giá trị NPV tổng số lợi nhuận, khấu hao giá trị thu hồi lý tài sản qua năm trừ tổng chi phí đầu tư, tất tiêu phải quy thời điểm đầu - Ưu điểm phương pháp: + Có tính đến biến động tiêu theo thời gian, tính tốn bao trùm đời dự án; + Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian; + Có thể tính đến trượt giá lạm phát thơng qua việc điều chỉnh tiêu B t, Ct điều chỉnh trị số r; + Có thể tính đến nhân tố rủi ro tùy theo mức độ tăng trị số suất thu lợi tối thiểu r; + Có thể so sánh phương án có vốn đầu tư khác với điều kiện lãi suất cho vay cách gần - Nhược điểm phương pháp: + Nó bảo đảm xác điều kiện thị trường vốn hồn hảo, điều khó đảm bảo thực tế; + Khó dự báo xác tiêu cho đời dự án; + Kết lựa chọn phương án phụ thuộc nhiều vào trị số tiêu suất thu lợi tối thiểu r, việc xác định trị số r gặp nhiều khó khăn; + Thường nâng đỡ phương án yêu vốn đầu tư ngắn hạn; + Hiệu khơng biểu diễn dạng tỷ số nên chưa hoàn hảo; + Hiệu tính chưa so sánh với ngưỡng hiệu có trị số khác 0; Khi xét phương án bổ sung (trường hợp vốn đầu tư hai phương án khác nhau) coi lãi suất cho vay, lãi suất vay suất thu lợi tối thiểu r không phù hợp với thực tế 3.2.2 Tỷ số lợi ích – chi phí (BCR) Tỷ số lợi ích - chi phí tính tỷ số giá trị thu nhập giá trị chi phí dự án với suất chiết khấu r Tỷ số BCR tính theo cơng thức sau: n R= Bt ∑ (1+ r) t= n t Ct ∑ (1+ r) t= t Trong đó: Bt - thu nhập dự án năm t; Ct - Chi phí cho dự án năm t; - Ưu điểm phương pháp: + Có tính tốn đến biến động tiêu theo thời gian tính tốn cho đời dự án; + Hiệu tính theo số tương đối nên tính hiệu nhận định xác hơn; + Có thể tính đến nhân tố trượt giá lạm phát; + Khi so sánh theo phương pháp gia số đầu tư tìm phương án có trị số NPV tỷ số thu chi tốt phương án Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng - Nhược điểm phương pháp: + Chỉ đảm bảo tính xác điều kiện thị trường vốn hồn hảo; + Khó dự báo xác tiêu tính tốn cho đời dự án; + Việc xác định trị số r để tính tốn gặp nhiều khó khăn; + Khi lựa chọn theo tỷ số thu chi phải ưu tiên lựa chọn phương án theo tiêu NPV, tỷ số thu chi cần lớn ngưỡng hiệu cho phép 3.2.3 Tỷ suất thu lợi nội (IRR) - Suất sinh lợi nội (IRR) suất chiết khấu mà với suất giá trị dự án Chỉ tiêu IRR phản ánh tỷ suất lợi nhuận mà dự án đầu tư mang lại lãi suất tối đa mà dự án chấp nhận trả cho vốn vay vay với lãi suất cao dự án bị lỗ, NPV nhỏ - Cơng thức tính: n NPV = ∑ t =0 ( Bt − Ct ) =0 (1 + IRR) t Giải phương trình ta giá trị IRR - Ưu điểm phương pháp: + Có tính đến biến động tiêu theo thời gian tính tốn cho đời dự án; + Hiệu biểu diễn dạng số tương đối có so với với trị số hiệu tiêu chuẩn r; + Trị số IRR xác định từ nội phương án cách khách quan tránh việc xác định trị số suất thu lợi tối thiểu r khó xác phương pháp dùng tiêu NPV; + Có thể tính đến nhân tố trượt giá lạm phát cách thay đổi tiêu dòng tiền tệ thu chi qua năm suất thu lợi r; + Thường dùng phổ biến kinh doanh; + Giúp ta tìm phương án tốt theo hai tiêu hiệu NPV IRR điều kiện định - Các nhược điểm: + Phương pháp cho kết xác với điều kiện thị trường vốn hồn hảo, điều khó đảm bảo thực tế; + Khó ước lượng xác tiêu cho đời dự án; + Phương pháp nâng đỡ dự án vốn đầu tư, ngắn hạn, có tỷ số doanh lợi cao so với dự án cần nhiều vốn, dài hạn, có tỷ suất doanh lợi thấp hiệu số thu chi (số tuyệt đối) cao dựa vào tiêu IRR cách đơn 3.2.4 Thời gian hoàn vốn Tth Thời gian hoàn vốn nội thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư bỏ Chỉ tiêu sử dụng rộng rãi định đầu tư đặc biệt dự án đầu tư kinh doanh - Công thức xác định thời gian thu hồi vốn: Tth NPV = ∑ t =0 ( Bt − Ct ) =0 (1 + r ) t Chỉ tiêu nói lên độ an tồn, làm thỏa mãn mục tiêu an toàn nhà đầu tư Cơng ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng Thời gian thu hồi vốn Tth khoảng thời gian từ bắt đầu thực đầu tư đến năm T thỏa mãn biểu thức trên, thời gian mà thu nhập ròng dự án tổng vốn đầu tư bỏ Nhược điểm tiêu số trường hợp loại bỏ dự án có khả sinh lợi muộn dự án đầu tư công cộng 3.2.5 Hệ số đảm bảo khả trả nợ (K) Hệ số khả trả nợ (K) tỷ số nguồn đảm bảo trả nợ thời điểm số nợ đến hạn phải trả thịi điểm Cơng thức tính hệ số khả trả nợ: K+L K= A Trong đó: K – khấu hao năm; L – lợi nhuận năm trừ thuế chưa trừ tiền trả lãi vốn vay; A – ngạch số trả nợ, mức trả nợ hàng năm A = P r (1 + r ) n (1 + r ) n − Trong đó: P – tổng số tiền vay; n – thời hạn phải trả; r – lãi suất phải trả tính tương ứng với đơn vị đo thời gian n Chỉ tiêu phản ánh mức độ đảm bảo khả trả nợ từ nguồn thu dự án Nói chung, vào thời điểm trả nợ hệ số K >1 xem đảm bảo khả trả nợ, nhiên hệ số cao tốt Đây tiêu nhà cung cấp tín dụng cho dự án đặc biệt quan tâm coi tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án hay khơng Tuy nhiên đơn vị cung cấp tín dụng có thêm tiêu chuẩn riêng cho cịn tùy thuộc vào đối tượng vay (chủ dự án) mà họ chọn tiêu chuẩn thích hợp làm điều kiện cung cấp tín dụng cho dự án Phân tích đánh giá tiêu kinh tế - xã hội dự án đầu tư Hiệu kinh tế - xã hội DAĐT hiệu mà dự án đem lại cho cộng đồng cho quốc gia Do phân tích hiệu kinh tế - xã hội dự án đầu tư phải đứng cương vị quốc gia 4.1 Phân loại hiệu a) Phân loại theo chất tiêu - Các tiêu lợi ích kinh tế cho tồn kinh tế quốc dân tồn xã hội (cịn gọi tiêu lợi ích kinh tế vĩ mơ) - Các tiêu lợi ích mặt xã hội b) Phân loại theo tiêu góc độ phát sinh trực tiếp gián tiếp Theo góc độ lợi ích kinh tế - xã hội phân thành: - Các lợi ích phát sinh trực tiếp từ dự án, ví dụ mức đóng góp cho ngân sách Nhà nước, giải nạn thất nghiệp… - Các lợi ích phát sinh trực tiếp bao gồm: + Các lợi ích phát sinh ngành sản xuất yếu tố đầu vào dự án; + Các lợi ích gián tiếp ngành sản xuất có liên quan đến sản phẩm đầu dự án; + Các lợi ích phát sinh gián tiếp từ lợi ích kinh tế chuyển thành lợi ích xã hội, ngược lại từ lợi ích xã hội chuyển thành lợi ích kinh tế Cơng ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng 4.2 Ý nghĩa phân tích hiệu Kinh tế - xã hội - Hiệu kinh tế - xã hội để thuyết minh đầu tư cho dự án với nhà nước dân cư địa phương nơi thực dự án; - Đối với nhà nước, việc phân tích hiệu kinh tế - xã hội dự án để nhà nước cấp giấy phép đầu tư (chấp thuận đầu tư); - Với nguồn vốn viện trợ ODA, việc phân tích hiệu kinh tế - xã hội sở để tổ chức chấp thuận viện trợ cho dự án So sánh kết lựa chọn phương án Đối với tiêu kinh tế - tài nêu trên, tiêu có tính ưu việt có nhược điểm riêng chúng, định lựa chọn phương án đầu tư hợp lý cần kết hợp so sánh kết tính tốn tiêu với kết phân tích rủi ro phương án Khi tính tốn sử dụng tiêu NPV làm sở để đánh giá hiệu đầu tư phương án phân tích cần lựa chọn theo số ngun tắc sau: a) Chỉ chấp nhận dự án có giá trị NPV > với tỷ suất chiết khấu r chi phí hội vốn, b) giới hạn vốn đầu tư /ngân sách, số dự án chấp nhận cần chọn dự án có tổng NPV lớn nhất, c) dự án loại trừ lẫn (thực dự án không thực dự án khác) cần phải chọn dự án có NPV lớn Để đánh giá hiệu đầu tư dự án, không vào tiêu hiệu kinh tế – tài dự án, mà vào việc lựa chọn biện pháp kỹ thuật, giải pháp công nghệ dự án Lựa chọn biện pháp kỹ thuật tốt yếu tố để đảm bảo hiệu đầu tư cơng trình Phương pháp đánh giá, lựa chọn giải pháp cơng nghệ, thiết bị kỹ thuật ngồi việc xem xét tiêu kinh tế- tài nêu phần trên, cịn dựa vào tiêu “điểm hồ vốn” Điểm hồ vốn điểm tổng doanh thu vừa đủ bù đắp chi phí (cố định biến đổi) hàng năm (trên đồ thị biểu giao điểm đường tổng chi phí đường tổng doanh thu).Theo phương pháp phương án lựa chọn phương án có điểm hồ vốn tính theo giá trị theo mức huy động công suất thấp V CÂU HỎI TRẮC NGHIỆM Câu Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm khoản chi phí: Chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; chi phí khác chi phí dự phịng hay sai? a) Đúng; b) Sai Câu Tổng mức đầu tư có vai trị quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình theo phương án trả lời đúng? a) Là giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư phép sử dụng; b) Là để phê duyệt dự tốn; c) Cả vai trị Cơng ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng Câu Nội dung đầy đủ dự tốn xây dựng cơng trình bao gồm khoản mục chi phí theo phương án trả lời đúng? a) Chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; chi phí khác chi phí dự phịng; b) Chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; chi phí khác chi phí dự phịng Câu Ở giai đoạn lựa chọn nhà thầu, giá xây dựng biểu thị đầy đủ theo phương án trả lời đúng? a) Giá dự thầu, giá trúng thầu; b) Giá gói thầu, giá dự thầu, giá ký kết hợp đồng; c) Giá gói thầu, giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá trúng thầu, giá ký kết hợp đồng Câu Ở giai đoạn kết thúc đầu tư xây dựng cơng trình, giá xây dựng biểu thị theo phương án trả lời đúng? a) Giá toán hợp đồng; b) Giá toán hợp đồng; c) Giá toán toán vốn đầu tư; d) Cả phương án Câu Trong biểu thị giá xây dựng biểu thị theo phương án trả lời giá xây dựng dự kiến? a) Tổng mức đầu tư; b) Dự tốn xây dựng cơng trình; c) Giá gói thầu; d) Cả phương án Câu Lập, thẩm tra tổng mức đầu tư; xác định giá gói thầu, giá hợp đồng thuộc nghiệp vụ định giá xây dựng công trình hay sai? a) Đúng? b) Sai Câu Theo quy định hành tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình có khoản mục chi phí theo phương án trả lời đúng? a) khoản mục chi phí; b) khoản mục chi phí; c) khoản mục chi phí Câu Chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng thuộc chi phí xây dựng tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình hay sai? a) Sai; b) Đúng Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng Câu 10 Theo quy định hành có phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình? a) phương pháp; b) phương pháp; c) phương pháp Câu 11 Theo quy định hành xác định chi phí dự phòng dự án đầu tư xây dựng tính theo phương án trả lời đúng? a) Bằng tổng chi phí dự phịng cho khối lượng phát sinh chi phí dự phịng yếu tố trượt giá; b) Bằng 10% tổng chi phí xây dựng, thiết bị chi phí khác Câu 12 Theo quy định hành, có loại số giá xây dựng nêu phương án trả lời đúng? a) Chỉ số giá xây dựng theo nhóm, loại cơng trình; b) Chỉ số giá xây dựng theo cấu khoản mục chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công; c) Chỉ số giá xây dựng theo yếu tố vật liệu, nhân công, máy thi công; d) Cả phương án Câu 13 Chỉ số giá xây dựng theo loại cơng trình có sở để xác định chi phí dự phịng yếu tố trượt giá tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình hay khơng? a) Khơng; b) Có Câu 14 Chỉ số giá xây dựng theo cấu khoản mục chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công sử dụng để điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình, giá gói thầu hay sai? a) Đúng; b) Sai Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng www.giaxaydung.vn