PL4.VPSAS.17

Phụ lục số 04 CHUẨN MỰC KẾ TỐN CƠNG VIỆT NAM SỐ 17 BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ (Kèm theo Quyết định số 1676/QĐ-BTC ngày 01/09/2021 Bộ Tài chính) GIỚI THIỆU Hệ thống chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam Ban soạn thảo chuẩn mực kế tốn cơng thuộc Bộ Tài nghiên cứu, xây dựng đảm bảo đáp ứng yêu cầu tuân thủ theo thơng lệ quốc tế kế tốn phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam Các chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam có ký hiệu chuẩn mực với chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế tương ứng Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam (VPSAS) số 17 “Bất động sản, nhà xưởng thiết bị” soạn thảo dựa Chuẩn mực kế toán công quốc tế (IPSAS) số 17 “Bất động sản, nhà xưởng thiết bị” quy định hành chế tài chính, ngân sách Việt Nam Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 17 quy định nội dung phù hợp với quy định pháp lý Việt Nam hành quy định dự kiến sửa đổi, bổ sung thời gian tới Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 17 không quy định nội dung chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế số 17 khơng phù hợp với chế tài chính, ngân sách dài hạn, việc bổ sung quy định thực tình hình thực tế theo giai đoạn phù hợp Chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế số 17 làm lưu hành năm 2001, sửa đổi để phù hợp với chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế khác đến ngày 31/12/2018, Hội đồng chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế (IPSASB) ban hành Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 17 ký hiệu lại số thứ tự đoạn so với chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế Để so sánh, bảng tham chiếu ký hiệu đoạn chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam so với ký hiệu đoạn chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế nêu kèm theo chuẩn mực Đối với nội dung có liên quan đến chuẩn mực kế tốn cơng khác, chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 17 trích dẫn theo ký hiệu, tên chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam liên quan ban hành Đối với chuẩn mực chưa ban hành, chuẩn mực nêu tên chuẩn mực nội dung liên quan cần tham chiếu, khơng trích dẫn số hiệu chuẩn mực liên quan chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế số 17 Việc trích dẫn cụ thể ký hiệu tên chuẩn mực thực sau chuẩn mực liên quan ban hành 2 Đến thời điểm ban hành chuẩn mực kế toán Việt Nam số 17 (năm 2021), chuẩn mực liên quan chưa ban hành bao gồm: STT Tên chuẩn mực kế tốn cơng Đoạn có nội dung tham chiếu Thuê tài sản 5, 36, 59, 61 Bất động sản đầu tư Chi phí vay 30, 32 Chính sách kế tốn, thay đổi ước tính kế tốn sai sót 40, 55 Doanh thu từ giao dịch trao đổi Dự phòng, nợ phải trả tiềm tàng tài sản tiềm tàng 60, 61, 64 26 VPSAS 17 - BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ Q trình ban hành, cập nhật Chuẩn mực kế tốn công Việt Nam số 17 (sau gọi tắt Chuẩn mực) Phiên Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 17 ban hành lần đầu theo Quyết định số 1676/QĐ-BTC ngày 01/09/2021 Bộ trưởng Bộ Tài Chuẩn mực có hiệu lực từ ngày 01/09/2021, áp dụng từ ngày 01/09/2021 Các chuẩn mực có hiệu lực, gồm: - Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 01: Trình bày báo cáo tài ; - Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 02: Báo cáo lưu chuyển tiền tệ; - Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 12: Hàng tồn kho; - Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 31: Tài sản vơ hình 4 VPSAS 17 - BẤT ĐỘNG SẢN, NHÀ XƯỞNG VÀ THIẾT BỊ NỘI DUNG Nội dung Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 17 “Bất động sản, nhà xưởng thiết bị” trình bày từ đoạn đến đoạn 70 Tất đoạn có giá trị Đoạn I QUY ĐỊNH CHUNG……………………………………………………… 1-11 Mục đích Phạm vi 2-10 Di sản 7-10 Các định nghĩa 11 II QUY ĐỊNH CỤ THỂ……………………………………………………… 12-69 Ghi nhận 12-20 Tài sản sở hạ tầng 16 Chi phí ban đầu 17 Chi phí sau ghi nhận ban đầu…………………………………………… 18-20 Xác định giá trị ghi nhận………………………………………………… 21-36 Các phận cấu thành nguyên giá……………………………………… 24-31 Xác định nguyên giá……………………………………………………… 32-36 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu………………………………… 37-58 Khấu hao………………………………………………………………… 38-58 Giá trị khấu hao thời gian khấu hao ………………………………… 45-53 Phương pháp khấu hao……………………………………………………… 54-57 Ghi giảm tài sản……………………………………………………………… 58-64 Trình bày thơng tin…………………………………………………………… 65-69 Bảng tham chiếu đoạn chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam so với đoạn chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế I QUY ĐỊNH CHUNG Mục đích Mục đích chuẩn mực nhằm quy định phương pháp kế toán bất động sản, nhà xưởng thiết bị để người sử dụng báo cáo tài nắm bắt thơng tin tình hình đầu tư đơn vị vào bất động sản, nhà xưởng thiết bị thay đổi khoản đầu tư Các vấn đề kế toán bất động sản, nhà xưởng thiết bị là: ghi nhận tài sản, xác định giá trị tài sản việc ghi nhận chi phí khấu hao tài sản Phạm vi Đơn vị lập trình bày báo cáo tài sở kế tốn dồn tích áp dụng chuẩn mực để kế toán bất động sản, nhà xưởng thiết bị, trừ khi: (a) Phương pháp kế toán khác áp dụng phù hợp với quy định chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam khác; (b) Tài sản coi di sản Tuy nhiên, số yêu cầu trình bày thơng tin quy định đoạn 66, 67 áp dụng cho tài sản di sản ghi nhận Chuẩn mực áp dụng cho bất động sản, nhà xưởng thiết bị, bao gồm cả: (a) Cơ sở hạ tầng; (b) Tài sản thỏa thuận nhượng quyền dịch vụ sau ghi nhận xác định giá trị ban đầu (Bên nhượng quyền) Chuẩn mực không áp dụng cho: (a) Tài sản sinh học liên quan đến hoạt động nông nghiệp lâu năm cho sản phẩm Chuẩn mực áp dụng cho lâu năm cho sản phẩm không áp dụng cho sản phẩm lâu năm đó; (b) Quyền khai khống trữ lượng khống sản dầu, khí tự nhiên nguồn tài nguyên không tái tạo tương tự Tuy nhiên, chuẩn mực áp dụng cho bất động sản, nhà xưởng thiết bị sử dụng để phát triển trì tài sản đề cập mục 4(a) 4(b) Các chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam khác quy định việc ghi nhận khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị theo phương pháp tiếp cận khác với phương pháp tiếp cận chuẩn mực Ví dụ chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam th tài sản quy định việc đánh giá ghi nhận ban đầu bất động sản, nhà xưởng thiết bị thuê sở chuyển giao rủi ro quyền lợi bên; quy định việc đánh giá ghi nhận ban đầu bất động sản, nhà xưởng thiết bị sử dụng thỏa thuận nhượng quyền dịch vụ sở kiểm soát tài sản Tuy nhiên, trường hợp quy định kế toán khác tài sản này, bao gồm việc trích khấu hao, quy định chuẩn mực Đơn vị sử dụng mơ hình giá gốc bất động sản đầu tư phù hợp với chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam bất động sản đầu tư áp dụng quy định xác định giá trị sau nhận ban đầu khấu hao chuẩn mực Di sản Chuẩn mực không yêu cầu đơn vị phải ghi nhận di sản di sản đáp ứng định nghĩa tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản, nhà xưởng thiết bị Nếu đơn vị ghi nhận di sản phải áp dụng quy định trình bày thơng tin chuẩn mực có thể, khơng bắt buộc, phải áp dụng quy định xác định giá trị chuẩn mực Một số tài sản coi di sản tính chất văn hóa, mơi trường ý nghĩa lịch sử chúng Ví dụ tòa nhà lịch sử, đài tưởng niệm, địa điểm khảo cổ học, cổ vật, bảo vật quốc gia, vật trưng bày bảo tàng, di tích, khu vực bảo tồn khu bảo tồn thiên nhiên tác phẩm nghệ thuật Các tài sản di sản thường thể đặc điểm định (dù đặc điểm đặc điểm tài sản đó), bao gồm: (a) Giá trị văn hóa, mơi trường, giáo dục lịch sử chúng phản ánh đầy đủ giá trị tài xác định túy sở giá thị trường; (b) Luật pháp nghiêm cấm hạn chế nghiêm ngặt việc bán tài sản này; (c) Các tài sản thường thay giá trị chúng tăng lên theo thời gian tình trạng vật chất bị suy giảm; (d) Khó ước tính thời gian sử dụng hữu ích tài sản này, số trường hợp lên tới vài trăm năm Các đơn vị lĩnh vực cơng nắm giữ số lượng lớn di sản tiếp nhận qua nhiều năm theo nhiều phương thức khác nhau, bao gồm mua lại, tặng, giao quản lý tịch thu Các tài sản nắm giữ mục đích kinh tế có rào cản xã hội pháp lý cho việc sử dụng chúng mục đích kinh tế Một số di sản ngồi giá trị di sản cịn có lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng, ví dụ tòa nhà lịch sử sử dụng làm văn phịng Trong trường hợp này, chúng ghi nhận xác định giá trị sở với khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị khác Đối với di sản khác, lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng bị hạn chế đặc điểm di sản chúng, ví dụ đài tưởng niệm di tích Sự tồn lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng ảnh hưởng tới lựa chọn sở xác định giá trị 7 10 Các quy định trình bày thông tin đoạn 66 đến đoạn 70 yêu cầu đơn vị phải trình bày thơng tin tài sản ghi nhận Do đó, đơn vị ghi nhận tài sản di sản phải trình bày thơng tin tài sản khía cạnh như: (a) Cơ sở xác định giá trị áp dụng; (b) Phương pháp trích khấu hao áp dụng, có; (c) Nguyên giá; (d) Khấu hao lũy thời điểm cuối kỳ, có; (e) Bảng đối chiếu giá trị lại thời điểm đầu kỳ cuối kỳ, trình bày nội dung định Các định nghĩa 11 Các thuật ngữ chuẩn mực hiểu sau: Bất động sản, nhà xưởng thiết bị tài sản hữu hình: (a) Được nắm giữ để sử dụng cho mục đích quản lý dùng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, cho thuê; (b) Thời gian sử dụng ước tính kỳ báo cáo Cây lâu năm cho sản phẩm trồng sống: (a) Được sử dụng sản xuất cung cấp sản phẩm nông nghiệp; (b) Dự kiến cho sản phẩm nhiều kỳ; (c) Ít có khả bán dạng sản phẩm nông nghiệp, trừ trường hợp lý đột xuất Giá trị lại (áp dụng cho chuẩn mực này) giá trị tài sản ghi nhận sau trừ số khấu hao lũy kế Giá trị phải khấu hao nguyên giá tài sản giá trị khác thay cho nguyên giá trừ (-) giá trị lý thu hồi Giá trị lý thu hồi tài sản giá trị ước tính mà đơn vị thu từ việc lý tài sản, sau trừ chi phí lý ước tính, tài sản đến hạn lý hết thời gian sử dụng hữu ích Khấu hao việc phân bổ cách có hệ thống giá trị phải khấu hao tài sản suốt thời gian sử dụng hữu ích tài sản Nhóm bất động sản, nhà xưởng thiết bị tài sản có tính chất chức hoạt động đơn vị, phản ánh khoản mục riêng biệt cho mục đích trình bày thơng tin báo cáo tài Tài sản nhượng quyền dịch vụ: Là tài sản sử dụng để cung cấp dịch vụ công thoả thuận nhượng quyền dịch vụ: (a) Trường hợp bên vận hành cung cấp: (i) Là tài sản bên vận hành xây dựng, phát triển mua từ bên thứ ba; (ii) (b) Là tài sản sẵn có bên vận hành Trường hợp bên cấp quyền cung cấp: (i) Là tài sản sẵn có bên cấp quyền; (ii) Là tài sản nâng cấp từ tài sản sẵn có bên cấp quyền Thỏa nhuận nhượng quyền dịch vụ thỏa thuận ràng buộc bên cấp quyền bên vận hành, đó: (a) Bên vận hành sử dụng tài sản nhượng quyền dịch vụ để thay mặt cho bên cấp quyền cung cấp dịch vụ công khoảng thời gian định; (b) Bên vận hành đền bù cho phần dịch vụ suốt thời gian thỏa thuận nhượng quyền dịch vụ Thời gian sử dụng hữu ích là: (a) Khoảng thời gian mà tài sản dự kiến sử dụng đơn vị; (b) Số lượng sản phẩm sản xuất đơn vị tương tự dự kiến đơn vị tạo từ tài sản Các thuật ngữ định nghĩa chuẩn mực kế toán công Việt Nam khác sử dụng chuẩn mực có nghĩa chuẩn mực II QUY ĐỊNH CỤ THỂ Ghi nhận 12 Nguyên giá khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị phải ghi nhận tài sản khi: (a) Đơn vị có khả chắn thu lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng từ tài sản đó; (b) Nguyên giá giá trị hợp lý tài sản xác định cách đáng tin cậy 13 Các khoản mục phụ tùng thay thế, thiết bị dự phòng thiết bị bảo dưỡng ghi nhận theo quy định chuẩn mực chúng đáp ứng định nghĩa tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản, nhà xưởng thiết bị Nếu không đáp ứng định nghĩa tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản, nhà xưởng thiết bị, khoản mục phân loại hàng tồn kho 14 Chuẩn mực không quy định việc xác định tài sản đơn lẻ cấu thành nên khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị ghi nhận Do đó, đơn vị phải thực đánh giá việc áp dụng tiêu chuẩn ghi nhận tài sản trường hợp cụ thể Việc tổng hợp tài sản đơn lẻ khơng có giá trị cao, ví dụ sách thư viện, phụ kiện máy tính thiết bị nhỏ để áp dụng tiêu chí ghi nhận cho tổng giá trị coi phù hợp 15 Đơn vị phải áp dụng nguyên tắc ghi nhận để đánh giá nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị chúng phát sinh Nguyên giá bao gồm chi phí phát sinh ban đầu mua sắm xây dựng khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị chi phí phát sinh sau nhằm bổ sung, thay phận phụ trợ cho tài sản Tài sản sở hạ tầng 16 Một số tài sản xếp loại sở hạ tầng Các tài sản sở hạ tầng thường thể số toàn đặc điểm đây: (a) Các tài sản phần hệ thống mạng lưới; (b) Các tài sản chun mơn hóa chất khơng có sử dụng thay thế; (c) Các tài sản di chuyển được; (d) Các tài sản bị hạn chế việc bán lại Các đơn vị lĩnh vực công lĩnh vực sản xuất kinh doanh sở hữu giao quản lý sở hạ tầng, sở hạ tầng chủ chốt thường quản lý khu vực công Cơ sở hạ tầng đáp ứng định nghĩa tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản, nhà xưởng thiết bị phải kế tốn theo quy định chuẩn mực Ví dụ sở hạ tầng bao gồm: Hệ thống đường bộ, hệ thống cảng hàng không, sân bay, hệ thống đường sắt, hệ thống hàng hải, hệ thống đường thủy nội bộ, hệ thống cơng trình thủy lợi, hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, hạ tầng thương mại, hệ thống thoát nước, hệ thống cung cấp nước lượng, hệ thống viễn thơng Chi phí ban đầu 17 Các khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị mua lý đảm bảo an tồn bảo vệ mơi trường Việc mua bất động sản, nhà xưởng thiết bị này, không trực tiếp làm tăng lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị cụ thể hữu, lại cần thiết để đơn vị thực nhiệm vụ giao thu lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng từ tài sản khác Các khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị đủ điều kiện để ghi nhận tài sản chúng giúp đơn vị thực nhiệm vụ giao thu lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng từ tài sản khác cao mức độ thu khơng có tài sản Ví dụ quy định phòng cháy chữa cháy yêu cầu bệnh viện phải lắp đặt hệ thống phòng cháy, 10 chữa cháy Hệ thống ghi nhận tài sản khơng có chúng, bệnh viện khơng thể hoạt động theo quy định Chi phí sau ghi nhận ban đầu 18 Theo nguyên tắc ghi nhận nêu đoạn 12, đơn vị không ghi nhận chi phí trì hoạt động thường xun khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị vào nguyên giá tài sản Thay vào đó, chi phí ghi nhận vào thặng dư thâm hụt kỳ chúng phát sinh Chi phí trì hoạt động hàng ngày bao gồm chi phí nhân cơng vật liệu, bao gồm chi phí thay phụ tùng nhỏ Mục đích chi phí thường coi để “sửa chữa bảo dưỡng” bất động sản, nhà xưởng thiết bị 19 Một số phận khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị phải thay định kỳ Ví dụ, bề mặt đường phải làm lại sau số năm định Các bất động sản, nhà xưởng thiết bị phải thực thay định kỳ thường xuyên (như thay tường nội thất tòa nhà) phải thực thay không định kỳ Theo nguyên tắc ghi nhận nêu đoạn 12, đơn vị ghi nhận chi phí thay phận khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị vào nguyên giá tài sản chi phí thay phát sinh tiêu chuẩn ghi nhận thỏa mãn Nguyên giá phận bị thay ghi giảm phù hợp với tiêu chuẩn ghi giảm đề chuẩn mực (xem đoạn 5965) 20 Để tiếp tục sử dụng, bất động sản, nhà xưởng thiết bị cần kiểm tra kỹ thuật lớn thường xuyên, phát hư hỏng có cần phải thay phận tài sản hay khơng Chi phí cho đợt kiểm tra lớn ghi nhận vào nguyên giá tài sản cố định giống chi phí thay tiêu chuẩn ghi nhận thỏa mãn Phần giá trị ghi vào nguyên giá đợt kiểm tra trước (tách biệt với giá trị phận vật chất) ghi giảm ghi nhận chi phí Điều khơng phụ thuộc vào việc chi phí đợt kiểm tra trước xác định tiến hành mua sắm xây dựng tài sản hay chưa Trong trường hợp cần thiết, chi phí ước tính đợt kiểm tra tương tự tương lai sử dụng làm để xác định chi phí đợt kiểm tra tồn mua sắm xây dựng tài sản Xác định giá trị ghi nhận 21 Khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị đáp ứng tiêu chuẩn ghi nhận tài sản phải xác định giá trị theo nguyên giá tài sản 22 Khi tài sản có thơng qua giao dịch khơng trao đổi, nguyên giá tài sản xác định theo giá trị hợp lý ngày tiếp nhận 23 Đơn vị nhận khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị thông qua giao dịch khơng trao đổi Ví dụ đất đai nhà nước giao quản lý để xây dựng cơng viên, đường sá Đơn vị nhận 11 tài sản thông qua giao dịch không trao đổi việc tiếp nhận tài sản tịch thu Trong trường hợp này, nguyên giá tài sản giá trị hợp lý ngày tiếp nhận Các phận cấu thành nguyên giá 24 25 Nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị bao gồm: (a) Giá mua tài sản, bao gồm thuế nhập loại thuế mua tài sản khơng hồn lại khơng khấu trừ sau trừ khoản giảm giá chiết khấu thương mại (b) Các chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản đến địa điểm trạng thái cần thiết để sẵn sàng hoạt động theo ý định đơn vị (c) Ước tính ban đầu chi phí tháo dỡ, di chuyển khơi phục mặt phát sinh đơn vị có tài sản sử dụng tài sản khoảng thời gian định cho mục đích khác thay để sản xuất hàng tồn kho thời gian Các ví dụ chi phí trực tiếp là: (a) Các chi phí cho người lao động phát sinh trực tiếp từ việc xây dựng hay mua sắm bất động sản, nhà xưởng thiết bị; (b) Chi phí chuẩn bị mặt bằng; (c) Chi phí vận chuyển bốc xếp ban đầu; (d) Chi phí lắp đặt; (e) Chi phí chạy thử sau trừ số thu từ việc bán sản phẩm sản xuất trình đưa tài sản đến địa điểm trạng thái sẵn sàng hoạt động (ví dụ sản phẩm mẫu sản xuất thử nghiệm thiết bị); (f) Chi phí chuyên gia 26 Đơn vị áp dụng chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 12 “Hàng tồn kho” trường hợp chi phí tháo dỡ, di chuyển khơi phục mặt tài sản cố định phát sinh khoảng thời gian cụ thể mà tài sản sử dụng để tạo hàng tồn kho Các chi phí tháo dỡ, di chuyển khơi phục mặt bẳng kế toán theo quy định VPSAS 12 VPSAS 17 ghi nhận xác định giá trị theo quy định chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam dự phòng, nợ phải trả tiềm tàng tài sản tiềm tàng 27 Ví dụ khoản chi phí khơng tính ngun giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị: (a) Chi phí khai trương nhà máy mới; (b) Chi phí giới thiệu sản phẩm dịch vụ (bao gồm chi phí cho hoạt động quảng cáo khuyến mãi); 12 28 (c) Chi phí mở rộng hoạt động kinh doanh địa điểm với phân khúc khách hàng (bao gồm chi phí đào tạo nhân viên); (d) Chi phí hành chi phí chung khác đơn vị Việc ghi nhận chi phí vào nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị chấm dứt tài sản địa điểm trạng thái sẵn sàng hoạt động theo ý định đơn vị Do đó, chi phí phát sinh q trình sử dụng bố trí lại tài sản khơng tính vào ngun giá tài sản Ví dụ chi phí sau khơng tính vào nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị: (a) Các chi phí phát sinh tài sản có khả hoạt động theo ý định đơn vị chưa đưa vào sử dụng tài sản hoạt động mức thấp công suất tối đa; (b) Các khoản lỗ hoạt động ban đầu, ví dụ khoản phát sinh nhu cầu sản phẩm đầu tăng lên; (c) Chi phí di chuyển tái cấu phần toàn hoạt động đơn vị 29 Một số hoạt động xảy liên quan đến việc xây dựng phát triển bất động sản, nhà xưởng thiết bị khơng thiết phải đưa tài sản đến địa điểm trạng thái sẵn sàng hoạt động theo ý định đơn vị Các hoạt động phát sinh trước, q trình xây dựng phát triển tài sản Ví dụ, đơn vị sử dụng công trường xây dựng làm bãi đỗ xe để thu tiền việc xây dựng bắt đầu Các hoạt động không thiết phải đưa tài sản đến địa điểm trạng thái sẵn sàng hoạt động, doanh thu chi phí liên quan hoạt động ghi nhận vào thặng dư thâm hụt kỳ, phân loại thành doanh thu chi phí kỳ 30 Nguyên giá tài sản đơn vị tự tạo xác định theo nguyên tắc với tài sản mua Nếu đơn vị tạo tài sản tương tự để bán chu kỳ hoạt động bình thường nguyên giá tài sản chi phí tạo tài sản để bán (xem chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 12 “Hàng tồn kho”) Do vậy, thặng dư nội bị loại bỏ tính nguyên giá tài sản Tương tự, chi phí ngun liệu, nhân cơng chi phí khác phát sinh vượt q mức bình thường trình tạo tài sản bị loại khỏi nguyên giá tài sản Việc ghi nhận chi phí lãi vay vào nguyên giá khoản mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị đơn vị tự tạo thực theo quy định chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam chi phí vay 31 Các lâu năm cho sản phẩm kế toán tương tự bất động sản, nhà xưởng thiết bị tự tạo trước chúng địa điểm trạng thái sẵn sàng hoạt động theo ý định đơn vị Do đó, thuật ngữ “tạo ra” chuẩn mực hiểu bao gồm hoạt động cần thiết để canh tác lâu năm cho sản phẩm trước chúng địa điểm trạng thái sẵn sàng hoạt động theo ý định đơn vị 13 Xác định nguyên giá 32 Nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị giá mua tương đương tiền giá trị hợp lý tài sản đề cập đoạn 22 ngày ghi nhận Nếu tài sản tốn theo phương thức trả chậm chênh lệch giá mua trả tiền tổng số tiền toán theo phương thức trả chậm ghi nhận chi phí lãi vay thời gian trả chậm, trừ số tiền lãi ghi nhận vào giá trị tài sản phù hợp với phương pháp thay chấp nhận quy định chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam chi phí vay 33 Đơn vị có bất động sản, nhà xưởng thiết bị thông qua phương thức trao đổi với nhiều tài sản phi tiền tệ kết hợp tài sản tiền tệ tài sản phi tiền tệ Quy định đề cập đến giao dịch trao đổi tài sản phi tiền tệ để lấy tài sản khác, nhiên áp dụng cho tất giao dịch trao đổi đề cập Nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị nhận giá trị hợp lý tài sản trừ giao dịch trao đổi khơng có tính chất thương mại khơng thể xác định cách đáng tin cậy giá trị hợp lý tài sản nhận tài sản đem trao đổi Nguyên giá tài sản nhận xác định theo cách nêu kể đơn vị ghi giảm tài sản đem trao đổi Nếu xác định nguyên giá tài sản nhận theo giá trị hợp lý phải xác định theo giá trị ghi sổ lại tài sản đem trao đổi 34 Đơn vị phải xác định liệu giao dịch trao đổi có tính chất thương mại hay không cách xem xét mức độ thay đổi dự kiến dòng tiền dịch vụ tiềm tàng tương lai từ giao dịch Một giao dịch trao đổi có tính chất thương mại nếu: (a) Các yếu tố cấu thành (rủi ro, thời gian, giá trị) dòng tiền dịch vụ tiềm tàng tài sản nhận khác với yếu tố cấu thành dòng tiền dịch vụ tiềm tàng tài sản đem trao đổi; (b) Sự chênh lệch mục (a) có liên quan đáng kể tới giá trị hợp lý tài sản trao đổi 35 Trong trường hợp không tồn giao dịch thị trường so sánh giá trị hợp lý tài sản xác định cách đáng tin cậy nếu: (a) khác biệt ước tính giá trị hợp lý khơng đáng kể tài sản đó, (b) khả xảy ước tính khác đánh giá sử dụng cách phù hợp để ước tính giá trị hợp lý Nếu đơn vị có khả xác định cách đáng tin cậy giá trị hợp lý tài sản nhận tài sản đem trao đổi giá trị hợp lý tài sản đem trao đổi sử dụng để xác định nguyên giá tài sản nhận về, trừ có chứng rõ ràng giá trị hợp lý tài sản nhận 36 Nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị đơn vị thuê nắm giữ theo hợp đồng cho thuê xác định theo quy định chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam th tài sản 14 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu 37 Sau ghi nhận tài sản, bất động sản, nhà xưởng thiết bị phản ánh theo nguyên giá trừ khấu hao lũy kế Khấu hao 38 Mỗi phận bất động sản, nhà xưởng thiết bị có giá trị lớn tổng nguyên giá tài sản phải tính khấu hao riêng biệt 39 Đơn vị phân bổ số tiền ghi nhận ban đầu bất động sản, nhà xưởng thiết bị cho phận quan trọng tài sản khấu hao riêng phận Ví dụ hệ thống đường sá đơn vị khấu hao riêng vỉa hè, mặt đường, lề đường, đường ống dẫn, đường bộ, cầu hệ thống chiếu sáng hệ thống đường Tương tự, đơn vị mua bất động sản, nhà xưởng thiết bị cho hợp đồng cho thuê hoạt động mà đơn vị bên cho th đơn vị khấu hao riêng khoản phản ánh nguyên giá tài sản phát sinh từ điều khoản cho thuê có lợi bất lợi so với điều kiện thị trường 40 Các phận quan trọng hạng mục bất động sản, nhà xưởng thiết bị có thời gian sử dụng hữu ích phương pháp khấu hao giống tổng hợp lại tính khấu hao 41 Khi đơn vị tính khấu hao riêng số phận bất động sản, nhà xưởng thiết bị đơn vị tính khấu hao riêng phần cịn lại tài sản Phần cịn lại bao gồm phận đơn lẻ có giá trị khơng đáng kể Nếu đơn vị có ước tính khác phần cịn lại đơn vị phải sử dụng phương pháp gần để tính khấu hao phần cịn lại cho giá trị tiêu hao và/hoặc thời gian sử dụng hữu ích phận trình bày cách trung thực 42 Đơn vị lựa chọn tính khấu hao riêng phận bất động sản, nhà xưởng thiết bị mà giá trị khơng đáng kể so với tổng nguyên giá tài sản 43 Chi phí khấu hao phát sinh kỳ phải ghi nhận vào thặng dư thâm hụt kỳ đó, trừ chi phí khấu hao tính vào giá trị tài sản khác 44 Chi phí khấu hao kỳ thường ghi nhận vào thặng dư thâm hụt kỳ Tuy nhiên, số trường hợp, lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng gắn liền với tài sản đơn vị sử dụng để sản xuất tài sản khác Trong trường hợp này, chi phí khấu hao phận cấu thành nguyên giá tài sản khác tính vào nguyên giá tài sản Ví dụ khấu hao nhà máy thiết bị sản xuất tính vào chi phí chế biến hàng tồn kho (xem chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 12 “Hàng tồn kho”) Tương tự, khấu hao bất động sản, nhà xưởng thiết bị sử dụng cho hoạt động triển khai tính vào ngun giá tài 15 sản vơ hình ghi nhận theo chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam số 31 “Tài sản vơ hình” Giá trị khấu hao thời gian khấu hao 45 Giá trị phải khấu hao tài sản phải phân bổ cách có hệ thống suốt thời gian sử dụng hữu ích tài sản 46 Giá trị lý thu hồi thời gian sử dụng hữu ích tài sản phải xem xét lại kỳ báo cáo năm, có thay đổi so với ước tính trước thay đổi phải ghi nhận thay đổi ước tính kế tốn theo quy định chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam sách kế tốn, thay đổi ước tính kế tốn sai sót 47 Khấu hao phải ghi nhận giá trị hợp lý tài sản vượt giá trị lại, với điều kiện giá trị lý thu hồi tài sản khơng vượt q giá trị cịn lại tài sản Việc sửa chữa bảo dưỡng tài sản không phủ nhận cần thiết việc trích khấu hao tài sản Ngược lại, số tài sản khơng bảo trì, bảo dưỡng tốt việc bảo dưỡng bị trì hỗn vơ thời hạn ngân sách bị hạn chế Khi việc quản lý tài sản làm tăng hao mòn tự nhiên tài sản, thời gian sử dụng hữu ích tài sản phải đánh giá lại điều chỉnh theo 48 Giá trị phải khấu hao tài sản xác định sau trừ giá trị lý thu hồi tài sản Trên thực tế, giá trị lý thu hồi tài sản thường khơng đáng kể khơng có ảnh hưởng lớn đến việc tính giá trị phải khấu hao 49 Giá trị lý thu hồi tài sản tăng đến mức lớn giá trị lại tài sản Trong trường hợp này, chi phí khấu hao không, trừ giá trị lý thu hồi tài sản sau lại bị giảm xuống thấp giá trị cịn lại tài sản 50 Việc trích khấu hao bắt đầu tài sản đưa vào sử dụng, cụ thể tài sản địa điểm trạng thái cần thiết để sẵn sàng hoạt động theo ý định đơn vị Khấu hao kết thúc tài sản bị ghi giảm Do đó, việc khấu hao không bị ngừng lại tài sản tạm ngừng hoạt động hoạt động cầm chừng nắm giữ để lý, trừ trường hợp tài sản khấu hao hết Tuy nhiên, theo phương pháp khấu hao theo sản lượng chi phí khấu hao khơng khơng có hoạt động sản xuất 51 Lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng gắn liền với bất động sản, nhà xưởng thiết bị đơn vị khai thác chủ yếu thông qua việc sử dụng tài sản Tuy nhiên, yếu tố khác lạc hậu mặt kỹ thuật hay thương mại hao mòn tự nhiên tài sản không sử dụng thường xuyên dẫn đến sụt giảm lợi ích kinh tế hay dịch vụ tiềm tàng mà tài sản đem lại Do đó, xác định thời gian sử dụng hữu ích tài sản cần phải xem xét yếu tố sau đây: 16 (a) Mức độ sử dụng ước tính đơn vị tài sản Mức độ sử dụng ước tính thơng qua cơng suất sản lượng dự tính (b) Hao mịn vật lý dự kiến, phụ thuộc vào yếu tố liên quan đến hoạt động số ca làm việc mà tài sản sử dụng, chương trình sửa chữa bảo trì chăm sóc, bảo trì tài sản thời gian không hoạt động (c) Sự lạc hậu kỹ thuật thương mại phát sinh từ thay đổi cải tiến sản xuất từ thay đổi nhu cầu thị trường sản phẩm dịch vụ sản phẩm đầu tài sản Giá bán dự kiến tương lai sản phẩm sản xuất bị sụt giảm cho thấy lạc hậu kỹ thuật thương mại dự kiến tài sản sử dụng, phản ánh sụt giảm lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng tài sản (d) Giới hạn pháp lý giới hạn tương tự việc sử dụng tài sản, ví dụ ngày hết hạn hợp đồng thuê tài sản 52 Thời gian sử dụng hữu ích bất động sản, nhà xưởng thiết bị xác định dựa lợi ích tài sản đem lại cho đơn vị Chính sách quản lý tài sản áp dụng cho đơn vị quy định tài sản lý sau thời gian định sau thu tỷ lệ định tổng số lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng gắn liền với tài sản Do vậy, thời gian sử dụng hữu ích tài sản đơn vị ngắn thời gian hữu ích thực tế Việc ước tính thời gian sử dụng hữu ích bất động sản, nhà xưởng thiết bị xét đoán dựa kinh nghiệm đơn vị với tài sản tương tự 53 Quyền sử dụng đất nhà cửa đất hai loại tài sản riêng rẽ kế toán tách biệt chúng mua Nhà cửa có thời gian sử dụng hữu hạn phải trích khấu hao Việc tăng giá đất đai mà nhà cửa xây dựng không ảnh hưởng đến việc xác định giá trị phải khấu hao tịa nhà Phương pháp khấu hao 54 Phương pháp khấu hao phải phản ánh cách thức mà đơn vị dự tính thu lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng từ tài sản 55 Phương pháp khấu hao áp dụng cho tài sản phải xem xét lại vào kỳ báo cáo năm Nếu có thay đổi đáng kể cách thức thu lợi ích kinh tế tương lai hay dịch vụ tiềm tàng từ tài sản đơn vị phải thay đổi phương pháp khấu hao để phù hợp với cách thức Các thay đổi phải ghi nhận thay đổi ước tính kế tốn theo quy định chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam sách kế tốn, thay đổi ước tính kế tốn sai sót 56 Có nhiều phương pháp khấu hao áp dụng để phân bổ cách có hệ thống giá trị phải khấu hao tài sản suốt thời gian sử dụng hữu ích chúng Các phương pháp bao gồm khấu hao đường thẳng, khấu hao 17 theo số dư giảm dần khấu hao theo sản lượng Chi phí khấu hao theo phương pháp đường thẳng không thay đổi suốt thời gian sử dụng hữu ích tài sản giá trị lý tài sản không thay đổi Theo phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần, chi phí khấu hao giảm dần suốt thời gian sử dụng hữu ích tài sản Chi phí khấu hao theo phương pháp sản lượng tính dựa số lượng sản phẩm sản xuất mức độ sử dụng ước tính tài sản Đơn vị phải lựa chọn áp dụng phương pháp khấu hao phản ánh hợp lý cách thức thu lợi ích kinh tế tương lai hay dịch vụ tiềm tàng gắn liền với tài sản Phương pháp phải áp dụng quán qua kỳ kế tốn trừ có thay đổi cách thức thu lợi ích kinh tế tương lai hay dịch vụ tiềm tàng tài sản 57 Phương pháp khấu hao dựa doanh thu tạo từ hoạt động có sử dụng tài sản không phù hợp Doanh thu tạo từ hoạt động có sử dụng tài sản thường phản ánh yếu tố khác phản ánh việc thu hồi lợi ích kinh tế dịch vụ tiềm tàng tài sản Ví dụ, doanh thu bị ảnh hưởng yếu tố đầu vào quy trình khác, hoạt động bán hàng, thay đổi khối lượng giá bán Yếu tố giá doanh thu bị ảnh hưởng lạm phát mà khơng chịu ảnh hưởng cách thức sử dụng tài sản Ghi giảm tài sản 58 Giá trị lại bất động sản, nhà xưởng thiết bị phải ghi giảm khi: (a) Thanh lý tài sản, điều chuyển tài sản; (b) Khi khơng cịn thu lợi ích kinh tế tương lai dịch vụ tiềm tàng từ việc sử dụng lý tài sản 59 Lãi lỗ phát sinh từ việc ghi giảm bất động sản, nhà xưởng thiết bị phải ghi nhận vào thặng dư thâm hụt kỳ tài sản bị ghi giảm (trừ trường hợp chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam th tài sản có quy định khác việc bán tài sản thuê lại) 60 Tuy nhiên, chu kỳ hoạt động bình thường đơn vị thường xuyên bán bất động sản, nhà xưởng thiết bị mà đơn vị nắm giữ nhằm mục đích cho th lại, đơn vị phải kế toán tài sản hàng tồn kho theo giá trị lại tài sản tài sản không cho thuê đem bán tài sản Tiền thu từ việc bán tài sản phải ghi nhận doanh thu theo quy định chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam doanh thu từ giao dịch trao đổi 61 Việc ghi giảm bất động sản, nhà xưởng thiết bị thực nhiều hình thức (ví dụ bán, cho thuê tài cho tặng) Khi xác định thời điểm ghi giảm tài sản, đơn vị phải áp dụng tiêu chuẩn chuẩn mực kế toán công Việt Nam doanh thu từ giao dịch trao đổi để ghi nhận doanh thu Chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam th tài sản áp dụng cho việc ghi giảm tài sản cách bán sau th lại tài sản 18 62 Theo nguyên tắc ghi nhận đoạn 12, đơn vị ghi nhận giá trị phận thay vào nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị đơn vị phải ghi giảm giá trị lại phận bị thay thế, việc phận bị thay có trích khấu hao riêng hay khơng Nếu đơn vị khơng thể xác định giá trị lại phận bị thay đơn vị sử dụng giá trị phận thay làm tính giá trị cịn lại phận bị thay phận mua sắm hay xây dựng 63 Lãi lỗ phát sinh từ việc ghi giảm bất động sản, nhà xưởng thiết bị xác định chênh lệch khoản thu từ việc lý (nếu có) giá trị lại tài sản 64 Khoản phải thu từ lý bất động sản, nhà xưởng thiết bị ghi nhận ban đầu theo giá trị hợp lý Nếu tài sản lý theo phương thức trả chậm, khoản phải thu ghi nhận ban đầu theo giá bán tương đương tiền trả Chênh lệch giá mua trả tiền tổng số tiền toán theo phương thức trả chậm ghi nhận tiền lãi thu thời gian trả chậm theo quy định chuẩn mực kế toán công Việt Nam doanh thu từ giao dịch trao đổi Trình bày thơng tin 65 66 Báo cáo tài phải trình bày thơng tin sau nhóm bất động sản, nhà xưởng thiết bị ghi nhận báo cáo tài chính: (a) Cơ sở xác định giá trị sử dụng để xác định nguyên giá; (b) Phương pháp khấu hao áp dụng; (c) Thời gian sử dụng hữu ích tỷ lệ khấu hao áp dụng; (d) Nguyên giá khấu hao lũy kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ; (e) Bảng đối chiếu giá trị lại tài sản thời điểm đầu kỳ cuối kỳ, trình bày thơng tin sau: (i) Số tăng kỳ; (ii) Số tiếp nhận thông qua sáp nhập đơn vị công; (iii) Số lý, điều chuyển kỳ; (iv) Số khấu hao trích kỳ; (v) Số chênh lệch tỷ giá phát sinh từ việc chuyển đổi báo cáo tài từ đơn vị tiền tệ kế toán sang đơn vị tiền tệ báo cáo khác, bao gồm việc chuyển đổi báo cáo tài sở hoạt động nước sang đơn vị tiền tệ báo cáo đơn vị; (vi) Các thay đổi khác Báo cáo tài phải trình bày thơng tin sau nhóm bất động sản, nhà xưởng thiết bị ghi nhận báo cáo tài chính: 19 67 68 69 (a) Các hạn chế giá trị bất động sản, nhà xưởng thiết bị chấp để bảo đảm cho khoản nợ phải trả; (b) Chi phí ghi nhận vào giá trị bất động sản, nhà xưởng thiết bị trình xây dựng; (c) Giá trị cam kết mua bất động sản, nhà xưởng thiết bị Việc lựa chọn phương pháp khấu hao ước tính thời gian sử dụng hữu ích tài sản đơn vị lựa chọn khuôn khổ pháp luật quy định Do vậy, việc trình bày thơng tin phương pháp khấu hao thời gian sử dụng hữu ích ước tính tỷ lệ khấu hao cung cấp cho người sử dụng báo cáo tài thơng tin cho phép họ đánh giá sách kế tốn mà đơn vị áp dụng so sánh với đơn vị khác Vì lý tương tự, đơn vị phải trình bày thơng tin về: (a) Số khấu hao ghi nhận vào thặng dư thâm hụt kỳ ghi nhận vào nguyên giá tài sản khác kỳ; (b) Giá trị khấu hao lũy kế thời điểm cuối kỳ Đơn vị phải trình bày thơng tin chất ảnh hưởng việc thay đổi ước tính kế tốn có ảnh hưởng tới kỳ dự kiến ảnh hưởng tới kỳ tương lai Trong trường hợp này, bất động sản, nhà xưởng thiết bị, đơn vị phải trình bày thơng tin có thay đổi ước tính liên quan đến: (a) Giá trị lý thu hồi; (b) Chi phí ước tính cho việc tháo dỡ, di chuyển khôi phục bất động sản, nhà xưởng thiết bị; (c) Thời gian sử dụng hữu ích; (d) Phương pháp khấu hao Đơn vị khuyến khích trình bày thêm, người sử dụng báo cáo tài cần thơng tin sau: (a) Giá trị bất động sản, nhà xưởng thiết bị tạm thời không sử dụng; (b) Giá trị bất động sản, nhà xưởng thiết bị hết khấu hao sử dụng; (c) Giá trị bất động sản, nhà xưởng thiết bị khơng cịn sử dụng chờ lý 20 Bảng tham chiếu đoạn chuẩn mực kế tốn cơng Việt Nam so với đoạn chuẩn mực kế tốn cơng quốc tế Số hiệu VPSAS 17 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 Số hiệu IPSAS 17 10 11 12 13 14 17 18 19 21 22 23 24 25 26 27 28 30 31 32 33 34 35 36 36A 37 38 39 40 Số hiệu VPSAS 17 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 Số hiệu IPSAS 17 41 43 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 76 77 78 78A 82 83 83A 84 85 86 87 88 89 90 91 94