Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô

LỜI MỞ ĐẦU Đầu tư là một hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát triển không ngừng của xã hội. Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia, doanh nghiệp hay công ty

Lời mở đầu

Đầu t là một hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát

triển không ngừng của xã hội Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia, doanh nghiệp hay công ty đều phải tiến hành đầu t Có thể nói nhờ có hoạt động đầu t mà mọi lĩnh vực đợc phát triển cả về chất và lợng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế Các dự án chính là nhịp cầu nối hoạt động đầu t đến với hiện thực Thông qua dự án mà các ý tởng đầu t đợc thể hiện và thực hiện Tuy nhiên ý t-ởng đầu t sẽ trở nên bị méo mó, không đợc phản ánh trung thực nếu nh các dự án lập ra không chính xác, không đợc kiểm tra cẩn thận Xuất phát từ lý do đó mà môn thẩm định dự án ra đời trong đó có thẩm định tài chính dự án Thẩm định tài chính dự án là công việc mà không có một dự án nào bỏ qua vì tài chính là một vấn đề sống còn đối với dự án Thấy đợc tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính dự án nên trong thời gian thực tập tại công ty kinh doanh bất động sản Kinh Đô ( là một công ty mà hoạt động chủ yếu là đầu t vào các dự án), em đã chọn đề tài :

Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh đô

cho chuyên đề thực tập của mình Nội dung chuyên đề gồm có 3 phần chính sau:

Phần 1: Những vấn đề cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án.

Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô

Phần 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô.

Em xin chân thành cảm ơn trớc hết là giảng viên Trần thị thanh tú vừa là cô giáo giảng dạy bộ môn Tài chính doanh nghiệp vừa là giáo viên hớng dẫn em làm bản chuyên đề thực tập này Tiếp theo em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo khoa Ngân hàng-Tài chính của trờng đã cung cấp cho em những

kiến thức về môn thẩm định tài chính dự án để giúp em hoàn thành chuyên đề của mình Cuối cùng em xin cảm ơn cán bộ công ty Kinh Đô nói chung và các cán bộ phòng kế toán tài chính, phòng kinh doanh đầu t tiếp thị nói riêng đã tạo điều kiện rất thuận lợi và giúp đỡ em trong thời gian tiến hành thực tập tại công ty Sau đây là toàn bộ nội dung chuyên đề của em.

Phần 1: Những vấn đề cơ bản về dự án và thẩm định dự án.

1.1 Dự án

1.1.1 Khái niệm dự án.

Hiện nay từ “dự án” đợc sử dụng rất rộng rãi - ta thờng nghe nói đến các dự án đầu t phát triển tầm cỡ quốc gia hoặc quốc tế, song cũng có thể nói đến dự án của cá nhân mỗi ngời, nh tiến hành một nghiên cứu thử nghiệm, viết một cuốn sách Vậy có thể hiểu "dự án” là gì?

Thờng có hai cách hiểu về dự án Theo cách hiểu thứ nhất (tĩnh) dự án là hình tợng về một tình huống (một trạng thái ) mà ta muốn đạt tới

Trong cách hiểu thứ hai (động) theo từ điển về quản lý dự án AFNOR, dự án là một hoạt động đặc thù tạo nên một thực tế mới một cách có phơng pháp và tịnh tiến, với các phơng tiện ( nguồn lực đã cho).

Theo nghị định 177/CP ngày 20/10/1994 của Chính phủ quy định:

“ Dự án đầu t là tập hợp đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tợng nhất định nhằm đạt đợc sự tăng trởng về số lợng, cải tiến hoặc nâng cao chất lợng sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất định”.

Qua đây ta có thể nhận thấy:

+Dự án không chỉ là một ý định hay phác thảo, mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định, nhằm đáp ứng một nhu cầu chuyên biệt.

+Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tợng hay ứng dụng, mà phải cấu trúc nên một thực tế mới, một thực tế mà trớc đó còn cha tồn tại nguyên bản tơng đơng Ngoài ra mỗi dự án phải có tính sáng tạo riêng.

+ Vì liên quan đến một thực tế trong tơng lai, bất kì dự án nào cũng có một độ bất định và những rủi ro có thể xảy ra.

+Cuối cùng, nh một hoạt động đặc thù, dự án phải có bắt đầu, có kết thúc và chịu những hạn chế nói chung là đã cho về nguồn lực( phơng tiện)

Ta cũng thấy rõ các đặc trng sau đây cho phép nhận dạng một dự án:

1.1.2 Vai trò của dự án.1.1.2.1 Đối với nhà đầu t.

-Dự án là một căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu t quyết định có nên tiến hành đầu t hay không.

-Là phơng tiện để chủ đầu t thuyết phục các tổ chức tài chính tài trợ vốn cho dự án.

-Là cơ sở cho các nhà đầu t xây dựng kế hoạch đầu t, theo dõi đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện dự án

-Là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên doanh.

-Là công cụ giúp nhà đầu t xác định đợc cơ hội đầu t tốt, giảm thiểu rủi ro, giảm thiểu chi phí cơ hội.

-Là căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng nh để giải quyết các mối quan hệ trong tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án.

1.1.2.2 Đối với Nhà nớc.

Dự án là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu t, là căn cứ pháp lý để tòa án xem xét giải quyết khi có sự tranh chấp giữa các bên tham gia đầu t trong quá trình thực hiện dự án sau này.

1.1.2.3 Đối với các tổ chức tài trợ vốn.

Dự án là căn cứ để các cơ quan này xem xét tính khả thi của dự án để quyết định có nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.

nhiều công nghệ khác nhau, thời gian thực hiện ra dài, có ảnh hởng mạnh đến môi trờng kinh tế và sinh thái Chúng đòi hỏi phải thiết lập các cấu trúc tổ chức chuyên biệt, với các mức phân cấp trách nhiệm khác nhau, đề ra quy chế hoạt động và các phơng pháp kiểm tra chặt chẽ Tầm bao của các dự án này rộng tới mức ngời quản lý không thể nào đi sâu vào từng chi tiết trong quá trình thực hiện Trái lại, nhiệm vụ chủ yếu của ngời quản lý là, một mặt thiết lập hệ thống quản lý và tổ chức (Phân chia dự án thành các dự án bộ phận và phối kết hợp các dự án bộ phận đó) cho phép mỗi cấp thực hiện đợc trách nhiệm của mình, và mặt khác đảm nhận các mối quan hệ giữa dự án với bên ngoài.

Các dự án lớn hiện nay thờng mang tính quốc gia hoặc quốc tế.*Các dự án nhỏ, ngoài những đặc tính ngợc lại với các dự án lớn, nh không đòi hỏi kinh phí nhiều, thờng nằm trong một bối cảnh sẵn có hoặc không đợc u tiên Các nguồn lực huy động chẳng những eo hẹp, mà thờng không có ngay Mục tiêu và trách nhiệm đôi khi không đợc xác định rõ ràng, và những ngời tham gia không có kinh nghiệm trong hoạt động dự án Chủ nhiệm dự án thờng kiêm luôn cả việc quản lý dự án ( đối nội) lẫn việc liên hệ với các chuyên gia bên ngoài (đối ngoại).

Mỗi xí nghiệp, cơ quan thờng chỉ chủ trì hoặc tham gia vào một hay vài dự án lớn, trong khi đó có thể có nhiều dự án nhỏ cùng đồng thời thực hiện.

Về phơng diện quản lý, các dự án lớn và các dự án nhỏ, tuy có những nét chung, nhng cũng nhiều đặc điểm riêng đòi hỏi phải áp dụng các phơng pháp và công cụ quản lý khác nhau Các dự án lớn thờng đặt ra nhiều vấn đề về quản lý cần đợc ngiên cứu và giải quyết Ngợc lại, các dự án nhỏ cho phép áp dụng một cách đơn giản và công hiệu các ph-ơng pháp định lợng.

1.1.4 Các giai đoạn của dự án.

Dự án đợc xây dựng và phát triển trong một quá trình gồm nhiều giai đoạn riêng biệt, song gắn bó chặt chẽ với nhau và đi theo một tiến

trình logic ở đây ta phân thành 5 giai đoạn cụ thể là: Xác định dự án, phân tích và lập dự án, duyệt dự án, triển khai thực hiện, nghiệm thu tổng kết và giải thể.

1.1.4.1 Xác định dự án.

Là giai đoạn đầu tiên trong chu trình dự án có nhiệm vụ phát hiện những lĩnh vực có tiềm năng để đầu t phát triển, trên cơ sở đó hình thành sơ bộ các ý đồ đầu t Trong thực tế ý đồ về một dự án đầu t mới có thể xuất phát từ các nguồn nh sau:

-Từ những chiến lợc phát triển ngành hay chiến lợc phát triển kinh tế quốc dân.

-Thông qua việc phát hiện những nguồn tài nguyên, nguyên nhiên vật liệu cha đợc khai thác và sử dụng có hiệu quả.

-Dự án có thể đợc đề xuất để đáp ứng những nhu cầu sản xuất tiêu dùng ở thị trờng trong nớc và ngoài nớc còn cha đợc thỏa mãn.

-ý đồ dự án có thể nảy sinh từ yêu cầu khắc phục những khó khăn và trở ngại đối với sự phát triển kinh tế-xã hội do thiếu các điều kiện vật chất cần thiết.

Trên cơ sở các lĩnh vực và ý đồ đầu t khác nhau đợc đề xuất, cần tiến hành nghiên cứu chi tiết hóa, lựa chọn ra những ý đồ dự án có triển vọng nhất để tiến hành chuẩn bị và phân tích trong giai đoạn tiếp theo.

Việc xác định và sàng lọc các ý đồ dự án có ảnh hởng quyết định tới quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án Dự án có thể thất bại hay không đạt đợc kết quả mong muốn, tuy rằng việc thực hiện và chuẩn bị dự án tốt đến đâu, nếu nh ý đồ ban đầu đã hàm chứa những sai lầm cơ bản.

1.1.4.2 Phân tích và lập dự án.

Sau khi xác định ý đồ, mục tiêu và phơng tiện của dự án, ta có thể tiến hành quá trình phân tích và lập dự án Phân tích và lập dự án là giai đoạn nghiên cứu chi tiết ý đồ đầu t đã đợc đề xuất trên tất cả mọi phơng diện nh: thể chế - xã hội, thơng mại, tài chính, kinh tế kỹ thuật,

tổ chức - quản lý Để thực hiện nhiệm vụ này phải thu thập đầy đủ những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu về thị trờng, môi trờng tự nhiên, các nguồn nguyên vật liệu tại chỗ, các quy định và chính sách có liên quan của Chính phủ, về đặc điểm kinh tế- văn hóa - xã hội của dân c trong vùng có liên quan đến dự án.

Nội dung chủ yếu của giai đoạn phân tích và lập dự án là nghiên cứu một cách toàn diện tính khả thi của dự án Tuy vậy, đối với những dự án có quy mô lớn, thì trớc khi thực hiện nghiên cứu khả thi thì nên có bớc nghiên cứu tiền khả thi Trong bớc nghiên cứu này, tất cả mọi phơng diện chuẩn bị và phân tích dự án đều đợc đề cập tới, song chỉ ở mức độ chi tiết vừa đủ để chứng minh một cách khái quát rằng, ý đồ dự án đợc đề xuất là đúng đắn và việc tiếp tục phát triển ý đồ này là có tiềm năng Nghiên cứu tiền khả thi cũng giúp loại bỏ bớt những vấn đề không cần thiết, cũng nh xác định các vấn đề cần đặc biệt chú ý, nhờ đó giúp cho việc định hớng nghiên cứu và tiết kiệm chi phí chuẩn bị đầu t vào dự án.

Nghiên cứu khả thi ( còn gọi là lập luận chứng kinh tế kỹ thuật) là bớc nghiên cứu dự án đầy đủ và toàn diện nhất, có nhiệm vụ tạo cơ sở để chấp thuận hay bác bỏ dự án, cũng nh để xác định một phơng án tốt nhất trong số các phơng án còn lại Nghiên cứu khả thi, đúng nh tên gọi của nó, nhằm chứng minh khả năng thực hiện của dự án về tất cả mọi phơng diện có liên quan.

Thiết kế và chỉ đạo nghiên cứu khả thi là một công tác phức tạp đòi hỏi sự tham gia của nhiều lĩnh vực khác nhau Phạm vi và thời gian nghiên cứu khả thi phụ thuộc vào tính chất của dự án: dự án có phức tạp hay không, đã đợc nhận thức đến mức độ nào, dự án có tính chất sáng tạo hay chỉ là lặp lại Về kinh phí, nghiên cứu khả thi thờng chiếm khoảng 5% toàn bộ chi phí đầu t của dự án Thời gian nghiên cứu có thể là một tháng, hai năm hoặc dài hơn nữa phụ thuộc vào quy mô tính chất

của dự án Kết thúc nghiên cứu khả thi cũng là hết giai đoạn phân tích và lập dự án.

Thực tế đã xác nhận tầm quan trọng của công tác chuẩn bị và phân tích dự án Chuẩn bị tốt và phân tích kỹ lỡng sẽ làm giảm những khó khăn trong giai đoạn thực hiện, cũng nh cho phép đánh giá đúng đắn hơn tính hiệu quả và khả năng thành công của dự án Chẳng hạn việc chuẩn bị đầy đủ trên phơng diện kỹ thuật sẽ làm giảm nguy cơ chi phí vợt định mức.

1.1.4.3 Duyệt dự án.

Giai đoạn này thờng đợc thực hiện với sự tham gia của các cơ quan Nhà nớc, các tổ chức tài chính và các thành phần khác tham gia dự án, nhằm xác minh lại toàn bộ những kết luận đã đợc đa ra trong quá trình chuẩn bị và phân tích dự án, trên cơ sở đó chấp nhận hay bác bỏ dự án Dự án sẽ đợc thông qua và đợc đa vào thực hiện nếu nó đợc xác nhận là có hiệu quả và khả thi Ngợc lại, trong trờng hợp còn có những bất hợp lý trong thiết kế dự án, thì tùy theo mức độ, dự án có thể đợc sửa đổi bổ xung hay buộc phải xây dựng lại hoàn toàn.

1.1.4.4 Triển khai thực hiện.

Giai đoạn triển khai thực hiện dự án bắt đầu khi kinh phí đợc đa vào Trong giai đoạn triển khai thực hiện có thể chia thành những thời kỳ nhỏ hơn Chẳng hạn, thời kỳ thứ nhất là thi công xây dựng các công trình cơ sở Sau khi hoàn thành xây dựng cơ bản, dự án chuyển sang thời kỳ phát triển Trong thời kỳ này dự án bắt đầu sinh lợi và trả dần những khoản nợ trong thời kỳ đầu Thời kỳ thứ ba bắt đầu khi dự án đã đạt tới sự phát triển toàn bộ, nói cách khác các công trình đầu t ban đầu đã đợc sử dụng hết công suất và kéo dài cho tới khi dự án chấm dứt hoạt động.

Thực hiện dự án là kết quả của một quá trình chuẩn bị và phân tích kỹ lỡng, song trong thực tế rất ít khi dự án đợc tiến hành hoàn toàn đúng nh hoạch định Nhiều dự án đã không đảm bảo đợc tiến độ thời gian và chi phí dự kiến, thậm chí một số dự án đã phải thay đổi thiết kế

ban đầu do giải pháp kỹ thuật không thích hợp hay do thiếu vốn hoặc do nhiều yếu tố khách quan đem lại Nói chung những khó khăn mà dự án phải đối phó trong khi thực hiện, đặc biệt trong thời kỳ thi công là:

+Các khó khăn tài chính: Thờng xuất hiện do những biến động về giá cả hay do việc thiếu các nguồn vốn cần thiết trong quá trình thực hiện Hậu quả là dự án bị trì hoãn, chi phí tăng và trong một số trờng hợp quy mô của dự án bị thu hẹp lại.

+Các hạn chế về mặt quản lý: Phổ biến nhất đối với nhiều dự án trong các nớc đang phát triển là thiếu những cán bộ quản lý giỏi, cơ cấu tổ chức, phân công trách nhiệm không rõ ràng, sự phối hợp kém hiệu quả giữa các cơ quan khác nhau tham gia dự án Những yếu kém trong quản lý thờng gây ra tình trạng chậm trễ khi thực hiện và chi phí vợt mức, giám sát thiếu chặt chẽ và kém linh hoạt, phản ứng chậm trớc những thay đổi trong môi trờng kinh tế- xã hội.

+Các vấn đề kỹ thuật: Thờng xuyên phát sinh trong quá trình thực hiện các dự án do việc cung ứng vật t, máy móc, thiết bị (gồm cả đất đai) không thích hợp hay kém chất lợng, hoặc do những sai phạm, khuyết điểm ngay trong thiết kế ban đầu hoặc do sự tiến bộ không ngừng trong việc áp dụng công nghệ mới.

+Các biến động chính trị: Những án thực hiện trong một thời gian dài, có thể vài chục năm, thờng phải đối phó với những khó khăn về chính trị Không kể tới các biến động hay sự hỗn loạn chính trị, dự án thờng chịu tác động của những thay đổi trong các chính sách kinh tế - xã hội của Chính phủ, hay do mức độ u tiên và ủng hộ của Chính phủ đối với dự án không còn nh trớc.

Những khó khăn và biến động thờng xảy ra trong giai đoạn thực hiện dự án, nh vậy đòi hỏi các nhà quản lý dự án phải hết sức linh hoạt Đồng thời phải thờng xuyên đánh giá và giám sát quá trình thực hiện để kịp thời thấy đợc vớng mắc khó khăn và đề ra các biện pháp giải quyết

thích hợp, thậm chí xem xét điều chỉnh lại các mục tiêu và phơng tiện nếu cần.

1.1.4.5 Nghiệm thu, tổng kết và giải thể.

Giai đoạn đánh giá nghiệm thu tiến hành sau khi thực hiện xong dự án Đánh giá nghiệm thu khác với việc đánh giá và giám sát nh là một bộ phận quan trọng trong quá trình thực hiện Đánh giá nghiệm thu có nhiệm vụ làm rõ những thành công và thất bại trong toàn bộ quá trình xác định, phân tích và lập dự án, cũng nh trong khi thực hiện để rút ra những kinh nghiệm và bài học cho quản lý các dự án khác trong tơng lai.

Kết thúc và giải thể dự án nh thế nào cũng là vấn đề cần nghĩ, tốt hơn cả là ngay từ khi lập dự án ít nhất ở đây có hai việc quan trọng cần bàn là bàn giao (hay phân chia) sử dụng các kết quả của dự án, cũng nhnhững phơng tiện mà dự án còn để lại, và bố trí lại công việc cho các thành viên tham gia dự án, nhất là những ngời đã đợc biệt phái hoàn toàn khỏi xí nghiệp, cơ quan họ sau một thời gian dài làm việc cho dự án

1.2 Thẩm định dự án.1.2.1 Khái niệm

Thẩm định dự án là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách quan toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án nhằm khẳng định tính hiệu quả cũng nh tính khả thi của dự án trớc khi quyết định đầu t.

1.2.2 Nội dung thẩm định dự án.

Công tác thẩm định dự án là khâu quan trọng trong thời kỳ chuẩn bị dự án, đợc thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã đợc thiết lập để ra quyết định đầu t.

Công tác thẩm định dự án gồm các bớc: Thẩm định thị trờng, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án, thẩm định tài chính và thẩm định kinh tế - xã hội.

1.2.2.1 Thẩm định thị trờng.

Là việc tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu thị trờng nhằm đa ra các kết luận hợp lý, chính xác về thị trờng tiêu thụ sản phẩm của dự án Thẩm định thị trờng là tiền đề cho việc thực hiện các bớc thẩm định tiếp theo Thẩm định thị trờng giúp nhà đầu t lựa chọn mục tiêu, xác định rõ phơng hớng và quy mô của dự án.

Thẩm định thị trờng bao gồm các nội dung sau:

- Thẩm định nhu cầu hiện tại và tơng lai về sản phẩm của dự án trên thị trờng dự kiến xâm nhập chiếm lĩnh: Xác định xem ai là khách hàng tiềm năng, ai là khách hàng mới, nhu cầu tiêu thụ sản phẩm trong hiện tại và tơng lai, mức gia tăng nhu cầu hàng năm về sản phẩm của dự án.

- Thẩm định các nguồn và các kênh đáp ứng nhu cầu: Mức độ đáp ứng nhu cầu hiện tại, xác định khối lợng sản phẩm của dự án dự kiến bán ra hàng năm

- Thẩm định các yếu tố về sản phẩm: Chất lợng, giá bán, quy cách, hình thức trình bày, dịch vụ sau khi bán sản phẩm của dự án…

- Thẩm định các vấn đề về tiêu thụ sản phẩm: Các cơ sở tiếp thị và phân phối sản phẩm, chi phí cho công tác tiếp thị và phân phối sản phẩm, kênh phân phối dự kiến ( bán trực tiếp, bán qua các đại lý ), ph-ơng thức thanh toán…

-Xem xét các vấn đề về cạnh tranh: Các đối thủ cạnh tranh, mức độ cạnh tranh trên thị trờng, lợi thế so sánh ( về chi phí sản xuất, kiểu dáng, chất lợng, giá cả )và khả năng thắng trong cạnh tranh của sản…phẩm dự án.

- Thẩm định mức độ thâm nhập, chiếm lĩnh thị trờng của dự án trong suốt thời gian tồn tại.

1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật

Là việc phân tích mặt kỹ thuật của dự án Thẩm định kỹ thuật là công việc phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu về từng khía cạnh kỹ thuật của dự án Sự đúng đắn trong thẩm định kỹ thuật sẽ quyết định tính khả thi của dự ánvề mặt kỹ thuật, làm cơ sở để tiếp tục các bớc thẩm định tiếp theo, nhằm đa ra quyết định đầu t chính xác cho chủ doanh nghiêp.

Nội dung của thẩm định kỹ thuật gồm:

- Mô tả sản phẩm sẽ sản xuất của dự án: Đặc điểm của sản phẩm chính, sản phẩm phụ, chất thải; các tiêu chuẩn chất lợng cần phải đạt đợc là cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề kỹ thuật khác; các hình thức bao bì đóng gói, các công dụng và cách sử dụng của sản phẩm.

Các phơng pháp và phơng tiện để kiểm tra chất lợng sản phẩm, các yêu cầu về chất lợng sản phẩm phải đạt đợc, dự kiến bộ phận kiểm tra chất lợng, các thiết bị và dụng cụ cần thiết cho việc kiểm tra, phơng pháp kiểm tra, chi phí cho công tác kiểm tra.

- Xác định công suất của dự án: Xác định công suất bình thờng có thể của dự án: Là số sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian để đáp ứng nhu cầu của thị trờng mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh.

Xác định công suất tối đa danh nghĩa của dự án: là số sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian vừa đủ để đáp ứng nhu cầu tiêu thụ của thị trờng mà dự án sẽ chiếm lĩnh, vừa để bù vào những hao hụt tổn thất trong quá trình sản xuất, lu kho, vận chuyển và bốc dỡ.

Xác định công suất thực tế khả thi của dự án và mức sản xuất dự kiến qua các năm cần căn cứ vào nhu cầu thị trờng, trình độ kỹ thuật của máy móc thiết bị, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, chi phí sản xuất và chi phí vốn đầu t.

- Thẩm định công nghệ và phơng pháp sản xuất: Lựa chọn trong các công nghệ và phơng pháp sản xuất hiện có loại nào thích hợp nhất đối với loại sản phẩm mà dự án định sản xuất, phù hợp với điều kiện của máy móc, thiết bị cần mua sắm, với khả năng tài chính và các yếu tố có liên quan khác nh tay nghề, trình độ quản lý…

Tuỳ thuộc công nghệ và phơng pháp sản xuất, đồng thời căn cứ vào trình độ tiến bộ kỹ thuật, chất lợng và giá cả phù hợp với khả năng vận hành và vốn đầu t, điều kiện bảo dỡng, sửa chữa, công suất, tính năng, điều kiện vận hành, năng lợng sử dụng, điều kiện khí hậu mà…lựa chọn máy móc thiết bị thích hợp.

- Xác định nguyên vật liệu đầu vào: Nguyên vật liệu đầu vào bao gồm tất cả các nguyên vật liệu chính và phụ, vật liêu bao bì đóng gói Đây là một khía cạnh kỹ thuật quan trọng của dự án.

- Xem xét các điều kiện về cơ sở hạ tầng: Nhu cầu năng lợng, ớc, giao thông, thông tin liên lạc của dự án phải đợc xem xét, nó có ảnh hởng đến chi phí đầu t và chi phí sản xuất hay không.

n Xem xét lựa chọn địa điểm thực hiện dự án: Các khía cạnh về địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ thuật có liên quan đến…sự hoạt động và hiệu quả h oạt động của dự án.

- Thẩm định kỹ thuật xây dựng công trình của dự án: Tìm các giải pháp kỹ thuật xây dựng vừa đảm bảo yêu cầu sản xuất sau này, vừa rút ngắn đợc thời gian xây dựng công trình, mau chóng đa công trình vào sử dụng, vừa đảm bảo chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào yêu cầu về đặc tính kỹ thuật của máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, cơ sở hạ tầng, cách tổ chức điều hành, nhu cầu dự trữ nguyên vật liệu và sản phẩm, về lao động sẽ sử dụng.

- Thẩm định tiến độ thi công dự án: Việc lập lịch trình thực hiện dự án phải đảm bảo dự án đi vào hoạt động đúng thời gian dự định.

- Thẩm định vấn đề xử lý chất thải gây ô nhiễm môi trờng: Xác định các chất thải có khả năng gây ô nhiễm môi trờng của dự án Lựa chọn phơng pháp và phơng tiện xử lý chất thải căn cứ vào điều kiện cụ thể về luật bảo vệ môi trờng tại địa phơng, địa điểm và quy mô hoạt động của dự án, loại chất thải, chi phí để xử lý chất thải…

1.2.2.3 Thẩm định tổ chức, quản lý dự án.

Là việc phân tích mặt tổ chức, quản lý nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động của dự án.

Cần phân tích nội dung sau:

- Xây dựng bộ máy tổ chức, quản lý dự án đảm bảo các nguyên tắc sau:

 Các mục tiêu của dự án phải đợc quy định và hiểu rõ. Thống nhất về chức năng.

 Tổ chức phải tinh gọn, mối quan hệ giữa các bộ phận phải rõ ràng.

 Mọi cá nhân phải thực hiện tốt các công việc thuộc trách nhiệm củamình.

 Mọi cá nhân đều có quyền hạn tơng xứng với trách nhiệm đợc trao để có thể hoàn thành nhiệm vụ của mình.

 Sự giám sát và lãnh đạo phải đợc xác lập đối với mọi hoạt động của dự án để đạt đợc mục tiêu đã định.

 Quy định rõ phạm vi kiểm soát của các đơn vị.- Lao động và chính sách tiền lơng:

 Xác định nhu cầu về lao động: Căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật của sản xuất và hoạt động điều hành dự án.

 Xác định nguồn lao động và chi phí tuyển dụng, đào tạo, chi phí tiền lơng; Xác định hình thức trả lơng thích hợp, tính ra quỹ l-ơng hàng năm cho mỗi loại lao động và cho tất cả lao động của dự án.

 Đối với dự án mà trình độ khoa học kỹ thuật cha đủ khả năng để tiếp nhận một số kỹ thuật hoặc đảm nhiệm một số khâu công việc thì khi chuyển giao công nghệ sản xuất phải thoả thuận với bên bán công nghệ đa chuyên gia sang trợ giúp.

- Phơng pháp quản lý mua sắm vật t, thiết bị, tiến độ dự án: Lựa chọn đơn vị cung ứng

 Quản lý chặt chẽ các điều kiện của hợp đồng mua hàng: điều kiện về thơng mại(số lợng, giá cả, thời gian giao hàng ), điều…kiện về kỹ thuật.

 Quản lý kế hoạch mua sắm.

 Quản lý việc thực hiện dự án: Xây dựng kế hoạch thực hiện dự án, xác định thời gian thực hiện các công việc, phơng pháp giám sát tiến độ dự án.

- Xác định các tiêu thức đánh giá kết quả thực hiện dự án: Chỉ tiêu hiệu qủa sử dụng nguyên vật liệu cho dự án, hiệu quả sử dụng lao động máy móc…

1.2.2.4 Thẩm định kinh tế - xã hội dự án.

Là đánh giá việc thực hiện dự án có những tác động gì đối với nền kinh tế và xã hội Ta phải tiến hành xem xét những lợi ích kinh tế xã hội ròng do thực hiện dự án đem lại Lợi ích kinh tế xã hội ròng của dự án là chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế và xã hội thu đợc so với các đóng góp mà nền kinh tế và xã hội đã phải bỏ ra khi thực hiên dự án.

Lợi ích mà xã hội thu đợc chính là sự đóng góp của dự án đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Những lợi ích nàycó thể đợc xem xét mang tính chất định tính nh đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, phục vụ việc thực hiện các chủ trơng chính sách của Nhà nớc, góp phần chống ô nhiễm môi trờng, cải tạo môi

sinh hoặc đo l… ờng bằng cách tính toán định lợng nh mức tăng thu cho ngân sách, mức gia tăng số ngời có việc làm, mức tăng thu ngoại tệ…

Những chi phí mà xã hội phải bỏ ra cho việc thực hiện dự án cũng ợc xem xét trên khía cạnh mang tính chất định tính và định lợng.

đ-Khi thẩm định kinh tế - xã hội dự án cần căn cứ vào các mục tiêu chủ yếu sau:

 Nâng cao mức sống của dân c đợc thể hiện gián tiếp qua các số liệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc dân, mức gia tăng tích luỹ vốn, mức gia tăng đầu t, tốc độ phát triển, tốc độ tăng trởng…

 Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào việc phát triển các vùng kinh tế, nâng cao đời sống của tầng lớp dân c nghèo.

 Gia tăng số lao động có việc làm. Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ.

 Nâng cao năng suất lao động, đào tạo lao động có trình độ tay nghề cao, tiếp nhận chuyển giao công nghệ hoàn thiện cơ cấu sản xuất của nền kinh tế.

 Phát triển các ngành công nghiệp chủ đạo có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của các ngành khác.

1.2.2.5 Thẩm định tài chính dự án

Là thẩm định dự án dới giác độ của doanh nghiệp Đó là việc xem xét đánh giá và đa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi của vốn đầu t Thẩm định tài chính dự án cho phép nhà đầu t đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án.Do đó, có thể đa ra đợc kết luận cuối cùng về tính khả thi của dự án đầu t phải xem xét khả năng sinh lợi của vốn đầu t, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này đợc dựa trên dòng tiền ròng của dự án Cụ thể hơn, nhà đầu t phải tiến hành thẩm

định các khía cạnh liên quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án.

Điều quan trọng trong thẩm định tài chính dự án là phải xây dựng đợc một hệ thống định mức tiêu chuẩn các chỉ tiêu thông qua việc nghiên cứu kỹ thị trờng cũng nh mặt bằng hàng hóa, dịch vụ cung ứng ở thời điểm tiến hành triển khai dự án.

Đây là một số nội dung trong thẩm định dự án và hợp lý nhất cho các dự án sản xuất Đối với mỗi loại hình dự án hay các dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau sẽ có những nội dung thay đổi phù hợp.

1.3 Thẩm định tài chính dự án.

1.3.1 Mục đích, ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án.

-Nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án.-Phân tích những kết quả hạch toán kinh tế của dự án.

Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợi ích của dự án, từ đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh giá dự án.Thông qua phân tích, ta xác định đợc quy mô đầu t, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ cho dự án, tính toán thu chi lỗ lãi, những lợi ích thiết thực mang lại cho nhà đầu t và cho cả cộng đồng Đánh giá đợc hiệu quả về mặt tài chính của việc đầu t nhằm quyết định có nên đầu t hay không? Nhà nớc cũng căn cứ vào đây để xem xét lợi ích tài chính có hợp lý hay không? Dự án có đạt đợc các lợi ích tài chính hay không và dự án có an toàn về mặt tài chính hay không? Thẩm định tài chính là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội.

Thẩm định tài chính dự án đầu t giúp cho bảo vệ dự án tốt khỏi bị bác bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có hiệu quả vốn đầu t ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án đầu t đợc thể hiện:

+Giúp cho chủ đầu t lựa chọn đợc phơng án đầu t tốt nhất.

+Giúp cho cơ quan quản lý vĩ mô của Nhà nớc đánh giá đợc tính phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng lãnh

thổ và của cả nớc trên các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.

+Giúp cho việc xác định đợc mặt lợi, mặt hại của dự án trên các mặt khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có lợi và hạn chế các mặt có hại.

+Giúp đỡ các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ cho dự án đầu t.

+Qua thẩm định giúp cho việc xác định rõ t cách pháp nhân của các bên tham gia đầu t.

Ta có thể thấy sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án còn bắt đầu từ vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nớc đối với các hoạt động đầu t Nhà nớc với chức năng công quyền của mình sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn dự án đầu t Tất cả các dự án đầu t thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nớc Bởi vậy trớc khi ra quyết định đầu t hay cho phép đầu t, các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc cần biết xem dự án đó góp phần đạt đợc mục tiêu của quốc gia hay không? Nếu có thì bằng cách nào và đến mức độ nào

Một dự án đầu t dù đợc tiến hành soạn thảo kỹ lỡng đến đâu cũng mang tính chủ quan của ngời soạn thảo Vì vậy để đảm bảo tính khách quan của dự án, cần thiết phải thẩm định Ngời soạn thảo thờng đứng trên góc độ hẹp để nhìn nhận các vấn đề của dự án Các nhà thẩm định thờng có cách nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự án Họ xuất phát từ lợi ích chung của toàn xã hội, của cả cộng đồng để xem xét các lợi ích kinh tế mà dự án đem lại.

Măt khác khi soạn thảo dự án có thể có những sai xót, các ý kiến có thể mâu thuẫn không logic, thậm chí có thể có nhiều câu văn, những chữ dùng sơ hở có thể gây ra những tranh chấp giữa các đối tác tham gia đầu t Thẩm định dự án sẽ phát hiện và sửa chữa đợc những sai xót đó.

1.3.2 Nội dung thẩm định.

1.3.2.1 Dự tính số vốn đầu t cần cho dự án trong từng giai đoạn thực hiện cho dự án.

Để đảm bảo cho dự án hoạt động có hiệu quả thì điều quan trọng trớc tiên là phải dự tính đợc lợng vốn đầu t cần thiết theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu t Ta cần phải tiến hành lập biểu ghi chép tình hình thực hiện đầu t, thẩm định số lợng, chất lợng, thời hạn cung cấp đầu vào cho dự án theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện và thẩm định giá cho các yếu tố đầu vào nhằm dự tính hợp lý số vốn đầu t trong từng giai đoạn của chu trình dự án.

Về cơ bản, đây là việc xem xét tính toán tổng vốn đầu t cho dự án có đầy đủ, chính xác và phù hợp hay không Vốn đầu t cho dự án th-ờng bao gồm vốn đầu t cơ bản, vốn lu động và các chi phí khác.

Vốn đầu t cơ bản là toàn bộ lợng vốn cần thiết để hoàn thành công trình sẵn sàng đa vào sử dụng bao gồm vốn đầu t xây lắp, vốn đầu t thiết bị, chi phí chuẩn bị mặt bằng…

Vốn lu động là toàn bộ chi phí cần thiết để khai thác và sử dụng công trình Vốn lu động thờng bao gồm: Nguyên vật liệu, tiền lơng, phụ tùng, thành phẩm tồn kho, hàng hoá bán chịu, chi phí đột xuất.

Việc xác định đúng chi phí khác nh chi phí thành lập, chi phí trả lãi vay có chú ý đến giá trị thời gian của tiền, chi phí dự phòng cũng…là yếu tố rất quan trọng trong quyết định bỏ vốn đầu t.

Các khoản tài chính dài hạn phải trang trải đủ các chi phí đầu t của dự án bao gồm vốn cố định và vốn lu động cần thiết cho việc vận hành bình thờng Các khoản tài chính có thể huy động dới dạng vốn cổ phần và vốn vay dài hạn Việc giải quyết nhu cầu của dự án không những quyết định khả năng sinh lợi trong tơng lai mà cả những cân đối thu chi của nó Bởi vậy, trong quá trình đánh giá dự án, cơ cấu vốn do

chủ đầu t dự tính sẽ đợc xét một cách chặt chẽ trên cơ sở xét đoán khả năng sinh lợi trong tơng lai của doanh nghiệp.

Việc xác định đúng lợng vốn cần thiết cho một vòng đời của dự án là cha đủ nếu không xem xét đến tiến độ bỏ vốn Tiến độ bỏ vốn đợc căn cứ theo tiến độ triển khai đầu t dự án, các điều kiện về tạm ứng vốn hoặc thanh toán khối lợng trong các hợp đồng giao nhận thầu cũng nh khả năng tham gia của các nguồn vốn đầu t vào dự án.

1.3.2.2 Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lợng và tiến độ.

Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là vốn chủ sở hữu, vốn vay và đi thuê.

Vì vốn đầu t phải đợc thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án vừa để đảm bảo tiến độ thực hiện các công việc chung của dự án, vừa tránh ứ đọng vốn nên các nguồn tài trợ đợc xem xét không chỉ về mặt số lợng mà cả thời điểm nhận đợc tài trợ Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lợng và tiến độ Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khía cạnh kỹ thuật, lao động để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô của dự án.

1.3.2.3 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của chu trình dự án:

Các báo cáo thờng lập và cần lập là báo cáo chi phí sản xuất kinh doanh, báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán Các báo cáo tài chính là phơng tiện thuận lợi và dễ hiểu để tóm tắt các thông tin phù hợp về dự án Trên các báo cáo tài chính này sẽ một phần nào dự tính các luồng tiền của dự án Từ các thông tin trên các báo cáo tài chính này, các cán bộ thẩm định sẽ tính đợc các chỉ tiêu phản ánh về chất lợng dự án, từ đó ra quyết định đối với dự án.

1.3.2.4 Phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án

* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng: NPV

Phân tích tài chính một dự án đầu t là phân tích căn cứ trên các luồng tiền của dự án Sau khi tính đến các yếu tố, chúng ta có thể xây dựng đợc một dãy các luồng tiền trong các năm của dự án nh sau:

Ta có công thức tính nh sau:

)1( ++−

Trong đó:

Co:Vốn đầu t ban đầu

Ci: Luồng tiền ròng dự tính năm thứ ir : Tỷ lệ chiết khấu

Việc tính toán giá trị hiện tại ròng liên quan đến việc tính toán: Dự tính lợng tiền đầu t ban đầu, tức là luồng tiền tại thời điểm

0 Co là luồng tiền ra nên nó mang dấu âm Co bao gồm các khoản đầu t vào tài sản, tạo ra tài sản của dự án Nó có thể dới dạng tiền sẵn sàng cho dự án hoạt động, tạo ra tồn kho, mua sắm tài sản cố định Đó là các khoản chi tiêu cho dự án hoạt động Trong thực tế, nó bao gồm các khoản chi tại các thời điểm khác nhau trong giai đoạn đầu t của dự án

 Dự tính các luồng tìên trong thời gian kinh tế của dự án Đây là các khoản thực thu bằng tiền trong các năm hoạt động của dự án Nó đợc tính bằng doanh thu ròng trừ đi các chi phí bằng tiền của từng năm Các khoản này có thể thu đợc tại các thời điểm khác nhau trong năm, nhng trong tính toán phân tích, ng-ời ta thờng giả định các luồng tiền diễn ra vào thời điểm cuối năm.

 Dự tính tỷ lệ chiết khấu Rất khó để xác định một tỷ lệ chiết khấu hoàn toàn chính xác Tỷ lệ chiết khấu là chi phí cơ hội của việc đầu t vào dự án mà không đầu t trên thị trờng vốn Cho đến nay vần đề tỷ lệ chiết khấu cho dự án vẫn đang là một vấn đề tranh cãi cho các nhà nghiên cứu, cha tìm ra đợc tiếng nói chung Tuy nhiên có thể hiểu một cách khái quát rằng tỷ lệ này đợc tính bằng tỷ lệ thu nhập của các tài sản tài chính tơng đ-ơng Đó là tỷ lệ thu nhập mà nhà đầu t mong đợi khi đầu t vào dự án

Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu cơ bản đựoc sử dụng trong phân tích dự án Một số nhà phân tích tài chính cho đây là chỉ tiêu chính tốt nhất giúp cho việc ra các quyết định đầu t Ta nhận thấy khi tỷ lệ chiết khấu r tăng lên, NPV của dự án sẽ giảm xuống Mục tiêu của doanh nghiệp là tối đa hóa giá trị tài sản của chủ sở hữu vì vậy khi thẩm định tài chính dự án, chỉ tiêu NPV rất đợc các nhà đầu t quan tâm.

NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại (tại thời điểm 0) sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu t NPV dơng tức là dự án có lãi NPV = 0 chứng tỏ dự án chỉ đạt mức trang trải đủ chi phí vốn Còn lại dự án có NPV âm là dự án bị lỗ.

Chính vì vậy mà ta thấy quy tắc rất đơn giản là chấp nhận dự án có NPV dơng và lớn nhất (nếu có nhiều hơn một dự án có NPV dơng) Hay cụ thể hơn đối với các dự án là độc lập nhau, thì dự án đợc lựa chọn

là dự án có NPV >= 0 Dự án có giá trị hiện tại ròng càng lớn thì hiệu quả tài chính đầu t càng cao, dự án càng hấp dẫn Đối với các dự án là loại trừ nhau tức là chấp nhận dự án này thì phải loại bỏ dự án khác, thì dự án đợc lựa chọn là dự án có NPV lớn nhất.

Tuy nhiên việc sử dụng chỉ tiêu này cũng có những rủi ro nhất định Đó là độ tin cậy của các dự đoán đa ra nh trên Bởi vì NPV đợc tính toán dựa trên những dự tính về các dòng tiền của dự án Nếu những dự đoán đa ra ở trên mà thiếu sự chính xác thì hiển nhiên việc tính toán NPV trở nên vô nghĩa và việc ra quyết định đối với dự án sẽ bị sai lệch

*Chỉ tiêu tỷ lệ nội hoàn hay tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR:

Ngoài mối quan tâm đến kết qủa tuyệt đối của việc chấp nhận dự án, các chủ đầu t còn có thể quan tâm đến tỷ lệ thu nhập bình quân các năm trên vốn đầu t Chỉ tiêu này cho phép có thể so sánh trực tiếp với chi phí của vốn đầu t vào dự án Đó chính là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ

Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng của dự án bằng 0

( IRRi

Trong đó:

Co: Vốn đầu t ban đầu

Ci: Luồng tiền dự tính năm thứ iIRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ.

Để xác định IRR ngời ta thờng sử dụng phơng pháp nội suy tuyến tính:

Trong đó:

r1 là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV1 > 0r2 là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV2 < 0

Cũng nh NPV, IRR liên quan đến việc dự tính các luồng tiền mà dự án sẽ tạo ra trong quá trình hoạt động Đồng thời ta phải có một tỷ lệ chiết khấu mong đợi để so sánh khi ra quyết định đầu t.

Ta thấy nếu dự án chỉ có tỷ lệ nội hoàn IRR = r (tỷ lệ chiết khấu) thì các khoản thu nhập từ dự án chỉ đủ để hoàn trả phần vốn góp và lãi đã đầu t ban đầu vào dự án.

IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, cha tính đến chi phí cơ hội của vốn đầu t Tứclà nếu nh chiết khấu các luồng tiền theo IRR, PV sẽ bằng đầu t ban đầu Co Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng IRR, dự án sẽ không tạo thêm đợc giá trị hay có lãi Vì vậy ta có kết luận thẩm định nh sau: Nếu các dự án độc lập nhau, thì dự án có IRR >= r sẽ đợc chọn Nếu các dự án loại trừ nhau, ta chọn dự án có IRR cao nhất.

Trong việc tính toán IRR cần lu ý, không cần phài căn cứ vào tỷ lệ chiết khấu dự tính Điều đó không có nghĩa là tỷ lệ chiết khấu là không quan trọng Nh trên đã đề cập, một khi IRR đợc tính toán, tiêu chuẩn để so sánh là tỷ lệ chiết khấu của dự án.

Khi sử dụng IRR ta phải chú ý rằng cũng nh NPV, sự chính xác của chỉ tiêu phụ thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền IRR là một chỉ tiêu mang tính tơng đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của dự án là bao nhiêu chứ không cung cấp quy mô của số lãi hay lỗ của dự án tính bằng tiền.

Khi dự án đợc lập trong nhiều năm, việc tính toán chỉ tiêu là rất phức tạp Đặc biệt loại dự án có các luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm này qua năm khác, kết quả tính toán có thể cho nhiều IRR khác nhau gây khó khăn cho việc ra quyết định.

Sử dụng hai chỉ tiêu NPV và IRR để đánh giá dự án có thể đa tới cùng một kết luận, đồng thời lại có thể đa tới hai kết luận trái ngợc Điều đó tùy thuộc vào các luồng tiền trong tơng lai và tỷ lệ chiết khấu Vì IRR không đề cập tới độ lớn, quy mô của dự án và không giả định

đúng tỷ lệ tái đầu t đồng thời để đạt đợc mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của dự án đầu t, nên chủ đầu t thờng coi trọng chỉ tiêu NPV hơn để đa ra quyết định trong trờng hợp có sự mâu thuẫn giữa hai chỉ tiêu.

* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn: Thời gian hoàn vốn của một dự án là số năm mà tại đó các luồng tiền của dự án đợc luỹ kế đến một khoản mà bù đắp đợc chi phí đầu t ban đầu

Công thức nh sau:

Vốn đầu t ban đầuThời gian hoàn vốn =

Trong công thức thời gian hoàn vốn không đề cập đến giá trị thời gian của tiền Nguyên lý thời gian hoàn vốn trong đánh giá dự án có hai hạn chế chủ yếu sau:

 Bỏ qua giá trị thời gian của tiền: Nguyên lý thời gian hoàn vốn giả định là luồng tiền nhận đợc trong tơng lai cũng ngang bằng về giá trị của luồng tiền nhận đợc trong năm hiện tại Trong thực tế, chúng ta cần chiết khấu các luồng tiền trong t-ơng lai để làm chúng ngang bằng về giá trị với các luồng tiền hiện tại, bởi vì các luồng tiền có thể đợc đầu t để thu đợc lãi trong tơng lai Tuy nhiên, trong khi nguyên lý thời gian hoàn vốn không xem xét đến giá trị thời gian của tiền, không có lý do giải thích tại sao chiết khấu luồng tiền không đợc sử dụng trong các phân tích này.

 Bỏ qua các luồng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn: Chỉ có luồng tiền ở giai đoạn cuối cùng mà vốn ban đầu đã đợc bù đắp đợc coi là phù hợp trong các phân tích này, và vì vậy nguyên lý thời gian hoàn vốn tạo ra một bức tranh không hoàn chỉnh về tài chính của dự án Tất cả các luồng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn bị bỏ qua

Mặc dù vậy, chỉ tiêu này cũng đợc áp dụng khá rộng rãi trong thực tế bởi vì :

 Đơn giản: Chỉ tiêu này đơn giản dễ hiểu và dễ tính hơn so với nguyên lý chiết khấu luồng tiền.

 Tạo bức màn che cho dự án: Nó cung cấp một công cụ để che dấu dự án Nếu một dự án không tìm đợc tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn, nhà quản lý có thể từ chối dự án mặc dù các luồng tiền lớn tiềm ẩn đợc tính trong tơng lai.

 Khan hiếm tiền: Khi một công ty bị khan hiếm tiền, công ty sẽ lựa chọn các dự án có thể bù đắp đợc vốn đầu t ban đầu trong thời gian ngắn nhất Một công ty ít vốn có thể không đợi đợc kỳ trả tiền lớn của một dự án với thời gian hoàn vốn lâu nhngNPV khả thi Thậm chí trong các trờng hợp, nó nên sử dụng cùng với một phơng pháp chiết khấu luồng tiền.

 Các rủi ro của dự án: Công cụ thời gian hoàn vốn cung cấp những cách nhìn nhận rủi ro của một dự án Các luồng tiền thu đợc trong thời gian sớm thì sẽ ổn định hơn các luồng tiền nhận đợc từ các năm sau Các luồng tiền càng xa trong tơng lai thì mức độ không ổn định càng cao.

*Chỉ tiêu chỉ số doanh lợi PI: Chỉ tiêu này còn đợc gọi là tỷ số lợi ích - chi phí, là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự án mang lại và giá trị đầu t ban đầu Chỉ tiêu này phản ánh một đơn vị đầu t sẽ mang lại bao nhiêu đơn vị giá trị Nếu PI lớn hơn 1 có nghĩa là dự án mang lại giá trị cao hơn chi phí và khi đó có thể chấp nhận đợc Chỉ số doanh lợi đợc tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại so với vốn đầu t ban đầu.

*Chỉ tiêu điểm hòa vốn: Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu thu đợc bằng với các chi phí bỏ ra

Đối với dự án sản xuất thì điểm hòa vốn càng thấp thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn.

Để đảm bảo cho việc ra quyết định đầu t chính xác, nhà đầu t cần phải xem xét hiệu quả tài chính dự án một cách toàn diện bằng việc kết hợp tất cả các nhóm chỉ tiêu phân tích mặt tài chính của dự án cũng nh các chỉ tiêu trong cùng nhóm Tuy nhiên, khi vận dụng phân tích các chỉ tiêu của dự án cụ thể phải rất linh hoạt, cán bộ thẩm định có thể lựa chọn những chỉ tiêu đặc trng thích hợp với từng đề án để xem xét, phân tích.

Khi nghiên cứu các chỉ tiêu, vấn đề quan trọng nhất và cần thiết là phải ớc tính đợc thu nhập, chi phí, lợi nhuận, luồng tiền ròng và tỷ lệ chiết khấu của dự án Độ chính xác của các dự tính này càng cao thì mức độ thành công của dự án càng cao.

Luồng tiền ròng của một dự án là căn cứ để đánh giá dự án, đợc xác định dựa vào số chênh lệch giữa lợng tiền nhận đợc với lợng tiền đã chi tiêu Những dự báo về thu, chi của dự án đợc lập theo phơng pháp kế toán là căn cứ để xác định luồng tiền ròng của dự án Trong báo cáo thu nhập của kế toán, khâu hao đợc khấu trừ vào chi phí để xác định lợi nhuận trong kỳ, nhng để tính luồng tiền ròng của dự án, khấu hao không phải là chi phí bằng tiền, khấu hao chỉ là một yếu tố của chí phí làm

giảm thuế thu nhập của doanh nghiệp Do vậy, khấu hao đợc coi là một nguồn thu nhập của dự án Thông thờng luồng tiền ròng của dự án là toàn bộ lợi nhuận sau thuế và khấu hao tài sản cố đinh.

Ci = LNSTi + DiDi là khấu hao tài sản cố định năm thứ i

Xác định chính xác tỷ lệ chiết khấu của từng dự án là một việc làm không đơn giản Có thể hiểu tỷ lệ chiết khấu là tỷ suất lợi nhuận thích hợp bù đắp rủi ro khi bỏ vốn đầu t vào dự án Tỷ lệ chiết khấu dự kiến đợc xác định dựa trên chi phí vốn đó là chi phí trả cho nguồn vốn huy động, nó đợc tính bằng số lợi nhuận cần phải đạt đợc trên nguồn vốn huy động để giữ không làm thay đổi số lợi nhuận dành cho chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Khi mức rủi ro của dự án bằng với mức rủi ro của doanh nghiệp và chính sách tài trợ của doanh nghiệp phù hợp với dự án thì tỷ lệ chiết khấu thích hợp có thể lựa chọn là chi phí trung bình của vốn (WACC).

Ta có:

WACC = WdKd(1-T) + + WsKs Trong đó

WACC: Chi phí trung bình của vốn

trắc phát sinh thì đó là dự án an toàn Việc phân tích bất định gồm phân tích độ nhạy, tìm vùng an toàn và đánh giá dự án trong điều kiện rủi ro.

Khi phân tích dự án ta thấy các yếu tố thờng thay đổi Chủ đầu t cần biết khi các yếu tố thay đổi sẽ ảnh hởng nh thế nào đến kết luận thẩm định tài chính dự án đầu t Để làm đợc điều này, nhà đầu t phải phân tích độ nhạy Thực chất đó chính là việc xác định mối quan hệ động giữa các yếu tố trên cơ sở đó đánh giá lại các chỉ tiêu hiệu quả Việc phân tích độ nhạy sẽ giúp cho chủ đầu t lờng trớc đợc những kết quả do các tình huống khác nhau đem lại trớc khi đa ra quyết định đầu t để từ đó có thể xác định vùng an toàn Vùng an toàn là vùng dự án đạt hiệu quả tài chính, nó có tính chất định hớng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện đầu t.

Rủi ro là điều rất có thể xảy ra trong hoạt động đầu t Do đó ta cần phải xem xét các yếu tố rủi ro để có biện pháp hạn chế tác động của rủi ro đồng thời đa ra đợc quyết định đầu t đúng đắn đảm bảo tính hiệu quả của dự án ngay cả khi có rủi ro Một trong những giải pháp thờng đ-ợc sử dụng để đánh giá dự án đầu t trong điều kiện có rủi ro là áp dụng tỷ lệ chiết khấu đã điều chỉnh rủi ro:

1.3.3 Các nhân tố tác động tới chất lợng thẩm định tài chính dự án.

Xem xét các nhân tố ảnh hởng tới thẩm định tài chính dự án sẽ giúp ta có cách nhìn tổng thể, từ đó có những quan tâm thích hợp tới các yếu tố tác động để đảm bảo hiệu quả trong thẩm định Các nhân tố ảnh hởng gồm các nhân tố chủ quan và các nhân tố khách quan.

1.3.3.1 Các nhân tố chủ quan.

1.3.3.1.1 T duy, nhận thức của lãnh đạo, cán bộ công ty

Lãnh đạo, cán bộ công ty và những ngời chủ đầu t có ảnh hởng trực tiếp tới công tác thẩm định tài chính dự án Chủ đầu t có nhận thức đúng tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính thì họ mới có thể quan tâm một cách thích hợp tới công việc này Nhờ đó, lãnh đạo công ty mới có sự tổ chức thực hiện thẩm định khoa học và hợp lý: phân công đúng ngời đúng việc, tạo điều kiện làm việc để công tác thẩm định dự án đạt hiệu quả Cùng với ban lãnh đạo, sự hiểu biết của cán bộ công ty về công tác thẩm định tài chính dự án cũng có vai trò rất lớn Lãnh đạo công ty là những ngời đại diện cho tập thể cán bộ toàn công ty Các quyết định họ đa ra đều phải dựa trên lợi ích, nguyện vọng của toàn thể cán bộ Cán bộ công ty có nghĩa vụ hợp tác, góp ý cho ban lãnh đạo kịp thời thì họ mới có thể tổ chức tốt công tác thẩm định.

1.3.3.1.2 Trình độ của cán bộ thẩm định.

Nếu nh lãnh đạo công ty ra các quyết định định hớng cho công tác thẩm định tài chính dự án thì cán bộ thẩm định là ngời trực tiếp thực hiện công việc Trình độ của cán bộ thẩm định quyết định tính hiệu quả trong thẩm định Cán bộ thẩm định với cơ sở lý thuyết hiện đại cùng những hiểu biết thực tiễn sẽ vận dụng quy trình thẩm định tài chính dự án một cách linh hoạt, đảm bảo chính xác khi dự tính vốn đầu t, lập các báo cáo tài chính và sử dụng hệ thống các chỉ tiêu thẩm định hợp lý.

Không chỉ trình độ trong thẩm định tài chính dự án, trình độ cán bộ thẩm định trong thẩm định thị trờng, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án cũng quyết định hiệu quả thẩm định tài chính Kết luận thẩm định ở các khâu này sẽ là căn cứ để tiếp tục bớc thẩm

định tài chính qua đó chủ đầu t có thể đa ra quyết định cuối cùng Thẩm định thị trờng, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án cung cấp những căn cứ và số liệu cần thiết để tiến hành công tác thẩm định tài chính Nếu nh các số liệu nghiên cứu thị trờng, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức, quản lý dự án cung cấp không chính xác thì việc cán bộ thẩm định đa ra số vốn dự toán cùng các số liệu trong báo cáo tài chính sẽ sai do đó việc tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính chỉ là vô nghĩa Thẩm định kỹ thuật còn giúp cho việc lựa chọn quy trình công nghệ thích hợp sao cho dự án không chỉ khả thi về mặt kinh tế mà hơn thế còn phải tối u về mặt kỹ thuật, có nh vậy thì kết quả thẩm định tài chính mới thực sự có ích cho chủ đầu t Để đa ra quyết định cuối cùng, nhà đầu t cần căn cứ vào kết quả thẩm định các mặt của dự án Kết luận thẩm định tài chính dự án chỉ thật sự có giá trị khi đợc kết hợp xem xét cùng các kết luận thẩm định khác trong toàn bộ công tác thẩm định dự án Sự yếu kém của cán bộ thẩm định ở một khâu nào đó trong công tác thẩm định đều dẫn đến quyết định đầu t sai lầm Cán bộ thẩm định không chỉ đa ra kết luận thẩm định mà còn giúp nhà đầu t điều chỉnh, sửa đổi dự án sao cho hợp lý đảm bảo quyết định đầu t đúng hớng.

1.3.3.1.3 Điều kiện cơ sở vật chất.

Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định tài chính dự án cũng phản ánh chất lợng thẩm định Cơ sở vật chất đợc hiểu là toàn bộ các trang thiết bị làm việc, kiến thức đợc đào tạo Máy móc, thiết bị đo lờng, tính toán hiện đại sẽ trợ giúp cho cán bộ thẩm định trong việc đa ra kết luận nhanh chóng, chính xác, nâng cao hiệu quả công việc Để sử dụng một cách khoa học, phát huy hết tính năng kỹ thuật của trang thiết bị, nhạy bén trong thẩm định tài chính, vận dụng quy trình thẩm định một cách linh hoạt phù hợp với tình hình công ty và điều kiện nền kinh tế, cán bộ thẩm định cần có cơ sở lý thuyết nền

tảng và không ngừng tiếp thu kỹ thuật thẩm định mới cùng những hiểu biết thực tiễn.

1.3.3.2 Các nhân tố khách quan.

1.3.3.2.1 Sự phát triển của nền kinh tế.

Nền kinh tế càng phát triển đòi hỏi doanh nghiệp phải nhanh nhạy, chính xác, đạt hiệu quả kinh tế khi ra quyết định đầu t Ngợc lại, doanh nghiệp sẽ không theo kịp tốc độ phát triển của nền kinh tế với sự cạnh tranh khốc liệt Để làm đợc điều đó, doanh nghiệp phải thực hiện công tác thẩm định dự án nói chung thẩm định tài chính nói riêng Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, doanh nghiệp nhận thấy tầm quan trọng của thẩm định dự án và có những quan tâm thích đáng Tình hình thực tiễn nền kinh tế với những biến động và những phát triển trong nghiên cứu làm cho công tác thẩm định tài chính không ngừng đ-ợc đổi mới và nâng cao Sự phát triển của nền kinh tế đòi hỏi phải có cơ sở lý luận, tầm hiểu biết về kinh tế một cách toàn diện, không ngừng tiếp thu những quan điểm mới trong nghiên cứu kinh tế nói chung, trong thẩm định tài chính dự án nói riêng Sự phát triển kinh tế cùng với nó là sự phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ sẽ mang lại cho kỹ thuật thẩm định tài chính dự án những ứng dụng có ý nghĩa.

1.3.3.2.2 Hiệu quả đầu t , kinh doanh của các doanh nghiệp.

Doanh nghiệp mà hoạt động đầu t đạt hiệu quả là nhờ sự đóng góp không nhỏ của công tác thẩm định tài chính dự án Ngợc lại nhờ đầu t, kinh doanh đạt kết quả, doanh nghiệp có điều kiện đổi mới, nâng cao công tác thẩm định Không chỉ hiệu qủa đầu t, kinh doanh của chính doanh nghiệp mà của các doanh nghiệp khác trong ngành, trong nền kinh tế cũng ảnh hởng tới công tác thẩm định dự án đầu t Các doanh nghiệp trong ngành, trong nền kinh tế sẽ hỗ trợ nhau cùng hoàn thiện công tác thẩm định tài chính Các doanh nghiệp hiệu quả đầu t còn thấp có thể là do cha nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định cũng có thể là nhận thấy nhng doanh nghiệp cha có điều kiện nâng cao công

tác thẩm định Họ sẽ quan sát học hỏi các doanh nghiệp khác hoạt động hiệu quả hơn nhờ vậy có thể tiếp thu những kiến thức, kỹ thuật mới trong thẩm định tài chính dự án rút ngắn thời gian và chi phí cho việc cải tiến thẩm định.

1.3.3.2.3 Các quy định của Nhà nớc.

Khi thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định phải nắm vững các quy định hiện hành để dựa trên cơ sở lý thuyết nền tảng cùng tình hình thực tiễn áp dụng vào thẩm định cho từng dự án Việc thẩm định tài chính dự án cần phải tuân theo các quy định của Nhà nớc Khi đa ra số liệuvề vốn đầu t, các báo cáo tài chính cán bộ thẩm định phải dựa vào dự án cụ thể cùng các căn cứ Nhà nớc, quy định về vốn đầu t, chế độ thuế khóa, chế độ khấu hao tài sản cố đinh Các quy định của Nhà nớc hợp lý, rõ ràng sẽ giúp cho cán bộ thẩm định thực hiện công việc đợc dễ dàng chính xác Ngoài ta, các quy định còn có tính chất định hớng, hỗ trợ cho hoạt động đầu t của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định cần nắm vững để không chỉ thẩm địnhdự án mà còn điều chỉnh dự án sao cho quyết định đầu t đạt hiệu quả nhất Quy định của Nhà nớc còn là căn cứ để đánh giá tính hợp lệ của dự án đầu t, đánh giá kết quả thẩm định có đợc các cấp Nhà nớc chấp nhận hay không

Tất cả các nhân tố trên tác động đến công tác thẩm định tài chính dự án xét cả nhân tố chủ quan và khách quan đều có tác động hai chiều Nếu các nhân tố này thuận lợi sẽ là điều kiện đảm bảo tốt và phát triển công tác thẩm định tài chính dự án Nhng ngợc lại nếu nh trong chính những yếu tố này còn cha chính xác, rõ ràng, cha đạt hiệu quả, còn nhiều mâu thuẫn hay chất lợng không cao thì nó sẽ tác động xấu đến chất lợng công tác thẩm định tài chính dự án, làm sai lệch, méo mó chất lợng và mục đích của công tác thẩm định tài chính dự án.

Trên đây là một số vấn đề lý thuyết cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án Để làm rõ hơn các vấn đề lý thuyết này, em xin chuyển

sang phần 2 là phần thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty KINH ĐÔ.

Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô.

2.1 Tổng quan về công ty Kinh Đô.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.

Công ty Kinh Đô đợc thành lập ngày 1/1/1993 trên cơ sở của nghị định 338/HĐBT về giải thể và thành lập lại các xí nghiệp quốc doanh và quyết định 196/TC của chủ tịch Hội đồng Bộ trởng quy định

chuyển đổi các tổ chức kinh tế đã đăng ký hoạt động theo quyết định 268 sang hoạt động theo loại hình doanh nghiệp mới.

Khi mới thành lập là công ty Kinh Đô, tên giao dịch là KINH ĐO COMPANY LIMITED.

Trụ sở giao dịch: Số 51 Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.Vốn điều lệ: 250 000 000 đồng.

Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn, nhà khách, dich vụ, văn phòng cho thuê, uỷ thác.

Công ty TNHH Kinh Đô hoạt động theo luật công ty, có t cách pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản riêng tại ngân hàng, đợc sử dụng con dấu theo quy định của Nhà nớc.

Đến ngày 23/3/1995 Công ty TNHH Kinh Đô chuyển thành công ty Kinh Đô theo quyết định số 283/CN ngày 16/1/1993 của văn phòng Chính phủ về việc thành lập doanh nghiệp Nhà nớc và công văn số 275/TCDL ngày 18/3/1993 của Tổng cụcDu lịch Việt Nam thoả thuận cho công ty TNHH Kinh Đô thành Doanh nghiệp Nhà nớc.

Tên giao dịch: KINH ĐO COMPANY.

Trụ sở giao dịch: 292 Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội.Vốn kinh doanh: 2 815 087 983 đồng.

Hiện nay vốn kinh doanh của công ty là 13 838 823 115 đồng.(Nguồn: Bảng cân đối kế toán năm 2003)

Công ty Kinh Đô là đơn vị kinh tế đoàn thể, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản tại ngân hàng, đợc sử dụng con dấu riêng theo quy định của Nhà nớc Hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nớc.

Công ty có các địa điểm hoạt động sau:Toà nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn.

Trung tâm dịch vụ giao dịch và cho thuê văn phòng 51 Lý Thái Tổ.Trung tâm quản lý và cho thuê văn phòng 51 Lê Đại Hành.

Văn phòng 41B Trần Quang Diệu: Có các phòng ban phụ trách quản lý.

Liên doanh KINHDO - HONGKONG LAND 31 Hai Bà Trng Hà Nội.

2.1.2 Nhiệm vụ kinh doanh của công ty Kinh Đô.

Kinh doanh khách sạn, du lịch, cho thuê văn phòng, uỷ thác, ký gửi và các dịch vụ khác phục vụ cho nhiệm vụ kinh doanh khách sạn du lịch.

Liên doanh liên kết với các đơn vị và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nớc để phát triển ngành nghề kinh doanh của công ty.

Quản lý khai thác cơ sở vật chất của Nhà nớc và thành phố giao cho để tạo việc làm cho ngời lao động, tạo nguồn thu bổ xung cho ngân sách Nhà nớc, quỹ công đoàn và đời sống cho ngời lao động.

Trong cơ chế thị trờng, hoạt động sao cho có hiệu quả cao nhất là mục tiêu hàng đầu của công ty, bên cạnh đó công ty còn phải thực hiện nhiệm vụ chính trị của mình Ngoài việc phải thực hiện đúng các quy định của Nhà nớc về hoạt động kinh doanh, thực hịên đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nớc, với Liên đoàn lao động thành phố, công ty còn phải tạo thêm việc làm cho ngời lao động, thờng xuyên nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, giáo dục ý thức trách nhiệm, tôn trọng kỹ thuật của công nhân lao động, tăng hiệu quả hoạt động của công ty và nâng cao thu nhập của ngời lao động.

2.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty.

Tổng số công nhân viên của công ty là 35 trong đó nhân viên quản lý là 10 gồm có Giám đốc, Phó giám đốc, Giám đốc và phó giám đốc điều hành tại các đơn vị thành viên, kế toán trởng, các trởng phòng.

Giám đốc

2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Kinh Đô.

Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình Từ khi thành lập đến nay, công ty luôn hoạt động kinh doanh có lãi Các dự án của công ty đã và đang hoạt động có hiệu quả Công ty đảm bảo trích nộp ngân sách đầy đủ, đã thực hiện hết đơn giá tiền lơng mà Nhà nớc duyệt (điều mà ít có doanh nghiệp làm đợc), đảm bảo đời sống cán bộ công nhân viên, quyền lợi của ngời lao động đợc đảm bảo và ngày càng nâng cao

2.2 Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty.2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty.

Căn cứ vào điều kiện của công ty cũng nh qua nghiên cứu thị ờng, công ty Kinh Đô đã quyết định phơng hớng kinh doanh chính của mình là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình Từ đó, dựa vào phơng hớng này công ty đã dần dần lập nên cho mình các dự án để hoạt động.

tài chính kế toánPhòng

tổ chức hành chính quản trị

Phòng KD, đầu t và tiếp

Toà nhà Kinh

51 Lý Thái

51 Lê Đại Hành

Toà nhà trung tâm

31- Hai Bà Trng

Công ty t vấn Công nghiệp và đô thị Việt Nam thuê từ năm 2003 đến năm 2007.

Công ty cổ phần đầu t xây dựng và thơng mại Phú Điền thuê từ năm 2003 đến 2008.

2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002.

Đây là giai đoạn 10 năm đâu thành lập của công ty Sở dĩ em lấy mốc năm 2002 là vì đây là năm thành lập phòng Kinh doanh đầu t và tiếp thị của công ty Trong những năm đầu thành lập đến 2002, công tác thẩm định tài chính dự án của công ty do một cá nhân đảm nhiệm và ng-ời này là nhân sự của phòng tổ chức hành chính quản trị Tất cả công việc của dự án cũng nh thẩm định dự án đều do ngời này tiến hành từ công tác nghiên cứu thăm dò thị trờng đến lập dự án và cuối cùng là thẩm định dự án Có thể do mới thành lập cùng với quy mô hoạt động

của công ty còn nhỏ nên công tác thẩm định tài chính dự án còn khá đơn giản, cấu trúc bộ phận phụ trách đợc đan xen lẫn với các bộ phận khác ở giai đoạn này thì năng suất lao động của cá nhân ảnh hởng trực tiếp đến chất lợng công việc, chất lợng dự án hay ảnh hởng đến công tác thẩm định tài chính dự án nói chung Việc thẩm định tài chính dự án đợc san sẻ một phần cho các phòng khác nh phòng kế toán tài chính đảm nhận việc tính các chỉ tiêu của dự án; phòng tổ chức cũng giúp làm một số việc khác…

2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay.

Tháng 7 năm 2002, phòng kinh doanh đầu t và tiếp thị ra đời Đây là bớc hoàn thiện hơn, phát triển hơn công tác thẩm định dự án Phòng kinh doanh đầu t tiếp thị ra đời là một sự chuyên môn hoá trong công tác thẩm định dự án Công tác thẩm đinh dự án đã có phòng chuyên trách đảm nhiệm, không còn gộp với phòng hành chính quản trị nữa Đội ngũ nhân viên làm công tác này đợc phân định cụ thể và chịu trách nhiệm về công việc của mình Công tác thẩm định tài chính dự án đợc nâng cao về chất lợng , bảo đảm về kỹ thuật và đợc tiến hành chi tiết hơn, chính xác hơn Cụ thể nh đội ngũ nghiên cứu thẩm định thị tr-ờng đợc củng cố giúp cho công ty phát hiện đợc nhiều khách hàng tiềm năng hơn, khai thác đợc những thị trờng còn bỏ ngỏ Hay trong công…tác thẩm định tài chính dự án, việc tính toán các chỉ số tài chính của dự án cũng đợc tiến hành chắc chắn hơn Lúc này phòng kinh doanh đảm nhận hết các công việc.Năng suất lao động đợc nâng lên rõ rệt Ta có thể thấy qua số liệu sau:

Tổng doanh thu :

Năm 2000: 2 250 150 667 đồngNăm 2001: 2 461 422 451 đồngNăm 2002: 5 442 402 990 đồng

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm tơng ứng.)