Đặt cọc theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐÀO THỊ NGỌC THUẬN ĐẶT CỌC THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật dân Tố tụng dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: GS.TS MAI HỒNG QUỲ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan nội dung Luận văn thực hướng dẫn trực tiếp GS TS NGUT Mai Hồng Quỳ Mọi tài liệu tham khảo Luận văn trích dẫn đầy đủ Tác giả Luận văn Đào Thị Ngọc Thuận DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật dân : BLDS Bộ luật tố tụng dân : BLTTDS Nghị định : NĐ Nghị : NQ Hội đồng Thẩm phán : HĐTP Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao : HĐTP TANDTC Giám đốc thẩm : GĐT Tòa án : TA Tòa án nhân dân : TAND Tòa án nhân dân tối cao : TANDTC Thông tư liên tịch : TTLT MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẶT CỌC 1.1 Khái quát đặt cọc- biện pháp bảo đảm giao kết, thực hợp đồng 1.1.1 Khái niệm đặt cọc 1.1.2 Đặc trưng đặt cọc 1.1.3 So sánh đặt cọc với biện pháp bảo đảm khác 16 1.1.4 Mối quan hệ đặt cọc với chế tài dân khác 20 1.2 Các bên chủ thể quan hệ pháp luật giao dịch đặt cọc 25 1.2.2 Bên nhận đặt cọc 26 1.3 Nội dung giao dịch đặt cọc 27 1.3.1 Đối tượng giao dịch đặt cọc 27 1.3.2 Mục đích giao dịch đặt cọc 29 1.3.3 Các nội dung khác giao dịch đặt cọc 31 1.4 Điều kiện có hiệu lực giao dịch đặt cọc 32 1.4.1 Các điều kiện chung 32 1.5 Xử lý tài sản đặt cọc 42 1.5.1 Căn xử lý tài sản đặt cọc 42 1.5.2 Các trường hợp xử lý tài sản đặt cọc 43 1.5.3 Thời hiệu khởi kiện đòi tài sản đặt cọc 50 CHƯƠNG BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH VỀ ĐẶT CỌC TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 52 2.2 Về chủ thể quan hệ pháp luật giao dịch đặt cọc 55 2.3 Về đối tượng dung làm tài sản đặt cọc 59 2.3.1 Về ngoại tệ 60 2.3.2 Về đối tượng kim khí quý, đá quý 62 2.3.3 Về “vật có giá trị khác” 63 2.3.4 Về “giấy tờ có giá” 71 2.4 Về hình thức giao dịch đặt cọc 75 2.5 Việc xử lý tài sản đặt cọc 80 2.5.2 Về xử lý tài sản đặt cọc trường hợp hợp đồng không giao kết, thực lỗi hai bên 81 2.6 Về thời hiệu khởi kiện giao dịch đặt cọc 84 KẾT LUẬN 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC LỜI MỞ ĐẦU Trong hệ thống pháp luật dân Việt Nam, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân có vai trị vơ quan trọng việc thúc đẩy bên tham gia vào giao dịch dân thực cách nghiêm túc nghĩa vụ Nó có ý nghĩa đảm bảo an tồn cho bên có quyền trước rủi ro trình thực giao dịch dân có áp dụng biện pháp bảo đảm, điều kiện kinh tế- xã hội nay, nước ta thực kinh tế thị trường với chế tự cạnh tranh, có quản lý nhà nước song thực tiễn đặt cho chủ thể tham gia vào giao dịch nói chung yếu tố rủi ro, lường trước Bên cạnh đó, ý thức pháp luật người dân chưa cao nguyên nhân làm cho quyền, lợi ích hợp pháp đương bị vi phạm Do đó, để bảo vệ cách hữu hiệu quyền lợi giao dịch dân sự, chủ thể nói riêng người dân nói chung khơng thể khơng quan tâm đến biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, chứa đựng chế cần thiết bảo vệ cho họ quyền lợi ích hợp pháp theo luật định Thực tiễn cho thấy, ngày biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: cầm cố, chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh… bên cân nhắc lựa chọn, biện pháp đặt cọc gần áp dụng hầu hết giao dịch dân có giá trị có tính chất quan trọng như: hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…, phổ biến giao dịch có liên quan đến bất động sản với mục đích nhằm đảm bảo cho việc giao kết, thực hợp đồng bên tham gia vào giao dịch dân sự, có lẽ nét đặc trưng riêng có chứa đựng biện pháp bảo đảm Lý chọn đề tài Cùng với quyền dân sự, nghĩa vụ dân hai yếu tố hình thành nên nội dung quan hệ pháp luật dân Trong mối quan hệ đó, quyền nghĩa vụ bên chủ thể tương ứng với nhau, quyền bên nghĩa vụ bên ngược lại Vì thế, giao dịch dân sự, nội dung mà bên quan tâm việc thực nghĩa vụ cho Tuy nhiên, nghĩa vụ dân có nhiều khơng tơn trọng thực nghiêm túc, đòi hỏi bên tham gia vào giao dịch cần áp dụng biện pháp bảo đảm Với ý nghĩa đảm bảo cho giao dịch dân thực thực tế, BLDS 2005 quy định nhiều biện pháp bảo đảm để bên tham gia lựa chọn, bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Trong biện pháp bảo đảm đó, đặt cọc ghi nhận biện pháp bảo đảm đặc biệt, vừa có mục đích đảm bảo việc giao kết hợp đồng lại vừa dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng Pháp luật dân nước ta quy định đặt cọc hạn chế, BLDS 2005 với 777 điều luật có Điều 358 quy định nội dung với cấu trúc điều luật gồm hai khoản, khoản khái niệm đặt cọc, đối tượng tài sản dùng làm đặt cọc quy định hình thức đặt cọc; khoản quy định xử lý tài sản đặt cọc trường hợp hợp đồng dân bên giao kết, thực trường hợp bên đặt cọc bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hợp đồng Nghiên cứu nội dung điều luật nhận thấy: đối tượng đặt cọc cịn nhiều bất ổn; quy định hình thức đặt cọc dường chưa thống với hình thức giao dịch dân sự, nhiều vấn đề khác liên quan đến biện pháp bảo đảm chưa BLDS điều chỉnh, như: vấn đề xử lý đặt cọc trường hợp hợp đồng không giao kết, thực lỗi hai bên; vấn đề xử lý đặt cọc bồi thường thiệt hại hợp đồng vô hiệu thực tiễn, vấn đề nảy sinh đời sống xã hội, đòi hỏi phải nhanh chóng tìm lời giải đáp Việc pháp luật dân không quy định quy định chưa đầy đủ nội dung nêu dẫn đến việc hiểu áp dụng pháp luật thực tiễn quan thực thi pháp luật gặp nhiều lúng túng, ngành Tòa án Viện kiểm sát phải đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc q trình xét xử, vận dụng pháp luật Chính thế, việc nghiên cứu sâu “đặt cọc” – Một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc biệt có ý nghĩa quan trọng lý luận thực tiễn – Ý nghĩa thơi thúc tác giả chọn đề tài “Đặt cọc theo quy định Bộ luật dân năm 2005” để làm đề tài nghiên cứu thực luận văn tốt nghiệp với mong muốn góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận chưa đầy đủ, rõ ràng thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đặt cọc Từ đó, góp phần hồn thiện pháp luật dân nói chung quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói riêng, có đặt cọc – biện pháp bảo đảm có tính đặc biệt Tình hình nghiên cứu đề tài Khảo sát tình hình nghiên cứu đề tài “đặt cọc” nội dung liên quan đến đề tài này, tác giả nhận thấy: Từ năm 1998 đến có số cơng trình nghiên cứu cơng bố thể nhiều hình thức, như: Qua nghiên cứu số giáo trình, như: Giáo trình Luật Dân tập 2, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, 2012; Giáo trình Những quy định chung Luật dân sự, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Nxb Hồng Đức, 2014; Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Nxb Hồng Đức, 2014 phân tích đặt cọc góc độ cách chung về: khái niệm, đặc điểm, việc xử lý tài sản đặt cọc trường hợp hợp đồng giao kết, thực trường hợp bên đặt cọc bên nhận đặt cọc từ chối thực hợp đồng theo nội dung quy định Điều 358- BLDS 2005 mà chưa quan tâm đến mối quan hệ biện pháp đặt cọc với biện pháp bảo đảm, chế tài dân khác, như: ký cược, ký quỹ, chấp, bồi thường hay phạt vi phạm nhằm giúp có nhìn tồn diện biện pháp đặt cọc; nội dung liên quan đến biện pháp đặt cọc giáo trình đề cập nội dung có tính chất gợi mở chưa phải cơng trình nghiên cứu chuyên sâu biện pháp bảo đảm Tham khảo sách Bình luận khoa học BLDS năm 2005, tập II, Phần thứ ba tác giả Hoàng Thế Liên, Bộ Tư pháp- Viện khoa học pháp lý, Nxb Chính trị quốc gia, 2013 nhận thấy thông qua việc phân tích cách khái quát nội dung Điều 358- BLDS 2005, tác giả số đặc điểm đặt cọc như: hiệu lực, đối tượng, mục đích, hình thức việc xử lý tài sản đặt cọc, liên hệ với quyền, nghĩa vụ bên quan hệ đặt cọc theo quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm chưa nghiên cứu biện pháp đặt cọc mang tính chun sâu có tính hệ thống Ở góc độ sách chuyên khảo, viết vấn đề có tác giả Đỗ Văn Đại với “Luật Hợp đồng Việt Nam- Bản án bình luận án, Tập 1”, 2013 - Trong cơng trình này, tác giả chủ yếu phân tích hình thức “đặt cọc” góc độ nghiên cứu hình thức hợp đồng mà không quan tâm đến nội dung khác “đặt cọc”; hay tác giả Đỗ Văn Đại với “Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam- Bản án bình luận án”,Tập 2, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội, 2014 Trong tác phẩm này, thơng qua việc bình luận án, tác giả làm rõ khái niệm, đặc điểm đặt cọc phân biệt khái niệm “đặt cọc” với số khái niệm khác như: cầm cố, mua bán, tặng hay cho thuê, cho mượn, gửi giữ tài sản hay chấp tài sản mà tác giả không sâu nghiên cứu quy định đặt cọc như: khái niệm, đặc điểm, chất, chức đặt cọc ; với sách chuyên khảo “Các biện pháp xử lý việc không thực hợp đồng pháp luật Việt Nam “, tác giả Đỗ Văn Đại tập trung so sánh giống khác đặt cọc phạt vi phạm; số viết nghiên cứu khác như: tác giả Nguyễn Trương Tín với “Mối quan hệ phạt cọc bồi thường thiệt hại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” (Sách chuyên khảo “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất” Đỗ Văn Đại làm chủ biên, NXB Lao động, 2012), tác giả bình luận, làm rõ mối quan hệ đặt cọc bồi thường thiệt hại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu mà chưa quan tâm đến nội dung khác đặt cọc Về luận văn cử nhân, có cơng trình nghiên cứu tác giả Nguyễn Thị Thanh Thảo (2009), Đặt cọc - biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Trong cơng trình tác giả Thanh Thảo phân tích biện pháp đặt cọc dựa lý luận chung mà chưa phát bất cập pháp luật quy định đặt cọc để sở đưa đề xuất kiến nghị Khảo sát cơng trình nghiên cứu luận văn Thạc sĩ, nhận thấy có Luận văn tác giả Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013), Đặt cọc pháp luật dân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Ở đây, tác giả nghiên cứu vài vấn đề đặt cọc như; khái niệm, đặc điểm, điều kiện có hiệu lực đặt cọc, biện pháp xử lý tài sản đặt cọc, mối tương quan đặt cọc với biện pháp bảo đảm khác mà tác giả chưa nghiên cứu nội dung mang tính đặc trưng đặt cọc như: tính chất, chức tiền cọc, đối tượng đặt cọc tác giả chưa sâu, làm rõ mối quan hệ pháp lý đặt cọc với chế tài dân khác như: bồi thường, phạt vi phạm… nên luận văn chưa mang tính tổng thể lơ-gích Đến có nhiều viết, báo khoa học nghiên cứu biện pháp bảo đảm nói chung như: “Về biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” tác giả Nguyễn Văn Vân, Tạp chí khoa học pháp lý số 01/2013 hay “Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Ngọc Điện, NXB Trẻ, TP Hồ Chí Minh, 1999; “Nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Mạnh Bách, NXB Chính trị quốc gia, 1998 chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu có tính hệ thống lý luận thực tiễn việc bảo đảm thực nghĩa vụ biện pháp “đặt cọc” Ngoài ra, tác giả, như: Tưởng Bằng Lượng với “Khi giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật vơ hiệu?“, đăng tạp chí Tạp chí TAND 12/2002; tác giả Trần Văn Trung với “Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vơ hiệu (Tạp chí TAND số 05/2009); tác giả Trần Thị Ngân với “Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vơ hiệu” viết Tạp chí TAND, số 14/2009 … Các viết nghiên cứu, đề cập khía cạnh, góc độ cụ thể vấn đề tác giả quan tâm có liên quan đến đặt cọc, từ đưa ý kiến mang tính trao đổi mà chưa phải cơng trình nghiên cứu mang tính tồn diện, chuyên sâu đặt cọc Mới có tác giả Nguyễn Xuân Quang với “Một số vấn đề pháp lý đặt cọc” đăng tập “Tài liệu hội thảo quốc tế Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức hội thảo vào ngày 29/9/2014, song nhìn chung tác giả tiếp cận biện pháp bảo đảm đặt cọc góc độ nghiên cứu số bất cập mà chưa nghiên cứu “đặt cọc” cách tồn diện có tính hệ thống Mặt khác, nhìn chung cơng trình nghiên cứu tác giả kể trên, nhận thấy có cơng trình nghiên cứu tác giả Đỗ Văn Đại với “Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam- Bản án bình luận án”, Tập 2, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội, 2014 viết nghiên cứu tác giả Nguyễn Trương Tín với “Mối quan hệ phạt cọc bồi thường thiệt hại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” (Sách chuyên khảo “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất” Đỗ Văn Đại làm chủ biên, NXB Lao động, 2012) có phân tích thực tiễn liên quan đến đặt cọc, song nhìn chung việc nghiên cứu chưa toàn diện Trên sở khảo sát tình hình nghiên cứu đề tài trên, tác giả dự định đề tài nghiên cứu thực có tên “Đặt cọc theo quy định Bộ luật dân năm 2005” với mong muốn tiếp cận vấn đề “đặt cọc” cách toàn diện với tư cách chế định hệ thống pháp luật dân sự; việc nghiên cứu đảm bảo tính có hệ thống sở tiếp cận với tượng phát sinh có liên quan đến phạm vi nghiên cứu đề tài đời sống thực tiễn từ nghiên cứu thực tế xét xử, để so sánh với quy định pháp luật trước hành, từ đưa kiến nghị phù hợp, góp phần hồn thiện chế định đặt cọc Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ quy định pháp luật chế định “đặt cọc” Từ đó, sở đánh giá quy định pháp luật hành, đối chiếu với thực tiễn áp dụng pháp luật trình giải tranh chấp đặt cọc có liên quan đến đặt cọc, từ đó, đưa kiến nghị sửa đổi, bổ sung đặt cọc nhằm giúp cho chế định đặt cọc ngày hoàn thiện Giới hạn phạm vi nghiên cứu phương pháp nghiên cứu 4.1 Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài Trong khuôn khổ Luận văn thạc sĩ, đề tài sâu nghiên cứu quy định pháp luật dân Việt Nam, đặc biệt quy định BLDS 2005 XÉT THẤY Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ thẩm tra phiên tịa vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định : Xét yêu cầu nguyên đơn: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải hoàn trả số tiền cọc nhận phải bồi thường số tiền phạt cọc người có lỗi giao dịch vào biên hòa giải UBND Phường 3, Quận ngày 20/01/2011 thể ý chí khơng tiếp tục tiến hành mua bán bị đơn Xét trình bày bị đơn: Bị đơn xác định tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà, đồng thời yêu cầu thỏa thuận lại giá mua bán, nguyên không tiếp tục thực mua bán với giá thỏa thuận lại, bị đơn khơng hồn trả lại tiền cọc nhận không đồng ý bồi thường vi lỗi giao dịch Xét chứng liên quan: Hợp đồng mua bán nhà chuyển hượng quyền sử dụng đất ký kết bà Hường ơng Huỳnh Cơng Hồn số 007446 ngày 01/4/2010 Phịng cơng chứng số 1, TP Hồ Chí Minh, hợp đồng thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà quyền sử dụng đất số 011056 ngày 28/4/2011 Phịng cơng chứng số 1, TP Hồ Chí Minh chứng nhận bà Hường, ơng Hồn thừa nhận Xét Hợp đồng đặt cọc thể giấy nhận tiền cọc ký kết bà Hường với bà Nga vào ngày 23/8/2010 với nội dung hai bên tiến hành mua bán nhà 184/8A Âu Dương Lân với giá 1.660.000.000 đồng, kèm theo điều kiện thời hạn thực thỏa thuận sửa chữa, tách Nếu hạn 03 tháng bên bán không tách giá mua bán 1.600.000.000 đồng nội dung khơng thay đổi, hình thức hợp đồng đặt cọc phù hợp với Điều 358BLDS điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nên có hiệu lực pháp luật Xét Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 36/64/2004 UBND Quận cấp ngày 29/3/2004 đứng tên bà Hường, với điều kiện kèm theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà người liên quan ông Nguyễn Văn Khiêm bà Nguyễn Thị Thu đồng ý thực hiệnđã thể ý chí đương việc giao kết hợp đồng Xét thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 23/8/2010 tiến hành giao kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà quyền sử dụng đất ở, bà Hường chuyển dịch tài sản nhà 184/8A Âu Dương Lân cho ông Huỳnh Cơng Hồn vào ngày 01/4/2010 đến ngày 28/4/2010 hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà quyền sử dụng đất Hội đồng xét xử thấy điểm a, khoản 1, Điều 92; khoản 5, Điều 93- Luật Nhà điều kiện bên tham gia giao dịch nhà ở: “Bên bán phải chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật” “quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân”, vậy, thời điểm giao kết hợp đồng dân bà Hường khơng cịn chủ sở hữu tài sản giao dịch người đại diện theo quy định pháp luật nên người làm cho hợp đồng thực Căn hướng dẫn mục 1, phần Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 HĐTP TANDTC để xem xét: “Trong trường hợp đặt cọc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa bảo đảm việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng khơng giao kết không thực bị vơ hiệu phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 358-BLDS” Từ trên, Hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận yêu cầu nguyên đơn Bởi lẽ trên: QUYẾT ĐỊNH: Chấp nhận yêu cầu Bà Lê Thị Huyền Nga Buộc Bà Nguyễn Thị Hồng Hường phải hoàn trả cho bà Nga số tiền tổng cộng 200.000.000đồng PHỤ LỤC: 30 Quyết định GĐT số 280/2012/DS-GĐT ngày 22/06/2012 “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc” TANDTC * Nguyên đơn: Nguyễn Thị Hạnh (có mặt) * Bị đơn: Nguyễn Đức Quốc (có mặt) Theo Kháng nghị số 125/2012/KN-DS ngày 17/4/2012 Chánh án TANDTC Bản án DSPT số 50/2010/DSPT ngày 29/9/2010 Tòa án TP Đà Nẵng NHẬN THẤY Theo đơn khởi kiện ngày 29/12/2008 Bà Nguyễn Thị Hạnh trình bày: Ngày 26/12/2007 Bà thỏa thuận ký kết với Ông Nguyễn Đức Quốc hợp đồng chuyển nhượng nhà gắn liền lô đất số B2.12-36, Đường 7m5 với giá 1.300.000.000 đồng đặt cọc cho Ông Quốc 200.000.000 đồng Hợp đồng ghi rõ “Khi bên Ông Nguyễn Đức Quốc làm thủ tục chuyển tên qua cho Bà Nguyễn Thị Hạnh sổ đỏ Bà Hạnh có trách nhiệm chồng đủ số tiền cịn lại cho Ông Nguyễn Đức Quốc Nếu bên mua không mua hợp đồng nêu cọc bên bán tự ý không bán theo hợp đồng nêu bên bán đền cho bên mua gấp hai lần” Ngày 24/01/2008 Bà đặt cọc tiếp cho Ông Quốc lần thứ hai với số tiền 200.000.000 đồng Tổng cộng Bà đặt cọc cho Ông Quốc số tiền 400.000.000 đồng Một lần Ông Quốc cam kết “Khi làm giấy qua cho Bà Hạnh sổ đỏ Ơng nhận số tiền cịn lại 900.000.000 đồng” Ngày 22/05/2008 Ơng Quốc nói với Bà Hạnh Ông Tuấn làm sổ đỏ yêu cầu tốn đủ tiền để Ơng giao sổ, Bà tưởng thật Bà chưa có tiền giao cho Ơng Quốc nên hai bên có thương lượng, Ơng Quốc đồng ý cho Bà thêm thời gian Chính lý nên hai bên viết giấy thỏa thuận vào ngày 22/05/2008, nội dung thỏa thuận hẹn ngày 01/06/2008 bà giao đủ số tiền lại Thời hạn cuối để Bà thực hợp đồng ngày 01/12/2008 Đến hẹn, ngày 01/06/2008 Bà mang tiền đến giao Ông Quốc chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ cam kết Do đó, Bà khơng tốn đủ số tiền cịn lại cho Ông Quốc Sau nhiều lần Bà Ông Tuấn yêu cầu Ông Quốc làm thủ tục sang tên để Bà tốn đủ số tiền cịn lại Ơng Quốc khơng làm mà cịn u cầu đưa thêm nhiều khoản tiền vơ lý, ngồi giá mua bán thỏa thuận Nay Bà yêu cầu, Ông Quốc trả cho Bà số tiền 400.000.000 đồng tiền đặt cọc thời gian hịa giải Bà rút đơn khởi kiện, không Bà giữ yêu cầu khởi kiện ban đầu buộc Ông Nguyễn Đức Quốc trả 400.000.000 đồng tiền đặt cọc 400.000.000 đồng tiền phạt cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc ký kết Bị đơn Ơng Nguyễn Đức Quốc trình bày: Ơng thừa nhận Ơng Bà Hạnh có thỏa thuận mua bán nhà đất lô đất nêu với giá 1.300.000.000 đồng vào ngày 26/12/2007 Hợp đồng ghi rõ “Khi bên Ông Nguyễn Đức Quốc làm thủ tục chuyển tên qua cho Bà Nguyễn Thị Hạnh sổ đỏ Bà Hạnh có trách nhiệm chồng đủ số tiền cịn lại cho Ơng Nguyễn Đức Quốc Nếu bên mua khơng mua hợp đồng nêu cọc bên bán tự ý không bán theo hợp đồng nêu bên bán đền cho bên mua gấp hai lần” Đúng Bà Hạnh đặt cọc cho Ông 400.000.000 đồng Ông có yêu cầu Bà Hạnh làm thủ tục chuyển tên Bà Hạnh nói khơng đủ 900.000.000 đồng cịn lại Vì vậy, ngày 22/05/2008 Ơng Bà Hạnh có lập lại giấy thỏa thuận gia hạn thực hợp đồng cho Bà Hạnh đến ngày 01/06/2008 giao số tiền lại hạn cuối đến ngày 01/12/2008 Bà Hạnh khơng có tiền trả cho Ơng nên Bà Hạnh vi phạm hợp đồng Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ơng Nguyễn Văn Tuấn trình bày: Ơng người giới thiệu cho Bà Hạnh đến mua nhà Ơng Quốc người chứng kiến, cịn quan hệ mua bán Bà Hạnh định Ông đồng ý với ý kiến Bà Hạnh, đề nghị Ông Quốc trả cho Bà Hạnh số tiền 400.000.000 đồng tiền đặt cọc bồi thường 400.000.000 đồng tiền phạt cọc vi phạm thỏa thuận cọc Tại BADSST số 19/2009/DS-ST ngày 20/05/2009 Tòa án Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện Bà Nguyễn Thị Hạnh Ông Nguyễn Đức Quốc Bác yêu cầu phản tố đòi tiền trược giá tiền lãi Ông Nguyễn Đức Quốc Bà Nguyễn Thị Hạnh; Buộc Ông Nguyễn Đức Quốc phải trả cho Bà Nguyễn Thị Hạnh 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng chẵn) Trong đó: 400.000.000 đồng tiền đặt cọc 400.000.000 đồng tiền phạt cọc Ngày 29/5/2009 Ơng Nguyễn Đức Quốc có đơn kháng cáo tồn án sơ thẩm cho Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp Ơng đề nghị Tịa án cấp phúc thẩm hủy toàn án sơ thẩm bác yêu cầu Bà Hạnh Tại định số 05/QĐ-KNPT-DS ngày 30/6/2009 Viện kiểm sát nhân dân TP.Đà Nẵng kháng nghị án dân sơ thẩm nêu với nội dung: Tòa án nhân dân Quận Sơn Trà vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân nội dung gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp Ông Nguyễn Đức Quốc Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải lại Tại Bản án dân phúc thẩm số 52/2009/DS-PT ngày 25/08/2009 Tòa án nhân dân TP Đà Nẵng định: Chấp nhận kháng cáo Bị đơn Ông Nguyễn Đức Quốc định kháng nghị số 05/QĐ-KNPT-DS ngày 30/6/2009 Viện kiểm sát TP.Đà Nẵng Tuyên xử: Hủy Bản án dân sơ thẩm số 19/2009/DSST ngày 20/05/2009 Tòa án Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng giải lại vụ án theo thủ tục chung Tại Bản án dân sơ thẩm số 35/2011/DSST ngày 29/06/2009 Tòa án Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng định:Chấp nhận yêu cầu khởi kiện Bà Nguyễn Thị Hạnh Ông Nguyễn Đức Quốc (Ông Nguyễn Đức Nguyện) Buộc Ông Nguyễn Đức Quốc (Ông Nguyễn Đức Nguyện) phải trả cho Bà Nguyễn Thị Hạnh số tiền 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng chẵn), đó: 400.000.000 đồng tiền đặt cọc 400.000.000 đồng tiền phạt cọc Sau xét xử sơ thẩm, Ơng Nguyễn Đức Quốc có đơn kháng cáo không đồng ý với định án sơ thẩm nêu Tại định số 02/QĐ-KNPT-DS ngày 09/7/2010 Viện Trưởng Viện kiểm sát Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng kháng nghị phúc thẩm án dân sơ thẩm nêu với nội dung: Khơng có sở xác định Ơng Quốc khơng bán nhà chuyển nhượng đất, không làm sổ đỏ cho Bà Hạnh nên khơng thể xác định Ơng Quốc vi phạm nghĩa vụ đặt cọc Do đó, đề nghị Tịa án nhân dân TP Đà Nẵng xử bác yêu cầu đòi tiền đặt cọc tiền phạt cọc Ông Nguyễn Đức Quốc Tại Bản án dân phúc thẩm số 50/2010/DSPT ngày 29/09/2010 Tòa án TP Đà Nẵng định: Không chấp nhận số 02/QĐ-KNPT-DS ngày 09/7/2010 Viện Trưởng Viện kiểm sát nhân dân Quận Sơn Trà, TP.Đà Nẳng kháng cáo Ông Nguyễn Đức Quốc (Nguyễn Đức Nguyện) Giữ nguyên Bản án DSST số 35/2011/DSST ngày 29/06/2009 Tòa án Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng Sau xét xử phúc thẩm, Ông Nguyễn Đức Quốc có đơn khiếu nại án phúc thẩm nêu (Đơn khiếu nại Ông Nguyễn Đức Quốc Đoàn đại biểu Quốc hội TP Đà Nẳng chuyển công văn số 76/ĐĐBQH-VP ngày 13/5/2011) Tại định số 125/2012/KN-DS ngày 17/4/2012 Chánh án TANDTC kháng nghị Bản án DSPT số 50/2010/DSPT ngày 29/09/2010 Tòa án TP Đà Nẵng với nội dung” Hợp đồng chuyển nhượng nhà “ hai bên không ấn định thời gian Ông Quốc phải sang tên “bằng sổ đỏ” cho Bà Hạnh Còn “Giấy thỏa thuận“ nêu trên, hai bên mua bán thỏa thuận khác việc trả tiền.Bà Hạnh cho đến hẹn, bà có mang tiền đến giao cho Ông Quốc Ông Quốc chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ cam kết nên bà khơng tốn đủ số tiền cịn lại cho Ơng Quốc, cịn Ơng Quốc cho đến ngày 01/12/2008 Bà Hạnh không giao số tiền cịn lại cho Ơng Cả hai bên điều biết Ơng Quốc chưa trả hết cho Ban Quản lý dự án, Ban Quản lý dự án tạm giao đất cho Ông Quốc sử dụng; Ông Quốc chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai bên giao dịch đặt cọc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên phải có lỗi, Ơng Quốc phải hoàn lại cho Bà Hạnh 400.000.000 đồng tiền gốc Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm buộc Ông Quốc phải trả cho Bà Hạnh số tiền gốc 400.000.000 đồng phạt cọc 400.000.000 đồng tổng cộng 800.000.000 đồng không đủ XÉT THẤY Căn vào tài liệu, chứng có hồ sơ vụ án thấy: Ngày 19/01/2006 Ơng Nguyễn Đức Quốc (Nguyễn Đức Nguyện) nhận chuyển nhượng Ban quản lý dự án Cơng trình đường Bạch Đằng Đơng diện tích đất 87,50m2 (lơ đất B2.12-36) An Nhơn 1, Phường An Bắc Hải, Quận Sơn Trà, TP.Đà Nẵng với giá 104.125.000 đồng Ông Quốc toán cho Ban quản lý dự án 52.062.500 đồng, số tiền lại trả nợ thời hạn 10 năm Ngày 26/12/2007 Ông Nguyễn Đức Quốc bán nhà đất nêu số B2.12-36 , Đường 7m5 An Nhơn 1, Phường An Bắc Hải, Quận Sơn Trà, TP.Đà Nẵng cho Bà Hạnh với giá 1.300.000.000 đồng, Bà Hạnh đặt cọc 200.000.000 đồng Ngày 24/01/2008 Ông Quốc viết giấy nhận thêm Bà Hạnh 200.000.000 đồng, số tiền lại 900.000.000 đồng hai bên thỏa thuận bên Ông Nguyễn Đức Quốc làm thủ tục chuyển tên qua cho Bà Nguyễn Thị Hạnh sổ đỏ Bà Hạnh có trách nhiệm chồng đủ số tiền cịn lại cho Ông Quốc Ngày 22/05/2008 Ông Nguyễn Đức Quốc Bà Nguyễn Thị Hạnh lập “Giấy thỏa thuận” có nội dung: Vào ngày 26/12/2007 Bà Hạnh, Ơng Tuấn có mua Ơng Nguyễn Đức Quốc ngơi nhà số B2.12-36, đường 7m5 An Nhơn 1, Phường An Bắc Hải, Quận Sơn Trà, TP.Đà Nẵng với giá 1.300.000.000 đồng; đặt cọc hai lần tổng tiền đặt cọc 400.000.000 đồng Do Bà Hạnh chưa sang nhượng nhà đường Trần Phú để lấy tiền đưa cho Ông Quốc nên Bà hẹn Ơng Quốc vào ngày 01/6/2008 tốn số tiền cịn lại Nếu đến ngày 01/6/2008 khơng có số tiền Bà Hạnh chịu trượt giá nộp tiền đất nhà nêu Sau hai tháng kể từ ngày 01/6/2008 đến ngày 01/8/2008 mà Bà Hạnh khơng tốn tiền cho Ơng Quốc Bà Hạnh phải chịu tiền lãi suất theo qui định Ngân hàng Đến ngày 01/12/2008 Bà Hạnh không tốn đủ tiền cho Ơng Quốc Bà Hạnh bị tiền cọc Như vậy, theo nội dung ”Hợp đồng chuyển nhượng nhà “ “Giấy thỏa thuận” nêu Ơng Quốc làm thủ tục chuyển tên cho Bà Hạnh sổ đỏ Bà Hạnh có trách nhiệm chồng đủ số tiền 900.000.000 đồng cịn lại cho Ông Quốc Tuy nhiên, ” Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở“ hai bên không ấn định thời gian Ông Quốc phải sang tên “ sổ đỏ” cho Bà Hạnh Còn “Giấy thỏa thuận“ nêu trên, hai bên mua bán thỏa thuận khác việc trả tiền Bà Hạnh cho đến hẹn, bà có mang tiền đến giao cho Ông Quốc Ông Quốc chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ cam kết nên bà khơng tốn đủ số tiền cịn lại cho Ơng Quốc Bà Hạnh khơng xuất trình tài liệu, chứng chứng minh bà mang số tiền lại đến trả cho Ông Quốc vào ngày 01/06/2008, Ông Quốc cho đến ngày 01/12/2008 Bà Hạnh không giao số tiền cịn lại cho Ơng Mặt khác, Bà Hạnh lẫn Ông Quốc biết Ông Quốc nhận chuyển nhượng Ban quản lý dự án Cơng trình đường Bạch Đằng Đơng diện tích đất 87,50m2 đất Ơng Quốc toán cho Ban quản lý dự án 52.062.500 đồng; số tiền cịn lại Ơng Quốc chưa trả hết cho Ban quản lý dự án Ban quản lý dự án tạm giao đất cho Ông Quốc sử dụng, Ông Quốc chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai bên giao dịch đặt cọc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không Nay Ông Quốc đồng ý chuyển nhượng nhà đất cho Bà Hạnh Do đó, khơng thể xác định lỗi hồn tồn thuộc Ơng Quốc mà phải xác định Ơng Quốc Bà Hạnh có lỗi nên buộc Ơng Quốc hồn trả cho Bà Hạnh số tiền gốc 400.000.000 đồng Tòa án cấp sơ thẩm Tịa án cấp phúc thẩm buộc buộc Ơng Quốc phải trả cho Bà Hạnh số tiền gốc 400.000.000 đồng phạt cọc 400.000.000 đồng, tổng cộng 800.000.000 đồng khơng Vì vậy, kháng nghị Chánh án TANDTC có chấp nhận, cần phải hủy BADSST BADSPT nêu trên, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án Cấp sơ thẩm xét xử lại theo qui định pháp luật Bởi lẽ trên: QUYẾT ĐỊNH Hủy Bản án dân phúc thẩm số 50/2010/DSPT ngày 29/9/2010 Tòa án TP.Đà Nẵng Bản án dân sơ thẩm số 35/2010/DSST ngày 29/06/2010 Tòa án Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc“ Nguyên đơn Bà Nguyễn Thị Hạnh với Bị đơn Ông Nguyễn Đức Quốc; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Nguyễn Văn Tuấn Giao hồ sơ cho Tòa án Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng xét xử sơ thẩm lại theo qui định pháp luật PHỤ LỤC: 31 Quyết định GĐT số 176/2013/DS-GĐT ngày 17/4/2013 “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” TANDTC * Nguyên đơn: Nguyễn Đăng Hoa * Bị đơn: Phạm Thị Đến NHẬN THẤY Tại Đơn khởi kiện ngày 24/3/2008, Ông Nguyễn Đăng Hoa trình bày: Vào ngày 01/4/2002, ơng có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Phạm Thị Đến, diện tích đất 2.500m2 1014, tờ đồ số 17, thuộc xã Vĩnh Lộc A, Huyện Bình Chánh với giá 331 lượng vàng SJC Ơng đưa trước cho bà Đến 100 lượng vàng SJC sau ơng phát bà Đến người khơng phải tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông yêu cầu bà Đến hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả lại cho ông 100 lượng vàng SJC đưa trước bà Đến không đồng ý , gây thiệt hại cho ông Nay ông yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông với bà Phạm Thị Đến, buộc bà Đến trả lại cho ông 100 lượng vàng SJC Tại Biên hòa giải ngày 13/11/2009, ông Hoa trình bày: Vào ngày 01/4/2002, ông đặt cọc cho bà Phạm Thị Đến100 lượng vàng SJC để đảm bảo việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 2.500m2 1014, tờ đồ số 17, thuộc xã Vĩnh Lộc A, Huyện Bình Chánh Tại thời điểm đó, ơng Trương Văn Tài người tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đến ngày 17/6/2003, bà Phạm Thị Đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do bà Đến nhận chuyển nhượng đất từ ông Tài) Tại thời điểm bên lập “Giấy đặt cọc” ngày 01/4/2002 diện tích đất 2.500m2 nói đất nơng nghiệp Từ đến thời điểm ông có ý định nhận chuyển nhượng phần đất bà Đến để cất nhà ở, khơng có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trồng lúa hay lập vườn, đồng thời ông người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Đến thị số 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh việc chấn chỉnh tăng cường quản lý hà nước nhà đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ơng khơng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng diện tích đất nơng nghiệp 2.500m2 nói Do đó, ơng hồn tồn khơng có lỗi việc khơng tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất bà Phạm Thị Đến nên ơng chịu phạt cọc Bị đơn bà Phạm Thị Đến người đại diện theo ủy quyền bà Đến trình bày: Vào ngày 01/4/2002, bà ơng Nguyễn Đăng Hoa có lập “Giấy nhận cọc” với nội dung ông Hoa cho bà 100 lượng vàng SJC để đảm bảo cho việc hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 2.500m2 thuộc 1014, tờ đồ số 17, thuộc Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh Ơng Hoa giao cho bà 100 lượng vàng SJC Tại thời điểm hai bên lập “Giấy nhận cọc”thì bà chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất anh Trương Văn Tài đứng tên quyền sử dụng, ông Hoa biết rõ việc ông đồng ý ký hợp đồng đặt cọc Đến năm 2003 bà nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau anh Trương Văn Tài làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà, bà ông Hoa có thỏa thuận miệng việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng lâu năm, bà thực theo u cầu ơng Hoa Cịn ông Hoa từ lập “Giấy nhận cọc” đến khơng thực theo thỏa thuận ban đầu Ơng Hoa người có lỗi việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết nên phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận hai bên hợp đồng đặt cọc Do đó, bà không đồng ý trả lại 100 lượng vàng SJC cho ông Hoa Mặt khác, bà có có nguyện vọng yêu cầu ông Hoa tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu ông Hoa giao tiếp cho bà 221 lượng vàng SJC, bà làm thủ tục sang tên tồn diện tích đất cho ơng Hoa Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Hạnh (vợ ông Hoa) thống ý kiến ông Hoa Tại Bản án dân sơ thẩm số 31/2011/DS-ST ngày 14/4/2011 Tòa án huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh định:Chấp nhận yêu cầu ông Nguyễn Đăng Hoa việc yêu cầu bà Phạm Thị Đến có trách nhiệm phải trả cho ông Nguyễn Đăng Hoa số vàng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100 (một trăm) lượng vàng SJC; Không chấp nhận yêu cầu bà Phạm Thị Đến việc không đồng ý trả cho ông Nguyễn Đăng Hoa số vàng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100 (một trăm) lượng vàng SJCTuyên bố giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 01/4/2002 đôi với phần đất có diện tích 2.500m2 đất số 1014, tờ đồ số 17, thuộc Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh ơng Nguyễn Đăng Hoa bà Phạm Thị Đến vô hiệu; Buộc bà Phạm Thị Đến có trách nhiệm phải hồn trả cho ông Nguyễn Đăng Hoa 100 (một trăm) lượng vàng SJC sau án có hiệu lực pháp luật Hai bên giao nhận vàng Chi cục Thi hành án dân có thẩm quyền Ngày 25/4/2011, bà Đến kháng cáo Tại Bản án dân phúc thẩm số 1232/2011/DS-PT ngày 22/9/2011, Tịa án nhân dân TP Hồ Chí Minh định: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo bà Phạm Thị Đến, sửa án sơ thẩm: Xác định Giấy nhận cọc lập ngày 01/4/2002 bà Phạm Thị Đến ơng Nguyễn Đăng Hoa có hiệu lực pháp luật; Không chấp nhận yêu cầu ông Nguyễn Đăng Hoa việc yêu cầu bà Phạm Thị Đến có trách nhiệm trả cho ơng Nguyễn Đăng Hoa số vàng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100 lượng vàng SJC theo Giấy nhận cọc lập ngày 01/4/2002 bà Phạm Thị Đến ông Nguyễn Đăng Hoa; Xác định số vàng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100 lượng vàng SJC theo Giấy nhận cọc lập ngày 01/4/2002 bà Phạm Thị Đến ông Nguyễn Đăng Hoa thuộc bà Phạm Thị Đến Ngày 18/10/2011, ơng Nguyễn Đăng Hoa có đơn khiếu nại Tại Quyết định kháng nghị số 74/2013/KN-DS ngày 25/02/2013, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu theo thủ tục giám đốc thẩm, đề nghị Tòa Dân Tòa án nhân dân tối cao xét xử hủy Bản án phúc thẩm giữ nguyên Bản án sơ thẩm Tại phiên tòa, đại diện VKSNDTC đề nghị chấp nhận kháng nghị Chánh án TANDTC XÉT THẤY Nguồn gốc diện tích đất ruộng 2.500m2 thuộc 1014, tờ đồ số 17 tọa lạc Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh anh Trương Văn Tài Ủy ban nhân dân Huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 10/01/2002 Ngày 16/3/2002, anh Trương Văn Tài ký hợp đồng số 348/CN chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nói cho bà Phạm Thị Đến, hợp đồng UBND Xã Vĩnh Lộc A xác nhận ngày 19/3/2002 Ngày 01/4/2002, bà Phạm Thị Đến ông Nguyễn Đăng Hoa lập “Giấy nhận cọc” với nội dung: Bà Phạm Thị Đến đồng ý chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đăng Hoa quyền sử dụng diện tích đất 2.500m2 thuộc 1014, tờ đồ số 17 tọa lạc Xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh anh Trương Văn Tài đứng bộ, giá chuyển nhượng 331 lượng vàng SJC Đã nhận cọc 100 lượng vàng SJC Đến ngày 01/5 đặt cọc thêm 50 lượng Đến ngày 01/5 mà ơng Hoa khơng chồng đủ số vàng cịn lại chịu số vàng đặt cọc, ngược lại bà Đến thay đổi ý kiến việc chuyển nhượng đất phải đền bù cho ơng Hoa gấp đơi số vàng nhận cọc Đến ngày 01/7/2002 cịn lại 181 lượng vàng SJC phải toán dứt Bên bán giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh Trương Văn Tài đứng hồ sơ chữ ký tay+ chứng minh nhân dân+ hộ (sao y anh Trương Văn Tài) 01 hồ sơ 2.500m2 xã ký Ngày 17/6/2003, UBND Huyện Bình Chánh xác nhận diện tích đất ruộng 2.500m2 nói chuyển tên quyền sử dụng đất từ anh Trương Văn Tài sang bà Phạm Thị Đến Ngày 01/9/2005, UBND Huyện Bình Chánh xác nhận diện tích đất nêu chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng ăn lâu năm Ông Nguyễn Đăng Hoa khởi kiện yêu cầu bà Đến phải trả lại cho ơng 100 lượng vàng SJC cho sau bên lập “Giấy nhận cọc” ngày 01/4/2002 ông phát bà Đến người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo thị số 0-8/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 UBND TP Hồ Chí Minh thifg ơng khơng dủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất tranh chấp Bà Phạm Thị Đến khơng đồng ý với u cầu ơng Nguyễn Đăng Hoa cho bên lập “Giấy nhận cọc” ngày 01/4/2002, ông Hoa biết rõ chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất anh Trương Văn Tài đứng tên quyền sử dụng Xét thấy, nội dung “Giấy nhận cọc” ngày 01/4/2002 bà Đến ơng Hoa có sở xác định hợp đồng ký kết bên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc đặt cọc vừa để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vừa để đảm bảo cho việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại “Giấy nhận cọc” ngày 01/4/2002 nói có nêu rõ anh Trương Văn Tài đứng tên quyền sử dụng Do đó, việc ơng Nguyễn Đăng Hoa cho sau bên lập “Giấy nhận cọc” ông phát bà Đến người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có sở Tuy nhiên, xét thời điểm ngày 01/4/2002, bà Đến chưa phải người có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất tranh chấp 2.500m2 nên chưa có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất Do vậy, việc bà Đến ông Hoa ký hợp đồng đặt cọc 01/4/2002 vừa để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vừa để đảm bảo cho việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quy định pháp luật, hai bên có lỗi biết rõ bà Đến chưa phải người đứng tên quyền sử dụng đất hợp pháp Mặt khác, theo quy định Điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ hộ gia đình, cá nhân muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có điều kiện: có nhu cầu sử dụng đất, chưa có đất sử dụng đất hạn mức theo quy định pháp luật đất đai; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước người nhận chuyển nhượng phải hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp Đối chiếu với quy định việc bà Đến ông Hoa ký hợp đồng 01/4/2002 đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 2.500m2 đất ruộng vi phạm pháp luật ơng Hoa khơng có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, vây khơng có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Từ trên, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 01/4/2002 bà Phạm Thị Đến ông Nguyễn Đăng Hoa vô hiệu buộc bà Đến hồn trả cho ơng Hoa 100 lượng vàng SJC phù hợp Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu ông Hoa sở Bởi lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Chấp nhận kháng nghị số 74/2013/KN-DS ngày 25/02/2013 Chánh án TANDTC Hủy Bản án dân phúc thẩm số 1232/2011/DS-PT ngày 22/9/2011 Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nguyên đơn ông Nguyễn Đăng Hoa bị đơn bà Phạm Thị Đến.Giữ nguyên Bản án dân sơ thẩm số 31/2011/DS-ST ngày 14/4/2011 Tòa án Huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh PHỤ LỤC: 32 Quyết định GĐT số 92/2014/DS-GĐT ngày 04/3/2014 “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất” TANDTC * Nguyên đơn: Nguyễn Văn Năm; Ngô Thị Cẩm Sơn * Bị đơn: Huỳnh Tý NHẬN THẤY Nguyên đơn Ông Nguyễn Văn Năm, bà Ngơ Thị Cẩm Sơn trình bày: Vào ngày 09/5/2004, bà Sơn chồng ông Năm có lập hợp đồng “thỏa thuận đặt cọc mua nhà đất” diện tích 217,8m2 tọa lạc 72C Đại lộ Đồng khởi, khu phố 6, P Phú Khương, TP Bến Tre, Tỉnh Bến Tre ông Huỳnh Tý Khi lập hợp đồng, ơng Tý chưa có giấy chủ quyền nhà quyền sử dụng đất nên hai bên giao kết ơng tý có Giấy chủ quyền làm thủ tục sang tên cho cho ông Năm, bà Sơn Nội dung cụ thể hợp đồng ông Tý bán cho vợ chồng ơng Năm, bà Sơn diện tích đất gắn liền với nhà nêu với giá tỷ đồng Phía bà Sơn đưa trước tiền cọc 200 triệu đồng thỏa thuận sau phía ơng Tý hoàn tất thủ tục tiến hành sáng tên cho cho phía bà Sơn phía bà Sơn trả tiếp 1,8 tỷ đồng, thủ tục sang tên hoàn tất phía bà Sơn trả hết số tiền tỷ cịn lại; bên ơng Tý thay đổi ý định mua bán phải bồi thường lần 200 triệu đồng tiền cọc, phía bà Sơn khơng mua tiền cọc Sau ký hợp đồng, bà Sơn thuê nhà để làm nơi mua bán xe máy, giá thuê trả cho ông Tý năm Đến tháng 10/2009 hợp đồng thuê nhà bà Sơn ông Tý hết hạn nên bà Sơn trả nhà cho ông Tý Tháng 6/2009 ông Tý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất lập hợp đồng với bà Sơn, phía bà Sơn đến yêu cầu thực hợp đồng mua bán thỏa thuận ngày 09/5/2004 ông Tý không đồng ý bán cho bà Sơn với giá thỏa thuận tỷ đồng mà yêu cầu bà Sơn phải mua với giá tỷ đồng Nay bà Sơn yêu cầu ông tý phải thực hợp đồng ngày 09/5/2004 bán bán nhà đất với giá tỷ đồng, ơng Tý khơng bán bồi thường tiền cọc 1,2 tỷ đồng bồi thường khoản khác bà Sơn có hợp đồng mua nhà nên bỏ tiền đầu tư xây dựng nhà ông Tý, gồm khoản: 50 triệu đồng trả cho người thuê nhà ông Tý trước bà Sơn nhận thuê nhà ông Tý; 200 triệu đồng tiền xây nhà diện tích 217m2 ơng Tý; 30 triệu đồng tiền điện nước trả cho ông Tý thời hạn năm; 42 triệu đồng tiền trang thiết bị kinh doanh;71.650.000 đồng tiền ông Tý mượn dần vào tiền bán nhà Nếu ông Tý không bán nhà theo thỏa thuận ơng Tý phải trả cho phía bà Sơn là: 1.593.650.000 đ Rút lại yêu cầu đòi 210 triệu đồng tiền trả th nhà cho ơng Tý Phía bị đơn, ơng Huỳnh Tý trình bày: Vào ngày 09/5/2004 ông có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với bà Sơn, thỏa thuận bán nhà phần đất tọa lạc 72C Đại lộ Đồng khởi, khu phố 6, P Phú Khương, Thành phố Bến Tre, Tỉnh Bến Tre với giá tỷ đồng Bà Sơn đặt cọc trước 200 triệu đồng, số tiền lại toán bà Sơn cấp sổ đỏ Ông bà Sơn thỏa thuận bà Sơn chịu trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ đỏ bà Sơn không làm Đến 2009, bà Sơn không chịu làm giấy tờ nên ông Tý tự làm Ngày 19/6/2009, ông cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Sơnyêu cầu ông ký hợp đồng bán nhà quyền sử dụng đất cho bà ông cho hợp đồng mà ông ký vào năm 2004 khơng cịn hiệu lực nên ơng không đồng ý bán cho bà theo giá tỷ đồng mà ông đồng ý bán cho bà theo giá thị trường 10 tỷ đồng Nếu bà Sơn không đồng ý ơng Tý trả lại 200 triệu đồng tiền đặt cọc, cịn số tiền ơng mượn có ông nhớ 20 triệu đồng, bà Sơn đưa giấy tờ ơng có mượn nhiều ơng trả đủ cho bà Sơn Các u cầu khác, ơng khơng đồng ý Ơng Nguyễn Tấn Y – đại diện theo ủy quyền người có quyền, nghĩa vụ liên quan gồm: bà Thanh, ông Trúc, bà Linh, ơng Trung trình bày: Phần đất ơng Huỳnh Tý có hợp đồng với bà Sơn cha mẹ ông để lại ông Tý tự kê khai để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không gia đình em ơng phần đất Tại Bản án DSST số 45/2010/DS-ST ngày 26/7/2010, Tòa án TP Bến Tre, Tỉnh Bến Tre định: Chấp nhận yêu cầu bà Ngô Thị Cẩm Sơn, ông Nguyễn Văn Năm Buộc ông Huỳnh Tý bà Nguyễn Thị Hơn liên đới trả cho bà Sơn, ông Năm số tiền 1.406.488.384 đồng Không chấp nhận yêu cầu bà Sơn, ông Năm địi ơng Huỳnh Tý trả 50 triệu đồng mà bà Sơn trả cho người thuê nhà ông Tý Đình giải yêu cầu nguyên đơn việc địi ơng Tý trả lại 210 triệu đồng tiền thuê nhà Ngày 05/8/2010, bà Sơn kháng cáo; Ngày 08/8/2010, ông Tý kháng cáo Ngày 18/8/2010, VKS TP Bến Tre kháng nghị Tại Bản án dân phúc thẩm số 235/2010/DSPT ngày 01/12/2010, Tòa án nhân dân TP Bến Tre định:Chấp nhận phần kháng nghị VKSND TP Bến Tre Giữ nguyên Bản án dân sơ thẩm phần bồi thường tiền đặt cọc Hủy Bản án dân sơ thẩm phần: tiền xây dựng sửa chữa: 85.638.384đ; trang thiết bị kinh doanh: 42.000.000đ; tiền điện, nước: 7.200.000đ; tiền vay không lãi (mượn): 71.650.000đ; tiền thuê nhà 210 triệu đồng; khoản tiền bà Sơn trả cho ông Huỳnh Sơn 50 triệu đồng chuyển hồ sơ cho Tòa án TP Bến Tre giải lại sơ thẩm phần Buộc ông Tý, bà Hơn liên đới bồi thường tiền đặt cọc cho bà Sơn, ông Năm số tiền 1.200.000.000đ Ngày 28/02/2011, ông Tý khiếu nại phần tiền 1.200.000.000đ mà Bản án 235/2010/DSPT ngày 01/12/2010 Tòa án nhân dân TP Bến Tre buộc vợ chồng ông bồi thường tiền đặt cọc mua bán nhà 72C Đại lộ Đồng khởi, khu phố 6, P Phú Khương, TP Bến Tre, Tỉnh Bến Tre cho bà Sơn, ông Năm không theo thỏa thuận, phía ơng Năm, bà Sơn phải làm giấy tờ nhà đất, phía ơng Năm, bà Sơn không đồng ý làm, việc đặt cọc giấy tờ nhà đất chưa có nên giao dịch vô hiệu từ đầu Tại Quyết định số 465/2013/ DS-KN ngày 03/10/2013, Chánh án TANDTC kháng nghị Bản án dân phúc thẩm nêu phần bồi thường tiền đặt cọc Đề nghị Tòa dân TANDTC xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân phúc thẩm nêu hủy Bản án dân sơ thẩm số 45/2010/DSST ngày 26/7/2010 TAND TP Bến Tre phần bồi thường tiền đặt cọc; giao hồ sơ vụ án cho TAND TP Bến Tre xét xử lại sơ thẩm Tại phiên tòa, đại diện VKSNDTC đề nghị chấp nhận định kháng nghị chánh án TANDTC XÉT THẤY Ngày 09/5/2004 bà Sơn,ông Năm có lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất 72C Đại lộ Đồng khởi, khu phố 6, P Phú Khương, Thành phố Bến Tre, Tỉnh Bến Tre với gia đình ơng Huỳnh Tý, bà Nguyễn Thị Hơn ơng Tý, bà Hơn Theo đó, bà Sơn, ông năm đồng ý mua nhà với giá tỷ đồng Bà Sơn đặt cọc trước 200 triệu đồng Điều kiện toán lập hợp đồng mua bán nhà gia đình ơng Huỳnh Tý làm xong giấy tờ nhà đất làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho phía ơng Năm, bà Sơn Ngồi ra, bên cịn thỏa thuận trường hợp bên bán khơng bán phạt cọc lần, trường hợp người mua đổi ý khơng mua đồng ý cọc; hợp đồng không xác định thời hạn làm giấy tờ nhà đất việc chuyển giao nhà đất Tháng 9/2009, gia đình ơng Tý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên phía bà Sơn u cầu phía ơng Tý thực hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận, phía ong Huỳnh Tý không đồng ý chuyển nhượng theo giá 03 tỷ đồng mà yêu cầu chuyển nhượng theo giá thị trường Bà Sơn, ông Năm không đồng ý mua theo giá thị trường nên khởi kiện u cầu phía ơng Tý thực hợp đồng Xét, việc thỏa thuận chuyển nhượng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất 72C Đại lộ Đồng khởi, khu phố 6, P Phú Khương, Thành phố Bến Tre, Tỉnh Bến Tre gia đình ơng Tý với bà Sơn, ơng Năm hồn tồn tự nguyện Tuy nhiên, thời điểm đặt cọc chuyển nượng vào năm 2004 phía ơng Tý chưa có giấy tờ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hợp pháp nên việc ông Tý, bà Nguyễn Thị Hơn định đoạt tài sản chuyển nhượng cho bà Sơn, ông Năm không hợp pháp Hơn nữa, theo trạng nhà, đất tranh chấp thể đất có nhà bà Đinh Thị Thanh Tịa án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ nhà đất bà Thanh xây dựng vào thời gian nào, trước hay sau thời điểm bên đặt cọc chuyển nhượng; bà Thanh có biết việc chuyển nhượng ơng Tý với vợ chồng ông Năm, bà Sơn không ý kiến bà Thanh việc đặt cọc nào? Ngoài Điều Hợp đồng đặt cọc quy định bên B (là bên mua nhà, đất) phải chịu trách nhiệm làm giấy …” Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh làm rõ giấy tờ gì, bên mua có thực thỏa thuận hay không để làm xác định người vi phạm cam kết hợp đồng Vì vậy, chưa đủ phía ông Tý hay phía ông Năm, bà Sơn vi phạm hợp đồng đặt cọc Tòa án cấp sơ thẩm phúc thẩm định QUYẾT ĐỊNH Hủy Bản án dân phúc thẩm số 235/2010/DSST ngày 01/12/2010 Tòa án Tỉnh Bến Tre Hủy Bản án dân sơ thẩm số 45/2010/DSST ngày 26/7/2010 Tòa án TP Bến Tre, Tỉnh Bến Tre phần bồi thường tiền đạt cọc vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất” ông Nguyễn Văn Năm, bà Ngô Thị Cẩm Sơn với bị đơn ông Huỳnh Tý Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án TP Bến tre xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật ... định bao gồm: bên đặt cọc bên nhận đặt cọc 1.2.1 Bên đặt cọc Theo quy định Điều 358-BLDS 2005, bên đặt cọc hiểu bên giao tài sản đặt cọc Điều luật không quy định bên bên phải đặt cọc mà quy định. .. giả dự định đề tài nghiên cứu thực có tên ? ?Đặt cọc theo quy định Bộ luật dân năm 2005? ?? với mong muốn tiếp cận vấn đề ? ?đặt cọc? ?? cách toàn diện với tư cách chế định hệ thống pháp luật dân sự; việc... bên nhận đặt cọc việc xử lý tài sản đặt cọc Tòa án theo quy định khoản 2Điều 358-BLDS 2005 Theo đó, bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc bồi thường cho bên đặt cọc khoản