PHÂN TÍCH PHƯƠNG ÁN ĐẤU GIÁ Kết kinh doanh Thông số qui hoạch Giá khởi điểm dự kiến (Triệu đồng) 8.59 (Triệu đồng/m2) Doanh thu 297,896 196,510 Tổng diện tích khu đất 80,000 m2 Giá đất theo Bảng giá 5.64 (Triệu đồng/m2) Chi phí đầu tư Hệ số đất thương phẩm 50% Chi phí đầu tư hạ tầng 0.85 (Triệu đồng/m2) Chi phí hoạt động 22,342 Chi phí QLDA,TVTK, Khác 0.13 (Triệu đồng/m2) Thuế VAT 49,728 Lợi nhuận (Giả định 30%) 1.98 (Triệu đồng/m2) Lợi nhuận trước thuế TNDN 29,316 Diện tích đất thương phẩn 40,000 m2 Diện tích lơ đất trung bình 75.0 m2 Số lơ đất thương phẩm 533 Tỷ lệ trúng đấu giá 20% Số lô trúng đấu giá 107 Hệ số trúng đấu giá Giá trúng đấu giá dự kiến Số tiền trúng đấu giá 2.5 (lần) 21.5 (Triệu đồng/m2) 172,420 (Triệu đồng) Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế (Kế toán) 7,527 21,788 Năm 2022 Quí Quí Năm 2023 Quí Quí Quí Quí Năm 2024 Quí Quí Quí Quí Quí Quí 16.82% 16.82% 16.82% 16.82% 16.82% 32.71% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Số quí bán hàng 6.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Số lượng hàng bán 107 18.0 - - - - - 30 30.00 Doanh thu bán đất Giá bán (Triệu đồng/m2) Mức độ tăng giá hàng quí 2.0% Giá trị hợp đồng (Triệu đồng) Chi phí hoạt động 18.0 18.0 18.0 18.0 35.0 0.00% 30.60 31.21 31.84 32.47 33.12 33.78 34.46 35.15 35.85 36.57 102.0% 102.0% 102.0% 102.0% 102.0% 102.0% 102.0% 102.0% 102.0% 102.0% 297,896 40,525 41,336 42,163 43,006 43,866 87,001 - - - - - 22,342 3,039 3,100 3,162 3,225 3,290 6,525 - - - - - Chi phí bán hàng 5.00% 14,895 2,026 2,067 2,108 2,150 2,193 4,350 - - - - - Chi phí quản lý doanh nghiệp 2.50% 7,447 1,013 1,033 1,054 1,075 1,097 2,175 - - - - - - 40,525 41,336 42,163 43,006 43,866 87,001 - - - - - 12,045 184,465 Báo cáo kết kinh doanh Doanh thu 297,896 Chi phí đầu tư Chi phí hoạt động - Thuế VAT nộp bổ dung 3,039 - - - - - - - - - - 3,100 3,162 3,225 3,290 6,525 - - - - - 20,703 - - 20,703 - - - - - 49,728 Lợi nhuận trước thuế TNDN (12,045) (146,979) 38,236 18,297 39,780 40,576 59,772 - - - - - Lợi nhuận trước thuế TNDN (12,045) (159,024) (120,789) (102,492) (62,711) (22,135) 37,637 37,637 37,637 37,637 37,637 37,637 Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế TNDN Dòng tiền vào 7,527 - - - - - 7,527 - - - - - 30,110 (12,045) (146,979) 38,236 18,297 39,780 40,576 52,245 - - - - - 297,896 - 40,525 41,336 42,163 43,006 43,866 87,001 - - - - - - 40,525 41,336 42,163 43,006 43,866 87,001 - - - - - 12,045 187,504 3,100 23,866 3,225 3,290 34,756 - - - - - Doanh thu bán đất Dòng tiền Chi tiền trúng đấu giá đất Chi phí phát triển dự án 172,420 172,420 3.00 - 24,090 12,045 12,045 Chi phí hoạt động 22,342 - 3,039 3,100 3,162 3,225 3,290 6,525 - - - - - Thuế VAT nộp bổ dung 41,407 - - - 20,703 - - 20,703 - - - - - 7,527 - - - - - - 7,527 - - - - - 38,236 18,297 39,780 40,576 52,245 - - - - - Thuế TNDN Dòng tiền ròng (12,045) NPV, 15%/năm = 8,172 IRR = 21.67% ROE = 4.16% (146,979) Phân tích độ nhạy Giả định tiến độ bán hàng NPV Số quí bán hàng Giá chuyển nhượng đất (Triệu đồng/m2) 8,172 10 11 27.0 27.0 (809) 25.0 4,078 2,126 (4,767) (8,442) (10,892) (13,480) (16,312) 21.0 21.0 27.5 3,554 4,927 3,681 1,319 (1,306) (3,184) (5,232) (7,565) 18.0 18.0 30.0 3,029 7,729 8,172 7,405 5,831 4,523 3,015 1,183 15.0 15.0 32.5 2,504 10,530 12,662 13,492 12,968 12,231 11,262 9,931 13.0 13.0 35.0 1,980 13,332 17,152 19,578 20,105 19,939 19,510 18,679 12.0 12.0 37.5 1,455 16,133 21,643 25,665 27,241 27,646 27,757 27,427 10 11.0 11.0 40.0 931 18,935 26,133 31,751 34,378 35,354 36,004 36,175 11 10.0 10.0 42.5 406 21,736 30,623 37,837 41,515 43,062 44,252 44,922 IRR Giá chuyển nhượng đất (Triệu đồng/m2) Số lượng Số quí Số lượng hàng bán bán hàng hàng bán TB Số quí bán hàng 21.7% 10 11 25.0 20.1% 17.0% 14.4% 11.9% 10.2% 9.3% 8.5% 7.8% 27.5 19.7% 19.8% 18.0% 15.9% 14.3% 13.3% 12.5% 11.7% 30.0 19.2% 22.7% 21.7% 20.0% 18.4% 17.4% 16.5% 15.5% 32.5 18.7% 25.8% 25.5% 24.1% 22.5% 21.5% 20.4% 19.4% 35.0 18.1% 29.0% 29.5% 28.4% 26.7% 25.6% 24.4% 23.2% 37.5 17.4% 32.5% 33.7% 32.7% 30.9% 29.7% 28.5% 27.0% 40.0 16.7% 36.1% 38.0% 37.1% 35.2% 33.9% 32.5% 30.9% 42.5 15.8% 40.0% 42.6% 41.7% 39.5% 38.1% 36.5% 34.7% Giá trúng đấu giá QSDĐ (Triệu đồng/m2) hệ số trúng đấu giá 17.18 Giá chuyển nhượng đất (Triệu đồng/m2) 8,172 2.0 18.04 2.1 18.90 2.2 19.75 2.3 20.61 2.4 21.47 2.5 (809) 22.33 23.19 24.05 24.91 25.77 26.63 2.6 2.7 2.8 2.9 3.0 3.1 (2,398) (3,987) (5,576) (7,165) (8,754) (10,343) (1,086) (2,675) (4,264) (5,853) 3,405 1,816 227 25.00 7,136 5,547 3,958 2,369 780 27.50 11,627 10,038 8,449 6,860 5,270 3,681 2,092 503 30.00 16,117 14,528 12,939 11,350 9,761 8,172 6,583 4,994 32.50 20,607 19,018 17,429 15,840 14,251 12,662 11,073 9,484 7,895 6,306 4,717 3,128 35.00 25,098 23,508 21,919 20,330 18,741 17,152 15,563 13,974 12,385 10,796 9,207 7,618 37.50 29,588 27,999 26,410 24,821 23,232 21,643 20,054 18,465 16,875 15,286 13,697 12,108 40.00 34,078 32,489 30,900 29,311 27,722 26,133 24,544 22,955 21,366 19,777 18,188 16,599 42.50 38,568 36,979 35,390 33,801 32,212 30,623 29,034 27,445 25,856 24,267 22,678 21,089 (1,363) Giá trúng đấu giá QSDĐ (Triệu đồng/m2) hệ số trúng đấu giá 17.18 Giá chuyển nhượng đất (Triệu đồng/m2) 21.67% 18.04 18.90 19.75 20.61 21.47 22.33 23.19 24.05 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 25.00 22.04% 20.21% 18.55% 17.03% 15.64% 14.36% 13.19% 12.10% 11.09% 27.50 26.74% 24.63% 22.73% 20.99% 19.41% 17.95% 16.61% 15.37% 30.00 31.65% 29.25% 27.09% 25.12% 23.32% 21.67% 20.16% 18.76% 32.50 36.80% 34.08% 31.63% 29.41% 27.39% 25.54% 23.84% 35.00 42.19% 39.13% 36.38% 33.89% 31.62% 29.55% 37.50 47.85% 44.42% 41.34% 38.55% 36.02% 33.71% 40.00 53.80% 49.96% 46.52% 43.42% 40.61% 42.50 60.05% 55.77% 51.95% 48.50% 45.39% 24.91 2.9 25.77 26.63 3.0 3.1 10.15% 9.27% 8.45% 14.23% 13.16% 12.17% 11.24% 17.47% 16.27% 15.15% 14.11% 22.27% 20.82% 19.48% 18.23% 17.07% 27.65% 25.90% 24.29% 22.80% 21.41% 20.12% 31.60% 29.66% 27.88% 26.22% 24.69% 23.27% 38.05% 35.71% 33.57% 31.59% 29.77% 28.08% 26.51% 42.56% 39.98% 37.61% 35.44% 33.44% 31.58% 29.86% ... Số quí bán hàng 6.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Số lượng hàng bán 107 18.0 - - - - - 30 30.00 Doanh thu bán đất Giá bán (Triệu đồng/m2) Mức độ tăng giá hàng quí 2.0% Giá trị hợp... 30.9% 42.5 15.8% 40.0% 42.6% 41.7% 39.5% 38.1% 36.5% 34.7% Giá trúng đấu giá QSDĐ (Triệu đồng/m2) hệ số trúng đấu giá 17.18 Giá chuyển nhượng đất (Triệu đồng/m2) 8,172 2.0 18.04 2.1 18.90 2.2 19.75... 30,623 29,034 27,445 25,856 24,267 22,678 21,089 (1,363) Giá trúng đấu giá QSDĐ (Triệu đồng/m2) hệ số trúng đấu giá 17.18 Giá chuyển nhượng đất (Triệu đồng/m2) 21.67% 18.04 18.90 19.75 20.61 21.47