tìm hi u thêm v th c tr ng c a khu v c nhà phi chính th c, tác gi đư kh o sát 37
c n nhƠ thu c các tr ng h p xây d ng trái phép, sau khi ki m tra thì 30 m u có đ y đ thông tin vƠ đ c ch n đ phân tích. M c tiêu c a cu c kh o sát nh m xác đnh nh ng y u t then ch t khi n ng i dân quy t đnh mua b t đ ng s n không có c s pháp lý rõ ràng và ch a đ ng nhi u r i ro, giá b t đ ng s n c a khu v c này so v i thu nh p nh th nào, ch t l ng môi tr ng s ng và nguy n v ng, s thích c a ng i dân. Th ng kê s b c a m u đ c trình bày trong b ng 3.2 d i đơy.
B ng 3.2. K t qu kh o sát
Trung bình Min Max l ch chu n
S nhân kh u/c n (ng i) 4,4 2 10 1,47 Di n tích nhà /c n (m2) 50,7 15 91,2 19,98 Di n tích nhà /ng i (m2) 12,08 m2 5,5 25 5,26 M c thu nh p/ng i/tháng (tri u đ ng) 1,88 0,6 6,2 1,2 Trình đ h c v n trung bình THPT D i l p 5 Trên H Kho ng cách đ n n i lƠm vi c c a ch nhà (km2) 10,9 km 0 30 8,3 T ng s c n 30 T ng s nhân kh u 133 Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát 3.3.1. Nhân kh u và di n tích nhà bình quơnăng i
Trong 30 c n nhƠ kh o sát, ch 1 m u có tình tr ng hôn nhơn lƠ đ c thân và 29 m u còn l i
lƠ đư k t hôn. S nhân kh u trung bình trong m t nhà là 4,4 th p h n con s c a TP.HCM là 5,1 vƠo n m 20092
. Trong m u, 37% s l ng nhà có nhân kh u là 4 và 30% s l ng nhà có nhân kh u là 5 và nh ng nhà có 2 ho c 3 nhân kh u chi m t l r t ít. ông nh t là nhà có 10 nhân kh u v i di n tích là 77m2.
Hình 3.3. S nhân kh u trong m i c nănhƠ
Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát
Trong khi đó, di n tích nhà bình quơn đ u ng i g n 12,1 m2, ch b ng 72,5% so v i di n tích nhà bình quơn trên đ u ng i c a c n c là 16,7m2 và 68,4% so v i di n tích bình quân c a m t nhân kh u TP.HCM là 17,7m2. Th p h n c di n tích nhà bình quân c a nhóm h nghèo nh t là 13,3m2/ng i( ánh giá nghèo đô th Hà N i và TP.HCM, 2010). M c dù th p h n di n tích bình quân c a toàn qu c và c a thành ph , song con s này v n t t h n r t nhi u so v i không gian s ng c a khu v c phi chính th c t i m t s qu c gia: thành ph Nairobi (Kenya) ch t 3-6 m2/ng i, Manila (Philippin) trung bình kho ng 4 m2/ng i và Los Angeles (M ) là 8,8 m2/ng i ( CORC, 2010).
3.3.2.ăTrìnhăđ h c v n và ngh nghi p
Trình đ h c v n c a nh ng gia đình s ng khu v c phi chính th c này không cao, 50%
có trình đ ph thông trung h c vƠ 27% có trình đ ph thông c s , ch 10% lƠ có trình đ
t trung c p tr lên. ơy c ng có th là m t trong nh ng nguyên nhơn mƠ có đ n 40% s
l ng m u kh o sát không c m th y r i ro khi mua nhà trái phép b i nh n th c v nh ng
quy đnh pháp lu t có l lƠ ch a đ y đ . Theo ph ng v n tr c ti p c a tác gi , m t s
ng i dơn đư tr l i r ng h không c m th y r i ro b i r t nhi u ng i xung quanh đ u mua nhà không có gi y t nh h . Có ng i cho r ng h mua nhà b ng ti n c a h và có h p đ ng rõ ràng (gi y tay) nên không vi c gì ph i s . Ngoài ra, trong nhóm 40% này thì n m h u h t nh ng tr ng h p mua nhà vào th i đi m 2005 tr v tr c, t c đư có th i gian sinh s ng n đnh và lâu dài.
7% 13% 37% 30% 13% nhƠ có 2 nhơn kh u nhƠ có 3 nhơn kh u nhƠ có 4 nhơn kh u nhƠ có 5 nhơn kh u nhƠ có trên 6 nhơn kh u
Hình 3.4. Trìnhăđ h c v n
Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát
Ngh nghi p ch y u c a các ch gia đình là làm công nhân t i các khu công nghi p và khu ch xu t t i nh ng khu v c lân c n nh qu n Tân Bình hay qu n 12 (chi m 43%). Thành ph n buôn bán và công viên ch c đ u chi m 23%, 10% còn l i là làm d ch v .
Hình 3.5. Ngh nghi p Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát 3% 13% 50% 27% 7% Trên đ i h c i h c, cao đ ng, trung c p Ph thông trung h c (l p 10 - 12) Trung h c c s (l p 5 - 9) D i l p 5 43% 23% 23% 10% Công nhân Cán b công ch c, viên ch c Buôn bán D ch v
3.3.3. Kho ngăcáchăđ năn iălƠmăvi c
Kho ng cách t ch đ n n i lƠm c a ch h c ng khá xa, trung bình lƠ g n 11 km, m t kho ng 30-50 phút đi xe máy. i u này có th cho th y, đ có đ c ch phù v i v i kh
n ng chi tr thì nh ng ng i dân có m c thu nh p trung bình và th p ph i ch p nh n s ng
xa trung tơm vƠ n i lƠm vi c.
Hình 3.6. Kho ng cách đ năn iălƠm
Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát
3.3.4. Thu nh p
M c thu nh p bình quân c a các h kho ng 7,6 tri u đ ng/tháng v i 43% s h có thu nh p trong kho ng 5 đ n 10 tri u đ ng và 30% s h có thu nh p t 3 đ n 5 tri u đ ng. M c thu nh p bình quơn trên đ u ng i là 1,88 tri u đ ng/ tháng, th p h n m c thu nh p bình quân nhân kh u 1 tháng khu v c thành th trên toàn qu c là 2,1 tri u đ ng và TP.HCM là 2,7 tri u đ ng. N u so sánh v i 5 nhóm thu nh p theo phân lo i c a T ng c c Th ng kê n m 20103
, thì 87% s m u có thu th p thu c nhóm t 1 và th 3, t c thu c nhóm có m c thu nh p trung bình và th p, v y có th k t lu n m u có th đ i di n t t cho
nhóm dơn c có thu nh p trung bình và th p.
3Thu nh p bình quơn nhơn kh u/ tháng chia theo 5 nhóm thu nh p c a TP.HCM n m 2010: nhóm 1: 0, 96 tri u; nhóm 2: 1,54 tri u; nhóm 3: 2,02 tri u; nhóm 4: 2,73 tri u; nhóm 5: 6,43 tri u.
23% 37% 40% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% t 0-5 km 5-10 km trên 10 km
Hình 3.7. Thu nh p
Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát
3.3.5.ăGiáăđ t và giá nhà
Giá đ t khu v c phi chính th c có xu h ng t ng khá nhanh qua các n m, t ng g n 5 l n
sau 10 n m. Vào th i đi m 2002-2004, giá đ t khu v c nƠy trên d i 1 tri u đ ng thì hi n nay trung bình kho ng 5 tri u đ ng (v trí h m c p 1 và c p 2).
Hình 3.8. Giáăđ t t ngăquaăcácăn m
Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát
Trong khi đó chi phí nhƠ c ng đư t ng kho ng g p 3 trong th i gian này. Chi phí nhà
đ c tính b ng giá b t đ ng s n chia cho di n tích xây d ng (đ i v i nh ng c n nhƠ có gác
l ng thì h s xây d ng đ c c tính lƠ 1,5 vƠ 2 đ i v i c n nhƠ có 1 tr t 1 l u). 30% 43% 20% T 2 tri u đ n 3 tri u T 3 tri u đ n 5 tri u T 5 tri u đ n 10 tri u T 10 tri u đ n 15 tri u T 15 tri u đ n 20 tri u - 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 2000 2005 2010 2015 Giá đ t (tri u đ ng/m2)
B ng 3.2.ăGiáăđ t và chi phí nhà quaăcácăn m
N m Giáăđ t(tri uăđ ng/m2) ChiăphíănhƠă ă(tri uăđ ng/m2)
2002 - 2003 0,9 1,5 2004 - 2005 1,0-2,0 2,1-3,1 2006 - 2007 1,2-1,6 2,4-3 2008 - 2009 1,1-4,5 1,62-8 2010 - 2011 3,5-6,6 5-9 2012 - 2013 3,8-5,3 4,8-5,2 Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát
3.3.6. Phân tích kh n ngăti p c n nhà so v i thu nh p
Theo thông l qu c t , m t trong nh ng tiêu chí th ng đ c s d ng đ đánh giá kh n ng ti p c n nhà so v i thu nh p là chi phí cho nhà không v t quá 30% thu nh p m t
n m đ c chi cho ti n mua nhƠ ( inh Tr ng Th ng, 2012). Cao h n 30% thì các gia đình
s g p khó kh n trong vi c chi tiêu cho các nhu c u khác nh l ng th c, qu n áo, di chuy n và y t .
đánh giá kh n ng ti p c n nhà c a ng i dân có m c thu nh p trung bình và th p c hai khu v c chính th c và phi chính th c, k thu t chi t kh u dòng ti n (DCF) đ c s d ng. Trong đó, gi đnh 30% thu nh p hàng n m c a m u đ c chi cho nhà ; su t chi t kh u s d ng là 16% b ng lãi su t trung bình Vi t Nam trong giai đo n 1992-2011 (theo th ng kê c a EIU); và t c đ t ng tr ng thu nh p c a các h gia đình lƠ 8,6% b ng m c bình quân c a giai đo n 2002-2010 theo s li u c a C c Th ng kê Tp. HCM (2011). Theo kh o sát, thu nh p c a các m u thu c 5 nhóm, v i bình quân hàng tháng c a nhóm 1 là 2,5 tri u đ ng; nhóm 2 là 4 tri u đ ng; nhóm 3 là 7,5 tri u đ ng; nhóm 4 là 12,5 tri u
đ ng; nhóm 5 là 17,5 tri u đ ng. Tính theo n m thì thu nh p bình quân c a các gia đình t
30 – 210 tri u. K t qu c a giá tr dòng ti n chi cho nhà trong vòng 30 n m quy v giá tr hi n t i (n m 2011) đ c tính ra là t 105 – 734 tri u đ ng (tham kh o cách tính c a Hu nh Th Du, 2012).
Theo Lê Nguy t Trân (2011) thì chi phí nhà n m 2011 ngo i thành là kho ng 9,7 tri u
đ ng/m2, trong khi đó chi phí nhƠ khu v c phi chính th c t i Th i Tam Thôn ch b ng g n m t n a - kho ng 5 tri u đ ng/m2. Nh v y, v i m c thu nh p vƠ chi phí nh trên thì
các gia đình có th mua đ c t 21- 146 m2 nhà phi chính th c, trong khi đó ch có th s h u t 11-75 m2 đ i v i nhà thu c khu v c chính th c – và t t nhiên kh n ng s h u nhà chính th ng c a nh ng ng i này r t khó kh n vƠ g n nh b t kh thi đ i v i nh ng
ng i thu c nhóm thu nh p t 1 đ n 3 b i không th tìm ra di n tích nhà nh phù h p v i thu nh p. Theo quy đnh c a nhƠ n c hi n nay thì di n tích nhà t i thi u c a c n h th ng m i là 45 m2còn đ i v i nhà xã h i là 30 m2. i u này có ngh a lƠ vi c tìm đ n khu v c nhà phi chính th c c a ph n l n ng i dân có thu nh p trung bình và th p g n
nh lƠ m t t t y u, khi mà giá c và di n tích phù h p v i kh n ng chi tr , ngoài ra h còn có kh n ng c i n i di n tích khi có đi u ki n hay s nhân kh u t ng lên. K t qu c ng
cho th y chi phí nhà chính th c ch phù h p cho nhóm 5 trong khi chi phí nhà phi chính th c phù h p cho t t c h gia đình, đi u này lý gi i t i sao nhà phi chính th c chi m u th t i TP.HCM.
B ng 3.4. So sánh Chi phí nhà chính th c và phi chính th căn mă2011
Nhóm
thuănh p
Thuănh pă hƠngăn m (tri uăđ ng)
ChiăphíănhƠă ă(30%) NhƠă ăchínhăth c chínhăth cNhƠă ăphiă
Hàng
n m Chi tăkh uă30ăn m 9,7ătri u/m2 5ătri u/m2
Nhóm 1 30 9 105 11 21 Nhóm 2 48 14 168 17 34 Nhóm 3 90 27 314 32 63 Nhóm 4 150 45 524 54 105 Nhóm 5 210 63 734 76 147 Ngu n: tác gi phân tích t kh o sát
Nh v y, r t nhi u ng i dân có th ti p c n đ c nhà v i chi phí ph i ch ng t khu v c phi chính th c. Do giá b t đ ng s n trên th tr ng hi n nay đư b đ y lên quá cao, đ c bi t là khu v c chính th c, do đó khi so sánh giá nhƠ v i thu nh p c a ng i dân thì cho th y kh n ng s h u nhà c a ng i dân Vi t Nam là r t th p, nh ng trên th c t l i ng c l i (Hu nh Th Du, 2013).
M t đi m thú v thông qua k t qu kh o sát n a là, ch có 17% ch n mua nhà xã h i (gi
đ nh đ a ra lƠ cùng v i m c giá và di n tích h đang kèm theo c s pháp lý rõ ràng), 83% còn l i v n mu n lo i hình t phát b i m t s lỦ do chính đ c đ a ra nh : nhà
chung c không th xây d ng thêm khi con cái h l n và l p gia đình, ph i đóng nhi u lo i
chi phí hƠng tháng nh phí g i xe, gò bó, không th nâng c p khi h có nh c u.
Ch có 60% ch n câu tr l i là c m th y r i ro khi mua nhà trái phép, 40% còn l i cho r ng vi c mua bán nhà gi y tay lƠ hoƠn toƠn bình th ng, đ c bi t là nh ng ng i mua nhà t 2005 v tr c. i u này cho th y hi u bi t v pháp lu t c a ng i dân còn kém ho c pháp lu t v n ch a đ nghiêm bu c ng i dân ph i tuân theo. Nh ng ng i mua nhà th i gian g n đơy nh n bi t rõ h n v r i ro khi mua nhà thi u c s pháp lỦ, nh ng h v n ch p nh n b i cho r ng xung quanh r t nhi u nhƠ c ng mua nh h . S l ng l o trong qu n lý c a nhƠ n c đư ph n nào t o ra tâm lý l i và không coi tr ng pháp lu t c a ng i dân. Vi c mua nhà phi chính th c 100% là do giá c phù h p v i kh n ng chi tr c a ng i dân, h có th s h u nhà v i di n tích trong đi u ki n t ng đ i ch p nh n đ c. Ngoài ra, nh ng ng i mua nhƠ cách đơy h n 5 n m c m th y r t hài lòng khi giá tr b t đ ng s n c a h đư t ng g n g p đôi (m c dù so v i giá vàng thì v n b thua thi t).
9/30 tr ng h p có vay đ mua nhƠ, nh ng ngu n vay hoàn toàn t gia đình, ng i thân, ho c b n bè, không có tr ng h p vay t ngân hàng, Ngu n ti n ch y u đ mua nhà khá
đa d ng nh : t ti n ti t ki m gia đình, do cha m bán đ t và cho ti n con cái, do kinh t
khó kh n ph i bán nhà g n trung tâm và mua nhà r h n, bán nhà l n và mua nhà nh ...
Ng i dơn khá hƠi lòng đ i v i môi tr ng s ng, 37% đánh giá là t t, 20% là khá, 33% t m hài lòng và ch có 10% là không hài lòng. T n n tr m c p, ma túy r t ít. T t c các h
đ c kh o sát đ u đ c c p s nhà t m (thu n ti n cho nhƠ n c trong qu n lỦ) vƠ có đ c
đ ng h đi n, ngu n n c s d ng sinh ho t lƠ n c gi ng v i ch t l ng t ng đ i t t
theo đánh giá c a ng i dân. Nhìn chung, ch t l ng cu c s ng c a ng i dơn n i đơy là khá t t so v i đi u ki n s ng c a h u h t các khu v c nhà phi chính th c trên th gi i.
Tóm t t ch ng: thông qua tình hu ng t i xã Th i Tam Thôn đ ph n ánh hi n tr ng xây d ng trái phép đang di n ra r t nhi u t i ngo i vi c a thành ph . Bên c nh vi c cung c p