Ngu n: Tác gi t tính toán
i v i chi phí đi n, lu n v n s d ng k t qu nghiên c u c a Nguy n Phú Vi t (2011) v i h s chuy n đ i lƠ 1,794, v i nhu c u đi n t ng thêm lƠ 2.056.154,39 kwh/n m, theo b ng 4.9.
B ng 4.9: Nhu c uăđi năt ngăthêm Ơngăn m
Ngu n: Tác gi t tính toán
i v i chi phí n c, lu n v n s d ng nghiên c u c a Lê Ng c Tú (2011) v i h s chuy n đ i lƠ 2,030, v i t ng nhu c u n c t ng thêm so v i c ng c khi l ng hƠng hóa thông qua c ng đ t m c t i đa lƠ 32.175 m3nh trình bƠy trong b ng 4.10.
B ng 4.10: Nhu c u n c t ngăt êmă Ơngăn m
Ngu n: Tác gi t tính toán
B ng 4.11 t ng h p nhu c u lao đ ng, nhiên li u, đi n, n c t ng thêm t ng ng m i n m. n m.
i v i chi phí thuê đ t, lu n v n gi đ nh h s chuy n đ i b ng 1. Hi n t i, v trí đ t c ng S n TrƠ thu c qu n lỦ c a UBND và đ c quy ho ch đ xơy d ng c ng bi n, xung quanh có các c ng hƠng hóa vƠ c ng x ng d u. Lu n v n không tính chi phí c h i c a đ t, do đó, gi đ nh h s chuy n đ i c a kho n đ t đó b ng 1.
i v i chi phí s a ch a nh đ c đi u ch nh theo h s chuy n đ i c a chi phí đ u t MMTB. i v i chi phí s a ch a l n đ c đi u ch nh theo h s chuy n đ i c a chi phí đ u t xơy d ng. Các chi phí nh chi phí d phòng, chi phí khác lu n v n đi u ch nh theo h s chuy n đ i b ng 1.
Các kho n m c ph i thu, ph i tr , ti n m t đ u lƠ kho n ti n nên lu n v n gi đ nh h s chuy n đ i b ng 1.
B ng 4.12 t ng h p l i các h s chuy n đ i kinh t đư đ c tính toán.
B ng 4.12: H s chuy năđ i kinh t c a các h ng m c chi phí
4.3.3. Chi phí kinh t t ngăt êmăt vi c di d i c ng
Chi phí kinh t v n chuy n hƠng hóa đ c tính b ng kho ng cách v n chuy n hàng hóa gia
t ng nhân v i chi phí v n chuy n m t t n hàng hóa tính trên m t km b ng đ ng b nhân v i s l ng hàng hóa thông qua c ng.
Thông th ng chi phí v n chuy n hƠng hóa đ c tính d a trên th a thu n c a ch hƠng vƠ bên v n chuy n. D a trên m t s báo giá c a m t s công ty v n chuy n, lu n v n tính toán đ c đ n giá trung bình đ v n chuy n m t t n hƠng hóa b ng đ ng b lƠ 1.457,72 đ ng/km, kho ng cách t ng thêm t c ng S n TrƠ đ n n i tiêu th trung bình lƠ 5km.Lu n v n tính toán đ c giá tr hi n t i ròng c a chi phí kinh t do t ng kho ng cách v n chuy n v i chi phí v n kinh t (10%) trong vòng 30 n mc a d án là 91,414 t đ ng.
4.4. Chi phí v năkin ăt
D a trên k t qu nghiên c u c a Nguy n Phi Hùng (2010), chi phí v n kinh t theo giá th c Vi t Nam lƠ kho ng 7% - 8%. Tuy nhiên, quy c th ng đ c s d ng đ i v i chi phí v n kinh t lƠ 10% (WB, ADB). Do đó, lu n v n s d ng chi phí v n kinh t đ phơn tích d án lƠ 10%.
4.5.ăK tăqu ăp ơnătíc ăkin ăt ăc aăD ăán
T nh ng d li u trên, v i su t chi t kh u theo giá th c lƠ 10%, k t qu phơn tích NPV kinh t b ng 405,544 t đ ng l n h n 0, v i IRR kinh t b ng 38,90% l n h n chi phí v n n n kinh t . Nh v y, d án nƠy kh thi v m t kinh t vì d án ra đ i t o ra ngo i tác tích c c cho n n kinh t vƠ ch y u l i ích kinh t l n nh t t đ t c ng c , đ c trình bƠy b ng 4.13. (Xem ph l c 4.3)
B ng 4.13: T ng h p ngân l uăkin ăt c a d án
Ngu n: Tác gi t tính toán
4.6. Phân tích r iăroăkin ăt ăc aăd ăán
Lu n v n phơn tích r i ro kinh t c a d án đ đánh giá tính kh thi c a d án đ i v i n n kinh t khi thay đ i các thông s đ u vƠo c a d án.
4.6.1.ăP ơnătíc ăđ nh y theo bi năđ ng c a chi phí đ uăt
Trong mô hình c s , chi phí đ u t c a d án đ c đi u ch nh theo t giá n m 2009, do đó có th sai s khi tính chi phí đ u t . phơn tích đ nh y theo chi phí đ u t , lu n v n cho thay đ i chi phí đ u t t gi m 10% đ n t ng 20% so v i mô hình c s , trong đi u ki n các y u t khác không đ i.
K t qu b ng 4.14 cho th y khi chi phí đ u t cƠng t ng thì NPV kinh t c a d án cƠng gi m, tuy nhiên NPV kinh t v n đ m b o giá tr l n h n không vƠ IRR kinh t có giá tr l n h nsu t chi t kh u kinht th c (10%). NPV kinh t đ t giá tr hoán chuy n khi chi phí đ u t ban đ u t ng 70% so v i mô hình c s .
B ng 4.14: P ơnătíc ăđ nh y t eoăc iăp íăđ uăt
Ngu n: Tác gi t tính toán
4.6.2.ăP ơnătíc ăđ nh y theo bi năđ ng c a l t tàu và hàng hóa thông qua c ng
L ng hƠng hóa thông qua c ng s tác đ ng tr c ti p t i doanh thu tƠi chính c a d án, nên đơy c ng lƠ thông s quan tr ng nh h ng tr c ti p đ n giá tr NPV kinh t c a d án. Do đó, lu n v n cho thay đ i l ng hƠng thông qua c ng hƠng n m t gi m 20% đ n t ng 5% so v i mô hình c s ban đ u.
B ng 4.15: P ơnătíc ăđ nh y theo l t tàu và hàng hóa thông qua c ng
Ngu n: Tác gi t tính toán
K t qu b ng 4.15 cho th y giá tr NPV kinh t c a d án r t nh y khi thay đ i l t tƠu vƠ l ng hƠng hóa thông qua c ng. Khi l t tƠu vƠ hƠng hóa thông qua c ng gi m 4% so v i mô hình c s thì NPV kinh t c a d án đ t giá tr hoán chuy n.
4.6.3. Phân tích r i ro c a NPV kinh t theo bi năđ ng giá tr kinh t c aăđ t
Theo k t qu tính toán đư đ c trình bƠy b ng 4.13, y u t quan tr ng nh t lƠm t ng tính kh thi c a d án lƠ giá tr đ t v trí c ng c . Vì v y, thay vì phơn tích mô ph ng Monte Carlo, lu n v n phơn tích các y u t r i ro tác đ ng đ n giá tr đ t bao g m: t l thuê v n phòng, chi phí đ u t xơy d ng v n phòng vƠ m c giá cho thuê v n phòng.
i v i t l cho thuê v n phòng, hi n t i Ơ N ng có nhi u v n phòng cao c p cho thuê vƠ công su t cho thuê đ t 88%6. Lu n v n phơn tích tính kh thi v m t kinh t c a d án d a vƠo thay đ i t l l p đ y c a v n phòng cho thuê, t đó lƠm thay đ i giá tr kinh t
c a đ t. K t qu tính toán cho th y giá tr NPV kinh t c a d án r i ro khi t l cho thuê v n phòng thay đ i nh b ng 4.16, v i t l cho thuê v n phòng kho ng d i 54%, NPV kinh t đ t giá tr hoán chuy n. Vì khu đ t c ng Sông HƠn n m v trí ắđ c đ a”, ngay trung tơm thƠnh ph nên kh n ng t l v n phòng cho thuê d i 54% lƠ th p.
B ng 4.16: Phân tích đ nh y NPV kinh t theo t l c oăt uêăv năp òng
Ngu n: Tác gi t tính toán
i v i chi phí đ u t xơy d ng v n phòng, lu n v n gi đ nh m c chi phí đ u t xơy d ng lƠ 20 tri u đ ng/m2, tuy nhiên, tùy theo tiêu chu n c a m i nhƠ đ u t mƠ đ nh m c trong chi phí đ u t xơy d ng lƠ khác nhau. Lu n v n phơn tích tính kh thi kinh t c a d án khi thay đ i chi phí đ u t xơy d ng trong kho ng gi m 10% đ n t ng 15% so v i mô hình c s , k t qu tính toán cho th y khi chi phí đ u t ban đ u t ng h n 11% so v i mô hình c s thì NPV kinh t đ t giá tr hoán chuy n. M c chi phí đ u t xơy d ng 20 tri u đ ng/m2 đ c lu n v n c l ng m c t i đa, n u d án đ c đ u t xơy d ng ngay sau khi th c hi n di d i b n c ng Sông HƠn (n m 2013) thì kh n ng t ng chi phí đ u t h n 11% lƠ th p. Tính kh thi kinh t c a d án s g p r i ro khi d án đ u t xơy d ng trên đ t c ng c kéo dƠi.
B ng 4.17: Phân tích đ nh y NPV kinh t theo c iăp íăđ uăt ătrênăđ t c ngăc
Ngu n: Tác gi t tính toán
i v i m c giá cho thuê, lu n v n gi đ nh m c giá cho thuê v n phòng lƠ 271 ngƠn đ ng/m2/tháng (sau khi đư tr các kho n phí ho t đ ng) t ng ng v i m c giá cho thuê
v n phòng c a tòa nhƠ Indochina, có v trí t ng t v trí c a ph n đ t c ng c . Lu n v n phơn tích tính kh thi c a d án khi thay đ i giá cho thuê v n phòng t gi m 20% đ n t ng 10% so v i m c giá c a mô hình c s . Theo k t qu phơntích đ c trình bƠy b ng 4.18, khi giá cho thuê gi m 90% so v i mô hình c s thì NPV kinh t đ t giá tr hoán chuy n.
B ng 4.18: P ơnătíc ăđ nh y NPV kinh t theo m căgiáăc oăt uêăv năp òng
Ngu n: Tác gi t tính toán
Nh v y, tính kh thi kinh t c a d án ph thu c vƠo giá tr kinh t c a đ t. Tuy nhiên, nh đư trình bƠy trên, lu n v n không phơn tích đ n giá tr kinh t c a ph n đ t cho công trình công c ng (chi m 50% di n tích đ t c ng c ). Rõ rƠng vi c phơn tích di n tích đ t nƠy thƠnh công trình công c ng cho ng i dơn thƠnh ph h ng th t o ra giá tr kinh t to l n. Vi c c ng thêmgiá tr nƠy cƠng lƠm t ng giá tr NPV kinh t , t c lƠ cƠng lƠm t ng tính kh thi kinh t c a d án.
Tóm l i, d án xơy d ng c ng S n TrƠ kh thi kinh t v i giá tr NPV kinh t lƠ 405,54 t đ ng v i chi phí v n kinh t lƠ 10%. D án kh thi kinh t vì c ng S n TrƠ s đ m nh n toƠn b l ng hƠng hóa đ c thông qua c ng c , d án còn cho phép t ng thêm l ng hƠng hóa thông qua c ng theo đƠ phát tri n kinh t c a thƠnh ph , trong khi đó, chi phí kinh t t ng thêm khi chuy n t c ng c sang c ng m i (kho ng cách v n chuy n hƠng hóa xa h n) lƠ không quá l n. Nh ng l i ích kinh t l n nh t lƠ giá tr đ t t i v trí trung tơm thƠnh ph , ngay b sông HƠn mƠ c ng c đang s d ng. N u không tính giá tr nƠy thì d án không kh thi. Hay nói cách khác, d án s kh thi kinh t n u sau khi di d i c ng, ph n đ t c ng c ph i đ c khai thác vƠ s d ng đ t o giá tr t ng ng nh giá tr đư c l ng trên.
CH NGă5
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
N i dung ch ng 5 trình bƠy phơn tích tƠi chính c a d án. D án kh thi v m t tƠi chính khi NPV tƠi chính c a d án có giá tr d ng, su t sinh l i c ad án l n h n WACC c a d án.
5.1. Thông s chung
5.1.1. năv ăti năt ăvƠăl măp át
Lo i ti n t chính đ c s d ng trong lu n v n lƠ Vi t Nam ng vì d án t o ra s n ph m, d ch v ch y u ph c v cho ng i dơn thƠnh ph . Bên c nh đó d án c ng t o ra l ng ti n ngo i h i do có t tr ng nh doanh thu t d ch v cho tƠu xu t nh p kh u. Vi c d báo t l l m phát t i Vi t Nam lƠ khó kh n, do đó lu n v n s d ng t l l m phát theo IMF, v i t l l m phát c a Vi t Nam vƠ c a M qua các n m theo b ng 5.1.
B ng 5.1: T l l m phát Vi t Nam và M t n mă2009ăđ n 2017
Ngu n: IMF - tháng 10/ 2012
Gi đ nh t l l m phát c a Vi t Nam t n m 2018 tr đi lƠ 5%, l m phát M lƠ 2%. V i chính sách n đ nh t giá c a Ngơn hƠng NhƠ n c Vi t Nam,t giá h i đoái n m 2013 lƠ 20.828 VND/USD.
5.1.2. T u
D án ho t đ ng t o ra d ch v chính là d ch v neo bãi c a tàu, x p d hàng hóa, kho bưiầ Các lo i d ch v này, d án s thu thu VAT đ u ra, v i thu su t là 10%, thu này đ c tính cho ch hàng ho c ch tàu. Ch đ u t đ c tính thu VAT theo ph ng pháp kh u tr , do đó, lu n v n không tính thu VAT đ u vƠo đ i v i các chi phí đ u t ban đ u, chi phí ho t đ ng, nên lo i tr ph n thu VAT đ u ra. D án ch u thu Thu nh p doanh nghi p v i thu su t là 25%/n m.
5.1.3. T iăgianăt că i năvƠă o tăđ ngăc aăD ăán
Th i gian đ u t d án lƠ 2 n m, n m 2013 vƠ 2014. D án v n hành trong 30 n m. Do đó, n m 2013 đ c ch n lƠm n m g c đ phơn tích, n m k t thúc d án là 2044.
5.2. Thông s ho tăđ ng c a d án 5.2.1. Doan ăt uă o tăđ ng
5.2.1.1. Thông s v lo i hàng hóa thông qua c ng
Xem m c 4.2.1.
5.2.1.2. T ôngăs ăv ăcácălo iăp íăd c v
Các lo i phí d ch v t i c ng đ c C ng Ơ N ng quy đnh theo quy t đ nh s 648/Q - C N vƠ 649/Q -C N ngƠy 15/12/2011 v giá d ch v c ng bi n đ i n i vƠ đ i ngo i t i c ng Ơ N ng. Gi đnh các m c phí nƠy t ng giá theo t l l m phát hƠng n m.
T ng ng v i các lo i phí d ch v và các lo i hàng hóa thông qua c ng, doanh thu ho t đ ng c a d án bao g m doanh thu c u b n, doanh thu x p d hƠng hóa, doanh thu l u kho bãi c a hàng hóa và doanh thu khác.
Trong đó, doanh thu c u b n đ c tính b ng s l t tàu thông qua c ng nhân v i th i gian neo đ u tàu trung bình nhân v i giá d ch v c u b n. Doanh thu x p d hƠng hóa đ c tính b ng s l ng hàng hóa x p d nhân v i phí x p d hàng hóa (phân bi t theo t ng lo i hƠng). Doanh thu l u kho bưi hƠng hóa đ c tính b ng s l ng hƠng hóa l u kho bưi nhơn v i th i gian hƠng hóa l u kho bưi nhơn v i phí d ch v l u kho bưi cho t ng lo i hàng hóa. Doanh thu t các d ch v khác chi m kho ng 5% trong t ng doanh thu ho t đ ng c a c ng.
5.2.2. Chi phí ho tăđ ng
Chi phí ho t đ ng c a d án bao g m các chi phí lao đ ng (chi phí l ng vƠ các kho n t ng đ ng l ng), chi phí nhiên li u, đi n, n c ph c v cho ho t đ ng c a c ng, chi phí thuê đ t hƠng n m, chi phí s a ch a (bao g m chi phí s a ch a l n, s a ch a nh máy móc thi t b ) và các chi phí khác.
5.2.2.1.ăC iăp íălaoăđ ng