Nhìn chung, cho tới nay, các chính sách của Nhà nước về bồi thường, GPMB, tái định cư đã được quan tâm và ngày càng được hoàn thiện để đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác GPMB, triển khai các dự án trong giai đoạn phát triển đất nước. Đối tượng được bồi thường thiệt hại do bị thu hồi đất ngày càng được xác định đầy đủ, chính xác và phù hợp hơn với tình hình thực tế. Mức bồi thường thiệt hại ngày càng cao hơn, tạo điều kiện để người bị thu hồi đất có thể sớm khôi phục được các tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung nhằm giúp cho các hộ bị di chuyển có nơi ở mới và ổn định được cuộc sống và sane xuất.
Tuy nhiên các chính sách cũng vẫn còn những hạn chế và bất cập sau :
a/- Về đối tượng được bồi thường thiệt hại.
Do trình độ quản lý còn kém, tinh thần thực hiện pháp luật của người dân chưa cao, chưa nghiêm minh, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định chính xác công bằng các đối tượng được bồi thường thiệt hại.
Nếu như coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất để được bồi thường thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp giấy chứng nhận QSD đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất đai, và cả số tiền phải bỏ ra để có được cái giấy mang về để trong tủ kính, tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Đối với đất nông nghiệp, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất song khi thu hồi lại có bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường thiệt hại đối với đất này thường gặp khó khăn đối với địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp.
b/-Về mức bồi thường thiệt hại.
Nghị định số 22/1998 đã quy định mức bồi thường thiệt hại cao hơn so với quy định tại Nghị định số 90/CP nhưng vẫn không đáp ứng được mức giá của mọi người dân mong mỏi, trong phần lớn các trường hợp là phải tăng thêm các khoản trợ cấp để nâng mức giá lên cao hơn cho phù hợp với thực tế hơn..
Đối với đất nông nghiệp, ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đã diễn ra phổ biến mà giá chuyển nhượng lại cao hơn khả năng sinh lời của đất, trong trường hợp người bị thu hồi đất muốn có mảnh đất như cũ thì số tiền bồi thường thiệt
hại thường không đủ để mua. Những quy định về việc miễn giảm tiền sử dụng đất, các loại lệ phí, quy định về cách tính tỷ lệ % đối với công trình bị ảnh hưởng hay việc xác định chi phí thực tế đã đầu tư vào đất nông nghiệp... chưa được quy định tại Nghị định này. Theo Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ-UB thì việc bồi thường cây trồng, vật nuôi căn cứ vào giá trị sản lượng thu hoạch trong 1 năm theo năng suất bình quân 3 năm trước đó. Nhưng sự biến động của doanh thu do chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi cũng khiến cho mức hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho lao động nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất bị lạc hậu, Điều 12 Quyết định 20/QĐ-UB quy định mức hỗ trợ tính trên cơ sở sản lượng vào thời điểm năm 1998 là 10 tấn thóc/ ha với giá thóc là 2.200 đồng/kg doanh thu 22 triệu đồng / ha, cho đến nay theo báo cáo hàng năm của các quận, huyện doanh thu bình quân đã đạt từ 45-60 triệu/ha gấp 2-3 lần so với thời điểm ban hành. Chưa có quy định thưởng tiến độ đối với đất nông nghiệp.
Theo công thức xác định hệ số K theo khă năng sinh lời để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp (Thông tư 145/BTC)
Giá đất theo khả năng
sinh lời =
Thu nhập
Lãi suất tiền gửi ngân hàng Nhà nước (% năm) không kỳ hạn
Như vậy, tại cùng 1 thời điểm và cùng một mức thu nhập, nếu tính theo lãi suất của ngân hàng nào trả thấp thì số tiền bồi thường thiệt hại lại cao hơn so vơí ngân hàng có lãi suất lớn hơn.Điều đó là phi thực tế vì ai có tiền cũng muốn gửi ngân hàng có mức lãi suất cao.
Đối với đất ở
Do nhà nước chưa có quy định việc định giá đất theo giá thị trường và thị trường nhà đất này Nhà nước cũng chưa cập nhật được những biến động và việc điều tiết còn hạn chế, tức là những căn cứ để xác định giá đất thiếu cả tính khoa học và thực tế, dẫn đến thiệt hại đối với Nhà nước hoặc đối với nhân dân.
Về giá chuyển nhượng thực tế tại thời điểm bồi thường là mức giá rất đặc biệt, vì không ai lại đi mua đất để rồi sẽ bị giải toả và các cấp chính quyền cũng không xác nhận việc mua bán này. Mức giá chuyển nhượng phụ thuộc vào diện tích hình thể, của thửa đất và bản thân các đối tượng tham gia giao dịch, cho nên việc tính toán làm sao để áp dụng mức giá thống nhất cho tất cả các thửa đất nằm trong phạm vi GPMB là điều không đơn giản. Như vậy ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện GPMB, quá trình lập phương án bồi thường không thể xong ngay trong chốc lát do vậy việc sử dụng mức giá đất được xác định tại thời điểm lập phương án bồi thường (nếu nhanh cũng phải từ 1-2 tháng sau) cũng gây khó khăn cho công tác bồi thường,GPMB.
Theo các quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất thì chủ sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp trước ngày 18/12/1980 được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Sau ngày 15/10/1993 nộp 100% tiền sử dụng đất.
Như vậy, nếu đất sử dụng trước ngày 18/12/1980, khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường 100% tiền sử dụng đất (theo diện tích đất được quy định khi cấp GCNQSD đất và QSH nhà ở). Nếu đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 khi bị thu hồi được bồi thường thiệt hại 80% tiền sử dụng đất.
Điều 7, Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở:
“Giá bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm giá nhà và giá đất. Đối với nhà ở 1 tầng, nhà nhiều tầng 1 hộ ở phải nộp 40% tiền sử dụng đất.
Đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở phải nộp 10% tiền sử dụng đất và phân bổ theo từng tầng.”.
Như thế, nếu người đang ở nhà của Nhà nước cho thuê, nếu phải di chuyển do bị thu hồi đất sẽ được hưởng 60% tiền sử dụng đất theo diện tích đất có nhà được cho thuê, sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với diện tích đất được bồi thường thiệt hại theo trường hợp trên là 100% hay 80%.tiền sử dụng đất.
Chính nội dung này đã tạo ra bất cập về chính sách xã hội, nếu như một công dân được Nhà nước cho thuê nhà từ năm 1960, có sử dụng thêm phần diện tích đất trong khuôn viên (nhất là đối với các biệt thự cũ)khi bị thu hồi chỉ được bồi thường thiệt hại 60% tiền sử dụng đất đối với phần đất sử dụng thêm đó, trong khi một công dân khác lấn chiếm đất, nhảy dù hoặc sử dụng không có hồ sơ rõ ràng, nhưng lại được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp trước 18/12/1980 lại được bồi thường thiệt hại 100% tiền sử dụng đất.
Đối với đất chuyên dùng; Mặc dù Nhà nước có quy định tại Nghị định 22/CP là
chủ đầu tư khi sử dụng đất loại này phải nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Nhưng thực tế cho đến nay chưa có một văn bản nào quy định chi tiết hoặc hướng dẫn việc thực hiện thu tiền loại đất này. Do vậy nhiều nhiều dự án chủ đầu tư đã không phải nộp khoản tiền này.
c/- Về chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống.
Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách tái định cư ở Việt Nam là chủ yếu tập trung vào việc bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và đất, mà không quan tâm đến chính sách hỗ trợ khôi phục cuộc sống và tái định cư. làm cho cuộc sống của những người bị thu hồi đất ngày càng bị sa xút và khó khăn gấp bội sau khi tái định cư.
Điều này có thể nhận thấy ở các hộ dân khu lòng Hồ Hoà Bình phải di chuyển để xây dựng nhà máy thuỷ điện Hoà Bình. Mặc dù di chuyển để xây dựng nhà máy điện, nhưng chính họ- những người phải di chuyển để xây dựng nhà máy này lại không hề biết điện là gì sau gần 20 năm.
Tương tự đối với các hộ dân ven đường Kim Mã- Ngọc Khánh Hà Nội phải di chuyển tới các nhà trung cư cao tầng, trong khi thu nhập chính của gia đình lại trông cậy vào việc kinh doanh ở tầng 1 có mặt đường của họ ở nhà cũ... thì việc di chuyển
đến ở nhà chung cư coi như là “gặp hạn”
Điều cơ bản là những hỗ trợ về chuyển đổi nghề nghiệp (bằng các hoạt động đào tạo ), hỗ trợ phát triển ngành nghề (mở chợ, lập khu sản xuất...) chưa được quy định cụ thể nên không được quan tâm thực hiện trong thực tế. Phần lớn các hỗ trợ hiện nay đều thực hiện bằng tiền, trong khi người dân nhiều khi không sử dụng đúng mục đích.
d/- Về tổ chức bồi thường thiệt hại , tái định cư.
Nghị định 22/1998 quy định cấp quận, huyện chịu trách nhiệm chính trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, chủ đầu tư là một trong các thành viên của Hội đồng GPMB. Điều này chưa phù họp đối với các dự án sử dụng đất trên nhiều địa bàn ccác tỉnh khác nhau cũng như dự án do cơ quan Trung ương quản lý vì :
Thứ nhất : Chính sách bồi thường Giải phóng mặt bằng, tái định cư do các tỉnh ban hành không đồng nhất với nhau; giá đất cũng không trùng nhau, đối với khu đất giáp ranh( ở tỉnh này có thể là khu dân cư nông thôn, ở tỉnh lân cận lại là đất ven đường giao thông ).
Thứ hai : các chủ dự án- Ban QLDA không thể trực tiếp tác động tới Hội đồng Giải phóng mặt bằng quận, huyện mà lại phải báo cáo bộ chủ quản, rồi Bộ chủ lại trao đổi văn thư hành chính với UBND cấp tỉnh , sau đó cấp tỉnh lại giao nhiệm vụ chỉ đạo xuống các cấp, các ngành trực thuộc. Như vậy một vấn đề vướng mắc nhỏ khi cần giải quyết phải đi một vòng khá dài, làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Một vấn đề vô cung cấp bách và quan trọng là các văn bản chính sách chưa có quy định rõ ràng về thời gian trả tiền và tiến hành giải toả. Nhiều dự án đầu tư chưa có quy định rõ ràng nội dung về thẩm định, kế hoạch tái định cư và tổ chức xây dựng khu tái định cư; các dự án này khi tiến hành khảo sát, nghiên cứu để lập báo cáo khả thi đều không kiểm đếm chính xác các tài sản bị thiệt hại, không thực hiện tái định trước khi thi công và đều bị động trong công tác tái định cư, dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án.
e/- Về công tác tái định cư.
Các văn bản chính sách đều chưa quy định cụ thể về quy trình lập và thẩm định khu tái định cư, do đó công tác bồi thường thiệt hại và tái định cư của các dự án đều không được chuẩn bị cẩn thận và đúng trình tự, thiếu sự phối kết hợp giữa các bên liên quan và sự tư vấn, góp ý của cá nhân, tập thể người bị thu hồi đất cũng như tại nơi có đất để chuẩn bị làm khu tái định cư đó.
Điều 29 của Nghị định số 22/1998 chỉ quy định điều kiện, tiêu chuẩn của các khu tái định cư nhưng lại không quy định các dự án đầu tư có di dân phải bắt buộc có hạng mục xây dựng khu tái định cư dẫn đền nhiều dự án chậm thực hiện.
Thực tiễn đòi hỏi các dự án có di dân bắt buộc phải có phương án xây dựng khu tái định cư khả và phương án sử dụng lao động tại nơi thu hồi đất.