3.1. Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi
Trong thời gian qua có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật về đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, chồng chéo, không đủ minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu tạo ra sự rối ren ngay chính trong hệ thống văn bản pháp luật. Các quy định về đất đai thể hiện trong nhiều luật, nghị định, thông tư khác nhau, giải quyết một việc thường phải áp dụng nhiều luật nhưng lại có những quy định không khớp hoặc mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp lý cho người sử dụng đất. Các văn bản dưới luật ban hành thường qúa chậm. Như luật đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 nhưng một số văn bản quy phạm pháp luật về tài chính đối với đất đai liên quan đến luật đất đai ban hành vào năm 1994 như Nghị định số 87/CP của Chính phủ quy định khung giá các loại đất ban hành ngày 17/8/1994, Quyết định số 13557/TC-QĐ-TCT của Bộ Tài chính quy định khung giá các loại đất cho thuê
30/12/1995, Nghị định số 89/Cp của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính ban hành ngày 17/8/1994.
Không ít văn bản ban hành không đúng hình thức, không mang tính quy phạm pháp luật không đúng thẩm quyền (như dùng công văn thông báo của bộ, ngành, địa phương để đặt ra chế độ chính sách về đất đai). Một số quy định của pháp luật mới dừng ở mức độ nguyên tắc, quan điểm mà chưa dự liệu đầy đủ các tình huống, chưa có quy định cụ thể hành vi được làm, không được làm, chưa có chế tài đủ nghiêm nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp cũng như trong nhân dân dẫn đến hiệu quả áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế.
3.2. Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý
* Pháp luật dân sự.
- Trong Bộ luật dân sự chưa làm rõ, chưa cụ thể hoá quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với một tài sản, chưa phân biệt rõ ràng sở hữu toàn dân và các quyền đại diện của chủ sở hữu toàn dân. Nguyên tắc công khai đối với tài sản là BĐS được thể hiện qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Nhưng hệ thống đăng ký BĐS ở nước ta hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu minh bạch hoá. Theo quy định của bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan thì đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự dịch chuyển quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản và việc đăng ký này còn làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy việc bộ luật dân sự quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra không ít khó khăn và bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là ảnh hưởng đến tính công khai hoá các quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho người thứ ba khó biết được sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm đảm bảo sự an toàn trong giao dịch.
- Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu
tố quản lý Nhà nước và thường bất cập so với luật đất đai đã được nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất thường mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không cao.
- Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cùng một lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏi những quy định trùng lặp thậm chí có quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo nhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nước như người dân trong khi vận dụng pháp luật.
* Pháp luật về đất đai
Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, phường, thị trấn còn thiếu và yếu, chưa đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện.
Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường BĐS, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trường BĐS còn bất cập, chưa nhất quán chưa hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là khâu bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.
* Pháp luật về ngân hàng – tín dụng
các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất đó. Nhìn chung các quy định về bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp nhưng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, chưa đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS.
* Pháp luật về thuế, lệ phí liên quan đến BĐS
Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật, quy định các biện pháp tài chính nhằm mục đích khuyến khích sự phát triển của thị trường BĐS tuy nhiên chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn về đất, chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường BĐS. Cụ thể như:
- Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ khá cao do đó không khuyến khích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy việc mua bán, chuyển nhượng BĐS trao tay là phổ biến và thị trường BĐS không chính thức hoạt động mạnh.
- Thời gian qua, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ có điều chỉnh giảm như thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản còn 2% các loại đất khác còn 4%. Lệ phí trước bạ từ 2% xuống còn 1%. Tuy nhiên, tổng mức mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về BĐS vẫn còn khá cao, từ 3 – 5%. Do đó các bên tham gia giao dịch BĐS không muốn đăng ký chuyển nhượng với cơ quan quản lý nhà nước. Người mua bán BĐS chỉ cần người bán trao giấy chứng nhận quyền
Trung ương
Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Huỵên, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
Bộ tài nguyên và Môi trường
Sở điạ chính, sở địa chính – nhà đất
Phòng địa chính
sử dụng đất cùng hợp đồng có chứng nhận của UBND phường, xã, thị trấn xác nhận.
3.3. Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ.
Pháp luật quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất cho người sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất nhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một lần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký BĐS và những giao dịch, biến động về BĐS nhưng việc này cho tới nay hầu như không thực hiện được.
Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận dân cư. Chính điều này đã làm cho thị trường nhà đất phát triển lộn xộn các vi phạm xảy ra nhiều.
Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai nhìn chung chưa được hoàn thiện và đồng bộ, còn nhiều bất hợp lý, chưa ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính còn bị phụ thuộc nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ương tới địa phương, ngành địa chính mới chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, nhất là ở địa phương ngành địa chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã tạo nên cơ chế hành chính nhiều tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả. Chức năng nhiệm vụ của ngành địa chính đặc biệt là trong công tác kiểm tra xử lý vi phạm chưa rõ ràng còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác. So với yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước hiện nay, đội ngũ cán bộ địa chính chưa đáp ứng được yêu cầu, nhất là ở các địa bàn lớn, cán bộ địa chính ở xã, phường còn chưa đủ về số lượng và còn yếu kém về trình độ chuyên môn, lại phải kiêm nhiệm nhiều việc và luôn thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở.
36
Nguyên nhân của các yếu kém trong phát triển thị trường nh àđất tại H Nà ội Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và hợp lý