G nhà đất = nhà + đất 2
2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.
Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất (hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện về nhà đất). Tuy nhiên, công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở các địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội.
Mấy năm gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo gia tăng và gay gắt phức tạp, nội dung về khiếu nại, tố cáo có liên quan mật thiết đến các vấn đề về nàh đất. Xuất hiện khá nhiều đoàn khiếu kiện vượt cấp ở nhiều tỉnh, thành phố lên trung ương và hầu hết có nội dung khiếu kiện về đất đai. Một số nơi khiếu kiện rất gay gắt trở thành diểm nóng giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự, an ninh địa phương.
Theo thống kê hàng năm có trên 10 vạn vụ việc khiếu kiện liên quan đến nhà đất (chiếm khỏang 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến cơ quan Nhà nước). Riêng thanh tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000 – 7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến đất đai (chưa tính những đơn trùng lặp).
Qua thực tiễn thấy rằng khiếu kiện, tranh chấp đất đai được thể hiện chủ yếu trong mối quan hệ các cơ quan, đơn vị nhà nước với công dân và giữa công dân với công dân, bao gồm những dạng sau:
Đòi lại đất có nhà ở các khu vực đô thị trong quá trình cải tạo XHCN và cải tạo công thương nghiệp Nhà nước đã quản lý nhưng không làm đủ thủ tục, hồ sơ trưng thu, mua, hoặc để thất lạc hồ sơ, nay chủ đất cũ đã dùng nhiều hình thức xin hoặc đòi lại đất ở.
Đòi lại đất Nhà nước đã giao cho các đơn vị quân đội, công an và các tổ chức làm kinh tế (nông, lâm, ngư trường, trại giam, khu kinh tế mới), nay một số đơn vị sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả, bán đất, “phát canh thu tô” hoặc sử dụng đất công làm kinh tế gia định, giao khoán cho nhiều đối tượng ở nhiều nơi khác (trong đó không ít cán bộ, nhân viên Nhà nước nhận đất với hình thức làm trang trại nhưng thực tế họ không làm mà thuê chính người dân ở địa phương đó làm).
Đòi lại đất mà chính quyền cũ đã lấy để lập ấp chiến lược, lập khu quân sự, trại lính, kho tàng … trước năm 1975.
Tranh chấp đất đường đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn, đất sản xuất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình cũng diễn ra khá phổ biến.
Khiếu kiện đòi lại nhà, đất của các cơ sở tôn giáo diễn ra khá phổ biến, phức tạp.
Chủ cũ đòi lại đất nhờ người khác trông coi, người được nhờ trông coi qua thời gian đã coi như của mình.
Khiếu kiện lấy đất để xây dựng công trình công cộng, không chỉ về giá đền bù, mà còn về cách làm thiếu công khai, mất dân chủ, không nhất quán,
Khiếu nại để đòi được hợp thức hoá, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị (để không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) mà khi mua không có xác nhận chính quyền địa phương có hơn 3.000 vụ việc tồn đọng từ trước đến nay chưa được giải quyết được. Có nhiều trường hợp cải tạo đúng chính sách, pháp luật nhưng nay hộ vẫn khiếu kiện đòi lại quyền lợi. Một số trường hợp gia đình những người có công với cách mạng cũng bị cải tạo nhà, đất, hiện đang thực sự khó khăn về chỗ ở có đơn xin lại nhà cũ, gây khó khăn không nhỏ cho các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết.
Về tố cáo tập trung ở các nội dung sau:
Chính quyền địa phương giao đất trái thẩm quyền, đất giao không đúng danh sách được phê duyệt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, giao sai vị trí, sai diện tích, không đúng quy hoạch, thu tiền đất vượt nhiều lần so với quy định của Nhà nước, sử dụng tiền đất không đúng chế độ tài chính.
Chính quyền địa phương quản lý sử dụng quỹ đất công và quỹ đất công ích 5% sai mục đích, sai pháp luật, cho thuê đất trái thẩm quyền.
Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thông tin để có được ngôi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua các trung tâm môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10% (nguồn: Viện nghiên cứu
quản lý kinh tế trung ương).
Theo VnExpress ngày 9/1/2004 vợ chồng anh Chuyên ở Thanh Xuân, Hà Nội dốc toàn bộ 900 triệu đồng mua đất ở khu Láng Hũa Lạc. Chỉ một thời gian sau, mảnh đất ấy bị xét vào danh sách quy hoạch và chỉ được đền bù chưa đầy một nửa số tiền anh chị bỏ ra.
Anh Chuyên cho biết, không chỉ có anh mà cả chị gái và hai người bạn thân cũng rơi vào trường hợp tương tự. "Suy cho cũng cũng chỉ vỡ khụng cú thụng tin nờn đành phải chấp nhận thôi", anh than thở.
Anh Ân ở Định Công (Hà Nội) cũng là một nạn nhân của tỡnh trạng thiếu thụng tin. Năm ngoái, anh "ném" 2 tỷ đồng vào mảnh đất ở khu vực quận Cầu Giấy, sau đó mới ngó ngửa ra là nú nằm trong diện giải toả.
Các chuyên gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tỡnh trạng thiếu thụng tin nghiờm trọng về cả người mua và người bán. Do vậy, những chuyện rủi ro xảy ra với người dân trong thời gian qua khá phổ biến. Ngay cả những người cẩn thận và có kinh nghiệm về lĩnh vực này đôi khi cũng mua phải một căn hộ đó qua tay nhiều chủ với mức chờnh lệch cú khi lờn đến vài trăm triệu đồng.
Theo thống kê của một công ty bất động sản lớn ở Hà Nội, cứ 100 căn nhà giao dịch chỉ có 10-15 căn nhà giao dịch thực, tức là được mua bán với giỏ hợp lý và người mua nắm rừ thụng tin về vị trớ căn nhà. Số cũn lại, đa số bị đẩy giá lên cao do đầu cơ. Các trung tâm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dân khi mua nhà thường nhờ người quen mối lái, hay cũ mụi giới mỏch nước.
Do vậy, tỡnh trạng “người người môi giới, nhà nhà môi giới” bất động sản hiện đó diễn ra khỏ phổ biến và cứ đâu lập dự án xây nhà chung cư, quy hoạch đô thị mới... là ở nơi đấy mọc lên các trung tâm tư vấn. Chỉ tính riêng khu vực Mỹ Đỡnh cứ cỏch vài trăm mét lại thấy xuất hiện một trung tâm môi giới bất động sản, hay từ chân cầu Chương Dương đến cầu Chui cũng có đến chục văn phũng tư vấn.
Cơn "sốt" môi giới tràn về cả những vùng ven đô đang trong quá trỡnh đô thị hóa. Tại Đông Anh, đầu làng, cuối làng đều có văn phũng nhà đất. Thậm chí không vào văn phũng nhà đất, chỉ cần ngồi uống nước ở quán cóc ven đường, và hỏi: ở đây có ai bán nhà, đất không, lập tức có người đến hướng dẫn một cách tận tỡnh với mức phớ khoảng 1-2 triệu đồng nếu thương lượng thành công.
Hiện nay do nhu cầu của thị trường nhiều trung tâm môi giới nhà đất mọc lên nhưng chỉ mới có 19 trung tâm đăng ký hoạt động với Nhà nước. Do vậy Nhà nước vẫn chưa quản lý được các trung tâm này.
Những tồn tại yếu kém của thị trường BĐS – nhà đất tại Hà Nội
Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm về nhà đất caoThị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơMất cân đối cung cầuQuy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, chi phí giao dịch caoCòn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, trong nước và ngoài nướcThông tin không đầ dủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận