a. Các văn bản quy phạm pháp luật.
i, Luật đất đai năm 2003: Giá đất và định giá đất đƣợc quy định tại Điều 5 và Điều 56 Luật đất đai năm 2003.
ii, Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”.
Để tiến hành các công tác định giá đất đƣợc thống nhất từ trung ƣơng đến địa phƣơng pháp luật nƣớc ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Về phía UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC hƣớng dẫn áp
30
dụng thực hiện Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất gồm: phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ.
Căn cứ vào Thông tƣ số 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lƣợng vị trí đất trong từng loại đƣờng phố; phân loại đƣờng phố và quyết định số lƣợng đƣờng phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phƣơng trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phƣơng, UBND cấp tỉnh có thể không xếp loại đƣờng phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lƣợng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đƣờng phố cụ thể để tiến hành định giá đất.
Ngày 13/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, theo đó giá đất cụ thể đƣợc xác định lại không bị giới hạn về việc UBND cấp tỉnh lựa chọn phƣơng pháp phù hợp trong các phƣơng pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng - Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hƣớng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
b. Các phương pháp định giá đất theo quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
31 ii, Phƣơng pháp thu thập.
iii, Phƣơng pháp chiết trừ. iv, Phƣơng pháp thặng dƣ
c. Phƣơng pháp xác định giá đất ở.
i, Cơ sở pháp lý
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Căn cứ Thông tƣ 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
- Căn cứ dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trƣờng) tại địa phƣơng đƣợc hình thành qua chuyển nhƣợng QSD đất.
ii, Trình tự và phương pháp
Bƣớc 1: Xác định khung giá đất tƣớng ứng với loại đô thị.
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nƣớc quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá.
Bƣớc 2: Phân loại đƣờng và vị trí đất đô thị. 1. Phân loại đƣờng phố
2. Phân loại đô thị
Bƣớc 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phƣơng, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đƣờng phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó
32
tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phƣơng pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí đƣợc xác định là mức giá bình quân của các mức giá các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đƣờng phố hoặc đƣờng phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đƣờng phố.
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện nhƣ định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên.
Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất UBND cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đƣờng phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: đất vị trí 1 của đƣờng phố nào có mức giá cao nhất của đƣờng phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đƣờng phố tƣơng ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Ở Hà Nội việc định giá đƣợc xác định theo cách thứ nhất tức định giá trực tiếp cho từng vị trí đất.