(Hay gọi là phương pháp giá trị còn lại hoặc phương pháp phát triển lý thuyết)
1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp
Dùng để ĐG các BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển như ĐG mảnh đất trống hoặc BĐS đang tồn tại cần thay thế hoặc cải tạo để có giá trị cao hơn.
Giá trị của địa điểm hoặc của BĐS trong điều kiện hiện tại (giá trị còn lại)
= Giá trị hoàn thành cải tạo BĐS - Tổng chi phí cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lãi nhà đầu tư)
1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển
Các chi phí:
Chi phí thu dọn địa điểm: Chi phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng, … lớn hay nhỏ phụ thuộc vào cấp độ xây dựng của công trình
Chi phí kiến trúc & phí trả cho các kỹ sư xây dựng, giám sát thi công, …thường được tính khoảng 8-14% chi phí xây dựng.
Chi phí xây dựng: là tất cả các chi phí cần thiết tính trên tổng diện tích sàn XD
Chi phí bán hoặc cho thuê BĐS: khi công trình xây dựng đã hình thành trên đất, phải tính đến việc bán hoặc co thuê công trình đó. Có các cách: Tự làm; tìm đến các công ty môi giới; sử dụng đại lý cho thuê;
Chi phí pháp lý: chiếm khoảng 3% dự án, 10% giá cho thuê
Lãi vay ngân hàng: Nếu có vốn cũng không nên đầu tư 100% vào BĐS mà cần vay thêm, khi đi vay cần cân nhắc mức tiền vay và lãi phải trả. Số tiền cần vay được thường dùng trong thanh toán: chi phí xây dựng, chi phí kiến trúc & kỹ sư xây dựng và mua đất.
Chi phí khác: Chi phí bồi thưòng cho những người đang thuê địa điểm; Chi phí bồi thường cho các lợi ích nhỉ của những người lân cận (VD: bức tường xây chung)
Thu nhập và lợi nhuận phát triển:
Thu nhập: là khoản thu nhận được từ việc bán BĐS - được xác định bằng phương pháp chi phí, hoặc là khoản thu nhận được từ việc cho thuê BĐS - được xác định bằng phương pháp vồn hoá tiền thuê.
Cách 1: Tính bằng % trên tổng vốn đầu tư, trên chi phí phát triển, trên CPXD
Cách 2: Tính bằng lượng tiền trên 1 đơn vị (căn hộ, lô đất, nhà,…) Tổng vốn đầu tư = CP phát triển + Chi phí đất
= (CP xây dựng + CP thiết kế + CP quản lý, môi giới, quảng cáo + Lãi vay + CP dự phòng + CP khác) + CP đất
Trong đó:
Vốn đầu tư xây dựng = CP xây dựng + CP thiết kế + Lãi vay LN định mức nhà đầu tư = 10% Tổng vốn đầu tư.
1.3.4.3 Chi phí đất đai
Giá trị phát triển – CP phát triển = Giá trị còn lại
Trong đấu giá đất: CP đất = CP để có được đất, bao gồm: Giá đất; CP chuyên môn pháp lý; Lợi nhuận nhà đầu tư;Lãi vay.
Với BĐS cũ: CP đất = Giá trị còn lại, bao gồm: Giá trị còn lại từ đất; Giá trị còn lại của công trình (khoản thu từ bán phế liệu - CP tháo dỡ).
Nếu BĐS đang còn sử dụng và phát triển, giá trị còn lại gồm: Giá trị còn lại từ đất; Giá trị còn lại từ công trình (tính bằng phương pháp chi phí).
1.3.4.4 Các bước tiến hành
B1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của công trình, có tính đến các quy định
về xây dựng và các hạn chế.
B2: Ước tính toàn bộ Tổng giá trị của quá trình phát triển công trình bằng phương
pháp so sánh hay vốn hoá.
B3: Ước tính tổng CP phát triển bao gồm: CPXD, LN của nhà đầu tư, CP tài
chính, CP Marketing và các CP khác liên quan.
B4: Lấy Tổng giá trị phát triển - Tổng CP phát triển = Tổng giá trị còn lại.
Giá trị còn lại – (CP pháp lý + thuế & các CP tài chính của đất + LN liên quan đến đất) = giá trị của đất.
1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư
- Ưu điểm: Phương pháp này không đòi hỏi tính giá trị cụ thể BĐS, dùng để ĐG những BĐS cho thuê trên thị trường hoặc với những BĐS bán có giá trị nhỏ.
Khó xác định tỉ lệ đóng góp và lợi nhuận kinh doanh
Khó xác định tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang ĐG
Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trường
Đòi hỏi người ĐG có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính các khoản mục liên quan
Phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai nhưng không tính đến giá trị tương lai của tiền, giả định rằng tất cả các dòng tiền đều xảy ra cùng thời điểm
Phương pháp chứa đựng nhiều biến số nên tính chính xác không cao.