(Hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập)
1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá - Khái niệm:
Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì:
Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để có nó.
Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực.
Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn.
- Ý nghĩa:
ĐG các BĐS tạo thu nhập, BĐS cho thuê hoặc không cho thuê nhưng vẫn tạo thu nhập.
1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá
Nguyên tắc dự báo: Là nền tảng của phương pháp vốn hoá. Nguyên tắc này dự báo được lợi ích, chi phí tương lai liên quan đến khai thác BĐS sau đó áp dụng các kỹ thuật vốn hoá để ước lượng các dự báo đó.
Nguyên tăc thay đổi: Được phản ánh qua dự báo thu nhập, chi phí liên quan đến các kỳ vọng của nhà đầu tư được xác định và dự báo một cách cẩn thận.
Nguyên tăc cung cầu: Xác định các khoản thu chi BĐS, dựa trên thông tin thị trường cho biết chỉ báo mức tiền thuê. Nếu mức bỏ trống cao thì hạ mức giá tiền thuê và ngược lại.
Nguyên tắc thay thế: Cho biết giá thuê, mức sinh lời của BĐS dựa trên BĐS thay thế cho nó.
Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các cấu thành tạo lên BĐS và công bằng giữa công trình và địa điểm sẽ tạo ra và duy trì trị giá của nó tương đối ổn định.
Nguyên tắc ngoại ứng: Mọi nhân tố tác động tích cực hoặc tiêu cực đến BĐS.
1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG
Các lợi ích của BĐS:
Người ĐG không ĐG giá trị bản thân BĐS mà ĐG các lợi ích trong BĐS. Hình thức sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý phải được xem xét khi ĐG BĐS.
Có ba cấu thành chính trong các quyền về BĐS, đó là quyền sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý. Bằng việc xác định tất cả các loại quyền, người ĐG chỉ ra quyền cụ thể nào sẽ được ĐG.
Phạm vi của nhiệm vụ ĐG đòi hỏi việc ước lượng giá trị lợi ích của vốn tự có hoặc tổng giá trị bao gồm cả vốn tự có và vốn vay thế chấp. Người ĐG không chỉ ĐG giá trị toàn quyền sở hữu BĐS, hợp đồng cho thuê và hợp đồng đi thuê, họ còn được mời đến để ĐG các quyền BĐS thực bao gồm nhiều yế tố khác. Cụ thể:
Các lợi ích của các cổ đông, của hiệp hội;
Sự tham gia vào thế chấp đối với người cho vay;
Hợp đồng thuê chính, hợp đồng thuê xen kẽ với hợp đồng thuê phụ;
Phương pháp vốn hoá ở đây được áp dụng để ước tính giá trị thị trường của toàn quyền sở hữu, lợi ích của người cho thuê. Các kết luận sẽ phù hợp với các chỉ số giá trị đạt được từ phương pháp ĐG khác. Các chỉ số giá trị từ mỗi phương pháp sẽ phản ánh cùng một lợi ích trong BĐS.
Các lợi ích tương lai:
Các lợi ích sở hữu các quyền cụ thể trong BĐS tạo thu nhập bao gồm quyền nhân được lợi nhuận tích tụ được đối với BĐS trong suốt thời gian nắm giữ cộng với tiền thu được từ việc bán lại hoặc thu hồi ở giai đoạn kết thúc đầu tư. Do đó, có nhiều thước đo khác nhau về các lợi ích tương lai được xem xét trong phương pháp này.
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI):
Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp cho BĐS ở mức chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi các chi phí hoạt động.
Tổng chi phí hiệu quả (EGI):
Là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh cho thất thoát tiền thu cho bỏ trống và không thu được tiền thuê.
Thu nhập hoạt động ròng (NOI):
Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo còn lại sau khi đã trừ đi tất cả mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả trước khi trừ tiền vay thế chấp.
NOI = EGI – chi phí hoạt động Chi phí hoạt động bao gồm:
- Chi phí quản lý: trả lương cho công nhân viêc quản lý toà nhà; - Chi phí bảo dưỡng sửa chữa định kỳ;
- Chi phí cho các tiện ích như điện, nước,… - Thuế;
Dòng tiền trước thuế = NOI – Lãi vay
Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - thuế TNDN
Giá trị thu hồi
1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá
Các loại tỉ lệ vốn hoá:
Tỉ lệ vốn hoá chung (Ro) là tỉ lệ phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về NOI hàng năm với giá cả của BĐS(Gv).
Ro = NOI/Pbđs
Tỉ lệ vốn hoá tự có (Re) là tỉ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của một năm với vốn đầu tư hiện có.
Re = Luồng tiền trước thuế/ Vốn tự có
Tỉ suất lợi tức: là tỉ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó tường được thể hiện ở tỉ lệ % lãi kép hàng năm & được dùng để chiết khấu các luồng tiền
Tỉ suất lợi tức chung (Yo) = Tỉ suất LN/ Tổng vốn đầu tư
Tỉ suất sinh lời của vốn tự có (Ye) = Tỉ suất lợi nhuận/ Vốn tự có Xác định tỉ lệ vốn hoá:
Các nhân tố ảnh hưởng:
Các rủi ro đi kèm đầu tư: rủi ro cao lợi nhuận mong đợi caotỉ lệ vốn hoá cao
Đặc tính thị trường: cụ thể là lạm phát tương lai.
Tỉ suất lợi nhuận dự kiến của các đầu tư thay thế: chính là chi phí cơ hội của việc đầu tư.
Quan hệ cung - cầu đối với vốn & thuế đi kèm.
Tỉ lệ vốn hoá chung Ro thường được xác định dựa vào các thông tin về BĐS được giao dịch trên thị trường, cụ thể là các yếu tố sau:
Tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất trái phiếu chính phủ.
Tỉ lệ rủi ro: có được do dự báo về các rủi ro như lạm phát, thị trường suy thoái.
Tỉ lệ % do thiếu tính thanh khoản khi đầu tư vào BĐS
Tỉ lệ % chi phí quản lý
Ro = R tối thiếu + tỉ lệ rủi ro + tỉ lệ % do thiếu tính thanh khoản khi đầu tư vào BĐS + tỉ lệ % chi phí quản lý.
Thực tế ta chỉ thường sử dụng 2 thông tin đầu.
1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá
Là phương pháp để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị bằng cách chia nó cho một tỉ lệ thu nhập phù hợp hoặc chia nó cho yếu tố thu nhập phù hợp.
Gbđs = NOI / Ro hoặc G = NOI × Y
NOI (tổng thu nhập hoạt động ròng ước lượng) có thể được thay bằng tổng thu nhập tiềm năng hoặc tổng thu nhập hiệu quả (thu nhập thực tế).
Áp dụng chi thu nhập của vốn tự có:
Ge = TN vốn tự có / Re. Phương pháp chiết khấu các luồng tiền (vốn hoá lợi tức)
Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỉ lệ phù hợp.
Gbđs =NOIi / SVn(1+r)
Trong đó: NOIi: số liệu ta phải sự báo SVn: giá trị thanh lý của BĐS
r: tỉ lệ lợi tức, thường tính r người định giá phải phân tích đầu tư, đánh giá xem khoản đầu tư đó có tạo ra lợi tức theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không.
Phương pháp trực tiếp Phương pháp chiết khấu luồng tiền Các
thông tin
dựa trên thông tin trên thị trường để tính toán các chỉ tiêu và dự báo các con số
Như bên
Tỉ lệ vốn hoá (r)
Dùng một tỉ lệ duy nhất là Ro hay Re, áp dụng cho 1 đặc tính của BĐS
Dùng nhiều tỉ lệ, áp dụng cho nhiều đặc tính của BĐS, có tính đến sự thay đổi về thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi.
Phạm vi áp dụng
Áp dụng cho BĐS toàn quyền SH, có quyền SH & sử dụng mãi mãi
thường áp dụng cho quyền SH có thời hạn, có thể áp dụng cho BĐS cho thuê & cho thuê lại.
Yêu cầu áp dụng
Tính chính xác thấp hơn nên khi áp dụng cần tính đến sự thay đổi trong chi phí, thu nhập, cần chọn lọc thông tin thị trường cho thích hợp.
Tính chính xác cao hơn.
1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS
Đối với BĐS đã cho thuê: thì thu nhập ước lượng dựa vào những hợp đồng thuê cụ thể của BĐS.
Đối với BĐS chưa cho thuê: Giả sử BĐS đã cho thuê, người ĐG phải xác định được mức tiền thuê trên thị trường. Trong trường hợp BĐS so sánh khác nhau về quy mô thì chọn đơn vị so sánh (m2, m mặt, lô đất).
Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trrường tự do hoặc là mức giá cho thuê thực tế trên thị trường.
Trong thực tế đôi khi giá tiền thuê trên lớn hơn giá thị trường khi người thuê kỳ vọng việc khai thác BĐS sẽ đem lại cho họ siêu lợi nhuận.
Giá tiền thuê trên nhỏ hơn giá thị trường khi:
Hợp đồng thuê được đặt ra người thuê có một số cam kết về sửa chữa, bảo dưỡng BĐS;
Người cho thuê có chính sách khuyến khích, khuyến mại người cho thuê;
Trong những trường hợp đó, người ĐG phải thực hiện những điều chỉnh thích hợp, tiến hành thu thập thông tin thị trường & chuyển thành các đơn vị có thể so sánh được: m2 mặt sàn, m2 xây dựng, lô đất…
Khi đã tính được tiền thuê, ta có:
NOI = tiền thuê – chi phí (các tiện ích + quản lý + sửa chữa, bảo hành, thuế)
1.3.3.7 Các bước tiến hành
B1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu
tố liên quan tác động đến thu nhập
B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài
sản, sửa chữa bảo hành
B3: Tìm tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự B4: Áp dụng công thức vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị tài sản