II. Một số kiến nghị
1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
1.1. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng(GCNQSD) đất và quỳên sở hữu nhà ở.
Nhận thức đợc tầm quan trọng trong việc cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở đối với các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhợng đất tự ngời khác, nên trong những năm qua Nhà nớc đã có nhiều chính sách cải tạo điều kiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác này nhng trên thực tế, công tác cấp giấy chứng nhận vẫn còn diễn ra quá chậm, nhất là đối với đất đô thị, vùng ven đô, ven trục đờng giao thông, làng nghề- những nơi đợc coi là rất nhạy cảm và tiềm ẩn nguy co giao dịch qua thị trờng “ngầm” cao nhất.
Có nhiều nguyên nhân đẫn đến cấp giấy chứng nhận chậm nh:
- Cơ quan công quyền còn gây phiền hà cho ngời có nhu cầu xin cấp giấy, vin vào việc phải cấp theo kế hoạch để làm khó những ngời cần thực hiện các quyền.
- Ngời dân ở một số nơi thờ ơ với việc cấp giấy chứng nhận vì không có nhu cầu thực hiện các quyền.
- Có địa phơng, xã lấy tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận để nộp thay thuế sử dụng đất nông nghiệp, việc thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất còn cha hợp lòng dân và cha phù hợp với thực tế sử dụng đất ở nớc ta.
Để khắc phục tình trạng trên có một số các biện pháp sau:
- Tất cả các trợng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận đều đợc cấp nếu không có tranh chấp. Để thực hiện điều này các địa ph- ơng cần có kế hoạch triển khai cụ thể, sau đó thông tin trên các phơng tiện thông tin đại chúng trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng 6 tháng). Sau thời gian đó nếu không có tranh chấp, khiếu kiện thì cấp GCNQSD đất cho ngời đang sử dụng. Nếu có tranh chấp, khiế kiện thì tập trung giải quyết dứt điểm để cấp giấy. Mọi khiếu kiện phát sinh sau ngày cấp giấy đều không có giá trị xem xét.
-Bỏ chế độ thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở theo NĐ38/2000/NĐ-CP đối với tất cả các trờng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận.
Khi tốc độ cấp giấy chứng nhận đợc đẩy nhanh sẽ tạo cơ sở pháp lí cho các giao dịch diễn ra trên thị trờng BĐS nói chung và giao dịch thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng nói riêng, tăng lợng khách hàng thế chấp BĐS có đủ điều kiện vay vốn, quy mô tín dụng của ngân hàng đợc mở rộng, ngân hàng ngày càng phát triển.
1.1.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà đất nói riêng.
Thị trờng BĐS là thị trờng quan trọng của nện kinh tế, nó xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế, của xã hội và nó hoạt động khách quan.Vì vậy cùng với quá trình đa Bộ luật kinh doanh bất động sản vào thực hiện, cận thiết phải có các giải pháp trớc mắt để khắc phục những tồn tại đang là rào cản ảnh hởng không tốt đến quá trình hình thành và phát triển của thị trờng này.
Trên cơ sở Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế và các văn bản pháp quy đã ban hành cần phân tích, đúc rút những vấn đề cụ thể kiên quan đến phát triển và quản lí thị trờng BĐS để loại trừ những yếu tố chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến triệt tiêu động lực hoặc hạn chế hiệu quả tích cực vốn có của thị trờng này. Có nh vậy mới tạo điều kiện cho thị trờng BĐS phát huy đợc vai trò đối với nệ kinh tế đang cần thúc đẩy phát triển. Để làm đợc điều này cần sớm ban hành Nghị định của Chính phủ về “Phát triển và quản lí thị trờng Bất động sản”, giao cho các Bộ,ngành có liên quan ban hành các cơ chế, chính sách mang tính động lực để thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nh chín sách thuế, thị trờng chứng khoán...
Thị trờng nhà ở là một bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng chính trong thị trờng BĐS. Thị trờng nhà ở hiện nay đang trong giai đoạn đóng băng. Các giao dịch về nhà ở giảm dần. Giá BĐS có chiều hớng giảm gây ra những ảnh hởng tiêu cực. Vì vậy khắc phục tình trạng trầm lắng của thị trợng BĐS laf công việc đặc biệt quan trọng của nhà môi giới nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trờng này.
Tại hầu hết các quốc gia,Chính phủ đều tham gia trực tiếp vào phía cung trong lĩnh vực bất động sản nhà ở thông qua ngân sách và các doanh nghiệp nhà nớc, lựa chọn và xây dựng hệ thống doanh nghiệp nhà nớc (trung ơng và địa phơng) chuyên kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp thuộc hệ thống này đợc Nhà nớc giao đất và giao nhiệm vụ đầu t bất động sản để đa hàng hoá cho thị trơng bất động sản bằng tiền ứng trớc từ ngấn sách nhà nớc và thu hồi sau với t cách là thành phần kinh tế t bản nhà nớc. Lợng cung ứng đợc tính toán cụ thể trong đó chú trọng tới chủng loại bất động sản mà các doanh nghiệp không muốn làm ( nhà ở cho ngợi thu nhập thấp, nhà ở cho thuê..)
Phát triển thị trờng nhà ở song song với thị trờng mua bán nhà ở, vì thuê nhà cũng là một nhu cầu của xã hội và đối trọng với bán nhà, khi giá nhà bán quá cao thì nhiều ngời có xu hớng chuyển sang thuê và ngợc lại. Điều chỉnh về cơ chế theo hớng các u đãi của Nhà nớc tới đợc đối tợng cần u đãi thay vì biẹen pháp hỗ trợ tài chính gián tiếp thông qua các doanh nghiệp nh hiện nay. Thành lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở để trợ giúp cho ngời thu nhập thấp trong tạo lập nhà ở.
Khi thị trờng bất động sản hoạt động lành mạnh thì các thông tin trên thị trờng sẽ chính xác hơn, tạo điều kiện cho ngời định giá xác định đợc giá trị thựct của bất động sản thế chấp và dự báo đợc những biến động trong tơng lai của nó, để từ đó có thể đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn cuả khách hàng.
1.1.3 Ban hành khung gía mới phù hợp với thực tế.
Về lâu dài Nhà nớc không cần quy định khung giá đất mà chỉ đa ra các cơ chế, chính sách, tạo ra một khuôn khổ pháp luật mang tính chất tổng thể, định hớng cho công tác quản lí giá đất tại địa phơng, làm căn cứ cho công tác chỉ đạo từ trung ơng đến địa phơng. Tuy nhiên, do tình hình thị trờng bất động sản và thị trơng nhà ở hịn nay còn nhiều biến động nh ở nớc ta thì Nhà nớc quy định một khung giá vẫn cần thiết.
Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về khung giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội về cơ bản đã căn cứ vào các yếu tố hình thành giá đất nh: khả năng sinh lời, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng...Tuy nhiên do sự biến động phức tạp của thị trờng bất động sản nên khó có thể phù hợp với tình hình thực
tế. Với bất động sản thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nớc thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trờng, từ đó không đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vvạy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết.
Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất nh: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng...nh hiện nay, nhng cần quy định rõ về định tính và định lợng cho từng trờng hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trờng so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả những nơi có vị trí tơng tự ( có thể co giãn một số phần trăm nào đó), cho phép địa phơng linh động, dẽ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định,phân loại của nhà nớc.
1.1.4. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mu về thẩm định giá đất.
Hiện nay việc chỉ đạo và hớng dẫn của Nhà nớc còn nhiều hạn chế, cha có cơ quan chyên môn làm tham mu cho chính quyền về nhà đất, cha quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, ngành trong việc quản lí nhà nớc về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm cha thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất ở một số địa phơng đợc giao cho sở Tài chính, có nơi la Sở tài nguyên và môi trờng, Sở xây dựng...nên khả năng chuyên môn, tổng hợp vẫn còn nhiều hạn chế và cha có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Vì vậy để khắc phục đợc những điểm yếu trên, Nhà nớc cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhiềm cho cơ quan chuyên môn về tham mu, thẩm định giá đất ở trung ơng cũng nh ở các địa phơng. Các cơ quan này có nhiệm vụ dự kiến, kiểm tra, thẩm định giá đất giúp cơ quan có thẩm quyền định hớng phát triển phù hợp với từng lúc, từng nơi. Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học trong việc thẩm định giá đất cho từng vùng, từng tỉnh, thậm chí cho từng mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình nhất định. Nhà nớc cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá. Bất kể ngời định giá là ai đều phải tuân theo những chuẩn
mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định gía cuả mình trớc khách hàng vay và pháp luật.
2.Kiến nghị với NHNN Việt Nam:
Trong thời gian sớm nhất, NHNN cần nghiên cứu và trình Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và những văn bản hớng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà cửa, GCHQSD đất.Qua đó các ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP á Châu nói riêng sẽ có cơ sở pháp lí cho việc cho vay bằng hình thức thế chấp. Đồng thời nên khẩn trơng thành lập công ty mua bán tài sản dựa trên những kinh nghiệm của các nớc và áp dụng có chọn lọc vào hoạt động tín dụng tại Việt Nam theo sự uỷ quyền của Chính phủ
Kết luận
Hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản vẫn còn khá trẻ đối với các ngân hàng thơng mại trong hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung và ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) nói riêng. Trong tơng lai, để mở rộng và phát triển quy mô tín dụng cần đẩy mạnh hoạt động này, từ đó có thể thu hút đợc một lợng vốn tiềm ẩn trong các BĐS. Điều này không chỉ giúp cho các ngân hàng phát triển hoạt động của chính mình mà còn cung cấp nguồn tài chính lớn cho quá trình phát triển công nghiệp hóa- hiện đại hoá đất nớc.
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng tình hình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank), báo cáo rút ra đợc những thuận lợi, thành công và những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá BĐS thế chấp tại đây, từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác này tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank)
Để công việc định giá, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp đợc thực hiện có hiệu quả thi ngoài việc nỗ lực hết mình của chính các ngân hàng thơng mại thì các cơ chế, chính sách hợp lí của Chính phủ và các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đóng vai trò hết sức quan trọng. Nó tạo cơ sở pháp lí vững chắc để các ngân hàng đẩy mạnh hoạt động cho vay thế chấp bằng BĐS. Trong quá trình sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách về thế chấp cần tạo hành lang pháp lí an toàn, thông thoáng cho hoạt động của ngân hàng, cần đa dạng trong hình thức cho vay. Đặc biệt là sự phát triển của thị trơng bất động sản và thị trờng nhà đất, giúp ngời sử dụng đất thực sự có đợc các quyền về sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh tại các tổ chức tín dụng. Khi đó số lợng khách hàng đủ điều kiện thế chấp quyền sử dung đất tăng lên, chất lợng công việc định giá cũng đợc nâng cao đáp ứng đợc những nhu cầu về vốn của xã hội.
Vì vậy để hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) nói riêng và các tổ chức tín dụng của Việt Nam nói chung đạt kết quả cao cần đợc sự quan tâm của kãnh đạo ngân hàng, sự phối hợp chặt chẽ của cơ quan, ban ngành có thẩm quyền. Đây là những căn cứ để cán bộ tín dụng có đợc cách định giá khách quan hơn, chính xác hơn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của mình.
Danh mục tài liệu tham khảo
1. giáo trình: Định giá tài sản & Giá trị doanh nghiêp, NXB Thống Kê, tác giả Nguyễn Minh Hoàng.
2. Những quy định về cầm cố, thế chấp tài sản.NXB Tài chính-2003.
3. Quản trị ngân hàng thơng mại. NXB Thống kê-2003, tác giả Lê Văn Tề. 4. Bộ luật dân sự năm 2005.
5. Luật đất đai 1993, 2003. Luật đất đai sửa đổi 1998, 2001.
6. Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tớng Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng.
7. Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Thủ tớng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều trong Nghị định 178.
8. Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tớng Chính phủ về đăng kí giao dịch bảo đảm.
9. Nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi,chuyển nh- ợng, chi thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng trị giá quyền sử dụng đất.
10. Nghị định 165/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm.
11. Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/09/1997 của UBND thành phố Hà Nội ban hành, quy định thực hiện Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
12. Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc ngân hàng Nhà nớc Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
13. Thông t số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hớng dẫn thực hiện Nghị định 178/NĐ-CP về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
14. Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc ngân hàng Nhà nớc Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
15. Thông t số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hớng dẫn thực hiện Nghị định 178/NĐ-CP.
16. Thông t số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hớn dẫn việc xử lí tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng.
17. Thông t 1417/1999/TT/TCĐC của Tổng cục Địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
18. Tạp chí địa chính 2003-2005.
19. Tạp chí thông tin tài chính 2003-2005. 20. Báo Kinh tế và Đô thị.
MụC lục
Trang
Lời nói đầu...1
Chơng I: Cơ sở khoa học về định giá và quản lí bất động sản thế chấp...3
I- bất Động Sản thế chấp và vai trò thế chấp trong phát triển kinh tế-xã hội... .3
1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp BĐS ...3
1.1. Khái niệm về BĐS và thế chấp BĐS ...3
1.2. Phân loại BĐS thế chấp. (Trích NĐ 165/1999/NĐ-CP về đăng