nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank).
1. Quy định của Ngân hàng Nhà nớc và ngân hàng TMCP các doanh nghiệp Việt Nam về định giá thế chấp BĐS nghiệp Việt Nam về định giá thế chấp BĐS
- Cỏc quy định về BĐS thế chấp được quy định cụ thể tại cỏc văn bản phỏp luật của Chớnh phủ, NHNN và tại Ngõn hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam : Luật dõn sự, Luật đất đai, Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tướng Chớnh phủ về đảm bảo tiền vay của cỏc tổ chức tớn dụng; Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Thủ tướng chớnh phủ về sửa đổi bổ sung một số điều khoản trong Nghị định 178; Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tướng chớnh phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của cỏc tổ chức tớn dụng đối với khỏch hàng; Thụng tư số 06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/99/NĐ-CP; Thụng tư số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho cỏc Tổ chức tớn dụng. Đõy là những cơ sở phỏp lý để cỏc tổ chức tớn dụng núi chung và Ngõn hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam núi riờng tiến hành cụng tỏc định giỏ, quản lý và xử lý BĐS thế chấp.
1.1. Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp (Trích quy định của NHTW về thế chấp BĐS
Để thực hiện vay vốn bằng hỡnh thức thế chấp BĐS, phải thực hiện cỏc nguyờn tắc sau:
- Khỏch hàng vay phải thế chấp BĐS để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngõn hàng, trừ trường hợp phỏp luật quy định khỏc. Ngõn hàng và
khỏch hàng vay thoả thuận lựa chọn biện phỏp đảm bảo bằng BĐS thế chấp của khỏch hàng vay hoặc bảo lónh bằng tài sản của bờn thứ ba.
- Ngõn hàng cú quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bờn thứ ba bảo lónh bằng BĐS của khỏch hàng. Trường hợp bờn thứ ba bảo lónh bằng tài sản cho khỏch hàng vay là cỏ nhõn, phỏp nhõn nước ngoài thỡ việc thực hiện bảo lónh phải tuõn theo cỏc quy định của phỏp luật Việt Nam. Người bảo lónh chỉ được bảo lónh bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh. Nếu bờn bảo lónh là tổ chức tớn dụng thỡ thực hiện bảo lónh theo quy định của Luật cỏc tổ chức tớn dụng và quy định của NHNN Việt Nam.
- Giỏ trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đú đủ điều kiện bảo đảm tiền vay theo quy định của phỏp luật, thỡ việc thế chấp, bảo lónh đồng thời cả giỏ trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đú hay tỏch rời giữa tài sản gắn liền với đất và giỏ trị quyền sử dụng đất, thỡ tổ chức tớn dụng nhận thế chấp, bảo lónh phải cú khả năng quản lý tài sản trong quỏ trỡnh cho vay và xử lý tài sản đú để thu hồi nợ nếu khỏch hàng khụng trả được.
1.2 Cơ sở, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp.(trớch quy định NHNN về thế chấp BĐS)
1.2.1. Cơ sở bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong cỏc điều kiện sau: + Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất nụng nghiệp, đất lõm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp phỏpl; Đất của cỏc tổ chức kinh tế do Nhà Nước giao cú thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phỏp được thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh
+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất được Nhà Nước cho thuờ đất mà trả tiền thuờ đất hàng năm thỡ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ tại tổ chức tớn dụng Việt Nam để vay vốn phỏt triển sản xuất kinh doanh.
+ Tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà Nước cho thuờ đất mà trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ đất, hoặc đó trả trước tiền thuờ đất cho nhiều năm mà thời hạn thuờ đất đó được trả tiền cũn lại ớt nhất là 05 năm.
+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất ở, đất chuyờn dựng được thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng, tổ chức kinh tế và cỏ nhõn Việt Nam ở trong nước.
+ Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà Nước cho thuờ đất mà trả tiền đất hàng năm thỡ chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền đất đú.
- Ngõn hàng phải kiểm tra tớnh hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm tài sản thế chấp.
- Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; cú thể lập thành văn bản riờng hoặc ghi trong hợp đồng tớn dụng; Đối với hợp đồng bảo lónh bằng BĐS phải lập thành văn bản riờng.
- Ngõn hàng xem xột, quyết định việc đảm bảo tiền vay bằng BĐS hỡnh thành từ vốn vay, nếu khỏch hàng vay và BĐS hỡnh thành từ vốn vay đỏp ứng đủ cỏc điều kiện đối với khỏch hàng vay và tài sản hỡnh thành từ vốn vay như sau:
+ Đối với khỏch hàng vay phải cú khả năng tài chớnh để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, cú dự ỏn đầu tư, phương ỏn sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và cú hiệu quả hoặc cú dự ỏn đầu tư phương ỏn phục vụ đời sống khả thi phự hợp với quy định của phỏp luật; cú mức vốn tự cú tham gia vào dự ỏn đầu tư hoặc phương ỏn sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giỏ trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng cỏc biện phỏp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 45% vốn đầu tư của dự ỏn hoặc phương ỏn đú.
+ Đối với BĐS hỡnh thành từ vốn vay dựng làm tài sản bảo đảm tiền vay phải xỏc định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xỏc định được giỏ trị, số lượng và được phộp giao dịch. Trường hợp phỏp luật quy định BĐS
phải mua bảo hiểm thỡ khỏch hàng vay phải mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn khi BĐS đó được đưa vào sử dụng.
1.2.2 Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS.
- Hợp đồng thế chấp bảo lónh phải cú chứng nhận của Cụng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp cú thẩm quyền, nếu cỏc bờn cú thoả thuận; Trong trường hợp phỏp luật quy định phải cú chứng nhận hoặc chứng thực thỡ cỏc bờn phải tuõn theo.
UBND cấp cú thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lónh là cỏc cấp UBND mà phỏp luật về cụng chứng quy định cú quyền hạn chứng thực cỏc hợp đồng thế chấp bảo lónh.
- Trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước thế chấp toàn bộ dõy chuyền cụng nghệ chớnh theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế kỹ thuật, thỡ phải cú văn bản đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đú.
- Đối với BĐS thế chấp là nhà; cụng trỡnh xõy dựng để bỏn, để cho thuờ thỡ khỏch hàng vay, bờn bảo lónh chỉ được bỏn, cho thuờ trong trường hợp cú chập nhận bằng văn bản của ngõn hàng nơi nhận thế chấp.
1.2.3 Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp.
Hợp đồng thế chấp BĐS phải cú cỏc nội dung chủ yếu sau: a.Tờn, địa chỉ của cỏc bờn; ngày, thỏng, năm;
b. Nghĩa vụ được bảo đảm;
c.Miờu tả BĐS thế chấp: Vị trớ, đặc điểm, diện tớch, ranh giới, cỏc vật phụ kốm theo;
d. Giỏ trị của BĐS thế chấp: ghi rừ giỏ trị theo văn bản xỏc định giỏ trị BĐS kốm theo mà cỏc bờn đó thoả thuận xỏc định hoặc thuờ tổ chức tư vấn, chuyờn mụn.
e.Bờn giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp; f. Quyền nghĩa vụ của cỏc bờn;
g. Cỏc thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;
h. Cỏc thoả thuận khỏc.
1.3. Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn khi thế chấp BĐS (trớch quy định của NHTW về thế chấp BĐS)
Để bảo đảm cho quỏ trỡnh diễn ra cú lợi cho cả bờn thế chấp và bờn nhận thế chấp thỡ cỏc bờn cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau:
1.3.1. Quyền của khỏch hàng vay
- Khai thỏc cụng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khỏch hàng vay giữ BĐS thế chấp.
- Cho thuờ, cho mượn BĐS thế chấp, nếu cú thoả thuận hoặc phỏp luật quy định
- Yờu cầu ngõn hàng giữ BĐS, giấy tờ liờn quan tới BĐS bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng.
- Yờu cầu bờn thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị hư hỏng;
- Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngõn hàng hoặc bờn thứ ba giữ.
1.3.2. Nghĩa vụ của khỏch hàng vay
- Thụng bỏo cho ngõn hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bờn thứ ba ( nếu cú)
- Giao BĐS thế chấp ( nếu cỏc bờn cú thoả thuận); giao bản chớnh giấy tờ về BĐS thế chấp cho ngõn hàng;
- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của phỏp luật.
- Trường hợp khỏch hàng vay giữ BĐS thế chấp thỡ khụng đựoc bỏn, trừ trường hợp là nhà, cụng trỡnh xõy dựng để bỏn, để cho thuờ thỡ khỏch hàng cú thể bỏn, cho thuờ nếu được ngõn hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khỏch hàng phải dựng yờu cầu đũi nợ, số tiền thu được từ việc bỏn BĐS trả nợ cho ngõn hàng.
- Khụng được trao đổi, tặng, cho, cho thuờ, cho mượn, gúp vốn liờn doanh BĐS thế chấp.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho ngõn hàng kiểm tra BĐS thế chấp;
- Khụng được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ quyền sử dụng đất đó thế chấp và phải sử dụng đỳng mục đớch, khụng được huỷ hoại làm giảm giỏ trị của đất.
- Trong trường hợp khỏch hàng vay giữ BĐS thế chấp thỡ phải bảo quản an toàn, ỏp dụng cỏc biện phỏp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thỏc nếu thấy việc tiếp tục khai thỏc cú nguy cơ làm mất giỏ trị hoặc giảm sỳt giỏ trị BĐS thế chấp. Trường hợp khỏch hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất, hư hỏng thỡ phải sửa chữa, khụi phục giỏ trị, thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngõn hàng.
- Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đó được bảo hiểm thỡ khỏch hàng vay phải phối hợp với ngõn hàng tiến hành cỏc thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngõn hàng. Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thỡ khỏch hàng vay phải bổ sung, thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc hoặc trả nợ trước thời hạn.
- Đối với BĐS thế chấp hỡnh thành từ vốn vay:
+ Phải giao cho ngõn hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà BĐS sẽ được hỡnh thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hỡnh thành từ vốn vay.
+ Thụng bỏo cho ngõn hàng về quỏ trỡnh hỡnh thành và tỡnh trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngõn hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay.
+ Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà phỏp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thỡ trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao cho ngõn hàng giữ bản chớnh giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đú.
+ Khụng đựơc bỏn, chuyển nhượng, tặng cho, gúp vốn liờn doanh hoặc dựng tài sản hỡnh thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khỏc khi chưa trả hết nợ cho ngõn hàng, trừ trường hợp được ngõn hàng đồng ý cho bỏn để trả nợ cho chớnh khoản vay được bảo đảm.
1.3.3 Quyền của ngõn hàng
- Giữ giấy tờ về BĐS thế chấp; giữ BĐS thế chấp trong trường hợp cỏc bờn cú thoả thuận;
- Yờu cầu khỏch hàng vay cung cấp thụng tin về thực trạng BĐS thế chấp trong trường hợp giữ BĐS;
- Khai thỏc cụng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp theo thoả thuận trong trường hợp giữ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp.
- Yờu cầu khỏch hàng vay hoặc bờn thứ ba giữ BĐS thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung BĐS thế chấp hoặc thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc nếu BĐS bị hư hỏng; Nếu khỏch hàng vay hoặc bờn thứ ba khụng thực hiện được thỡ ngõn hàng được thu nợ trước hạn;
- Xử lý BĐS để thu hồi nợ theo quy định của phỏp luật; - Đối với BĐS hỡnh thành từ vốn vay:
+ Tiến hành kiểm tra và yờu cầu khỏch hàng vay cung cấp thụng tin để kiểm tra, giỏm sỏt tài sản hỡnh thành từ vốn vay;
+ Yờu cầu khỏch hàng vay thụng bỏo tiến độ hỡnh thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay;
+ Thu hồi nợ vay trước hạn, nếu phỏt hiện khỏch hàng vay khụng sử dụng vốn vay để hỡnh thành tài sản như đó cam kết;
+ Xử lý tài sản hỡnh thành từ vốn vay để thu hồi nợ khi khỏch hàng vay khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ.
1.3.4 Nghĩa vụ của ngõn hàng
- Bảo quản an toàn BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp, trong trường hợp ngõn hàng giữ.
- Khụng được bỏn, trao đổi, tặng cho, cho thuờ, cho mượn, gúp vốn liờn doanh hoặc dựng BĐS thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khỏc, trong trường hợp ngõn hàng giữ.
- Bồi thường thiệt hại cho khỏch hàng vay nếu bị mất, hư hỏng BĐS thế chấp và giấy tờ về BĐS thế chấp trong trường hợp ngõn hàng giữ.
- Khụng được tiếp tục khai thỏc cụng dụng của BĐS thế chấp nếu việc tiếptục khai thỏc cú nguy cơ làm mất giỏ trị, giảm sỳt giỏ trị BĐS trong trường hợp ngõn hàng giữ.
- Trả lại BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp cho khỏch hàng khi khỏch hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngõn hàng giữ.
- Đối với BĐS hỡnh thành từ vốn vay:
+ Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khỏch hàng vay và tài sản hỡnh thành từ vốn vay dựng làm bảo đảm tiền vay đỏp ứng được cỏc điều kiện quy địnhl
+ Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện phỏp bảo đảm tiền vay băng tài sản hỡnh thành từ vốn vay, nếu ngõn hàng giữ.
1.4- Xỏc đinh giỏ trị của BĐS thế chấp.(trớch quy định của NHTW về thế chấp BĐS)
Việc xỏc đinh giỏ trị BĐS thế chấp quyết định đến luồng cho vay của ngõn hàng đối với khỏch hàng vay. Do đú để đảm bảo quyền và lợi ớch của người đi vay và người cho vay thỡ giỏ trị của BĐS thế chấp được xỏc đinh như sau:
- BĐS thế chấp phải được xỏc định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xỏc đinh giỏ trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xỏc định mức cho vay của ngõn hàng và nú khụng được ỏp dụng khi xử lý BĐS để thu hồi nợ. Việc xỏc định giỏ trị của BĐS thế chấp được lập thành văn bản riờng hoặc ghi vào hợp đồng tớn dụng.
- Đối với BĐS thế chấp khụng phải là quyền sử dụng đất, thỡ việc xỏc định giỏ trị của BĐS thế chấp do cỏc bờn thoả thuận, hoặc thuờ tổ chức tư vấn, tổ chức chuyờn mụn xỏc định trờn cơ sở giỏ trị thị trường tại thời điểm xỏc