2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP
2.2.1 Giải pháp về nội dung và phương pháp thẩm định dự án Bất động sản
Khi thẩm định các dự án BĐS, ngoài việc kết hợp các phương pháp đã được sử dụng của ngân hàng, các cán bộ thẩm định cần đưa thêm phương pháp phân tích độ nhạy vào sử dụng. Đây là phương pháp giúp cho cán bộ thẩm định thấy được hiệu quả của dự án BĐS khi có những biến động. Đó có thể là chi phí của các yếu tố đầu vào thay đổi như giá nguyên vật liệu tăng, tình trạng khan hiếm nguyên vật liệu trong nước dẫn đến việc phải nhập khẩu từ nước ngoài, hoặc có thể đó là do sự điều chỉnh mức lương tối thiểu của nhà nước. Đó cũng có thể là giá cả của sản phẩm đầu ra thay đổi, nhu cầu của người tiêu dùng tăng làm doanh thu của dự án tăng lên, hoặc cũng có thể do sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh có sự cải tiến mới thu hút được sự chú ý của người tiêu dùng dẫn tới khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bị giảm sút…Bằng việc cho một yếu tố thay đổi hoặc chi phí hoặc doanh thu, cho cả hai yếu tố thay đổi, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành phân tích lại hiệu quả của dự án để xác định độ ổn định của dự án. Bởi một lẽ đương nhiên là dự án tồn tại trong một khoảng thời gian dài do đó sự biến động của thị trường là không thể tránh khỏi. Chính vì tầm quan trọng của phương pháp này cho nên ngân hàng cần phải thường xuyên sử dụng nó trong việc phân tích dự án. Đặc biệt với những dự án có quy mô lớn, độ phức tạp cao thì sự kết hợp của các phương pháp cần phải linh hoạt hơn để đánh giá một cách chính xác về dự án. Để sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy đạt hiệu quả, cán bộ thẩm định cần kết hợp phương pháp này với phương pháp dự báo, tìm ra những nhân tố có thể ảnh hưởng tới kết quả hoạt động của dự án trong tương lai. Sử dụng phương pháp dự báo cần được tiến hành trên những giả định mang tính khách quan, tránh ảnh hưởng quá lớn bởi tâm lý của người sử dụng, như vậy mới đảm bảo được tính chính xác của các kết quả tính toán. Cần tiến hành phân tích độ nhạy khi có nhiều thông số cùng biến đổi bởi việc phân tích ảnh hưởng riêng rẽ của một nhân tố sẽ không đánh giá chính xác sự biến động của dự án trong tương lai. Đồng thời chuyên viên thẩm định phải dựa vào trạng thái thị trường, xu hướng biến động của nền kinh tế để đưa ra mức thay đổi của các yếu tố một cách khách quan, khoa học chứ không mang tính chất chủ quan, chung chung
Bên cạnh những nội dung cần chú ý khi thẩm định các dự án đã được trình bày ở phần giải pháp chung thì khi thẩm định các dự án BĐS, cần tập trung vào một số điểm quan trọng sau:
- Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án. Đối với mỗi dự án thì đây là nội dung không thể thiếu được. Đặc biệt đối với dự án Bất Động Sản thì đây là một nội dung rất quan trọng và cần thẩm định chi tiết. Phân tích tình hình kinh tế xã hội tổng quát bao gồm các nội dung nghiên cứu sau đây: Nghiên cứu về tình hình vĩ mô, môi trường văn hóa – xã hội, môi trường chính trị pháp luật, môi trường tự nhiên và các quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng có liên quan đến dự án. Trong các dự án ngân hàng thẩm định nghiên cứu điều kiên kinh tế vĩ mô chỉ được ngiên cứu xem xét ở các dự án lớn. Tuy nhiên đối với các dự án vừa và nhỏ cán bộ thẩm định cũng cần ngiên cứu xem xét. Đặc biệt cần dành sự quan tâm đúng mức trong thẩm định môi trường pháp lý vì nó có thể ảnh hưởng đến việc dự án có thể triển khai đúng tiến độ hay không, có thể thu hồi được vốn hay không.
- Khía cạnh thị trường: đây là một nội dung rất quan trọng khi thẩm định các dự án BĐS. Vì thị trường là nơi đảm bảo sự thàh công hay thât bại của dự án. Để thẩm định tốt nội dung này, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kĩ về cung cầu của sản phẩm trên thị trường hiện tại, tiền năng phát triển của thị trường trong tương lai, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án so với các sản phẩm cùng loại và các sản phẩm thay thế trên thị trường. Cần tìm hiểu chính xác giá cả của sản phẩm theo thời gian, sự khác biệt về giá cả so với các sản phẩm cùng loại, đặc điểm, chất lượng sản phẩm đã phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng hay chưa… Ngoài ra cần đánh giá những biến động thị trường, nắm bắt được các định hướng phát triển kinh tế xã hội, chính sách của Nhà nước về quản lí đầu tư BĐS và xây dựng.
- Khía cạnh kĩ thuật
Hầu hết các dự án Bất động sản đều gắn liền với các công trình xây dựng có những giải pháp kĩ thuật chuyên ngành rất phức tạp. Vì thế, các cán bộ thẩm định không có được những am hiểu sâu sắc về khía cạnh này sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc thẩm định khía cạnh kĩ thuật của các dự án bất động sản. Việc thẩm định không chính xác khía cạnh kĩ thuật của các dự án bất động sản sẽ có một ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng đến tính khả thi và hiệu quả của cả dự án. Vì thế, chi nhánh cần phải có biện pháp khắc phục tình trạng này bằng cách: Tuyển dụng thêm các kĩ sư chuyên ngành xây dựng, kiến trúc…có
kinh nghiệm, trình độ chuyên môn tốt để hỗ trợ các chuyên viên thẩm định trong quá trình thẩm định khía cạnh kĩ thuật các dự án Bất động sản.