- Nhược điểm của công tác định giá quyền sử dụng mảnh đất trên:
2.4.2.2. Nguyên nhân Nhân tố chủ quan:
Nhân tố chủ quan:
Thứ nhất, việc định giá quyền sử dụng đất còn mang tính chủ quan. Có
thể nói việc định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm là khâu then chốt trong hoạt động cho vay vì nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay ở Ngân hàng, ảnh hưởng đến số tiền cho khách hàng vay cũng như khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng khi khoản vay không được thanh toán. Nhưng việc định giá quyền sử dụng đất tại Chi nhánh chủ yếu là do cán bộ tín dụng đảm nhiệm, mà cán bộ tín
dụng thì không nắm bắt được hết những thông tin về thị trường mà đặc biệt đối với thị trường đất đai. Do vậy, việc định giá là khó có thể chính xác.
Thứ hai, cơ chế cho vay còn nhiều bất cập. Việc bảo đảm tiền vay là một
trong những nguyên nhân chính ngăn cản các DNNN vay vốn Ngân hàng. Các doanh nghiệp khi muốn vay vốn Ngân hàng thì phải có tài sản bảo đảm, đặc biệt đối với các tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì Chi nhánh gặp khó khăn trong việc định giá các tài sản này, thường là đánh giá thấp hơn nhiều so với giá cả thị trường. Bên cạnh đó là việc quy định của Ngân hàng là chỉ cho vay khoản vốn không lớn hơn 70% giá trị TSBĐ làm cho các doanh nghiệp thực sự bị hạn chế trong việc vay vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh.
Bên cạnh đó, trong phương pháp định giá TSBĐ của Ngân hàng thường áp dụng khung giá đất để định giá đối với tài sản là QSD đất mà không có những thông tin giá cả thị trường. Do đó dễ có khả năng dẫn đến giá QSD đất không sát với giá thị trường.
Thứ ba, do hạn chế về mặt thông tin. Công tác thu thập thông tin khách
hàng cũng như về mảnh đất thế chấp của khách hàng và đặc biệt là công tác theo dõi, quản lý chưa được chú trọng nhiều. Do đó, rất dễ mắc phải những rủi ro “thông tin không cân xứng” mang lại. Bởi vì, mọi thông tin về hoạt động SXKD, thực trạng của mảnh đất… đều do khách hàng cung cấp và đánh giá tình hình đó là do sự chủ quan của cán bộ tín dụng phụ trách khách hàng. Do đó, tính chính xác cũng như tính khách quan sẽ không được cao.
Thứ tư, giá cả QSD đất phụ thuộc rất nhiều vào việc quy hoạch đất đai ở
địa phương (vì nó tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của đất đai) nên Chi nhánh dễ gặp khó khăn khi định giá nếu thời gian định giá trùng với thời gian tiến hành quy hoạch. Ngoài ra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang trong giai đoạn thực hiện, các khu đô thị lớn đang xúc tiến xây dựng những khu chung cư cao tầng tạo nên những giao dịch ngầm, thông tin thiếu chính xác… do đó việc thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương trong khoảng thời gian 3 năm gần nhất, thông tin về giá chuyển nhượng của 3 giao dịch là rất khó chính xác.
Thứ năm, với những mảnh đất có máy móc, thiết bị đi kèm thì lại phụ
học công nghệ thì máy móc, thiết bị mất giá rất nhanh khiến cho hao mòn vô hình của bất động sản là lớn. Chính vì vậy, cán bộ tín dụng của Chi nhánh rất khó nắm bắt được thông tin kịp thời, mà nếu biết được thì cũng khó đo lường được các hao mòn vô hình này để định giá máy, thiết bị một cách chính xác.
Nhân tố khách quan:
- Từ phía khách hàng
Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của khách hàng có tính đa dạng và an toàn là khác nhau. Các mảnh đất được khách hàng mang tới có nguồn gốc, chủng loại rất đa dạng, có giá trị đặc trưng khác nhau… gây khó khăn và rất tốn thời gian cho việc định giá. Bên cạnh đó, việc phản ánh và ghi chép số liệu về giá trị QSD đất còn chưa thống nhất, nhiều giấy tờ liên quan còn khó xác định, cũng như tính chính xác phụ thuộc nhiều vào độ trung thực của khách hàng.
Nhìn trên một khía cạnh khác, một khách hàng tìm đến Ngân hàng để vay vốn họ cũng sẽ luôn cân nhắc xem vay ở đâu được nhiều hơn và có lợi hơn. Nếu như các quy định của Ngân hàng quá khắt khe về tài sản bảo đảm và nhiều thủ tục rườm rà khác thì khách hàng cũng rất dễ nản lòng, không vay ngân hàng mà chuyển sang vay ở các tổ chức tín dụng khác. Vấn đề đặt ra là phải có một chính sách tín dụng thật sự phù hợp, nhanh gọn, hấp dẫn để thu hút khách hàng, cạnh tranh trên thị trường nhằm mở rộng tín dụng.
- Về môi trường pháp lý
Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động của ngành ngân hàng đó được cải tiến nhiều nhưng vẫn cũng chưa được đầy đủ và thiếu tính khoa học, có những sự chồng chéo chưa đồng bộ làm cho việc xử lý theo đúng luật này lại mâu thuẫn với bộ luật kia. Ở nước ta hiện nay chưa có luật sở hữu và những văn bản dưới luật về lĩnh vực này. Hệ thống pháp luật ban hành không đồng bộ và không phù hợp với yêu cầu của hoạt động kinh doanh.. Do đó, thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp ở Ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn phức tạp.
