- Nhược điểm của công tác định giá quyền sử dụng mảnh đất trên:
2.4.2. Các hạn chế và nguyên nhân
2.4.2.1. Hạn chế
Tuy đã đạt được những thành tựu đáng kể trên nhưng trong quá trình thực hiện định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm tại Chi nhánh cũng có nhiều mặt hạn chế, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan.
Thứ nhất, về nghiệp vụ và kinh nghiệm của cán bộ định giá. Do định giá
là một công việc phức tạp đòi hỏi ở một cán bộ chuyên ngành rất nhiều kỹ năng và kiến thức sâu rộng và phải am hiểu tất nhiều lĩnh vực. Không một cá nhân nào đáp ứng nhu cầu này bởi không một ai có thể am hiểu tất cả mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực trong nền kinh tế. Hơn nữa, định giá bất động sản đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ và có kinh nghiệm. Nhưng kinh nghiệm lại chỉ có thể tích lũy trong thời gian công tác, vì vậy đòi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng. Hiện tại Chi nhánh có đội ngũ cán bộ định giá khá trẻ và làm công tác định giá chưa lâu, đối với các cán bộ trẻ thì hạn chế lớn nhất là kinh nghiệm nhưng đổi lại họ có tinh thần học hỏi rất cao, năng động, nhiệt tình trong công việc. Ngoài ra, trình
độ chuyên môn của đội ngũ CBĐG không đồng đều cũng có thể làm cho chất lượng định giá BĐS cũng bị ảnh hưởng.
Mặt khác, vấn đề định giá bất động sản bảo đảm cũng có những hạn chế, đó là: Những bất động sản có giá trị lớn mà nhu cầu vay cũng lớn thì phòng tín dụng sẽ thuê công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá và tất nhiên kết quả sẽ chính xác hơn, nhưng chi phí bỏ ra là rất lớn.
Thứ hai, quá trình định giá BĐS còn gặp nhiều khó khăn khi xác định giá
trị quyền sử dụng đất. Tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất đôi khi có kèm theo cả tài sản gắn liền với đất như: máy móc, thiết bị… nên rất khó xác định chi tiết và việc xác định dựa trên mức độ cảm tính là chủ yếu, và khó khăn trong thẩm tra số liệu. Trong trường hợp có rủi ro xảy ra thì việc thanh lý bất động sản là rất khó vì máy móc, thiết bị có thể sẽ trở nên lạc hậu trên thị trường, hơn nữa có những thiết bị về thuỷ điện thậm chí bán ra nhưng không có người mua. Mảnh đất đó cũng khó xác định giá trị thị trường chính xác của chúng theo từng địa phương hoặc khu vực tại một thời điểm xác định.
Thứ ba, vấn đề thông tin về mảnh đất. Chi nhánh thường không có đầy đủ
các thông tin chính xác về mảnh đất cần định giá. Chi nhánh cũn gặp nhiều khó khăn trong công tác thu thập, xử lý thông tin.
Thứ tư, chính sách tín dụng của Ngân hàng chưa chặt chẽ. Ngân hàng áp
dụng cho vay không có tài sản bảo đảm “quyền sử dụng đất” đối với các DNNN, chính vì vậy tỷ lệ cho vay không có tài sản bảo đảm vẫn còn tương đối cao. Chính sách này của Ngân hàng cũng làm ảnh hưởng một phần đến hiệu quả bảo đảm các khoản tiền vay.
