Xây dựng quy định chung hướng dẫn thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư

thặng dư.

Phương pháp thặng dư được sử dụng trong tính toán giá trị đất thuê với sự tham gia kết hợp linh hoạt các phương pháp khác như so sánh, chi phí, thu nhập.

Phòng thẩm định giá bất động sản cũng cần xây dựng quy định hướng dẫn thống nhất về cách thức tính toán các khoản mục trong dòng chi phí và doanh thu để tránh tình trạng tính toán sai hoặc tính thiếu các khoản mục.

Ví dụ như, về khoản mục chi phí, cần bỏ những chi phí trên thực tế không được tính vào trong dòng chi phí của dự án như là chi phi đền bù giải phóng mặt bằng – đây là chi phí sẽ được khấu trừ khi dự án kết thúc, chi phí tiền thuê đất (tạm tính) – để tránh việc tính tiền thuê đất 2 lần, chi phí khấu hao (chi phí khấu hao chỉ được tính nếu như trong phương án tính toán, thẩm định viên đã phân bổ khấu hao

Tên khu vực (thuộc xã, huyện, tỉnh thành phố) Hệ thống kho giá Nguồn 3 Nguồn 2 Ngày cập nhật dữ liệu (ngày, tháng, năm) Tên tài sản (giá đất, giá các loại

máy móc…) Nguồn 1

Nguồn câp nhật

đều tổng mức đầu tư dự án trong suốt quãng đời dự án. Lúc đó trong phương án tính toán của mình thì sẽ không còn tổng mức đầu tư ban đầu do đã được phân bổ đều qua các năm nhằm tránh việc tính khấu hao 2 lần).

Bên cạnh đó, Công ty AIC cũng cần xây dựng quy định hướng dẫn về mức điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các tài sản trên đất, tuy nhiên các quy định này không nên quá cứng nhắc, thẩm định viên có thể linh hoạt áp dụng nhưng phải nêu rõ và giải thích được quan điểm của mình.

3.1.4. Hoàn thiện cách tính tỷ suất chiết khấu

Cũng như việc tính toán các khoản doanh thu cũng như chi phí trong phương pháp thặng dư, tỷ suất chiết khấu có vai trò quan trọng và quyết định trong việc tính toán, thẩm định giá đất thuê. Tỷ suất chiết khấu nếu quá thấp thì sẽ làm cho giá trị tiền thuê đất cao khiến các doanh nghiệp sẽ chịu chi phí tiền thuê đất lớn. Do đó không kích thích các doanh nghiệp đầu tư vào dự án. Tỷ suất chiết khấu cao sẽ làm cho giá trị tiền thuê đất thấp. Nhà nước sẽ bị thất thu một khoản thu ngân sách lớn. Vậy nên, tỷ suất chiết khấu dù cao hay thấp đều không phản ánh giá trị thị trường của khu đất. Tỷ suất chiết khấu là một con số mang tính nhạy cảm, rất khó có thể ước lượng một cách hoàn toàn chính xác. Tuy nhiên, với thực tế áp dụng tỷ suất hiện nay cũng cần có những phương pháp khoa học để hạn chế sự sai lệch trong số liệu tính toán, đặc biệt khi Việt Nam đang hội nhập WTO, số lượng các doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam với nguồn vốn lớn là rất nhiều.

Trên thế giới có nhiều phương pháp đang được áp dụng để tính toán tỷ suất chiết khấu. Trong phạm vi chuyên đề, tôi chỉ xin đề cập đến một phương pháp cụ thể, cách thức tính toán và áp dụng cho một dự án cụ thể đã được nêu ở trên. Phương pháp được đề cập là phương pháp WACC (chi phí vốn hóa bình quân) theo Damodaran. Damodaran cho rằng, tổng nguồn vốn của một dự án thông thường sẽ có 2 phần: một phần của vốn chủ sở hữu và phần còn lại cho doanh nghiệp đi vay các Ngân hàng để thực hiện dự án. Do đó nên phương pháp tính chi phí vốn hóa bình quân của Damodaran dựa trên giả thuyết chi phí vốn hóa bình quân của một dự án sẽ phụ thuộc vào 2 biến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp và chi phí lãi vay của Ngân hàng.

Công thức tính toán chi phí vốn hóa bình quân WACC theo Damodaran: WACC = E/V x ke + D/V x kd x (1-Tc)

ke = Rf + β ( Rm – Rf )

Trong đó: WACC: chi phí vốn hóa bình quân

D/V: giá trị phần vốn vay ngân hàng ke: tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp kd: chi phí lãi vay

Tc: thuế Thu nhập doanh nghiệp

Rf: lợi suất phi rủi ro (thường tính bằng trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm)

β: hệ số bêta của ngành Rm: lợi suất rủi ro thị trường Rm-Rf: phần bù rủi ro thị trường

Ví dụ: Áp dụng cho tính toán cụm cảng Cẩm Hải được trình bày ở trên • Ước lượng ke

• Xác định hệ số bêta (β):

- Tiến hành chọn mẫu các công ty cảng biển đã niêm yết trên sàn chứng khoán Cụ thể ở đây là 5 mã chứng khoán như bảng dưới đây:

Bảng 3.1:Bảng hệ số bêta cho ngành cảng biển

Mã chứng khoán Tên công ty Hệ số bêta

DVP Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển cảng

Đình Vũ

0,3

DXP Công ty Cổ phần Cảng Đoạn Xá 0,3

GMD Công ty Cổ phần Đại lý Liên hiệp vận

chuyển

0,8

VGP Công ty Cổ phần Cảng rau quả 0,5

VSC Công ty Cổ phần Container Việt Nam 0,4

Nguồn: Sàn giao dịch chứng khoán

- Tính toán hệ số bêta trung bình ngành bằng cách bình quân cộng các hệ số bêta tìm được. Vậy nên, hệ số bêta trung bình của ngành cảng biển sẽ được tính như sau:

β = (0,3 + 0,3 + 0,8 + 0,5 + 0,4)/5 = 0.46 • Xác định phần bù rủi ro thị trường

Phần bù rủi ro thị trường thể hiện mức độ bù đắp rủi ro giữa quyết định đầu tư vào tài sản vốn cổ phần so với việc đầu tư vào một tài sản khác không rủi ro hoặc

rất ít rủi ro (như trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm). Nếu mức độ bù đắp theo kỳ vọng và yêu cầu không đủ lớn, người ta sẽ không quyết định đầu tư.

Phần bù rủi ro thị trường được tính bằng phần bù rủi ro của Mỹ cộng (+) với độ lệch rủi ro quốc gia.

Căn cứ vào bảng trên thì ta có thể xác định được phần bù rủi ro thị trường (Rm – Rf = 7,26%).

Bảng 3.2: Bảng tính phần bù rủi ro thị trường năm 2011

Country Standard deviation in index Relative Volatility (to US) Total Equity Risk Premium Country risk premium Argentina 46.56% 1.49 7.44% 2.44% Brazil 40.28% 1.29 6.44% 1.44% Chile 24.50% 0.78 3.92% -1.08% China 42.10% 1.35 6.73% 1.73% Columbia 27.89% 0.89 4.46% -0.54% Croatia 41.65% 1.33 6.66% 1.66% Czech Republic 41.70% 1.33 6.67% 1.67% Egypt 42.26% 1.35 6.76% 1.76% Hungary 39.085% 1.25 6.25% 1.25% India 38.10% 1.22 6.09% 1.09% Indonesia 37.89% 1.21 6.07% 1.07% Israel 255.92% 0.83 4.14% -0.86% Kenya 28.14% 0.90 4.50% -0.50% Korea 34.05% 1.09 5.44% 0.44% Malaysia 28.27% 0.90 4.52% -0.48% Mexico 36.07% 1.15 5.77% 0.77% Namibia 38.23% 1.22 6.11% 1.11% Nigeria 36.32% 1.16 5.81% 0.81% Pakistan 36.16% 1.16 5.78% 0.78%

Peru 47.03% 1.50 7.52% 2.52% Philippines 31.73% 1.01 5.07% 0.07% Poland 30.04% 0.97 4.85% -0.15% Romania 46.74% 1.49 7.47% 2.47% Russia 66.70% 2.13 10.66% 5.66% Slovenia 29.48% 0.94 4.71% -0.29% Solvakia 23.43% 0.75 3.75% -1.25% Thailand 36.15% 1.16 5.78% 0.78% Turkey 41.23% 1.322 6.59% 1.59% Uraine 47.80% 1.53 7.64% 2.64% Venezuela 20.05% 0.64 3.20% -1.80% Vietnam 45.39% 1.45 7.26% 2.26% US 31.28% 5.00% Nguồn: Damodaran.com

• Lợi suất phi rủi ro

Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm là lãi phiếu trung và dài hạn, được coi là đủ tin cậy, rủi ro ít. Do vậy, lợi suất phi rủi ro được đề cập đến ở đây thường được cho bằng lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm. Do dự án được thẩm định trong năm 2011 nên lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm sẽ được tính trong năm 2011. Lãi suất trái phiếu Chính phu kỳ hạn 5 năm trong năm 2011 được tính vào khoảng 12,5%.

Vậy nên, từ các thông số đã được tính ở trên, tỷ lệ sinh lời của doanh nghiệp Việt Hải sẽ là:

ke = Rf + β ( Rm – Rf ) = 12,5% + 0,46 x 7.,26% = 15,84 % • Xác định chi phí vốn bình quân WACC

- Dự án cụm cảng Cẩm Hải được dự kiến xây dựng với tổng vốn đầu tư ban đầu là: 18.389.029.120 đồng (trong đó vốn vay (D/V) là: 10.000.000.000 đồng; chiếm 54,38%). Như vậy thì nguồn vốn tự có của doanh nghiệp (E/V) sẽ là: 8.389.029.120 đồng; chiếm 45,62 % tổng vốn đầu tư.

- Lãi suất cho vay của các Ngân hàng thương mại (Kd) tại thời điểm thẩm định giá vào khoảng 18.5%/năm

- Tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp Việt Hải (Kd) theo như tính toán ở trên là 15,84%

- Thuế Thu nhập doanh nghiệp được tính là 25%/ năm

Từ các thông số trên, chi phí vốn bình quân (WACC) của doanh nghiệp Việt Hải được xác định như sau:

WACC = E/V x ke + D/V x kd x (1-Tc)

= 45,62% x 15.84% + 54,38% x 18,5% x ( 1 -25%) =14, 77 %

3.2. Kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền các biện pháp nhằm tăng tính hiệu quả cho công tác thẩm định giá trong thời gian tới

3.2.1. Hoàn thiện hành lang pháp pháp lý, bổ sung những văn bản pháp luật còn thiếu

Kinh tế càng phát triển thì hoạt động dịch vụ thẩm định giá càng cần thiết. Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm hơn nữa tới việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động này. Đối với 12 tiêu chuẩn thẩm định giá – văn bản cụ thể nhất hướng dẫn hoạt động thẩm định giá, ra đời từ năm 2005, tới nay đã là 7 năm có hiệu lực thực tế, tuy đã bộc lộ khá nhiều sai sót nhưng Bộ Tài chính vẫn chưa tiến hành chỉnh sửa. Thêm nữa là, hiện còn tồn tại nhiều văn bản hướng dẫn sửa đổi Thông tư, các quy định về đất thuê gây nhiều khó khăn cho việc tiếp cận và hiểu hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá nói riêng cho những người mới vào nghề.

Trong thời gian tới, Bộ Tài chính cần tổ chức hội thảo lấy ý kiến để chỉnh sửa hoàn thiện các văn bản này cũng như xây dựng các văn bản mới thay thế các văn bản cũ không còn phù hợp với điều kiện kinh tế hiện nay. Đồng thời tổ chức lấy ý kiến các doanh nghiệp thẩm định giá, các cá nhân đang hành nghề thẩm định giá về thực trạng hoạt động thẩm định giá hiện nay, những khó khăn, vướng mắc liên quan tới các quy định pháp luật, tạo hành lang pháp lý lành mạnh nhất cho hoạt động thẩm định giá phát triển.

3.2.2. Thắt chặt quản lý đối với thông tin thị trường, phát triển lành mạnh thị trường

Phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập là một bộ phận trong phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê của Công ty AIC. Có những dự án để ước tính dòng doanh thu của dự án cần phải áp dụng các phương pháp này. Tuy nhiên có một thực trạng hiện nay là thông tin được đưa tràn lan trên thị trường mà không có một sự kiểm định nào. Các thông tin về giao dịch bất động sản, thông tin rao bán nhà cửa, đất đai, ô tô, máy thiết bị được người bán đăng tải trên báo chí và internet. Tuy nhiên, đa phần những thông tin này là không đáng tin cậy do người bán cố tình đưa thông tin sai lệch, tốt hơn thực tế để thu hút người mua, thậm chí có nhiều trường

hợp còn là thông tin ảo nhằm đánh lừa người mua về tình hình thị trường. Các thông tin quy hoạch, thông tin về các chính sách cũng được báo chỉ đưa tin khi chưa có quyết định chính thức từ nhà nước, làm nhiễu thị trường.

Do đó, Nhà nước cần có sự thắt chặt quản lý đối với thông tin trên thị trường. Cần có sự quản lý đối với các thông tin đăng tải trên internet thông qua việc quản lý trang web mua bán nhà đất, các trang web rao vặt, chợ máy móc thiết bị…

Đồng thời lành mạnh hóa thị trường BĐS, động sản bằng các quy định về việc công bố thông tin giao dịch hay buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch.

Công bố thông tin quy hoạch và các chính sách mới, công khai, rộng rãi; Áp dụng các chế tài xử phạt đối với các cá nhân tổ chức đưa thông tin sai lệch về quy hoạch và chính sách của Nhà nước.