V. VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
V.5.Những trường hợp có giấy tờ hợp lệ và chưa có giấy tờ hợp lệ theo quy
quy định của pháp luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng trước và sau ngày 15/10/1993 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?
Cụ thể tại Khoản 4, Điều 50, Luật đất đai 2003 quy định “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân xã phường, trị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với những nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Khoản 6, Điều 50 Luật Đất đai cũng quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy họạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”.
Điều 14, 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai: tiếp tục cụ thể hoá vấn đề này và quy định chỉ không cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi “vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai; vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công
VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 34/46
cộng đã được công bố, cắm mốc; lấn chiếm lòng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng của các tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn, nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm”.
Như vậy, rõ ràng là không có sự phân biệt giữa người sử dụng đất không có giấy tờ do nguyên nhân rủi ro với người lấn, chiếm đất.
Khoản 3, Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai: quy định về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia đình cá nhân sử dụng từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các các loại giấy tờ như sau: “Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18/12/1980 được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2, Điều 45, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về thi hành Luật đất đai mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5, Điều 50 của Luật đất đai 2003 thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa cũng được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ban hành về thi hành Luật đất đai”.
Đất có giấy tờ nhưng đã chuyển nhượng cho người khác một phần nên còn lại không đủ diện tích so với hạn mức đất ở, có lấn thêm để hình thành thửa đất hiện nay có nhà ở sau ngày 18/12/1980, nhưng trước ngày 15/10/1993. Nay giải quyết công nhận phần đất có giấy tờ còn lại công nhận là đất ở, cộng phần đất lấn được công nhận theo hạn mức (diện tích có giấy tờ là đất ở + diện tích hạn mức đất ở) hoặc gộp phần đất có giấy tờ với phần đất lấn để công nhận đủ theo hạn mức đất ở theo Khoản 4 hoặc Khoản 5, Điều 87, Luật đất đai 2003.
Như vậy nếu đạt được những quy định trên thì người có giấy tờ hay không có giấy tờ hợp lệ nhưng đất đã được sử dụng trước 15/10/1993 hoặc sau 15/10/1993 nhưng trước ngày Luật có hiệu lực thi hành đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đề tài: XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 35/46
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì vậy, nếu các thủ tục về những hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất nhanh chóng, gọn nhẹ, đơn giản và thống nhất từ cấp trung ương đến cơ sở thì sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đẩy nhanh tiến trình hội nhập quốc tế.
Qua đây, chúng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên và bạn bè đã giúp đỡ nhóm chúng tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu này.
Đề tài: XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – CÂU HỎI TRẮC NGHIỆM
Ths. Dương Kim Thế Nguyên Trang 36/46