Đây là điều kiện bảo đảm an toàn về mặt pháp lý đối với di sản là QSDĐ. Đất đang có tranh chấp là đất chưa giải quyết được vấn đề: ai là người có QSDĐ đất hợp pháp đối với đất đó? Chính vì thế mà không thể coi QSDĐ đang có tranh chấp là di sản thừa kế bởi nếu cứ coi đó là di sản thừa kế và đem chia thì nếu sau này xác định QSDĐ đó không phải là của người để lại thừa kế mà của người khác thì khi đó việc giải quyết hậu quả của nó rất phức tạp. Do đó nếu là đất có tranh chấp thì trước hết phải giải quyết vấn đề tranh chấp đất để xác định xem QSDĐ đó có phải là của người để lại thừa kế hay không, khi giải quyết được vấn đề đó rồi mới xác định được QSDĐ đất đó có là di sản thừa kế hay không.
2.1.3 QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án:
Một bản án đã có hiệu lực pháp luật và các bên liên quan phải có nghĩa vụ thi hành bản án đó. Trong trường hợp việc thi hành bản án đó đòi hỏi phải kê biên tài sản là QSDĐ của người để lại di sản thì QSDĐ đó cũng không được coi là di sản thừa kế. Như vậy nếu QSDĐ bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì cũng tương tự như là một dạng nghĩa vụ phải thanh toán trong khối di sản của người chết để lại vì thế việc bảo đảm thi hành án phải được ưu tiên trước hết. Di sản thừa kế là phần di sản còn lại sau khi đã thanh toán các nghĩa vụ đó.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ được nhà nước trao cho quyền sử dụng và quyền sử dụng này không phải là vô thời hạn mà có thời hạn.
Luật đất đai 2003 phân chia thời hạn sử dụng đất thành: Loại đất sử dụng ổn định lâu dài và Loại đất sử dụng có thời hạn (Điều 66, 67 Luật Đất Đai). Đối với loại đất sử dụng ổn định lâu dài thì nhà nước không quy định thời hạn sử dụng nhưng trong những trường hợp đặc biệt vì lợi ích của Quốc gia, cộng đồng… Nhà nước vẫn có quyền trưng mua, trưng thu (có bồi thường theo quy định của pháp luật) đối với đất đó. Đây chính là sự thể hiện quyền định đoạt tối cao của nhà nước, đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Đối với loại đất sử dụng có thời hạn thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê và trong thời hạn được giao đất, có quyền để thừa kế QSDĐ đó. Nếu QSDĐ đất đã hết hạn thì không được coi là di sản thừa kế bởi vì nhà nước có thể thu hồi lại đất đó.
Khi hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật về đất đai thì mới được nhà nước xem xét cho tiếp tục sử dụng hoặc nhà nước sẽ thu hồi lại đất.
2.2 Thời điểm ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai vì thế người sử dụng đất phải có nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước nếu được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Quyền của người sử dụng đất phải đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền của mình (trong đó có quyền thừa kế và để lại thừa kế là QSDĐ) khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Tại khoản 1 Điều 98 của Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29-10- 2004 của Chính phủ về Thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã quy định:
“1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất”.
Như vậy, đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 98 nói trên thì thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền để thừa kế quyền sử dụng đất là thời điểm người đó đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc từ thời điểm người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Do đó, khi giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, Toà án yêu cầu đương sự phải chứng minh người để lại di sản đã thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa?. Nếu người để lại di sản thừa kế quyền sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, thì theo chúng tôi có thể giải quyết theo các cách sau:
Phương án 1: Đối với trường hợp không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Toà án phải buộc người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần thừa kế mà họ được hưởng.
Phương án 2: Toà án yêu cầu những người khởi kiện chia thừa kế phải tạm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay người để lại di sản. Sau khi họ thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, Toà án mới thụ lý. Khi xét xử cần buộc những người nhận thừa kế hoàn trả phần nghĩa vụ mà người khác đã nộp thay cho mình.
- Đối với trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì Toà án phải hỏi cơ quan nhà nước có thẩm quyền về vấn đề này. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn đồng ý cho phép những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ hoặc được tiếp tục ghi nợ thì Toà án cho người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất; nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cho phép người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ hoặc không được tiếp tục ghi nợ thì Toà án buộc người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với phần thừa kế mà họ được hưởng [28, tr.17-18].
2.3 Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ
2.3.1 Chủ thể để lại di sản thừa kế là QSDĐ:
Chủ thể để lại di sản thừa kế QSDĐ chỉ có thể là cá nhân. Nhưng không phải bất cứ cá nhân nào sau khi chết đều trở thành chủ thể để lại di sản thừa kế là QSDĐ. Chỉ những cá nhân sau khi chết có tài sản là QSDĐ để lại cho người khác theo trình tự thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật mới trở thành chủ thể để lại di sản thừa kế QSDĐ.
Theo quy định của Luật Đất Đai và BLDS thì cá nhân bao gồm: cá nhân là người Việt Nam (bao gồm cá nhân và cá nhân là thành viên hộ gia đình) và cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài (thuộc trường hợp quy định tại điều 121 khoản 1 Luật Đất Đai) đều là các chủ thể được để lại thừa kế QSDĐ.
Đối với cá nhân và cá nhân thành viên hộ gia đình là người Việt Nam:
Pháp luật quy định cá nhân và cá nhân hộ gia đình là các chủ thể để lại thừa kế QSDĐ:
Tại điều 113 Luật Đất Đai quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
không phải là đất thuê (được nhà nước giao đất; nhận nhận chuyển QSDĐ) có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Đối với cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất thì có quyền để lại thừa kế QSDĐ (Điều 734 BLDS).
Hộ gia đình thường là tập hợp các thành viên trong một gia đình ví dụ như ông bà, cha, mẹ, các con. Hộ gia đình cũng được nhà nước giao đất và cho thuê đất. Việc quy định hộ gia đình cũng là một chủ thể được Nhà nước giao đất nhằm mục đích bảo đảm việc sử dụng đất đai một cách ổn định, tập trung, hiệu quả bởi các thành viên trong hộ gia đình thường là có quan hệ huyết thống, gắn bó với nhau, cùng nhau thực hiện, sử dụng, khai thác có hiệu
quả QSDĐ. QSDĐ được nhà nước giao cho hộ gia đình là tài sản chung của cả hộ (Điều 108 BLDS), mỗi người có quyền đối với phần QSDĐ thuộc phần của mình và có quyền lập di chúc để định đoạt phần QSDĐ của mình cho người khác. Trong trường hợp không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp thì di sản là QSDĐ được chia theo pháp luật. Việc để lại thừa kế của cá nhân là thành viên hộ gia đình đối với phần QSDĐ nằm trong tài sản chung của cả hộ được quy định: Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật (Điều 735 BLDS, Điều 113 Luật Đất Đai).
Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình thông qua quyết định hành chính và theo 02 hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 Luật Đất Đai thì được nhà nước giao đất theo hình thức không thu tiền sử dụng đất; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cũng được giao đất theo hình thức không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp: giao đất ở; giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (Điều 34 Luật Đất Đai). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong các trường hợp trên cá nhân và thành viên hộ gia đình được Nhà nước giao đất theo các hình thức trên được để thừa kế QSDĐ.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thì cũng có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật (Điều 115 khoản 2 điểm a Luật Đất Đai).
- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ hợp pháp cũng được để thừa kế QSDĐ.
Như vậy, các quy định của pháp luật đất đai trước đây (Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 1999; Nghị Định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999) cho phép thành viên hộ gia đình, cá nhân được để thừa kế QSDĐ là đất thuê (Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê được để thừa kế QSDĐ đối với đất thuê trong thời hạn thuê (Điều 9 khoản 2 Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 1999); cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất trong nhiều năm thì được để thừa kế QSDĐ (Điều 22 khoản 1 điểm c Nghị định 17/1999/NĐ- CP).
Điểm khác biệt của Luật Đất Đai 2003 so với Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 1999; Nghị Định 17/1999/NĐ- CP là cá nhân, thành viên hộ gia đình chỉ được để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật nếu đất đó không phải là đất thuê. Điều đó có nghĩa là đối với đất được Nhà nước giao; đất do nhận chuyển QSDĐ hợp pháp từ người khác thì mới có quyền để thừa kế.
Đối với đất thuê và đất thuê lại về nguyên tắc là không đặt ra vấn để thừa kế, tuy nhiên để giải quyết những trường hợp thuê đất và thuê lại đất từ trước ngày Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành (mà pháp luật đất đai trước đó cho phép để thừa kế QSDĐ là đất thuê và đất thuê lại) nên Luật Đất Đai 2003 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền để thừa kế QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê đất”(Điều 114 khoản 2 Luật Đất Đai).
Điều 90 khoản 6 Luật Đất Đai quy định hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất
trong khu công nghiệp trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền để thừa kế QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê lại đất. Quy định này chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết những trường hợp còn tồn tại, là bước “quá độ” chuyển tiếp từ các quy định cũ sang áp dụng các quy định mới của Luật Đất Đai 2003.
Ngoài trường hợp trên thì hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất chỉ có quyền để thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người được thừa kế được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Tuy nhiên, đối với rừng và đất để trồng rừng sản xuất, rừng phòng hộ được Nhà nước giao cho cá nhân và Hộ gia đình, theo quy định của Luật Bảo Vệ và Phát Triển Rừng cũng có những đặc thù riêng trong việc để thừa kế:
Luật quy định về quyền của cá nhân được nhà nước giao rừng phòng hộ, rừng sản xuất là được để thừa kế quyền sử dụng rừng theo di chúc hoặc theo pháp luật” (Điều 69 Luật Bảo vệ và Phát triển Rừng).
Đối với cá nhân, được nhà nước giao đất để trồng rừng sản xuất, trồng rừng phòng hộ cũng được để thừa kế quyền sử dụng đất trồng rừng theo di chúc hoặc theo pháp luật (Điều 72 khoản 1 Luật Bảo vệ và Phát triển Rừng).
Như vậy, đối với việc Nhà nước giao rừng phòng hộ, rừng sản xuất và Nhà nước giao đất để trồng rừng phòng hộ, trồng rừng sản xuất cho hộ gia đình và cá nhân thì Luật Bảo vệ và Phát Triển Rừng chỉ quy định cá nhân
được để thừa kế quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng sản xuất và QSDĐ để trồng rừng phòng hộ, rừng sản xuất.
Vậy cá nhân ở đây có thể hiểu là bao gồm cả cá nhân là thành viên hộ gia đình hay không? Luật Đất Đai và BLDS phân biệt hai loại chủ thể được để thừa kế QSDĐ đó là “cá nhân” và “cá nhân là thành viên hộ gia đình”, về bản chất pháp lý thì hai chủ thể này đều là “cá nhân” chỉ có khác là đối với chủ thể là “cá nhân” thì di sản QSDĐ của cá nhân này không nằm trong khối