gian
Năm 0
1 Vốn đầu tư ban đầu 2 Dòng tiền thu chi 3 Hệ số chiết khấu 4 Dòng tiền chiết khấu
5 Cộng dồn
Sau khi tính được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T).
Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ và kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là cao nhất có thể. Khi phân
tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủ yếu sử dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại. Khấu hao trong dự toán các dự án là khấu hao đều hàng năm. Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm, trả lãi hàng năm.
5.4. Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội của dự án.
Căn cứ vào chính sách, chủ trương quốc gia, đường lối và quy hoạch phát triển của đất nước. Căn cứ vào địa điểm thực hiện dự án các cán bộ lập dự án nghiên cứu để nghiên cứu khía cạnh này. Nghiên cứu tác động của dự án đối với chủ đầu tư, đất nước và cho nền kinh tế. Hầu hết các dự án ở Công ty đều nghiên cứu kỹ các tác động này, một số chỉ tiêu được đưa ra để đánh giá như: tạo việc làm cho người lao động, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng,…Ví dụ như trong Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu Đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. Phân tích khía cạnh kinh tế xã hội của dự án như sau :
“Với mục đích xây dựng hoàn chỉnh các công trình nhà ở cao tầng, phục vụ chương trình phát triển nhà ở quốc gia và của thành phố, đặc biệt tạo điều kiện dãn bớt mật độ dân số tại các khu trung tâm thành phố, góp phần hình thành nếp sống văn minh cho nhân dân thủ đô tại các chung cư cao tầng, dự án mang lại nhiều hiệu quả kinh tế xã hội đó là :
- Đóng góp vào quỹ nhà của thành phố, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hộ gia đình theo tiêu chuẩn diện tích ở tương đối cao, phục vụ công cuộc đô thị hóa Thủ đô Hà Nội.
- Việc đầu tư xây dựng công trình tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thông qua các khoản nộp của Chủ đầu tư, chủ đầu tư thứ phát cũng như các đơn vị thi công công trình, tạo điều kiện tiêu thụ vật liệu và sản phẩm xây dựng trong nước.
- Cụm nhà ở cao tầng tại lô đất CT18 cùng các cụm chung cư khác thuộc khu đô thị mới Việt Hưng được xây dựng không những tạo ra một quần thể kiến trúc đẹp, tạo nên diện mạo đô thị hiện đại cho khu vực cửa ngõ phía Bắc Thủ đô, thuận lợi cho việc quản lý đô thị mà còn nhằm tiếp tục củng cố và phát triển nếp sống tại các chung cư cao tầng.
- Trong xu hướng phát triển chủ yếu của đô thị hiện đại, các chung cư cao tầng là một phần không thể thiếu, cụm chung cư CT18 với tiêu chuẩn ở cao, có các dịch vụ đô thị và hệ thống hạ tầng đồng bộ, khắc phục những khiếm khuyết của các khu chung cư cũ, đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, hợp lý và không bị lạc hậu trong tương lai”.
Tuy nhiên tác động mà Công ty đánh giá tác động đối với nền kinh tế xã hội đang dừng lại ở các vấn đề chung chung, không có tính toán rõ ràng các chỉ tiêu như theo quy trình xem xét khía cạnh kinh tế xã hội như xem xét về giá trị gia tăng thuần (NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), tỷ số lợi ích chi phí B/C…Chính vì thế đôi khi sự đánh giá về khía cạnh kinh tế xã hội là không rõ ràng, đó là một điểm cần được khắc phục ở Công ty mà ở phần giải pháp sẽ có những giải pháp phù hợp.
5.5. Phân tích độ nhạy của dự án.
Các dự án ở Công ty là các dự án đầu tư xây dựng, nên sự thay đổi chủ yếu là giá cả trên thị trường của nguyên vật liệu đầu vào, nên khi phân tích độ nhạy của dự án chỉ đơn giản là ước tính giá chênh lệch khoảng 5 – 10 % so với thực tế, để phòng trừ có sự rủi ro trong vấn đề giá cả. Công ty không xây dựng một quy trình nhất định trong việc phân tích độ nhạy của dự án, tùy theo từng dự án mà có chỉ ra những thay đổi khác nhau và có biện pháp phòng ngừa cần thiết. Tuy nhiên, việc phân tích này ít được chú trọng ở Công ty.
IV. Nghiên cứu tình huống cụ thể : “Dự án đầu tư xây dựng khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê 121 - 123 Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Nội”