a. Tình hình thị trường nhà ở trong những năm qua tại Hà Nội
Trong hơn 10 năm qua thị trường nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng trong những năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000 và kéo dài đến năm 2004, từ năm 2005 thị trường nhà đất lại bị đóng băng. Giá cả dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Trên thực tế, giá đất bình quân ở Hà Nội đã thuộc loại cao trong khu vực, tương đương với khu “lãnh thổ mới” (New Territories) ở Hồng Kông (xấp xỉ 3000 USD/m2) Còn tồn tại hệ thống hai giá: giá do Nhà nước quy định, cao hơn cả Thượng Hải, Bắc Kinh. Riêng một số khu vực trung tâm Hà Nội, giá đất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất trung bình trong thành phố. Hiện nay khung giá đất do Nhà nước quy định.
Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngoài ra giá đất còn được nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch đáng kể với giá thị trường. Khung giá đất còn rộng và chưa có quy chế điều chỉnh rõ ràng trong trường hợp giá thực tế vượt xa khung giá Chính phủ quy định.
So sánh tỷ lệ giữa giá trị BĐS và tổng thu nhập quốc nội (GDP), giữa Việt Nam và một số nước trên thế giới. Năm 1990, khi giá BĐS ở Nhật đạt mức kỷ lục, tổng giá trị đất của Nhật đứng hàng đầu thế giới (trên cả Mỹ) cung chỉ bằng 5,8 lần tổng sản phẩm quốc nội của Nhật. ở Đài Loan vào năm 1997, tổng giá trị đất của tất cả mọi khu phố, mọi xóm làng gấp 9,6 lần GDP của Đài Loan năm đó. ở Việt Nam, ta chỉ lấy một khu vực ở khu vực Hà Nội dài 5 km, rộng 5 km và giả sử giá trung bình của 1 m2 đất là 1500USD (khoảng 5 cây vàng) thì tổng giá trị của 25 km2 (tức 25 tiệu m2) đất nội thành Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toàn bộ GDP của Việt Nam năm
2001.
Giá đất biến động dẫn đến giá nhà ở biến động theo sự thăng trầm của của đất ở.
Từ giá đất sửa đổi trên ta thấy giá các loại đất đều tăng lên từ 3 đến 4 lần. Hiện nay giá cả nhà đất trên thị trường không phải xác định trên cơ sở giá Nhà nước mà xác định trên cơ sở thoả thuận giữa người mua và bán: Giá đất làm nhà ở và giao dịch trên thị trường Hà Nội được xác định trong những năm qua đã có sự biến động và đã được các nhà khoa học nghiên cứu đưa ra làm cơ sở trong giao dịch. Ví dụ của Viện nghiên cứu Kinh tế Trung ương (xem bảng 2.6)
Bảng 2.6 Căn cứ định giá nhà đất trong giao dịch thực tế tại Hà Nội 2005
Cơ sở định giá mua (bán) Cơ sở định giá mua Cơ sở định giá bán
Số người Tỷ lệ (%) Số người Tỷ lệ (%)
- Qua tư vấn bạn bè 37 22,02 27 18,24
- Qua khung giá Nhà nước 60 35,71 28 18,92
- Qua trung tâm giao dịch 16 9,52 20 13,51
- Qua báo chí 13 7,74 10 6,76
- Qua thoả thuận với người mua (bán) 73 43,45 61 41,22
- Qua môi giới 2 1,19 - -
- Khác 4 2,38 2 1,35
Tổng 168 100,00 148 100,00
Nguồn: Cơ sở định giá nhà đất, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2005)
Biểu đồ 2.5 Cơ sở định giá bán nhà đất
Biểu đồ 2.6 Cơ sở định giá mua nhà đất
Hiện nay giá một m2 chung cư thấp nhất là 5,3 triệu đồng/m2 thông thường từ 6,5 - 9,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó theo Sở xây dựng Hà Nội
suất đầu tư cho nhà chung cư từ 9 dến 21 tầng (bao gồm cả xây lắp và thiết bị) là 3,2 đến 3,5 triệu đồng/m2. Như vậy nhìn chung giá nhà chung cư đã bị đội lên khoảng 20% so với thực tế.
Theo trung tâm địa ốc ACB giá một số căn nhà giao bán đầu tháng 1/2004 như sau:
• Nhà 2 tầng mặt ngõ Văn Chương diện tích 25,3 m2 có sổ đỏ: giá 1,13 tỷ đồng. (I)
• Nhà 4 tầng ngõ 1194 đường Láng mặt đường vào bệnh viện GTVT diện tích 54 m2 mặt tiền 5 m có tầng 1 dùng để kinh doanh, có sổ đỏ: giá 2,9 tỷ đồng. (II)
• Nhà 3,5 tầng Cẩm Hội diện tích 48m2 có sổ đỏ: giá 1,7 tỷ đồng. (III) • Nhà 2,5 tầng ngõ 253 Thuỵ Khuê diện tích 20 m2 ngõ vào rộng 3 m:
giá 600 triệu đồng. (IV)
Nếu tính theo giá quy định của Nhà nước. Gnhà - đất = Gnhà + Gđất
Gđất = diện tích *Giá đất do thành phố quy định * Hệ số điều chỉnh
Giá đất do thành phố quy định căn cứ vào vị trí. (nếu lấy hệ số k theo mức lớn nhất cho phép là 1,8).Gnhà lấy theo suất đầu tư của sở xây dựng Hà Nội (tính theo giá xây mới hoàn toàn). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bảng 2.7 So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo mức cao nhất theo quy định và thực tế Loại Giá đất theo quy định (Trđ/m2) Diện tích đất (m2) Giá nhà theo quy định (Trđ/m2) Diện tích nhà (m2) Giá nhà đất cao nhất theo quy định (Trđ) Giá nhà đất thực tế (Trđ) Chênh lệch (7/6)
1 2 3 4 5 6 7 8
I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63
II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55
III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35
IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44
Nguồn: Tổng hợp kết quả điều tra
Trở lại vấn đề đầu cơ, có ba loại nhu cầu đối với nhà đất: • Nhu cầu tiêu dùng (nhà để ở).
• Nhu cầu yếu tố sản xuất (nhà xưởng, văn phòng, khách sạn).
• Nhu cầu kinh doanh (Nhu cầu mua đi bán lại nhằm mục đích thu lợi). Nhu cầu sau cùng này làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ nhà đất. Trong thị trường này khi nhà đất đang lên giá, nhiều người dự báo rằng giá còn tăng thêm nên hộ có tiền và vay tiền để mua hòng sau này bán lại kiếm lời, càng làm tăng nhu cầu và do đó đẩy giá nhà đất lên cao nữa. Ngược lại khi giá nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá còn xuống tiếp nên đem nhà đất có sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm hạ giá nhà đất xuống nữa.
Ngoài dạng đầu cơ thông thường, nhà đất còn là đối tượng của dạng đầu cơ rửa tiền để trốn tránh pháp luật và dạng đầu cơ giữ tiền để đối phó với lạm phát.
b. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao
Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhà nước, ít nhiều măng tính chất “xin-cho”. Để hoàn thành tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các điạ điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần rất tốn kém
thời gian và sức lực.
Theo Viet-trade ngày 8/1/2005 để mua được căn hộ trong khu đô thị mới thì chi phí trung gian lên tới 30 triệu đồng/căn hộ.
(1) Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực nhà đất và thị trường nhà đất
(2) Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.
Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán nhà đất, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất (hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện về nhà đất). Tuy nhiên, công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở các địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị - xã hội.
Theo thống kê hàng năm có trên 10 vạn vụ việc khiếu kiện liên quan đến nhà đất (chiếm khoảng 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến cơ quan Nhà nước). Riêng thanh tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000- 7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến đất đai (chưa tính những đơn trùng lặp).
Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thông tin để có được ngôi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua các trung tâm môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10%.
Biểu đồ 2.7 Thông tin giúp tìm kiếm ngôi nhà ở Hà Nội
Hiện nay do nhu cầu của thị trường nhiều trung tâm môi giới nhà đất mọc lên nhưng chỉ mới có 19 trung tâm đăng ký hoạt động với Nhà nước. Do vậy Nhà nước vẫn chưa quản lý được các trung tâm này.Tóm lại:Những yếu kém của thị trường kinh doanh nhà đất thể hiện qua sơ đồ 2.8
Kinh doanh nhà đất, nhà ở
Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm về nhà đất cao Mất cân đối cung cầu
Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, chi phí giao dịch cao Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh,
trong nước và ngoài nước
Thông tin không đầ dủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận
Biểu đồ 2.8 Tồn tại và yếu kém kinh doanh nhà đât, nhà ở tại Hà Nội
c. Nguyên nhân của các yếu kém trên
- Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Chính sách đối với kinh doanh nhà ở còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý - Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ.
Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai nhìn chung chưa được hoàn thiện và đồng bộ, còn nhiều bất hợp lý, chưa ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính còn bị phụ thuộc nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ương tới địa phương, ngành địa chính mới chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, nhất là ở địa phương ngành địa chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã tạo nên cơ chế hành chính nhiều tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả. Chức năng nhiệm
vụ của ngành xây dựng kinh doanh nhà ở trong công tác kiểm tra xử lý vi phạm chưa rõ ràng còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác. So với yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước hiện nay, đội ngũ cán bộ địa chính chưa đáp ứng được yêu cầu, nhất là ở các địa bàn lớn, cán bộ địa chính ở xã, phường còn chưa đủ về số lượng và còn yếu kém về trình độ chuyên môn, lại phải kiêm nhiệm nhiều việc và luôn thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở.
(1) Giá cả kinh doanh nhà ở tại Hà Nội còn nhiều bất cập
Kể từ những năm đầu thập kỷ 90 đến nay, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng ở Hà Nội đã trải qua ít nhất là 2 cơn sốt giá. Chỉ tính từ cuối năm 2000 đến nay mức giá nhà, đất đã tăng khoảng từ 4 đến 6 lần. Giá thành cao ở khu vực nội thành, các khu vực có quy hoạch phát triển, khu vực ven đô được sáp nhập trở thành Phường, thành Quận... hoặc có mở đường giao thông đi qua.
Hiện nay giá đất tại một số khu vực phố cổ có nơi lên từ 25 đến 30 lạng vàng ta/m2, đất tại các dự án quy hoạch có giá trị từ 5 đến 10 lạng vàng ta/m2. Nhà 3 tầng trở lên có diện tích trên 50m2 đất xây dựng mà có mặt tiếp giáp phố lớn tiện kinh doanh có giá khoảng 4 đến 5 tỷ đồng. Nhà chung cư xây mới nếu gần trung tâm thành phố có giá trừ 7 đến 10 triệu đồng/m2 sàn ...
Nguyên nhân nào dẫn đến giá nhà cao như hiện nay? Theo đánh giá phân tích của chúng tôi sở dĩ giá nhà, đất tăng cao là do một số nguyên nhân cơ bản sau:
(2) Nguyên nhân về cung - cầu nhà đất
Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới và khu vực, do tốc độ tăng trưởng kinh tế tăng chậm lại, nên việc đầu tư của Nhà nước và nhân dân vào nhà ở có phần chậm hơn, dẫn đến nguồn cung giảm. Trong khi đó, do tốc độ tăng dân số (cả tự nhiên lẫn cơ học) lại quá nhanh và những nguyên nhân tăng cầu khác như đã phân tích ở trên làm cho cầu vượt xa cung - mà giá cả thì luôn luôn tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung.
(3) Nguyên nhân về yếu tố đầu cơ và tâm lý đầu cơ
Trong năm 2001 khi mà chỉ số giá tiêu dùng trong nhiều tháng liên tục đạt giá trị âm, lãi xuất ngân hàng giảm ở mức thấp nhất, đầu tư vào sản xuất của các thành phần kinh tế đều gặp khó khăn vì thiếu thị trường đầu ra. Vì vậy mọi người đều có suy nghĩ đầu tư vào nhà đất với nhiều hy vọng siêu lợi nhuận.
Giá nhà đất tăng liên tục hình thành một tâm lý phổ biến đó là người bán có nhu cầu bán nhưng không bán vì sợ hớ, còn người mua có nhu cầu mua thì cố sống cố chết mà mua vì sợ giá còn tăng cao hơn.
(4) Nguyên nhân thuộc về chính sách của Nhà nước
Đầu tiên có thể nói là việc Nhà nước lập và công bố các quy hoạch phát triển đô thị, giao thông, khu thể thao, vui chơi giải trí... mặc dù với việc làm này Nhà nước muốn làm giảm bớt sự căng thẳng về cung và cầu, nhưng trên thực tế nó lại có tác dụng như một nhân tố kích cầu về nhà đất.
Ngoài ra còn một số nguyên nhân khác như chính sách tăng giá đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách về thuế, tài chính, lãi suất ngân hàng... đều tác động tới việc nguời dân đổ xô vào đầu tư bất động sản.
(5) Nguyên nhân về công tác quản lý
Các quy định hiện hành về mua bán nhà đất hiện nay chưa hề thông thoáng điều này dẫn đến giao dịch trên thị trường chủ yếu là mua bán ngầm (80%). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở diễn ra rất chậm (đạt 20%), thuế và lệ phí trước bạ còn cao, không khuyến khích người dân tích cực trong quá trình mua bán.
Việc mua bán tại ″thị trường ngầm″ là chủ yếu nên giá đất đã bị các nhà đầu cơ lũng đoạn là chủ yếu, vai trò điều tiết của Nhà nước hầu như không có và điều tất yếu là Nhà nước đã mất đi nguồn thu từ lợi nhuận siêu ngạch của những người kinh doanh nhà cũng như những khoản thu thuế và lệ phí từ việc mua bán nhà.
Mặt khác, việc thực hiện các quy định của Luật đất đai còn quá nhiều sơ hở dẫn đến việc không thể quản lý đất và những điều xảy ra là không ít kẻ lợi dụng buôn bán đất ngay cả đất nông nghiệp và thậm trí ngay cả trên bản đồ quy hoạch.
(6) Nguyên nhân về thông tin tuyên truyền
Báo chí và các phương tiện thông tin đại chúng đã có nhiều bài viết phản ánh tình hình sôi động của thị trường bất động sản đưa tin chỗ này tăng giá, chỗ kia tăng giá, vô hình đã kích động thêm tâm lý đầu cơ dẫn đến cơn sốt nhà đất gia tăng hơn. Giá nhà đất tăng cao bất hợp lý tất nhiên sẽ ảnh hưởng không tích cực tới những Công ty kinh doanh bất động sản nhà ở chân chính nói chung cũng như Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc là bởi một số