Hà Nội
a. Cung nhà ở tại Hà Nội hiện nay đang ở giai đoạn tốc độ phát triển đô thị hoá cao nhất cả nước.
Theo quy hoạch Thành phố đến năm 2020 đã được Chính phủ phê duyệt thì Hà Nội sẽ có trên 100 dự án khu đô thị mới với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hiện đại. Mục tiêu tạo ra 25 triệu m2 nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở
cho hàng triệu người dân.
Việc phát triển các dự án khu đô thị mới sẽ tạo ra được một lượng cung đáng kể hàng hoá bất động sản để cung cấp cho thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của toàn xã hội về bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng, đảm bảo bình ổn thị trường bất động sản, Nhà nước cũng quản lý được thị trường này và làm cho thị trường đi đúng hướng, tránh gây ra các đợt sốt nhà đất.
Tuy nhiên, việc thực hiện triển khai các dự án khu đô thị mới còn rất chậm, hiên nay mới chỉ có khoảng 20/65 dự án được phê duyệt và triển khai cơ bản (70 - 90%) phần hạ tầng kỹ thuật như: Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công, Định Công, Linh Đàm, Trung Hoà - Nhân Chính, Mỹ Đình I (II), Yên Hoà, bán đảo Linh Đàm, 15 dự án khu đô thị mới đang chờ phê chuẩn hoặc đã được phê chuẩn dự án nhưng còn chưa triển khai được vì nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân cơ bản là công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Điển hình như các dự án Nam Trung Yên, Mễ Trì, Nam Thăng Long, Ciputra, Xuân Đỉnh - Xuân La, Cầu Bươu, Sài Đồng, Bắc Đại Kim mở rộng… và các nguyên nhân thủ tục hành chính chưa hợp lý, thái độ cửa quyền còn tồn tại của một vài cán bộ Ban, Ngành Nhà nước trong việc giải quyết thủ tục cho dự án.
Ngoài việc cần phải đẩy mạnh tốc độ phát triển các dự án phát triển khu đô thị mới, hiện còn nhiều đơn vị được giao đất đã nhiều năm nay nhưng bỏ hoang phí hoặc sử dụng sai mục đích. Vì vậy, gần đây Nhà nước và Thành phố đã có chỉ thị kiểm tra những đơn vị này và kiên quyết thu hồi để đưa ra bán đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường. Việc làm này cũng chắc chắn sẽ tạo ra một lượng không nhỏ nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện còn khoảng 70% đất ở, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà (sổ đỏ). Việc tăng tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là một kênh quan trọng để tạo nguồn hàng cung cấp cho thị trường bất động sản.
Không riêng gì địa bàn Thành phố Hà Nội, mà ngay cả một số tỉnh lân cận như: Hà Tây, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoà Bình và những Thành phố lớn như Nam Định, Hải Phòng, Hạ Long cũng đang rất quan tâm đến việc phát
triển đầu tư xây dựng những khu đô thị mới hiện đại đồng bộ, tập trung.
b. Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội đang là vấn đề thời sự nóng bỏng, được quan tâm và đề cập tới hàng ngày bởi nhiều tầng lớp xã hội. Nhu cầu tăng vọt trong những năm gần đây là bởi những lý do như sau:
+ Nhịp điệu phát triển kinh tế đất nước nói chung và kinh tế của Hà Nội nói riêng ngày càng phát triển, thu nhập bình quân đầu người ngày càng cao. Trong vòng gần chục năm trở lại đây GDP bình quân của nước ta là 7- 8%, riêng Thành phố Hà Nội GDP ở những năm gần đây đều đạt mức trên 10%.
+ Dân số Hà Nội phát triển rất nhanh do gia tăng dân số cơ học và do việc dịch chuyển dân số từ các vùng ngoại tỉnh vào Hà Nội tìm việc làm (theo số liệu điều tra: Hà Nội hiện có khoảng trên 4 triệu người) trong khi đất lại chỉ có giới hạn, quỹ nhà ở lại càng hạn hẹp hơn (theo thống kê quỹ nhà ở của toàn Thành phố hiện có khoảng 12 triệu m2 (khoảng 15% quỹ nhà ở của toàn quốc). Trong đó nhà ở thuộc sở hữu của tư nhân đã kê khai khoảng 7,5 triệu m2; nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã bán cho người sử dụng theo nghị định 61/CP khoảng 1 triệu m2; còn lại là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nhưng mới chỉ quản lý cho thuê khoảng 1,2 triệu m2, 1,8 triệu m2 còn lại do các cơ quan tự quản.
Với dân số hiện có và để đảm bảo tối thiểu cho điều kiện ở hơn 10m2/đầu người thì còn cần bổ sung trên 20 triệu m2 nhà ở nữa.
+ Khi xã hội ngày càng có nhiều người thành đạt thì sẽ xuất hiện ngày càng nhiều nhu cầu mong muốn có được cuộc sống đàng hoàng sung túc trong những căn hộ hoặc những toà biệt thự sang trọng rộng rãi... Thậm trí có những người có nhu cầu mua sắm 2 - 3 toà nhà.
+ Nhu cầu về nhà ở không chỉ tăng về số lượng mà còn đòi hỏi cao về: chất lượng công trình, kết cấu công trình, nhu cầu đồng bộ về các dịch vụ ″để ở tốt hơn″.
+ Quan điểm về gia đình cũng có nhiều sự thay đổi trong đó lớp trẻ thích sống tự lập, ở riêng và từ khi Nhà nước có chủ trương cho phép người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam... những vấn đề này có ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường cầu nhà ở.
+ Việc quy hoạch lại đô thị Hà Nội và giao thông đô thị buộc sẽ phải phá bỏ hàng chục ngàn căn hộ tại các khu phố nội thành. Những số liệu sau đây cho ta thấy nhu cầu về nhà ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi để phục vụ xây dựng các dự án trọng điểm, phát triển giao thông và đô thị tại Hà Nội.
Trong những năm gần đây Thành phố Hà Nội đã phê duyệt hàng chục dự án trọng điểm có liên quan đến việc phải di dời hàng chục ngàn hộ dân như: Các dự án Khu liên hiệp thể thao quốc gia, nút giao thông Ngã tư Sở, Ngã tư Vọng, cầu vượt Mai Dịch, đường Đào Tấn, đường Giang Văn Minh, Sơn Tây, đường Liễu Giai – Hoàng Hoa Thám, nút Cầu Giấy, Nam Đại Cồ Việt.
- Năm 2003 Thành phố cần khoảng 2.000 căn hộ tái định cư nhưng chỉ đáp ứng được dưới 50% nhu cầu.
- Năm 2004 cần khoảng 5.000 căn hộ tái định cư, đáp ứng được 3.000 căn.
- Năm 2005 cần 7.000 căn hộ tái định cư, đáp ứng khoảng 4.000 căn. - Năm 2006 cần 8.000 đến 15.000 căn.
Vì vậy nhu cầu cho nhà ở tái định cư là rất lớn.
+ Nhu cầu còn thể hiện ở sự đầu cơ của giới kinh doanh bất động sản: Có thể nói nhu cầu về nhà ở của thành phố Hà Nội hiện nay là rất bức xúc đặc biệt là việc giải quyết nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức Nhà nước và các lực lượng vũ trang ở Hà Nội. Nhu cầu nhà ở của đối tượng này theo điều tra xã hội học của Trung tâm xã hội nhân văn hiện chiếm tới 50% nhu cầu nhà ở toàn Thành phố. Họ đều là những thành phần lao động chủ chốt làm ra của cải vật chất, xây dựng nền tảng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Nhưng bản thân họ lại chưa đủ điều kiện tạo lập cho mình chỗ ở trong cơ chế thị trường vì vậy trách nhiệm giải quyết nhà ở cho đối tượng này là một yêu cầu bức bách, bắt buộc toàn xã hội phải chung sức giải quyết. Nhiệm vụ mà Thành uỷ và UBND đã đề ra đến năm 2005 Hà Nội cần phải được xây dựng
mới 5,6 triệu m2 nhà ở, cải tạo nâng cấp các nhà cũ xuống cấp và chặt trội. Đảm bảo diện tích tối thiểu cho 1 căn hộ là 50m2 và phấn đấu đạt 11 - 12m2/đầu người và nhà dành cho người có thu nhập thấp tối thiểu cũng phải là 6m2/đầu người.
c. Cạnh tranh thị trường nhà ở giữa các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở tại Hà nội
Cạnh tranh trên thị trường nhà ở tại Hà Nội diễn ra chủ yếu là giữa các doanh nghiệp Nhà nước với nhau, doanh nghiệp Nhà nước với doanh nghiệp cổ phần hoặc tư nhân, doanh nghiệp Việt Nam với doanh nghiệp nước ngoài.
Doanh nghiệp Nhà nước thường có những lợi thế lớn khi tham gia vào thị trường nhà ở do có những ưu đãi và sự quan tâm của Nhà nước của chính quyền các cấp trong Thành phố. Việc giao đất cho các doanh nghiệp Nhà nước để đầu tư xây dựng thường diễn ra nhanh hơn so với các doanh nghiệp tư nhân hoặc doanh nghiệp nước ngoài. Đặc biệt là các đơn vị mạnh như các Tổng Công ty lớn: HUD, Hacinco, Vinaconex, Sông Đà… Ngoài ra, Nhà nước còn có những chính sách hỗ trợ về vốn đầu tư, bảo lãnh tài chính, giảm thuế, miễn thuế, chậm nộp thuế sử dụng đất… cho các doanh nghiệp này. Nhất là đối với trường hợp xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, tái định cư, đối tượng chính sách khác…
Tuy nhiên, doanh nghiệp Nhà nước khi áp dụng các chính sách ưu đãi kể trên thường vấp phải cơ chế Chính sách thủ tục rườm rà phức tạp dẫn đến kéo dài thời gian xử lý, tốn kém.
Các doanh nghiệp tư nhân hoặc cổ phần thường chủ động trong mọi vấn đề đầu tư của mình nên thường giải quyết mọi việc thông thoáng nhanh chóng, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Gần đây Nhà nước có những chính sách khuyến khích đầu tư vào thị trường bất động sản của mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Do vậy, ở Hà Nội đã xuất hiện một số Doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư hoặc Liên doanh đầu tư xây dựng nhà ở như: Khu đô thị Ciputra do các nhà đầu tư
Singapo, khu Bắc Sông Hồng do các nhà đầu tư Thái Lan… Các doanh nghiệp nước ngoài có những lợi thế về vốn đầu tư, kinh nghiệm và công nghệ áp dụng để xây dựng từ hạ tầng cơ sở đến các công trình nhà ở.
- Do có nhiều thành phần kinh tế cùng tham gia hoạt động trên thị trường nhà ở tại Hà Nội với số lượng rất đông đảo, nên yếu tố cạnh tranh trở nên gay gắt và quyết liệt hơn. Các doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu tận dụng lợi thế được hỗ trợ từ phía Nhà nước để lấy Chính sách giá thấp làm công cụ cạnh tranh chính. doanh nghiệp tư nhân thường chọn giải pháp dịch vụ hoàn hảo và các chính sách Marketing - Mix để làm công cụ cạnh tranh. Còn các doanh nghiệp nước ngoài hoặc Liên doanh lấy chất lượng sản phẩm từ cơ sở hạ tầng hiện đại đến chất lượng công trình nhà ở làm sức mạnh cạnh tranh của mình. Nhìn chung thì các doanh nghiệp này đều rất chú trọng đến yếu tố cạnh tranh trong kinh doanh. Thông thường giải pháp nâng cao sức cạnh tranh của họ nhằm vào sản phẩm và dịch vụ nhà ở, thu hút sự chú ý, quan tâm, quyết định sử dụng sản phẩm của người tiêu dùng chất lượng của sản phẩm nhà ở được thể hiện ở những nội dung:
- Vị trí địa lý khu vực có nhà ở.
- Sự phát triển hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế xung quanh khu vực có nhà ở được thể hiện tại các thiết kế quy hoạch chi tiết được duyệt.
- Sự hợp lý của dự án (mức độ hiện đại của cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông thuận tiện, hệ thống các dịch vụ thương mai, y tế, giáo dục, văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí).
- Kiểu dáng thiết kế của các công trình xây dựng và nội dung bố cục căn hộ của toà nhà.
- Chất lượng của công trình, thiết bị của toà nhà và nội thất. - Chất lượng dịch vụ đô thị.
- An ninh khu vực, vệ sinh môi trường.
Để có thể tạo được một dự án hoàn chỉnh có chất lượng cao các Tổng Công ty đã không ngừng đầu tư nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ từ quản lý đến kỹ thuật và kinh doanh. Ngoài ra họ còn mạnh dạn đầu tư vào công nghệ, máy móc thiết bị hiện đại. Mạnh dạn áp dụng khoa học kỹ thuật hiện
đại vào công tác xây dựng công trình. Đào tạo nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ từ quản lý đến kỹ thuật và cán bộ kinh doanh.
d. Quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở tại Hà Nội
Nhà nước và Thành phố Hà Nội đã ban hành rất nhiều văn bản luật để quản lý việc khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả, quản lý và điều tiết thị trường bất động sản cũng như thị trường nhà ở theo một hướng đi tích cực. Có thể liệt kê dưới đây những Bộ luật và Nghị định của Chính phủ liên quan đến đất đai, bất động sản và quản lý nhà ở như: Luật đất đai năm 1993 và được bổ sung năm 1998, năm 2001 và tại kỳ họp Quốc hội khoá IX lại tiếp tục được đưa ra chỉnh sửa cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay; Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 60/CP, 61/CP về mua bán nhà, hoá giá nhà do Nhà nước quản lý; Nghị định 56/CP ngày 18/9/95 cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở hoặc phục vụ hoạt động kinh doanh; Nghị định 68/2001/NĐ-CP, năm 2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; nghị định 17/1999/NĐ-CP năm 1999 và năm 2001 được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định 79/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, nhượng, thuê, cho thuê lại thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Nghị định 81/2001/NĐ-CP năm 2001 về cho phép người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở Việt Nam; Nghị định 87/CP năm 1994 quy khung giá, nguyên tắc - phương pháp xác định giá các loại đất; Nghị định 22/1998/NĐ-CP năm 1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, quy định về chất lượng khu đô thị mới và chất lượng nhà chung cư cao tầng do Bộ Xây dựng soạn thảo…
Tổ chức quản lý Nhà nước đối với hoạt động thị trường bất động sản và thị trường kinh doanh nhà ở còn nhiều bất cập và kém hiệu quả, cụ thể như:
- Từ Trung Ương đến địa phương chưa có một cơ quan cụ thể nào chịu trách nhiệm quản lý hoạt động này.
- Trình độ quản lý của nhiều cán bộ địa phương, các Sở ban ngành về quản lý đất đai, quản lý xây dựng còn yếu kém, dẫn đến tình trạng nhiều quỹ
đất Nhà nước bị xâm chiếm để xây dựng nhà ở làm rối loạn thị trường nhà ở, phá vỡ quy hoạch chung của thành phố.
- Lập quy hoạch và quản lý quy hoạch đô thị còn quá nhiều bất cập chưa hợp lý. Hiện nay Hà Nội còn nhiều địa phương Phường (xã) chưa có quy hoạch chi tiết cụ thể, dẫn đến việc quản lý đất đai tại các địa phương này bị hạn chế.
- Việc quản lý kém của các cơ quan Nhà nước còn thể hiện ở việc hiện nay việc giải quyết quá chậm cho những quỹ đất có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến nhiều hoạt động giao dịch mua bán bất động sản không đủ điều kiện để làm thủ tục với Nhà nước dẫn đến mua bán ngầm trao tay.
- Quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cũng còn quá nhiều bất cập gây nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư dự án, làm cho quá trình chuẩn bị đầu tư thường bị kéo dài có khi hai ba năm vẫn chưa được duyệt dự án.
- Do quản lý yếu nên nhiều chủ đầu tư không thực sự có năng lực vẫn