- Hoàn thiện công tác lập kế hoạch
3.3.2.Một số kiến nghị đối với các cơ quan quản lý nhà nước
3.3.2.1.Hoàn thiện hệ thống pháp lý về đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị
Một trong những rủi ro có tần suất cao và ảnh huởng khá nghiêm trọng đối với các dự án xây dựng khu đô thị đó là các rủi ro về chính sách, trong đó những chính sách, quy định về đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị như Luật xây dựng, quy chế
khu đô thị là những chính sách có ảnh hưởng sâu sắc nhất đối với loại dự án này vì nó điều chỉnh trực tiếp những hoạt động có trong dự án.
Hiện nay, các cơ chế chính sách, hệ thống pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị còn nhiều hạn chế, nhiều khi còn chồng chéo gây khó khăn cho chủ đầu tư và chưa bắt kịp với tốc độ phát triển các dự án. Các văn bản quy định về thiết kế kỹ thuật, tiêu chuẩn xây dựng, định mức xây dựng công trình nhiều khi còn chưa phù hợp. Đặc biệt là chưa có nhiều các văn bản được ban hành để điều chỉnh việc quản lý rủi ro trong hoạt động đầu tư vào các dự án xây dựng khu đô thị.
Một khi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực xây dựng nhàở và khu đô thị còn chưa được hoàn hoàn thiện thì chủđầu tư sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện dự án. Chính vì vậy, yêu cầu đầu tiên cần đưa ra đối với các cơ quan quản lý Nhà nước là cần từng bước hoàn thiện, ổn định pháp luật quy định về xây dựng và khu đô thị để chủ đầu tư an tâm thực hiện dự án
3.3.2.2.Tăng cường điều tiết thị trường bất động sản hoạt động hợp lý
Trong các nguyên nhân được nêu ra đối với các rủi ro liên quan đến thị trường thì đó là việc thị trường trường bất động sản có sự mất cân bằng về cung cầu. Sự mất cân bằng này không phải do có ít người có nhu cầu về nhà ở mà là do sự đầu cơ làm giá của một số bộ phận nhà đầu tư đã đẩy giá bất động sản lên mức giá cao bất hợp lý. Vì vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có các biện pháp tăng cường điều tiết thị trường bất động sản hoạt động một cách hợp lý, hạn chế tình trạng đầu cơ, gây bong bóng giá nhà đất, đưa nhà ở trở về với giá trị thực của nó. Hoặc khi thị trường bất động sản có dấu hiệu đóng băng, gây ứ đọng vốn cho các nhà đầu tư, ảnh hưởng đến nền kinh tế, Nhà nước cần triển khai những chính sách hỗ trợ nhà đầu tư. Có như vậy, thị trường bất động sản mới phát triển ổn định bền vững.
3.3.2.3.Cải cách hệ thống hành chính công
Tăng cường, chấn chỉnh việc thực hiện cơ chế một cửa đối với tất cả các cơ quan hành chính tại tất cả các cấp, các địa phương.
Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, văn bản hướng dẫn thực hiện các thủ tục hành chính.
Đưa ra các biện pháp chỉnh đốn, nâng cao chất lượng cán bộ trong các cơ quan công quyền.
Xây dựng các biện pháp xử lý và thực hiện xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp cán bộ làm sai quy chế, gây khó khăn cho DN.
Tăng cường tuyên truyền giáo dục chống các tệ nạn tham nhũng, quan liêu, cửa quyền.
3.3.2.4.Lập quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất
Xây dựng khu đô thị gắn liền với quy hoạch sử dụng đất. Trên cơ sở quy hoạch kinh tế xã hội vùng miền, quy hoạch tổng thể về sử dụng đất được lập đối với từng địa phương. Quy hoạch tổng thể là cơ sở để địa phương lập quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết sử dụng đất để quản lý việc thực hiện đầu tư. Chủ đầu tư phải căn cứ vào chức năng sử dụng đất của khu vực dự án để lập các quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 đối với dự án mình.
Đô thị gắn liền với hệ thống cơ sở hạ tầng trong đó hệ thống cơ sở hạ tầng là đầu mối, là trục chính để các dự án đấu nối bao gồm hệ thống giao thông, hệ thống điện, nước, thoát nước và công trình ngầm… Mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ ảnh hưởng lớn đến các dự án khu đô thị. Sự không đồng bộ và không đầy đủ cơ sở hạn tầng sẽ là rào cản cho các chủ đầu tư.
Chính vì vậy, công tác lập quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất là chức năng, nhiệm vụ cơ bản của Nhà nước để định hướng và làm khuôn khổ cho các hoạt động đầu tư khác đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến tổng vốn đầu tư cũng như thời gian đầu tư.
3.3.2.5. Thành lập và phát huy vai trò của các hiệp hội ngành nghề
Trước tình hình đang diễn ra hiện nay trên thị trường thì cần nhất là phải thành lập Hiệp hội đầu tư Bất động sản với mục đích:
Tạo môi trường đầu tư cạnh tranh lành mạnh, định hướng thị trường phát triển ổn định lâu dài.
Thiết lập hệ thống thông tin giữa các thành viên trong hiệp hội
Xây dựng được các hệ thống tiêu chuẩn, xếp hạng đánh giá các thành viên Hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tìm kiếm, đánh giá đối tác, nhà cung cấp… Điều này sẽ tạo ra sự liên kết giữa các nhà đầu tư chân chính, thúc đẩy phát triển thị trường bền vững và hiệu quả, hạn chế rủi ro do thông tin sai lệch, bảo vệ quyền lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người tiêu dùng
Nguyên nhân khiến DN chưa quan tâm đến quản trị rủi ro còn do nhiều DN vẫn còn tồn tại tâm lý ỷ lại vào Nhà nước, về phía Nhà nước trong nhiều trường hợp vẫn còn duy trì phong cách điều hành theo kiểu bao cấp, can thiệp trái quy luật thị trường. Để chính bản thân các doanh nghiệp quan tâm đến quản trị rủi ro, Nhà nước cần phải tạo ra một văn hóa quản trị rủi ro cho toàn xã hội, bằng các biện pháp sau:
+ Hạn chế sử dụng các biện pháp can thiệp trái với quy luật của thị trường. Đối với các chính sách điều hành tỷ giá, lãi suất, thuế suất đối với hàng hóa xuất, nhập khẩu...cần phải tuân thủ quy luật thị trường. Mọi doanh nghiệp khi tham gia kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận thì phải tự gánh chịu rủi ro(nếucó). Chỉ khi DN phải tự gánh chịu rủi ro thì mới quan tâm đến quản trị rủi ro.
+ Tăng cường giáo dục, tuyên truyền về các giải pháp, các công cụ phòng ngừa rủi ro cho các DN cũng như toàn thể xã hội, xác định trách nhiệm gánh chịu rủi ro, trách nhiệm quản trị rủi ro thuộc về các chủ thể khi tham gia kinh doanh trên thị trường.
+Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về phát triển các công cụ phòng ngừa rủi ro để các DN, các nhà đầu tư tự bảo vệ mình đồng thời tạo cho các DN thói quen phòng ngừa rủi ro.