Nhân tố thuộc môi trường vĩ mô:
- Môi trường chính trị, pháp luật
Môi trường pháp lý được thể hiện ở các chủ trương, chính sách, quy hoạch phát triển hệ thống quy hoạch pháp quy. Bên cạnh những căn cứ pháp lý như trên, dự án còn phải dựa trên nhiều các tiêu chuẩn quy phạm, định mức chất lượng, đặc biệt là các định mức được áp dụng đối với các công trình xây dựng. Tính ổn định của các văn bản pháp quy nhà nước ảnh hưởng nhiều đến quá trình tổ chức thực hiện dự án:
Ảnh hưởng đến tiến độ dự án: Khi các văn bản pháp luật liên quan đến dự án thay đổi, chủ đầu tư sẽ phải mất nhiều thời gian để nghiên cứu các văn bản này và có thể kiến dự án bị ngừng thi công để điều chỉnh lại nội dung dự án cho phù hợp với các quy định mới
Ảnh hưởng đến chi phí của dự án: Các tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức đầu tư, đơn giá xây dựng công trình, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng … là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến dự toán ngân sách của dự án.
Tuy có ảnh hưởng rất lớn đến dự án như trên nhưng hiện nay môi trường pháp lý ở Việt Nam vẫn đang thực sự là một mối lo đối với các chủ đầu tư, là một nguồn rủi
ro luôn thường trực đối với các dự án nói chung và các dự án xây dựng khu đô thị nói riêng.
Hệ thống pháp luật tuy ngày càng được các cơ quan có thẩm quyền quan tâm hoàn chỉnh thế nhưng hiện nay hệ thống luật pháp mà ở đây là hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư vẫn còn nhiều thiếu sót, chưa đồng bộ và đặc biệt là thường xuyên thay đổi.
Cơ sở pháp lý của dự án chưa hoàn thành: Hệ thống cơ sở pháp lý của dự án là phần tiên quyết để hình thành và thực hiện một dự án đầu tư. Để có một hệ thống cơ sở pháp lý hoàn chỉnh cho một dự án thì đòi hỏi chủ đầu tư phải bỏ ra rất nhiều công sức và chi phí. Hệ thống cơ sở pháp lý của một dự án được hoàn thành trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Để hoàn thiện hệ thống pháp lý của dựán một cách đầy đủ trước khi triển khai thực hiện, dự án cần trung bình từ 24 – 36 tháng, thậm chí có thể dài hơn. Trong khoảng thời gian này thị trường xảy ra nhiều biến động, nghiên cứu ban đầu không còn phù hợp với tình hình thực tế nữa dẫn đến tính khả thi của dự án thay đổi nhiều so với tính toán ban đầu.
- Môi trường kinh tế
Thị trườngtài chính tiền tệ không ổn định: Nhu cầu vốn đầu tư cho các khu đô thị là rất lớn nên phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau do đó ảnh hưởng của thị trường tài chính tiền tệ đến các vấn đề về lãi suất và tỷ giá có tác động lớn đến các dự án
Trước đây chủ đầu tư có thể huy động vốn từ khách hàng là các tổ chức, cá nhân… có nhu cầu về sản phẩm của dự án bằng cách để khách thanh toán tiền mua nhà trước theo từng giai đoạn thực hiện. Việc huy động trước từ khách hàng sẽ làm giảm áp lực vốn cho các dự án. Chủ đầu tư có thể sử dụng một lượng vốn tự có nhất định để phục vụ cho công tác chuẩn bị đầu tư và xây dựng một số công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ thi công công trình chính. Trong thời gian trước đây việc vay vốn từ ngân hàng cho mua nhà cũng như kinh doanh bất động sản là khá dễ dàng. Tuy nhiên, khi các ngân hàng thương mại bị siết cho vay bất động sản thì việc huy động vốn từ nguồn xã hội trở nên khó khăn
Quan hệ cung cầu thị trường mất cân đối: Việt Nam là một nước đang phát triển, mới đi lên từ chiến tranh, công cuộc đổi mới cũng mới chỉ tiến hành được 20 năm vì vậy thu nhập người dân vẫn còn ở mức thấp. Thu nhập trung bình của Việt Nam hiện nay còn thấp. Với thu nhập như vậy thì việc sở hữu một căn hộ cao cấp là
rất khó khăn. Đặc biệt là trong khi với tình hình thực tế hiện nay thì nhà phải được chuyển nhượng qua tay rất nhiều người mới đến người có nhu cầu thực sự cuối cùng. Đây là một nghịch lý đang diễn ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam mà bất kỳ ai cũng có thể thấy nhưng nó vẫn đã, đang và sẽ còn tiếp tục tồn tại. Nó khiến cho việc xác định cung cầu thực sự của thị trường trở nên khó khăn.Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân đã được chỉ ra cho việc gây ra tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản.
- Các biến cố bất ngờ trong thi công xây lắp ( bao gồm cả các yếu tố thuộc môi trường tự nhiên )
Các biến cố bất ngờ chính là nguyên nhân của các rủi ro bất khả kháng. Các biến cố này bao gồm thiên tai, bão lụt … và cả các tai nạn lao động.
Các biến cố như thiên tai, bão lụt, động đất …. Là các biến cố hoàn toàn do các nguyên nhân khách quan và chỉ có thể khắc phục khi chúng xảy ra.
Đối với tai nạn lao động trong thi công thì do đặc điểm độ cao của các công trình trong khu đô thị nên biến cố này có xác suất xảy ra khá cao và để lại hậu quả nghiêm trọng liên quan đến sức khỏe, tính mạng của con người. Nguyên nhân của rủi ro này là do việc chấp hành quy định về bảo hộ lao động còn thấp. Các nhà thầu thi công để tiết kiệm chi phí có thể không thực hiện đầy đủ các biện pháp đảm bảo an toàn trong thi công. Việc mua bảo hiểm cho người lao động đặc biệt là các lao động thời vụ còn chưa được thực hiện nghiêm túc
Chính vì các nguyên nhân trên mà khi rủi ro xảy ra thì sẽ gây ra những thiệt hại đáng kể cho dự án. Ý thức của chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị giám sát và người lao động trong việc chấp hành nghiêm chỉnh an toàn lao động, bảo hộ lao động để phòng tránh tai nạn có thể xảy ra mới là yếu tố cơ bản để giảm thiểu rủi ro.
Nhân tố thuộc môi trường vi mô:
- Khách hàng:
Khách hàng của các dự án khu đô thị mà công ty triển khai thường là những cá nhân, tập thể có nhu cầu sủ dụng và kinh doanh nhà ở. Sự quan tâm của khách hàng tới các dự án cũng như sức mua của khách đối với các khu nhà ở hay bất động sản trong các dự án của công ty ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu của công ty bất động Sản Đông Á. Gần đây do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế mà sức mua của khách hàng giảm, nhiều người không còn chọn việc mua bán bất động sản hay nhà ở để kinh doanh kiếm
lời nữa, họ dè dặt trong đầu tư hơn vì thế mà những dự án của công ty bất động sản Đông Á gần đây bán chậm hơn, lâu thu hồi vốn hơn. Tuy nhiên danh tiếng của công ty với khách hàng cũng không vì đó mà bị giảm sút, công ty vẫn luôn đầu tư vào công tác chăm sóc khách hàng, có những chương trình rút thăm trúng thưởng tri ân khách hàng dành cho khách mua nhà, bất động sản của công ty nên uy tín của công ty càng được mở rộng. Điều này tạo thuận lợi trong việc cạnh tranh của công ty.
- Nhà cung cấp:
Nhà cung cấp là yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm, quyết định sự ổn định của nguồn hàng, nguyên vật liệu mà công ty cần. Các dự án xây dựng khu đô thị của công ty Đông Á có nhu cầu về nguồn cung cấp nguyên vật liệu rất lớn. Do tính chất của dự án xây dựng thường kéo dài, quy mô lớn nên việc chọn nhà cung cấp lớn, uy tin và có nguồn cung cấp nguyên vật liệu xây dựng ổn định, chất lượng là điều không thể thiếu đối với công ty. Nhà cung cấp có tiềm lực mạnh, ổn định, sản phẩm có chất lượng sẽ đảm bảo cho hoạt động xây dựng của dự án được xảy ra thường xuyên và không bị đình trệ do thiếu nguyên vật liệu xây dựng. Như vậy thì dự án sẽ được thi công và bàn giao đúng tiến độ. Ngược lại nếu nhà cung cấp nguyên vật liệu có vấn đề sẽ ảnh hưởng xấu và gây ra rủi ro cho dự án đó là làm giảm chất lượng công trình xây dựng, chậm tiến độ hoàn thành của dự án.
- Đối thủ cạnh tranh:
Thị trường tiêu thụ là căn cứ quan trọng để doanh nghiệp quyết định đầu tư. Đầu tư vào sản phẩm nào người tiêu dùng đang cần, mức tiêu thụ và đánh giá xu hướng trong tương lai chính là các việc công ty cần phải làm trước khi quyết định thực hiện một dự án đầu tư. Ngoài ra việc phân tích đối thủ cạnh tranh, khả năng cạnh tranh...cũng là yếu tố quan trọng giúp công ty bất động sản Đông Á chọn ra phương án đầu tư thích hợp, tạo lợi thế riêng trên thị trường. Đây là những yếu tố ảnh hưởng đến tất cả các dự án đầu tư và đầu tư vào hoạt động xây dựng khu đô thị cũng không phải là ngoại lệ. Khi các yếu tố thị trường – cạnh tranh biến động sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn, giá thành sản phẩm và cuối cùng là hiệu quả của các dự án.
- Cơ quan quản lý nhà nước:
Hoạt động đầu tư xây dựng khu đô thị là vấn đề liên quan đến đời sống, là mối quan tâm thường trực của người dân, Do đó trong bất cứ xã hội hay thể chế chính trị
này thì đầu tư xây dựng khu đô thị cũng được quan tâm đặc biệt và có các định chế pháp lý của các cơ quan quản lý nhà nước để điều tiết quản lý hoạt động đầu tư. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong quá trình đầu tư, các cơ chế chính sách luôn đi song hành với hoạt động đầu tư như các quy định về thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản, quy hoạch đất đai, đơn giá xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật, chính sách về thuế, phí … Sự thay đổi về các quy định này có tác động không nhỏ đến hoạt động đầu tư của dự án và trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án