Quy trỡnh này cũng tương tự như quy trỡnh chuyển toàn bộ thửa đất đó trỡnh bày ở trờn trong đú cú một số điểm khỏc biệt. Đú là sự tham gia của của bộ phận đo đạc và tổ bản đồ thuộc VPĐK QSDĐ. Bộ phận đo đạc ở đõy cú nhiệm vụ đo đạc tỏch thửa theo yờu cầu của cỏc bờn giao dịch khi ký kết hợp đồng và cung cấp kết
71
quả là cơ sở cho VPĐK QSDĐ thực hiện việc đăng ký biến động đất đai.
Vớ dụ trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất với bờn chuyển nhượng là ụng Trần Vũ Lõm – sinh năm 1954:
+ Địa chỉ thường trỳ: số 03 khu Ninh Kiều, TT. Chỳc Sơn + Thửa đất số 1, tờ bản đồ số 1
+ GCN QSDĐ: số hiệu BL 467120 được UBND huyện Chương Mỹ cấp ngày 21/02/2013 với mục đớch sử dụng đất là đất ở tại đụ thị (ODT) thời hạn sử dụng lõu dài (Hỡnh 3.13).
Hỡnh 3.13. Thụng tin của thửa số 1(1) trước biến động
Bờn nhận chuyển nhượng là ụng Nguyễn Hồng Phong - sinh năm 1976; địa chỉ: số 02 khu Yờn Sơn, TT. Chỳc Sơn.
Trong hệ thống cỏc bộ phận khỏc thực hiện như quy trỡnh trờn đó thực hiện đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, riờng tổ bản đồ cú chức năng
72
thẩm tra lại kết quả đo đạc và đo đạc thực địa lại khi thấy cần thiết. Đồng thời là thực hiện việc chỉnh lý biến động trờn bản đồ sau khi đó được UBND huyện phờ duyệt kết quả do VPĐK QSDĐ trỡnh ký.
Căn cứ vào hồ sơ đó được phờ duyệt chẳng hạn ở đõy tỏch thửa số 01 tờ bản đồ số 01 thành 2 phần: phần chuyển nhượng cho ụng Phong là 99.5 m2
và phần cũn lại là của ụng Lõm với diện tớch 199.7 m2. Tổ bản đồ tiến hành tỏch thửa trờn bản đồ và kết quả là tạo thành 02 phần mới thụng tin ban đầu giống hệt nhau (đều mang thụng tin của ụng Trần Vũ Lõm) (Hỡnh 3.14)
Hỡnh 3.14. Kết quả tỏch thửa trờn bản đồ
Với kết quả tỏch làm 2 thửa như trờn bộ phận bản đồ tiến hành cập nhật cỏc thụng tin về thửa đất như: cho số hiệu thửa mới, diện tớch, địa danh (địa chỉ) (Hỡnh 3.15).
73
Hỡnh 3.15. Cập nhật thụng tin phần thửa đất chuyển nhượng
Đồng thời bộ phận hồ sơ cũng tiến hành đăng ký thụng tin trờn hệ thống như GCN QSDĐ, chủ sử dụng,… cho phần thửa đất chuyển nhượng và phần thửa đất cũn lại.
Kết quả của quy trỡnh trờn là thửa đất số 1 của tờ bản đồ số 1 đó được tỏch ra thành 02 thửa mới cú số hiệu thửa là 1 bản đồ số 1 (giữ nguyờn số hiệu thửa cũ) do ụng Trần Vũ Lõm sử dụng và được cấp GCN QSDĐ số hiệu BX 460180 (hỡnh 3.16)
Và thửa đất số 100 (được đỏnh số thửa mới) tờ bản đồ số 1 do ụng Phong nhận chuyển nhượng được cấp GCN QSDĐ mới với số hiệu BX 460181 (hỡnh 3.17).
74
Hỡnh 3.16. Thụng tin của thửa 1(1) sau biến động
75
3.2.4. Thử nghiệm quy trỡnh đăng ký thế chấp
Khi cụng dõn cú nhu cầu vay vốn của cỏc tổ chức tớn dụng (như ngõn hàng chẳng hạn) thỡ sẽ được tư vấn tại đú về cỏc thủ tục giao dịch đảm bảo.
Sau khi được tư vấn cụng dõn sẽ làm hợp đồng với ngõn hàng rồi tiến hành cụng chứng tại văn phũng cụng chứng rồi hoàn thiện hồ sơ nộp cho bộ phận một cửa để đăng ký biến động theo quy định.
Khi tiếp nhận hồ sơ nếu hồ sơ chưa đủ thỡ bộ phận một cửa sẽ yờu cầu cụng dõn hoàn thiện và bổ sung rồi chuyển vào văn phũng đăng ký để thụ lý. Khi thẩm định nếu đủ điều kiện sẽ tiến hành đăng ký thế chấp ghi bổ sung vào phần những thay đổi trong quỏ trỡnh sử dụng hoặc trang bổ sung. Nếu khụng đủ điều kiện sẽ chuyển cho bộ phận một cửa để yờu cầu cụng dõn hoàn thiện cho đủ điều kiện.
Sau khi bộ phận của văn phũng đăng ký làm tờ trỡnh, thủ tục để đăng ký thế chấp sẽ trỡnh giỏm đục văn phũng ký duyệt rồi chuyển cho bộ phận sao lưu hồ sơ và chuyển bộ phận một cửa thu lệ phớ và trả kết quả cho cụng dõn.
Cỏc quỏ trỡnh thao tỏc trờn hệ thống ( nhập thụng tin, reconcile, post,…) của cỏc bộ phận ở đõy được thực hiện giống quy trỡnh chuyển nhượng quyền sử dụng cho toàn bộ thửa đất.
3.2.5. Thử nghiệm quy trỡnh đăng ký bổ sung tài sản
Đõy là một quy trỡnh mới so với địa phương hiện nay. Tuy nhiờn trong thời gian tới đõy cũng là một quy trỡnh cú nhiều giao dịch bởi vỡ giỏ trị tài sản (nhà) ngày càng lớn đúng gúp vào giỏ trị khi thực hiện thế chấp.
Dưới đõy là trường hợp đăng ký bổ sung tài sản là nhà cho chủ sử dụng đất là ụng Nguyễn Đỡnh Quyết – sinh năm 1982 với cỏc thụng tin như sau:
+ Địa chỉ thường trỳ: số 32 khu Ninh Kiều, TT. Chỳc Sơn + Thửa đất số 33, tờ bản đồ số 1
76
+ GCN QSDĐ: số hiệu BA 265189 được UBND huyện Chương Mỹ cấp ngày 10/12/2011 với mục đớch sử dụng đất là đất ở tại đụ thị (ODT) thời hạn sử dụng lõu dài (Hỡnh 3.18).
Hỡnh 3.18. Thụng tin về thửa 33(1) trước khi đăng ký nhà
Sau khi được tư vấn (ở bộ phận một cửa của xó, huyện,…) chủ sử dụng chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định (đó được cơ quan quản lý về nhà – phũng Quản lý Đụ thị xỏc nhận) và tới nộp tại bộ phận một cửa để thực hiện đăng ký theo quy định.
Bộ phận một cửa kiểm tra hồ sơ nếu đầy đủ, cỏn bộ tiếp nhận viết phiếu giao nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả đối với cụng dõn, phõn loại chuyển hồ sơ vào VPĐK QSDĐ và cập nhật thụng tin vào hệ thống. Sau đú hồ sơ được chuyển vào VPĐK QSDĐ để thụ lý.
Bộ phận bản đồ cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ, bản vẽ và đo đạc thực địa về ngụi nhà nếu thấy cần thiết rồi chuyển kết quả cho bộ phận hồ sơ.
77
Bộ phận hồ sơ sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, nếu chưa đạt (thiếu, khụng đỳng,…) sẽ gửi cụng văn cho bộ phận một cửa để thụng bỏo cho chủ sử dụng sửa chữa, bổ sung theo yờu cầu. Nếu hồ sơ đạt theo quy định tổ hồ sơ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ gồm duyệt đơn đăng ký, tờ trỡnh, in trang bổ sung GCN QSDĐ,… (Hỡnh 3.19) và chuyển cho giỏm đốc VPĐK QSDĐ kiểm tra lại, nếu chưa được sẽ yờu cầu tổ hồ sơ hoàn thiện, nếu đạt ký xỏc nhận vào hồ sơ, trang bổ sung.
Hỡnh 3.19. Bộ phận hồ sơ cập nhật đăng ký
Hồ sơ sau khi hoàn thiện xong được tổ hồ sơ sao lưu theo đỳng quy định và chuyển cho bộ phận một cửa. Đồng thời thụng tin về tài sản (nhà) sẽ được bộ phận bản đồ cập nhật vào hệ thống (Hỡnh 3.20).
78
Kết quả thụ lý tại VPĐK QSDĐ được chuyển cho bộ phận một cửa thu lệ phớ trả kết quả cho cụng dõn kết thỳc quy trỡnh.
Cỏc quỏ trỡnh thao tỏc trờn hệ thống (nhập thụng tin, reconcile, post,…) của cỏc bộ phận ở đõy được thực hiện giống quy trỡnh chuyển quyền toàn bộ.
* Nhận xột: Việc thử nghiờm cỏc quy trỡnh trờn cho thấy cỏc bộ phận khi thao tỏc trờn hệ thống được thực hiện rất linh hoạt và chủ động khụng cần phải chờ đợi kết quả thực hiện của cỏc bộ phận khỏc liờn quan thực hiện xong. Chẳng hạn, việc cập nhật thụng tin lờn bản đồ và cập nhật trong hồ sơ đều diễn ra độc lập khụng phụ thuộc nhau nhiều. Chớnh điều này sẽ mở ra việc đẩy nhanh tiến độ thụ lý hồ sơ so với cỏch làm truyền thống.
Trong suốt quỏ trỡnh thực hiện đăng ký biến động, người phụ trỏch VPĐK QSDĐ hoặc cỏc bờn chuyển nhượng (nếu được phộp) cú thể theo dừi toàn bộ diễn biến bằng cỏch kiểm tra cỏc phiờn bản CSDL khỏc nhau của cỏc bộ phận tham gia vào quỏ trỡnh đăng ký biến động (Hỡnh 3.21).
79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Cơ chế phiờn bản cơ sở dữ liệu cú vai trũ quan trọng trong việc ứng dụng vào quỏ trỡnh đăng ký đất đai núi chung và đăng ký biến động đất đai núi riờng. Việc thực hiện đăng ký đất đai theo quy trỡnh hiện nay cũn mang tớnh chất “cứng” làm hạn chế khả năng hỗ trợ xử lý hồ sơ đồng thời để đẩy nhanh việc thụ lý hồ sơ khi mà nhu cầu giao dịch của cụng dõn ngày càng nhiều.
Trờn cơ sở ứng dụng cơ chế phiờn bản CSDL hỗ trợ bởi cỏc phần mềm ArcSDE và ArcGIS của hóng ESRI, luận văn đó thiết kế một hệ thống đăng ký biến động đất đai theo quy trỡnh ở cấp huyện. Hệ thống đó được thử nghiệm đối với 4 quy trỡnh đăng ký đất đai thường gặp ở huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
Quỏ trỡnh nghiờn cứu thử nghiệm cho thấy việc ứng dụng cơ chế phiờn bản cơ sở dữ liệu sẽ giỳp đẩy nhanh xử lý hồ sơ vỡ mỗi bộ phận với phiờn bản của mỡnh cú thể làm độc lập mà khụng cũn phụ thuộc nhiều khi khụng dựng cơ chế này. Sau khi xử lý, dữ liệu của cỏc bộ phận sẽ được đưa vào cơ sở dữ liệu chung cho hệ thống thụng qua người quản lý như vậy sẽ tạo lờn sự đầy đủ và thống nhất của dữ liệu.
Để cơ chế phiờn bản cơ sở dữ liệu phỏt huy được những lợi ớch, giỏ trị của mỡnh thỡ việc quan tõm hoàn thiện cỏc quy trỡnh đăng ký đất đai của cỏc địa phương là rất cần thiết. Cỏc đơn vị cung cấp phần mềm hệ thống thụng tin đất đai cũng cần nghiờn cứu đưa cơ chế phiờn bản CSDL vào trong cỏc hệ thống của mỡnh để cụng tỏc đăng ký đất đai đạt hiệu quả và chất lượng cao hơn, đồng thời nõng cao tớnh minh bạch của cụng tỏc này.
80
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Đào Xuõn Bỏi (2005), Giỏo trỡnh hệ thống hồ sơ địa chớnh, Trường Đại học Khoa học Tự nhiờn – Đại học Quốc gia Hà Nội.
2. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường – Bộ Nội vụ - Bộ Tài chớnh (2010), Thụng tư liờn tịch số 05/2010/TTLT – BTNMT – BNV – BTC ngày 15 thỏng 03 năm 2010.
3. Chớnh phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội.
4. Stộphane Lavigne (1999), Địa chớnh Phỏp, người dịch: Đào Đỡnh Bắc, Trương Cam Bảo.Nhà xuất bản Thế giới.
5. Quốc hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai.
6. Đặng Anh Quõn, Hệ thống đăng ký đất đai theo phỏp luật đất đai Việt Nam và
Thụy Điển, Luận ỏn tiến sĩ luật học, Khoa Luật Đại học LUND và Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chớ Minh.
7. UBND huyện Chương Mỹ (2012), Quyết định số 442/QĐ – UBND ngày 23/03/2012 Về việc cụng khai danh mục và quy trỡnh giải quyết thủ tục hành chớnh
đang thực hiện trờn địa bàn huyện Chương Mỹ, Chương Mỹ, Hà Nội.
8. Đặng Hựng Vừ, Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở Địa chớnh, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội.
Tiếng Anh
9. ESRI (2004), An Versioning Workflows
10. Tran Hai Phuong (2011), Enhancing Tranparency in land Transaction Process
By Reference Architecture For Workflow Management System, Enschede, the
81
Cỏc trang Web
12. Bỏo Hà Nội Mới
http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong-san/569941/vlap---hoan-thien-va-hien- dai-hoa-he-thong-quan-ly-dat-dai
13. Bỏo Hà Nội Mới
http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong-san/569263/ha-noi-vlap-vao-thuc-tien
14. Bỏo Phỏp luật Việt Nam
http://www.phapluatvn.vn/tuphap/201109/Mot-cua-tai-Chuong-My-Minh-bach- hieu-qua-giam-khieu-kien-2058361/
15. Bộ Thụng tin và Truyền thụng – Cục ứng dụng CNTT (AITA)
http://www.diap.gov.vn/tin-tuc/204/kinh-nghiem-ung-dung-cong-nghe-thong-tin-trong- quan-ly-dat-dai-xay-dung-tai-mot-so-quan-huyen-thanh-pho-ho-chi-minh
16. ESRI User Conference. http://proceedings.esri.com/library/userconf/proc01/ professional/papers/pap991/p991.htm
17. Tạp chớ Thế giới Vi tính – PC World VN
http://www.pcworld.com.vn/mobile/anpham/tm/409/articles/quan-ly/nha- nuoc/2006/12/1189886/quan-hai-ba-trung-ha-noi-dua-gis-vao-quan-ly-dat/
18. Tổng cục Quản lý đất đai. http://www.gdla.gov.vn/index.php? option=com_content&task=view&id=110&Itemid=