tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay
Thẩm quyền theo loại vụ việc
Cơ sở của việc phân định thẩm quyền của toà án theo luật định
Theo quan điểm đối mới của Đảng, toà án có thẩm quyền giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân, kinh doanh, thƣơng mại, lao động thuộc quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Việc xác định thẩm quyền của toà án theo loại thủ tục tố tụng nào phải căn cứ vào tính chất của loại quan hệ pháp luật nội dung mà toà án cần giải quyết. Ở nƣớc ta, các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh, thƣơng mại, lao động và hôn nhân gia đình về nguyên tắc, bản chất thuộc thẩm quyền dân sự của toà án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Khoản 7, Điều 25 BLTTDS[27] đã quy định rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Theo quy định tại khoản 1 điều 136 luật đất đai 2003[17], toà án các cấp có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp sau đây:
Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với trƣờng hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai 1987; luật đất đai 1993; và luật đất đai 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án. Đối với các trƣờng hợp đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc quyền sử dụng đất trƣớc khi có luật đất đai 1987 sẽ thuộc trƣờng hợp tại khoản 1 điều 50 luật đất đai 2003.[17]
Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 luật đất đai 2003.
Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các giấy tờ đƣợc nêu dƣới đây thì cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trƣớc ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam việt nam và nhà nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, địa chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trƣớc ngày 15/10/1993, nay đƣợc uỷ ban nhân dân xã phƣờng thị trấn xác nhận là đã sử dụng trƣớc ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ về thanh lý hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho ngƣời sử dụng.
Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 điều 50 luật đất đai 2003
Khoản 2 Điều 50 luật đất đai 2003[17] quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhƣng đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành chƣa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."
Đối với các tranh chấp mà đất đó đã có các giấy tờ sau
Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ khác bao gồm bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
Khi giải quyết các tranh chấp mà một bên xuất trình một trong các giấy tờ đƣợc nêu ở khoản 1, khoản 2 điều 50 luật đất đai 2003 [17] thì cần phải xem xét bản chất của sự việc, do đó không phải ai đứng tên trong các giấy tờ đó thì đều công nhận quyền sử dụng đất cho họ theo các giấy tờ mà họ xuất trình, toà án phải xem xét trong từng trƣờng hợp cụ thể, tuỳ theo tính chất của quan hệ pháp luật có tranh chấp để quyết định cho chính xác.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo cấp toà án
Cơ sở của việc phân định thẩm quyền của toà án các cấp
đất đai giữa các cấp toà án bảo đảm cho việc giải quyết vụ việc đƣợc chính xác, đúng pháp luật. Ở Việt Nam, hệ thống toà án đƣợc tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Trong các toà án chỉ có Toà án nhân dân cấp huyện và Toà án nhân dân cấp tỉnh là có thẩm quyền xét xử sơ thẩm về tranh chấp đất đai. Do vậy, việc phân định thẩm quyền xét xử sơ thẩm về tranh chấp đất đai giữa toà án các cấp đƣợc thực hiện đối với Toà án nhân dân cấp huyện và Toà án nhân dân cấp tỉnh.
Cơ sở của việc phân định thẩm quyền giữa các cấp toà án là đƣờng lối, chính sách của Đảng về hoạt động tƣ pháp, tính chất phức tạp của tranh chấp đất đai, hệ thống tổ chức toà án, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ toà án, điều kiện cơ sở vật chất, hiệu quả kinh tế của việc giải quyết tranh chấp về đất đai…
Thẩm quyền của Toà án nhân dân các cấp
Theo quy định của BLTTDS 2004 và Luật Đất đai 2003 thì những tranh chấp về đất đai mà có đầy đủ một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai[17] thì sẽ thuộc thẩm quyền của toà án. Về nguyên tắc, Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm hầu hết các vụ việc tranh chấp về đất đai, trừ những trƣờng hợp thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân cấp tỉnh. Đối với những tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp đòi hỏi những điều kiện đặc biệt về chuyên môn, nghiệp vụ của toà án cũng nhƣ những điều kiện về phƣơng diện kỹ thuật, về ủy thác tƣ pháp nƣớc ngoài hoặc những vụ việc mà việc giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện không đảm bảo tính khách quan, vô tƣ thì sẽ thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân cấp tỉnh.
Những tranh chấp đất đai mà không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật thì theo quy định của Luật đất đai 2003 cơ quan quản lý đất đai sẽ có trách nhiệm hòa giải. Thẩm quyền của toà án đƣợc
thể hiện ở việc giải quyết yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại của bên bị hại. Trong trƣờng hợp việc thoả thuận về mức bồi thƣờng thiệt hại không thành thì đƣơng sự có quyền khởi kiện đòi bồi thƣờng thiệt hại tại Toà án nhân dân (TAND) cấp huyện để đƣợc giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Ngoài ra, nếu hết thời hạn theo khoản 2 Điều 135 Luật đất đai năm 2003 [17] (kể từ ngày UBND nhận đơn) mà UBND không tiến hành hoà giải hoặc không có điều kiện hoà giải (bên bị kiện không có thiện chí nên không có mặt hoặc không thể có mặt…) thì đƣơng sự có quyền khởi kiện ra toà án. Thời gian từ ngày đƣơng sự nộp đơn yêu cầu hoà giải tại UBND cho tới khi khởi kiện ra toà án không đƣợc tính vào thời hiệu khởi kiện.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toà án theo lãnh thổ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cơ sở của việc phân định
Về nguyên tắc, việc phân định thẩm quyền của toà án theo lãnh thổ đƣợc tiến hành trên cơ sở đảm bảo việc giải quyết vụ việc dân sự của toà án đƣợc nhanh chóng, đúng đắn, bảo đảm việc bảo vệ của nhà nƣớc, quyền lợi của đƣơng sự, tránh đƣợc sự chồng chéo trong việc thực hiện thẩm quyền giữa các tòa cùng cấp. Ngoài ra, việc phân định thẩm quyền theo lãnh thổ còn bảo đảm quyền tự định đoạt cho đƣơng sự.
Về thẩm quyền của toà án nơi có bất động sản
Theo điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 [27] thì toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.
Quy định này đƣợc xây dựng dựa trên quan niệm là toà án nơi có bất động sản là toà án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ, cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, toà án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế:
xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); cho định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất…
Về thẩm quyền của toà án theo lãnh thổ đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất
Trong thực tiễn, việc vận dụng quy định tại điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 [27] để xác định thẩm quyền của toà án đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất, cũng có những ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất động sản, do vậy, trong những trƣờng hợp này toà án có thẩm quyền phải là toà án nơi bị đơn giải quyết. Quan điểm này dựa trên lập luận rằng, đối với tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất thì trƣớc hết phải xác định xem ai là ngƣời có quyền thừa kế rồi mới chia, trong số các đƣơng sự thì có đƣơng sự chỉ yêu cầu hƣởng giá trị chứ không yêu cầu chia hiện vật. Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản cho nên không thể áp dụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của toà án theo nơi có bất động sản toạ lạc. Thiết nghĩ, việc ban hành một văn bản pháp lý để hƣớng dẫn cụ thể về vấn đề này là hết sức cần thiết.
Việc nghiên cứu pháp luật một số nƣớc và pháp luật chế độ cũ về tố tụng dân sự cho thấy, nguyên tắc nơi phát sinh sự kiện mở thừa kế sẽ đƣợc áp dụng để xác định thẩm quyền của toà án đối với các vụ việc yêu cầu chia thừa kế. Tức là toà án có thẩm quyền giải quyết vụ việc sẽ là toà án nơi mở thừa kế hay toà án nơi khai phát di sản. Thế nhƣng, luật thực định của chúng ta hiện nay không đề cập đến nguyên tắc này. Do vậy, chúng tôi cho rằng, trong khi nhà lập pháp chƣa có những quy định khác thì việc xác định thẩm quyền của toà án theo lãnh thổ tạm thời vẫn đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện hành, trên nguyên tắc ƣu tiên thẩm quyền giải quyết của
toà án nơi có bất động sản (nếu có nhiều bất động sản thì là toà án nơi có một trong các bất động sản).
Việc giải quyết các tranh chấp về đất đai thông qua hệ thống Toà án nhân dân hiện đang gặp phải một số thách thức, khó khăn sau đây
- Về chính sách, pháp luật đất đai: Chính sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam có sự khác nhau ở từng thời kỳ lịch sử cụ thể. Ví dụ: Giai đoạn trƣớc năm 1980 pháp luật không cấm việc mua bán đất đai. Sau năm 1980 đến trƣớc ngày 15/10/1993, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhƣợng đất đai... dƣới mọi hình thức và từ ngày 15/10/1993 trở đi, pháp luật lại cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ. Mặt khác, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng còn quy định chung chung; thiếu các quy định cụ thể về giải quyết tranh chấp đất đai của vợ chồng khi ly hôn; các quy định về xử lý các tranh chấp đòi lại đất của họ tộc, đất hƣơng hoả, đất tôn giáo... Hơn nữa, hệ thống các văn bản pháp luật đất đai lại thƣờng xuyên sửa đổi, bổ sung và do nhiều cơ quan khác nhau từ trung ƣơng đến địa phƣơng ban hành nên đội ngũ cán bộ, công chức nhà nƣớc nói chung và đội ngũ thẩm phán nói riêng rất khó cập nhật kịp thời những thay đổi này. Điều này đã gây khó khăn không nhỏ cho TAND khi giải quyết các tranh chấp về QSDĐ;
- Về chất lượng của công tác xét xử các tranh chấp đất đai: Hiện nay về mặt số lƣợng, ngành toà án còn thiếu đội ngũ thẩm phán; bên cạnh đó, năng lực trình độ của đội ngũ thẩm phán không đồng đều, nhiều ngƣời chƣa đƣợc bồi dƣỡng, đào tạo thƣờng xuyên, nên chƣa nắm bắt kịp thời những thay đổi của các quy định của pháp luật đất đai. Hơn nữa, hệ thống cơ sở vật chất, điều kiện làm việc của các thẩm phán còn nghèo nàn. Đây cũng là một nguyên nhân ảnh hƣởng đến chất lƣợng công tác giải quyết tranh chấp về đất đai của toà án;[32]
- Về công tác quản lý nhà nước về đất đai: Do buông lỏng công tác quản lý đất đai trong một thời gian dài nên hệ thống hồ sơ sổ sách địa chính bị thất lạc hoặc không đƣợc điều chỉnh cập nhật thƣờng xuyên; công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ chƣa đi vào nền nếp; nhà nƣớc chậm cấp GCNQSDĐ cho ngƣời SDĐ, đặc biệt là đối với ngƣời SDĐ ở tại đô thị; công tác đăng ký SDĐ chƣa đƣợc các cơ quan quản lý đất đai coi trọng.... Mặt khác, do sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trƣờng đã làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị kéo theo sự gia tăng về số lƣợng và các mức độ phức tạp của tranh chấp đất đai. Hậu quả là nhiều tranh chấp phát sinh trong lịch sử chƣa đƣợc giải quyết, nay lại phát sinh nhiều loại tranh chấp đất đai mới. Điều này cũng gây khó khăn đến việc giải quyết tranh chấp đất đai của các toà án:
Bên cạnh đó trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật của ngƣời dân nói chung và đội ngũ công nhân viên chức nói riêng còn thấp; ở nhiều nơi, đặc biệt là khu vực nông thôn một bộ phân không nhỏ dân cƣ vẫn còn quan niệm "phép vua thua lệ làng" dẫn đến việc coi thƣờng pháp luật; cơ chế phối kết hợp giữa hệ thống UBND các cấp, các cơ quan hữu quan khác với TAND trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai còn chƣa chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả v.v... Đây cũng là những yếu tố gây khó khăn cho TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về đất đai.
1.3.3. Lịch sử và vai trò của Toà án nhân dân tối cao trong việc áp dụng pháp luật trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam
Điều 18 Hiến pháp năm 1993 [24] quy định: “Toà án nhân dân tối cao là cơ quan xét xử cao nhất của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”; “hƣớng dẫn các toà án áp dụng thống nhất pháp luật, tổng kết kinh nghiệm xét xử của các toà án; giám đốc việc xét xử của các toà án các cấp, giám đốc việc xét xử của toà án đặc biệt và các toà án khác…” Điều 19-Hiến pháp 1992