a. Nhận dạng dự án
Đối với công ty, nhận dạng dự án là việc xác định dự án thuộc lĩnh vực nào( xây dựng dân dụng hay xây lắp dầu khí,nhà máy phát điện…). Trong từng lĩnh vực thì công trình xây nên sẽ thuộc loại công trình nào. Từ đó lựa chọn các tiêu chuẩn và số liệu sẽ được áp dụng theo quy định của nhà nước.
b. Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo
Sau khi đã nhận dạng xong dự án, các cán bộ công ty thực hiện lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo dự án cần thiết. Đề cương sơ bộ là cơ sở cho việc chuẩn bị nguồn lực( nhân lực, trang thiết bị, kinh phí ) cho việc soạn thảo dự án.
Phòng quản lý kĩ thuật Phòng tài chính kế toán Phòng Kinh tế kế hoạch Ban quản lý dự án Phòng đầu tư dự án
Sau khi đề cương sơ bộ đã được thông qua và kinh phí soạn thảo đã được phê duyệt thì cán bộ lập dự án chuyển sang giai đoạn tổ chức lập dự án.
c. Lập đề cương chi tiết soạn thảo dự án
Đề cương chi tiết là cơ sở cho việc tiến hành soạn thảo dự án. Nó phản ánh một cách sơ bộ các công việc cần thực hiện. Đề cương chỉ rõ các công việc chính cần tiến hành trong từng nội dung phân tích. Một dự án có được soạn thảo một cách kỹ càng và đầy đủ hay không được thể hiện ngay trong đề cương chi tiết này.
d. Phân công công việc cho các thành viên
Sau khi đã lập ra đề cương chi tiết cho việc soạn thảo, các cán bộ lập dự án thực hiện phân công công việc cho từng thành viên trong nhóm. Sự phân công này do chủ nhiệm dự án thực hiện dựa theo khả năng và lĩnh vực của từng thành viên trong từng phòng ban. Bản phân công công việc tại công ty có thể được chi tiết một cách khái quát như sau:
- Xác định các phương án kỹ thuật: Do bộ phận kỹ thuật phòng dự án đầu tư thực hiện. Nội dung này bao gồm các công việc như: Lựa chọn công nghệ, xác định các phương án kết cấu, xác định nhu cầu trang thiết bị máy móc, xác định nhu cầu nhân lực, …
- Xác định các thông tin về địa điểm, thị trường: Do bộ phận khảo sát thực hiện, phối hợp với các nhân viên phòng kinh tế kế hoạch, nhằm xem xét các vấn đề: các thông tin về địa điểm( địa hình, thời tiết, khí hậu, hiện trạng cơ sở vật chất xung quanh khu đất xây dựng công trình), về thị trường( xác định nhu cầu thị trường đầu vào, đầu ra, xác định thị phần, …)
- Phân tích tài chính: Do bộ phận phân tích tài chính của phòng đầu tư dự án phối hợp với phòng tài chính kế toán và phòng quản lý kĩ thuật thực hiện. Và có trách nhiệm đảm nhiệm các công việc như: Xác định tổng mức đầu tư, xác định doanh thu và chi phí, dự trù lợi nhuận, xác định khả năng trả nợ, xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, …
2.2 Thực trạng nội dung của công tác lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long
2.2.1 Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư
Khi bắt đầu có ý tưởng hay quyết định đầu tư vào một dự án, điều đầu tiên mà dự án phải chỉ ra đó là sự cần thiết phải đầu tư. Nội dung này nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư; những lợi ích mà việc xây dựng công trình
còn nêu lên cả những lợi ích và thiệt hại mà công trình đem lại cho vùng, địa phương nơi công trình xây dựng.
Trong nội dung này còn xem xét cả các căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án. Thông thường các dự án xây dựng thường dựa vào các căn cứ đó là:
-Luật đầu tư và xây dựng
-Các nghị định như nghị định 52/1999/ NĐCP và các quyết định khác của pháp luật về xây dựng.
-Căn cứ vào các quy hoạch, các tiêu chuẩn thiết kế, …của Bộ xây dựng
Một nội dung nữa được đề cập tới đó là mục tiêu mà dự án cần đạt tới. Trong mục tiêu của dự án, không chỉ bao gồm mục tiêu ngắn hạn (lợi nhuận trước mắt cho công ty, đem lại việc làm cho một số người lao động, giải quyết chỗ ăn ở cho một bộ phận người dân), mà còn bao hàm cả mục tiêu dài hạn( cải tạo và xây mới hệ thống cơ sở hạ tầng của đất nước, tạo sự ổn định về xã hội, tạo đà cho các ngành khác phát triển). Những mục tiêu của dự án luôn được xem xét trong sự thống nhất với mục tiêu chung của vùng miền và của toàn xã hội.
2.2.1.1 Dự án khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long được xây dựng với mục tiêu:
Góp phần phát triển kinh tế và tạo lập bộ mặt đô thị cho Lương Sơn nói riêng và của tỉnh Hòa Bình nói chung. Tạo nguồn thu ngân sách Nhà nước;
Làm căn cứ cho việc quản lý quy hoạch, hướng dẫn kịp thời, hợp lý trong việc đầu tư phát triển;
Xây dựng khu đô thị cao cấp, đồng bộ về kiến trúc và hệ thống kĩ thuật. Tận dụng, khai thác địa hình cảnh quan đồi và hồ nước để tạo nét đặc trưng cho Dự án. Tạo nền tảng một đô thị có môi trường sống hài hòa với thiên nhiên( mặt nước,cây xanh, vườn hoa, thảm cỏ, trục đi bộ, các công trình thể thao giải trí…)
Tạo ra một tầm nhìn chiến lược trong quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai của tỉnh Hòa Bình, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội, của địa phương trong những năm trước mắt và lâu dài.
Phân bố quĩ đất hợp lý,các đối tượng sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích có hiệu quả.
Dự án đầu tư xây dựng toàn bộ hệ thống hạ tầng kĩ thuật nhằm xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kĩ thuật là tiền đề để thực hiện các dự án đầu tư khác theo qui hoạch.
hợp hài hoà giữa việc phát triển khu đô thị với kinh tế địa phương và hiệu quả đầu tư của chủ đầu tư.
2.2.1.2 Về nhiệm vụ của dự án:
Phải xác định các danh mục công trình xây dựng bao gồm: Các công trình kết cấu hạ tầng và các công trình cơ sở vật chất kĩ thuật phục vụ khu đô thị. Đề xuất các giải pháp kỹ thuật hợp lý và khả thi cho xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực dự án. Tính toán các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của dự án.
2.2.1.3 Những cơ sở pháp lý của dự án
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24-01-2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07 tháng 4 năm 2008 Hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 10/2000/TT-BXD ngày 8-8-2000 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với các đồ án quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 của Bộ Xây dựng ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với Nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch xây dựng;
- Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 04/2008/QĐ- BXD ngày 03/ 4/ 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và các tiêu chuẩn quy phạm thiết kế quy hoạch hiện hành.
- Căn cứ công văn số 283/UBND-XDCB, ngày 28 tháng 02 năm 2008 của UBND tỉnh Hoà Bình về việc cho phép Công ty Cổ phần đầu tư xây lắp Hòa Bình được UBND tỉnh cho phép lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án Khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình;
- Căn cứ quyết định số 372/TTg ngày 02 tháng 6 năm 1997 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung định hướng khu đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hòa Lạc- Sơn Tây đến năm 2020;
- Căn cứ hợp đồng số 07/HĐKT/SDG/2008, ngày 11 tháng 04 năm 2008 giữa Công ty Cổ phần đầu tư và xây lắp dầu khí Hòa Bình với Viện nghiên cứu Quy hoạch và Thiết kế đô thị nông thôn về việc thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án Khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình;
huyện Lương Sơn tỉnh Hoà Bình tỷ lệ 1/500 do Công ty Cổ phần đầu tư xây lắp dầu khí Hòa Bình cấp tháng 4 năm 2008;
2.2.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật
Đối với các dự án là các công trình xây dựng nói riêng, đây là nội dung quan trọng hàng đầu. Bởi vì công trình xây dựng có đặc điểm là tồn tại trong một thời gian dài, nên chất lượng và độ an toàn luôn được xem xét đặt lên hàng đầu. Phân tích kỹ thuật là bước tạo ra cơ sở cho các biện pháp thi công trong quá trình thực hiện dự án. Nó cho biết phải lựa chọn những giải pháp công nghệ nào, những nguyên vật liệu nào thì phù hợp và khả thi nhất. Chính những nhân tố này là điều kiện đảm bảo và quyết định cho tính bền vững cũng như thẩm mỹ của các công trình xây dựng.
Với công ty cổ phần đầu tư xây lắp dầu khí Hòa Bình, phân tích kỹ thuật cũng được tiến hành theo một quy trình chung thống nhất và những chuẩn mực, quy ước do ngành xây dựng đặt ra:
2.2.2.1 Nghiên cứu địa điểm khu vực xây dựng dự án
Khi xem xét địa điểm xây dựng, cán bộ lập dự án phân tích các vấn đề sau: - Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất- Đặc điểm địa hình, tự nhiên, khí hậu, thủy văn, … của khu đất.
- Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải ….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng.
Trong quá trình lựa chọn địa điểm, công ty thường phân tích tới cả những tác động tới môi trường, thẩm mỹ, và đời sống của nhân dân các vùng xung quanh. Đây chính là tiền đề để các cán bộ tư vấn kỹ thuật lựa chọn các phương án kỹ thuật trong các bước tiếp theo.
Để đưa ra được nội dung này, cán bộ khảo sát địa chất của công ty đã tiến hành đo đạc, xác định hiện trạng khu đất một cách tỷ mỉ và hết sức chi tiết. Các đội khảo sát là các bộ phận chuyên nghiệp trong đó có các kỹ sư dày dặn kinh nghiệm. Chính vì vậy địa điểm xây dựng công trình này được nghiên cứu khá chính xác. Mặt khác, các cán bộ này đều ý thức được tầm quan trọng của công việc của mình tới các phương án kiến trúc sau này
Về Vị trí địa lý của dự án:
Khu vực thuộc 03 xã, xã Tân Vinh, Nhuận Trạch, Cư Yên, huyện Lương Sơn tỉnh Hoà Bình
Cách Hà Nội 40 km và cách thị trấn Lương Sơn (trục đường QL6) khoảng 2 km. - Phía Bắc giáp ruộng
- Phía Nam giáp đường liên xã - Phía Đông giáp ruộng và khu dân cư - Phía Tây giáp ruộng
Về địa hình:
Khu vực nghiên cứu là khu vực bán sơn địa. Độ cao chênh lệch từ 19 – 60m. Địa hình khu vực chủ yếu là vùng đồi nên việc nghiên cứu quy hoạch xây dựng cần chú ý tới đặc điểm này nhằm tránh phá vỡ hệ sinh thái khu vực đảm bảo tiêu chí sinh thái bền vững của đồ án.
Về khí hậu:
Khu vực nghiên cứu thuộc địa giới hành chính của huyện Lương Sơn tỉnh Hoà Bình nên có khí hậu chung của vùng. Khu vực nằm trong vành đai nhiệt đới Bắc bán cầu, khí hậu của huyện mang tính chất của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Trong một năm thường phân biệt 2 mùa rõ rệt; mùa nóng (ẩm và mưa nhiều) từ tháng 4 đến tháng 10, mùa lạnh (khô hanh và mưa ít) từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau.
Nhiệt độ bình quân trong năm là 22,8 độ C, nhiệt độ trung bình cao nhất là 28,7 độ C, nhiệt độ trung bình thấp nhất là 15,8 độ C. Nhiệt độ không khí cao tuyệt đối là 39 dộ C. Tháng nóng nhất là tháng 7, tháng lạnh nhất là tháng 1 trong năm. Nhiệt độ giữa các vùng khác nhau, ở vùng cao nhiệt độ các tháng lạnh thấp hơn vùng thấp khoảng 2-3 độ C, mùa đông đến sớm và kết thúc muộn (nhiệt độ trung bình của vùng cao vào mùa đông là 13 độ C, thấp nhất xuống tới 0 độ C).
Chế độ mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 và kết thúc vào tháng 10 trong năm. Lượng mưa trung bình khoảng 2716mm/ năm. Tổng số ngày mưa trong năm trung bình là 145 ngày, mưa tập trung vào tháng 5 đến tháng 9. Mùa khô lượng mưa chỉ chiếm 10,15% tổng lượng mưa cả năm. Các xã vùng cao, vùng thượng có lượng mưa cao hơn vùng thấp. Lượng nước bốc hơi bình quân hàng năm là 650,2mm, cao nhất là 880,5mm; năm thấp nhất là 462,1mm.
Độ ẩm không khí: Độ ẩm bình quân các tháng trong năm là 85%, tháng cao nhất là 88%, tháng thấp nhất là 78%. Độ ẩm thường cao vào những tháng cuối xuân đầu hè và thấp nhất vào những tháng mùa đông.
năm có khoảng 35 ngày xuất hiện sương mù, tháng xuất hiện nhiều sương mù nhất là tháng 12 (8 -10 ngày).
Gió bão: Gió thịnh hành thường thay đổi theo hai hướng: Đông nam vào mùa hè và Đông bấc vào mùa đông. Tốc độ gió trung bình là 1,8m/s. Gió Đông bắc mang theo không khí lạnh, khô, thỉnh thoảng có mưa phùn. Gió Đông nam được hình thành theo các cơn mưa mùa hè và thường có lũ xuất hiện.
Tổng số giờ nắng trung bình một năm là 1412 giờ, tháng thấp nhất là 41 giờ (tháng 1), cao nhất là 175 giờ (tháng 10). Ở các xã vùng cao do ảnh hưởng của mây mù, chế độ chiếu sáng bị hạn chế hơn các xã vùng thấp.
Với đặc điểm khí hậu như trên khu vực có rất nhiều điều kiện thuận lợi và hấp dẫn cho việc tổ chức đô thị dịch vụ và các hoạt động sinh thái, văn hoá, vui chơi giải trí theo hướng phục vụ du lịch nghỉ dưỡng.
Về cảnh quan môi trường:
Khu vực hiện đang rất hoang sơ, phong cảnh đồi núi có nhiều điểm nhìn cảnh quan đẹp với hệ sinh thái tự nhiên khá phong phú với nhiều chủng loại cây đa dạng là một yếu tố đặc biệt quan trọng cho việc phát triển khu đô thị sinh thái.
Ngoài ra chân núi còn có các điểm tụ nước tạo thành các hồ chứa, kênh nước có cảnh quan rất đẹp có thể khai thác yếu tố này cho tạo lập cảnh quan của khu đô thị.
Hệ thống giao thông khá thuận tiện từ đường QL6 vào khu đô thị là đường cấp phối mặt cắt khoảng 5m, đoạn qua khu vực là đường đất. Đây là yếu tố thuận lợi cho giao thông đến khu đô thị. Tuy nhiên để đảm bảo hoạt động cho khu đô thị cần nâng cấp đường và mở rộng mặt cắt phù hợp.
Tóm lại: Khu đô thị sinh thái dịch vụ Cửu Long, huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình hội tụ đầy đủ các điều kiện thiên nhiên thuận lợi cho phát triển đô thị và có ưu thế đặc biệt cho phát triển sinh thái và hình thành một điểm đô thị nổi bật trong toàn bộ hệ thống đô thị của tỉnh Hoà Bình, và là một điểm đô thị dịch vụ hấp dẫn cho dân cư quanh vùng, đặc biệt là gắn với các yếu tố dịch vụ du lịch. 2.2.2.2 Giải pháp qui hoạch, hạ tầng kỹ thuật
Đây là nội dung quan trọng trong nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật. Nội dung này