thật là dễ hiểu bởi vì các nhà đầu tư bất động sản quốc tế có một tầm nhìn xa đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Họ nhận thấy rằng các thành phố ở Việt Nam vẫn đang kém phát triển và cần rất nhiều tiền cho việc phát triển cơ sở hạ tầng.
Mặc dù có khá nhiều yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản nhưng có thể thấy khả năng hồi phục mạnh của thị trường này trong thời gian tới là không cao bởi vì trên thực tế những người có nhu cầu mua nhà vẫn không dễ dàng tiếp cận vốn vay. Hơn nữa, Chính phủ vẫn đang duy trì các chính sách thắt chặt quản lý thị trường này. Thị trường có thể sẽ bớt ảm đạm và tích luỹ để tăng trưởng bền vững trở lại.
2. Một số giải pháp huy động và sử dụng vốn vào thị trường bất động sản động sản
Hiện tại, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản không nhiều, lãi suất ngân hàng vẫn còn cao nên đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh và nguồn cầu về bất động sản. Các doanh nghiệp và chủ đầu tư bất động sản đang thiều vốn trầm trọng trong việc triển khai các dự án. Có nhiều dự án đã ngừng triển khai và kéo dài tiến độ hoặc bán hay sang nhượng hoàn toàn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp lại phải đứng trước tình trạng chi phí đầu vào tăng đáng kể và nhất là tình hình khó khăn trong việc kinh doanh bán ra. Trước tình hình đó, chúng ta cần có những giải pháp sau:
2.1. Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản. doanh bất động sản.
Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Bên cạnh đó, cũng cần tăng nguồn vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại vào thị trường bất động sản có kiểm soát theo lãi suất thị trường.
Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.
Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.
Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản.
2.2. "Chứng khoán hóa" các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là
hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhà rỗi chính là phải làm sao “chứng khoán hóa được các dự án bất động sản”.
Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
Hiện nay, nhiều chuyên gia kinh tế đang đề xuất việc phát hành chứng chỉ bất động sản nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư.
Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ.
Việc phát hành chứng chỉ bất động sản là khả thi và có nhiều ưu điểm hơn so với việc phát hành trái phiếu công trình. Đồng thời, chứng chỉ bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
2.3. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản.
Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản…
Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư .
2.4. Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ…
Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất dảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội…
Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay, để huy động vốn phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng các hình thức khác như mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức.
Bên cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận.
KẾT LUẬN
Trên đây em đã trình bày bài viết về vấn đề vốn trong thị trường bất động sản ở Việt Nam và một số những giải pháp để giải quyết vấn đề này. Chúng ta có thể thấy, nguồn vốn trong thị trường bất động sản ở nước ta chủ yếu là từ vay ngân hàng và vốn đầu tư FDI. Trong đó, nguồn vốn vay ngân hàng thì đang gặp khó khăn do hiện nay giá bất động sản ở nước ta hiện nay vẫn còn cao, do đó để hạn chế rủi ro, các ngân hàng cho vay với mức tín dụng khá khắt khe và hạn chế cho vay trung hạn và dài hạn trong khi đó, thị trường bất động sản lại rất cần nguồn vốn trung và dài hạn này. Đối với nguồn vốn FDI thì trong những năm gần đây đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta khá nhiều nhưng chủ yếu tập trung vào những thị trường cao cấp, không đáp ứng được kịp nhu cầu của dân cư có thu nhập thấp. Để giải quyết những vấn đề vốn cho thị trường bất động sản ở nước ta bây giờ thì vấn đề đầu tiên là phải tháo gỡ vướng mắc giữa ngân hàng và các nhà kinh doanh, bên cạnh đó, chúng ta có thể hình thành quỹ đầu tư tín thác, chứng khoán hoá các dự án đầu tư kinh doanh, tiếp tục tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài…