- Thoờ thuẺn ệỡa ệiÓm
CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT đỘNG KINH DOANH BđS Ở VIỆT NAM.
3.6. NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC QUI HOẠCH, TỔ CHỨC LẠI CÁC DỊCH VỤ HỖ TRỢ HOẠT đỘNG KINH DOANH BđS.
3.6.1. Nâng cao chất lượng công tác qui hoạch và lập kế hoạch sử dụng ựất. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất có vai trò rất quan trọng trọng lĩnh vực quản lý và sử dụng ựất ựai một cách có hiệu quả nhất. Trong Luật ựất ựai 2003 ựã dành ựến 10 ựiều, từ ựiều 21 ựến ựiều 30, ựể qui ựịnh về công tác qui hoạch cũng ựã nói lên tầm quan trọng của công việc nàỵ Một số vấn ựề về qui hoạch ựã ựược ựề cập ở nhiều nơi song luôn có vai trò quan trọng nên cần ựược nhắc ựến là tắnh khoa học của công tác lập qui hoạch và kế hoạch sử dụng ựất, tắnh khả thi trong bối cảnh ựiều kiện kinh tế xã hội của ựất nước, của từng vùng miền và tắnh công khai trong việc công bố các thông tin qui hoạch ựã ựược thông quạ Tắnh khoa học của qui hoạch sử dụng ựất là phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tổng thể của ựất nước, của từng vùng, từng ựịa phương, phù hợp với ựiều kiện tự nhiên, ựiều kiện kinh tế, xã hội và nhu cầu thị trường. Qui hoạch phải phản ánh ựược hiện trạng và nhu cầu sử dụng ựất trong tương laị Nếu không ựạt ựược các yêu cầu này thì qui hoạch sẽ không có tắnh khả thi, trở thành qui hoạch treo và biến thành những trở ngại cho các hoạt ựộng sản xuất kinh doanh, cho ựời sống hàng ngày của người dân. Vấn ựề công bố quy hoạch ựã ựược duyệt hiện nay cũng là một vấn ựề hay ựược ựề cập tớị Hiện chưa có cơ chế rõ ràng về vấn ựề này nên làm cho các thông tin về qui hoạch không ựược phổ biến rộng rãi dẫn ựến những sai phạm, những tổn thất không ựáng có của những người sử dụng ựất như xây dựng trên ựất qui hoạch, mua bán các khu ựất ựã ựược qui hoạch sử dụng vào mục ựắch khác. Hơn nữa việc không có cơ chế công bố rộng rãi và kịp thời qui hoạch ựược duyệt ựã tạo ựiều kiện cho những người có lợi thế biết sớm ựược các thông tin này trục lợi cá nhân và tạo ra những tiêu cực trong lĩnh vực nàỵ Như vậy ngoài việc công bố rộng rãi thì việc công bố kịp thời sẽ rất quan trọng vì như vậy cơ hội thị trường sẽ ựược chia ựều cho mọi công dân, tránh các hiện tượng bất bình trong xã hộị Do ựó cần các qui ựịnh cụ thể và có tắnh pháp lý cao trong các qui ựịnh về việc công bố qui hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các tờ báo ựã
ựược qui ựịnh là kênh thông tin chắnh thức về qui hoạch, công bố trên các website của các cơ quan ựã ựược chỉ ựịnh, công bố bằng biển ở những nơi công cộng, gần các trục giao thông chắnhẦ
Một vấn ựề ựã ựược ựề cập ở chương 2 là thời gian của kỳ qui hoạch theo qui ựịnh hiện nay là quá ngắn cho hoạt ựộng ựầu tư BđS (10 năm). Do vậy Nhà nước cần nghiên cứu kéo dài kỳ quy hoạch ựến ắt nhất là 30 năm và có kèm theo các cam kết trách nhiệm của mình khi vì Nhà nước thay ựổi qui hoạch mà dẫn ựến thiệt hại cho chủ sở hữu BđS ựã tuân thủ nghiêm chỉnh các quy ựịnh của Nhà nước trong việc ựầu tư xây dựng công trình. Nếu kỳ qui hoạch ngắn như hiện nay sẽ tạo ra tâm lý lo ngại của các nhà ựầu tư BđS khiến họ sẽ rất lưỡng lự trong các kế hoạch dài hạn về BđS của mình.
Một vấn ựề quan trọng khác mà NCS muốn ựề cập ở ựây là tắnh mở của các phương án qui hoạch. Như chúng ta ựã biết, bài toán qui hoạch thường xuất phát từ những kế hoạch, chỉ tiêu mang tắnh vĩ mô, do vậy nếu qui hoạch ựược thực hiện khoa học và khi các diễn biến của môi trường kinh tế, xã hội diễn ra theo ựúng dự báo thì về cơ bản sẽ ựem lại hiệu quả tốt trong quá trình ựưa ựất ựai vào sử dụng của cộng ựồng nói chung. Nhưng trường hợp những dự báo về sự phát triển của nền kinh tế nói chung và của khu vực nói riêng không chuẩn xác thì sự ựiều chỉnh thực tế sử dụng ựất ựể ựạt ựược hiệu quả cao nhất là một yêu cầu chắnh ựáng. Vắ dụ như quy hoạch sử dụng ựất ở một khu vực nào ựó qui ựịnh tỷ lệ ựất dành cho nhà ở, ựất dành cho các công trình công cộng, ựất làm các trung tâm thương mại, ựất làm các khu văn phòngẦTrong vài năm ựầu có thể việc sử dụng ựất như phương án qui hoạch là hợp lý song trong các năm tiếp theo khi ựiều kiện kinh tế, xã hội có những thay ựổi không như dự báo khiến cho khu vực này trở nên ựông ựúc người qua lại khiến cho nó ựược ưu chuộng hơn ựối với các hoạt ựộng thương mại do ựó nhu cầu nhà ở tại khu vực này giảm xuống do ồn ào trong khi nhu cầu xây dựng các trung tâm thương mại, các khu văn phòng cho thuê tăng lên. Do ựất ựai ựã ựược qui hoạch nên
việc chuyển mục ựắch sử dụng ựất như hiện nay là khó khăn nên ảnh hưởng ựến tắnh linh hoạt trong quá trình sử dụng ựất của người sử dụng. Bối cảnh trên cho thấy trong công tác qui hoạch hiện nay cần tiến tới cách qui hoạch mở làm cho việc sử dụng ựất trở nên linh hoạt hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của cuộc sống, nâng cao hiệu quả sử dụng ựất cũng như giảm bớt sự can thiệp của Nhà nước vào những vấn ựề mà sự vận ựộng của nó nên ựể thị trường, nên ựể yêu cầu của cuộc sống quyết ựịnh mà không làm ảnh hưởng ựến trật tự xã hộị Tắnh mở của qui hoạch ở ựây ựược hiểu là một mảnh ựất có thể ựược sử dụng vào các mục ựắch không bị cấm, vắ dụ như một mảnh ựất tại một khu ựô thị có thể vừa ựược làm khu văn phòng, vừa có thể ựược làm nhà ởẦ trong khi không ựược xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, hoặc không ựược làm chợẦThiết nghĩ tắnh mở của qui hoạch sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng ựất chung trong xã hội vì có thể suy luận rằng nếu mỗi một chủ sử dụng ựất luôn sử dụng mảnh ựất của mình với hiệu quả cao nhất mà không làm giảm tắnh hiệu quả sử dụng ựất của các chủ sử dụng khác thì có nghĩa là hiệu quả sử dụng ựất trên phạm vi toàn xã hội sẽ tăng lên. Việc tăng tắnh mở cho các qui hoạch sử dụng ựất còn có tác dụng làm giảm cơ hội phát sinh các hiện tượng tiêu cực trong công tác quản lý ựất ựai hiện nay vì người sử dụng ựất có thể thay ựổi mục ựắch sử dụng khu ựất của mình theo những mục ựắch không bị cấm và không phải thực hiện các thủ tục chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất như hiện naỵ
3.6.2.Các dịch vụ hỗ trợ hoạt ựộng kinh doanh BđS.
Hoạt ựộng tư vấn, môi giới có vai trò quan trọng trong hoạt ựộng kinh doanh BđS. Do thực trạng lộn xộn của hoạt ựộng này hiện nay nên việc tổ chức lại, chấn chỉnh lại hoạt ựộng này là cần thiết. Các hoạt ựộng tư vấn, môi giới BđS phải ựược coi là một nghề như nhiều nghề khác trong xã hội do ựó hoạt ựộng này phải chịu sự ựiều tiết của các luật liên quan ựể bảo ựảm cho dịch vụ này phát triển ựúng hướng cũng như bảo ựảm lợi ắch của các chủ thể tham gia thị trường BđS. Giải pháp ựược ựưa ra ở ựây là những ai tham gia hoạt ựộng này
phải ựăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhà nước cần ban hành các văn bản qui phạm pháp luật ựể quản lý dịch vụ này, trong ựó cần qui ựịnh rõ các ựiều kiện mà tổ chức, cá nhân tham gia cung ứng dịch vụ này phải có, vắ dụ như giấy ựăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, yêu cầu về ựịa ựiểm giao dịch, quy ựịnh trần các mức phắ, qui ựịnh trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân này một khi họ làm thiệt hại cho khách hàng.
Dịch vụ ựịnh giá BđS trên thị trường thứ cấp là dịch vụ quan trọng trong hệ thống các nghề của hoạt ựộng kinh doanh BđS và hiện nay mới phát triển ở mức rất sơ khai, chỉ có ở những trung tâm giao dịch BđS lớn song thực sự chưa ựược những chủ thể tham gia thị trường tin cậỵ Nhà nước cần ựưa hoạt ựộng này như một nghề kinh doanh có ựiều kiện bởi việc ựịnh giá ựòi hỏi những chuyên gia giỏi, ựược ựào tạo bài bản, có nhiều kinh nghiệm thực tiễn. Các qui ựịnh về trình tự công việc, về trách nhiệm của người cung cấp dịch vụ ựối với chất lượng dịch vụ mà mình cung cấp, về mức trần của phắ dịch vụẦ cũng cần ựược qui ựịnh ựể ựảm bảo hoạt ựộng này phát triển ựúng hướng. Kinh nghiệm ở các nước phát triển cho thấy nếu ựược tổ chức tốt các trung tâm ựịnh giá này có thể trở nên rất uy tắn, hỗ trợ nhiều cho hoạt ựộng kinh doanh BđS, không những cung cấp dịch vụ cho các giao dịch giữa các cá nhân và các tổ chức trong xã hội mà còn cung cấp dịch vụ cho cả các giao dịch trong ựó Nhà nước cũng là một bên tham giạ
Trong Luật kinh doanh BđS mới ựược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1- 1-2007 ựã ựưa các dịch vụ này là một bộ phận của hoạt ựộng kinh doanh dịch vụ BđS và những yêu cầu ựối với các chủ thể cung ứng dịch vụ ựược ựưa ra tương tự như các ựề xuất tại Luận án nàỵ Việc ựưa Luật này vào cuộc sống còn phụ thuộc vào các văn bản dưới luật cũng như cách triển khai của các cơ quan liên quan song chắc chắn rằng nó sẽ góp phần làm minh bạch hơn các hoạt ựộng kinh doanh BđS và các dịch vụ kèm theo ở Việt Nam.
KẾT LUẬN
Có thể nói kể từ những phần ựầu nghiên cứu tổng thể các vấn ựề của hoạt ựộng kinh doanh BđS nói chung, ựến phân tắch thực trạng hoạt ựộng kinh doanh BđS ở Việt Nam trong hơn mười năm qua, ựến việc ựề xuất các giải pháp nhằm thúc ựẩy hoạt ựộng kinh doanh này ở Việt Nam, hầu hết các vấn ựề, các khắa cạnh của hoạt ựộng kinh doanh BđS Ầựều ựã ựược nghiên cứu và ựề cập. Có những vấn ựề chỉ ựược ựề cập sơ bộ, có những vấn ựề ựược phân tắch tỉ mỉ tuỳ thuộc vào mức ựộ quan trọng của nó liên quan ựến chủ ựề của Luận án. Trong Luận án ựã ựề cập các khái niệm cơ bản về BđS và kinh doanh BđS, nghiên cứu các vấn ựề chắnh của hoạt ựộng kinh doanh BđS như nghiên cứu thị trường, ựịnh giá BđS, huy ựộng vốn cho hoạt ựộng kinh doanh BđS... Kinh nghiệm phát triển hoạt ựộng kinh doanh BđS ở các nước như Trung Quốc, Mỹ cũng ựược nghiên cứu ựể bổ sung thực tiễn cho các ựề xuất của NCS ựược nêu trong Luận án.
Trên cơ sở các luận cứ khoa học của hoạt ựộng kinh doanh BđS, và thực trạng các vấn ựề liên quan ựến hoạt ựộng này ở Việt Nam, Luận án ựã ựi sâu phân tắch những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay ựể qua ựó ựã mạnh dạn ựề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm thúc ựẩy sự phát triển của hoạt ựộng kinh doanh BđS ở Việt Nam. Các giải pháp ựược ựưa ra trước tiên xuất phát từ các ựặc thù của hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh ở Việt Nam và sau ựó là sự chắt lọc các ưu ựiểm trong thể chế quản lý, trong thực tiễn sinh ựộng của hoạt ựộng kinh doanh BđS ở các nước phát triển, do ựó NCS hy vọng các giải pháp này vừa có tắnh khả thi cao, vừa có thể trở thành ựòn bẩy thúc ựẩy sự phát triển của hoạt ựộng kinh doanh BđS, ựáp ứng nhu cầu về BđS ngày càng tăng của xã hộị
Thứ nhấtlà các giải pháp về thể chế liên quan ựến hoạt ựộng kinh doanh BđS mà ựầu tiên là việc cần ựổi mới tư duy của các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực BđS theo hướng ựể cho cho qui luật thị trường ựiều tiết hoạt ựộng kinh doanh này, giảm tối ựa sự can thiệp hành chắnh của Nhà nước. Vấn ựề tiếp theo là ựề xuất xem xét việc công nhận quyền sở hữu ựối với ựất ở thay cho QSD ựất giao vô thời hạn như hiện nay nhằm khuyến khắch, ựộng viên việc sử dụng ựất có hiệu quả hơn trong khi vẫn không làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực ựất ựaị Tách bạch chắnh sách xã hội và hoạt ựộng kinh doanh BđS trong các chương trình giải quyết nhà ở cho các ựối tượng cần ựược ưu tiên.
Thứ hai là giải pháp ựồng bộ trong việc giao ựất, cho thuê ựất và ựịnh giá ựất trên thị trường sơ cấp, nơi Nhà nước ựộc quyền nguồn cung ựất, nhằm ựảm bảo nguồn cung dồi dào, giá cả hợp lý ựể ựáp ứng tốt nhất nhu cầu của thị trường trên nguyên tắc Nhà nước tăng ựược nguồn thu từ ựất ựai và mọi người ựều bình ựẳng trong các cơ hội nhận QSD ựất từ Nhà nước. Giải pháp ựã phân tắch các chắnh sách chống ựầu cơ tắch trữ ựất cũng như các phương thức khắc phục tắnh ựộc quyền của các cơ quan có nhiệm vụ thay mặt Nhà nước giải quyết các thủ tục giao ựất, là một trong những nguyên nhân chắnh tạo ra nhiều khuyết tật của thị trường BđS và cũng là nguồn gốc của nhiều hiện tượng tiêu cực về ựất ựai trong xã hội hiện naỵ
Thứ ba là các giải pháp ựổi mới hệ thống tài chắnh liên quan ựến hoạt ựộng kinh doanh BđS vì vấn ựề vốn ựược coi là một trong những vấn ựề quan trọng hàng ựầu ựối với hoạt ựộng nàỵ Một trong những nội dung quan trọng ở ựây là Nhà nước nên chủ ựộng tạo ra thị trường vốn thứ cấp ựể tài trợ cho các tổ chức cho vay vốn kinh doanh BđS nhằm bơm thêm nguồn vốn cho thị trường cũng như tăng tắnh thanh khoản của các khoản nợ dài hạn ựặc trưng cho các khoản tắn dụng BđS. Bên cạnh ựó Nhà nước nên tạo ra các thể chế phù hợp ựể thu hút nguồn vốn nhàn rỗi của các tổ chức, các HGđ cho thị trường BđS nhằm
ựịnh hướng các khoản ựầu tư này theo yêu cầu của thị trường, tránh các hiện tượng ựầu cơ theo phong trào, thiếu thông tin, gây nên những hậu quả tiêu cực cho thị trường BđS. Cải tiến lại một số loại thuế cũng như một số khoản thu liên quan ựến BđS và ựất ựai ựể nâng cao hiệu quả sử dụng ựất nói riêng và BđS nói chung.
Thứ tư là ựổi mới công tác hành chắnh trong lĩnh vực quản lý BđS hiện nay như việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSD ựất trên cơ sở một giấy cho cả ựất và công trình trên ựất cũng như việc xác ựịnh ranh giới các thửa ựất trên cơ sở hệ tọa ựộ quốc gia và việc giải quyết tắnh minh bạch và sự tiếp cận ựược các nguồn thông tin trong lĩnh vực BđS.
Cuối cùng là việc nâng cao chất lượng công tác qui hoạch sử dụng ựất ựai trong ựó có ựề xuất về tắnh mở của qui hoạch sử dụng ựất ựể tăng hiệu quả sử dụng ựất trên phạm vi toàn xã hội và các vấn ựề liên quan ựến việc tổ chức lại hệ thống cung cấp dịch vụ cho hoạt ựộng kinh doanh BđS như tư vấn, môi giới, ựịnh giá BđS.
Với quá trình nghiên cứu lâu năm các vấn ựề lý thuyết chung liên quan ựến hoạt ựộng kinh doanh BđS, kết hợp với việc phân tắch thực trạng các vấn ựề liên quan ựến hoạt ựộng kinh doanh BđS ở Việt Nam trên cơ sở kinh nghiệm nhiều năm hoạt ựộng trong lĩnh vực này, NCS hy vọng rằng Luận án này sẽ ựóng góp một phần nhỏ trong các nỗ lực chung ựể ựưa hoạt ựộng kinh doanh