VIỆT NAM HIỆN NAỴ
2.1. TỔNG QUAN VỀ SỰ PHÁT TRIỂN CÚA HOẠT đỘNG KINH DOANH BđS Ở VIỆT NAM.
2.1.1 Giai ựoạn trước 1993.
Trước những năm 1990, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung với ựại ựa số là các DNNN. Các nhu cầu về BđS của các tổ chức và cá nhân trong toàn xã hội thông thường ựược giải quyết theo các kênh ựược Nhà nước chỉ ựịnh. Khi các DNNN cần trụ sở, văn phòng thì thông thường họ ựược Nhà nước cấp ựất và cấp vốn ựầu tư ựể xây dựng hoặc ựược chỉ ựịnh cho thuê theo giá ưu ựãi từ các tổ chức hoặc DNNN chuyên quản lý quỹ nhà ựất của Nhà nước. Việc thuê mướn thông thường là kết quả của sự thoả thuận giữa Bộ chủ quản của doanh nghiệp cần thuê BđS và UBND tỉnh - cơ quan chủ quản của các tổ chức và doanh nghiệp chuyên doanh nhà ựất tại ựịa phương ựó. Còn ựối với các cá nhân mà ựại ựa số họ làm việc tại các cơ quan Nhà nước và các DNNN thì nhu cầu về nhà ở của họ thường ựược giải quyết bằng việc Nhà nước cấp hoặc cho họ thuê với giá rẻ các căn hộ khi họ hội ựủ một số ựiều kiện theo quy ựịnh như thâm niên công tác, mức lương, quyết ựịnh ựiều ựộng, số nhân khẩu trong gia ựình...Trên thực tế giá thuê do Nhà nước quy ựịnh rất thấp, không thể ựủ bù ựắp chi phắ ựầu tư. Mặt khác, sau khi ký hợp ựồng thuê nhà, các công ty quản lý nhà của Nhà nước dường như không còn có trách nhiệm gì ựối với căn nhà ựó nữạ Người sử dụng tự sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp nơi ở của mình. Có thể nói trước những năm 1990 hầu như chưa tồn tại hoạt ựộng kinh doanh BđS theo ựúng nghĩa là một ngành kinh doanh vì lợi nhuận. Về mặt
thể chế, Luật ựất ựai năm 1987 quy ựịnh (ựiều 5): Ộnghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm ựất ựai, phát canh thu tô dưới mọi hình thứcỢ. Nghị ựịnh số 30/HđBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ Trưởng hướng dẫn thi hành Luật ựất ựai năm 1987 quy ựịnh: Ộkhi người sử dụng ựất chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm theo qui ựịnh tại khoản 2 ựiều 49 Luật ựất ựai thì UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét ựể quyết ựịnh việc giao ựất cho người ựược nhận nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm ựó nếu việc sử dụng ựất ựó là hợp pháp và hợp lýỢ. Như vậy có thể nói khuôn khổ pháp luật thời ựiểm trước năm 1993 chưa cho phép tồn tại hoạt ựộng kinh doanh BđS theo cơ chế thị trường.
2.1.2 Giai ựoạn từ sau năm 1993 ựến naỵ
Sau khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường thì hoạt ựộng kinh doanh BđS mới thực sự ra ựờị Do trên thực tế, Nhà nước ựã không thể gánh nổi vai trò bao cấp về BđS cho toàn xã hội khi mà dân số ngày càng tăng và số lượng doanh nghiệp ngoài quốc doanh xuất hiện ngày càng nhiềụ Mặt khác khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường phát triển, số lượng người lao ựộng tại khu vực ngoài quốc doanh tăng lên nhanh chóng, số lượng doanh nghiệp hoạt ựộng theo luật doanh nghiệp cũng tăng lên ựáng kể và hiện nay ựã gấp hàng chục lần số lượng DNNN. Hệ quả là nhu cầu về văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng, nhà ở... cho khu vực ngoài quốc doanh này ựã tạo nên một ựộng lực mạnh mẽ cho việc phát triển hoạt ựộng kinh doanh BđS. Mặt khác, do gánh nặng về ngân sách nên Nhà nước cũng không thể tiếp tục duy trì chế ựộ bao cấp về BđS (trụ sở, nhà ở...) cho các DNNN cũng như cho cán bộ công nhân viên làm việc tại khu vực Nhà nước và như vậy nhu cầu về BđS của nhóm này cũng tạo thành một thị trường cần các nhà cung ứng mớị Một yếu tố khác không kém phần quan trọng là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các doanh nghiệp và các tổ chức nước ngoài tại các thành phố lớn của Việt Nam cùng với nhu cầu về BđS làm trụ sở, văn phòng ựại diện, văn phòng công ty
liên doanh, nhà ở, khu vui chơị.. cũng tạo nên một ựộng lực cho việc phát triển hoạt ựộng kinh doanh BđS ở Việt Nam.
đứng trước tình hình ựó, năm 1993 Quốc hội ựã thông qua Luật ựất ựai mới trên tinh thần của bản Hiến pháp mới năm 1992 và ựó ựược coi như là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra ựời và phát triển của các hoạt ựộng kinh doanh BđS như hiện naỵ điểm quan trọng nhất của Luật ựất ựai năm 1993, sau này ựược chỉnh sửa vào các năm 1998, 2001 và 2003, là ựất ựai vẫn thuộc sở hữu toàn dân song Nhà nước giao ựất cho các hộ sử dụng ổn ựịnh, lâu dài hoặc có thời hạn và cấp cho các hộ sử dụng GCN QSD ựất. QSD ựất ựược pháp luật công nhận này có thể ựược chuyển ựổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốnẦ Nói chung việc công nhận các quyền ựịnh ựoạt như trên của chủ sử dụng ựất ựã tạo ra bước ngoặt to lớn trong sự phát triển của thị trường BđS ở Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân có quyền mua, bán BđS (trong ựó có việc chuyển nhượng QSD ựất) theo nhu cầu của mình ựã tạo nên một thị trường sôi ựộng các hoạt ựộng chuyển dịch BđS giữa các chủ sở hữu và sử dụng ựể ựáp ứng tốt hơn nhu cầu của từng cá nhân, từng tổ chức trong xã hộị Sự thay ựổi môi trường pháp lý theo hướng thuận lợi hơn cho hoạt ựộng kinh doanh BđS theo cơ chế thị trường còn ựược thể hiện rõ qua nghị quyết của đảng thông qua các kỳ ựại hội lần thứ VIII (năm 1996) và lần thứ IX (năm 2001). Tại Nghị quyết đại hội ựại biểu toàn đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác ựịnh: ỘQuản lý chặt chẽ ựất ựai và thị trường BđS. đất ựai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán ựất ựaị Thực hiện ựúng luật ựất ựai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chắnh sách ựất ựaiỢ, và tiếp theo là: ỘTổ chức quản lý tốt thị trường BđS. Chăm lo giải quyết vấn ựề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng ựô thị; phát triển các DNNN xây dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyến khắch các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nướcỢ. Sau ựó tại Nghị Quyết đại hội đảng lần thứ IX tiếp tục khẳng ựịnh: ỘHình thành và phát triển
thị trường BđS , bao gồm cả QSD ựất theo pháp luật; từng bước mở thị trường BđS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia ựầu tưỢ. Có thể thấy rõ từng bước ỘmởỢ trong Nghị quyết của hai kỳ ựại hội liên tiếp. Tại đại hội VIII mới chủ trương phát triển các DNNN và khuyến khắch doanh nghiệp các thành phần kinh tế khác tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở, sang Nghị quyết đại hội đảng IX ựã mở rộng ra cho cả các doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài như người Việt nam ở nước ngoài và cả người nước ngoài tham gia thị trường BđS. Chắnh sự thay ựổi tư duy của những người lãnh ựạo cao nhất trong việc phát triển thị trường BđS ựã tạo ựộng lực mạnh mẽ cho sự phát triển của hoạt ựộng kinh doanh BđS trong khoảng hơn mười năm trở lại ựâỵ
Trong số liệu thống kê về Giá trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP) chia theo ngành của nền kinh tế Việt Nam trong những năm trước ựây không có chỗ ựứng của hoạt ựộng kinh doanh BđS. Cho tới vài năm gần ựây khi qui mô ựóng góp của các hoạt ựộng này tăng lên ựáng kể và ựã có thể thấy số liệu này trên các tài liệu thống kê, cụ thể như sau:
Bảng 2.1: Tổng sản phẩm quốc nội chia theo ngành (tỷ ựồng) (Nguồn TCTK, www.gsọgov.vn)
Năm 2003 Tỷ trọng Năm 2004 Tỷ trọng
Tổng cộng 613443 100 713071 100
Trong ựó: Ngành xây dựng 37100 6,05 44558 6,25 BđS 27287 4,45 31303 4,39 Như vậy trong khoảng hơn 10 năm phát triển, hoạt ựộng kinh doanh BđS hiện ựã ựóng góp hơn 4% GDP, bằng khoảng 2/3 ựóng góp của ngành xây dựng là ngành có bề dày phát triển ựã khá lâu năm.
Về số lượng doanh nghiệp ựang hoạt ựộng trong lĩnh vực kinh doanh BđS và các dịch vụ liên quan ựến BđS có hai nguồn số liệu là nguồn số liệu của các cơ quan ựăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch ựầu tư trên cơ sở các giấy phép
ựăng ký kinh doanh ựược cấp ra từ các phòng ựăng ký kinh doanh và nguồn số liệu của TCTK thu thập ựược thông qua các cuộc ựiều tra mà mới ựây nhất là cuộc tổng ựiều tra về doanh nghiệp tháng 4/2005. Nguồn số liệu từ Sở Kế hoạch ựầu tư thường ắt ựược cập nhật sau khi giấy phép ựã ựược cấp do vậy số liệu này bao gồm cả các doanh nghiệp ựăng ký song không hoạt ựộng hoặc ựã giải thể, chuyển ựổi, do vậy về mặt qui mô nguồn số liệu này có thể làm tăng qui mô, số lượng doanh nghiệp ựang hoạt ựộng nói chung hay trong một ngành cụ thể nói riêng. Nguồn số liệu ựiều tra của TCTK thường mô tả sát thực hơn qui mô, số lượng của các doanh nghiệp ựang hoạt ựộng thực sự và có thể bỏ sót một số doanh nghiệp (do không nộp phiếu thu thập thông tin) song số này thường không nhiều và/hoặc có qui mô nhỏ.
Theo số liệu của Vụ quản lý doanh nghiệp Bộ Kế hoạch và đầu tư thì tắnh ựến hết năm 2005 số lượng doanh nghiệp ựã ựăng ký hoạt ựộng trong giai ựoạn 2000-2005 là 160682 doanh nghiệp, trong ựó tại Hà Nội là 32874 doanh nghiệp, tại thành phố Hồ Chắ Minh là 50700 doanh nghiệp. Song thông thường số liệu theo ựăng ký kinh doanh khi thành lập là không chắnh xác vì nhiều doanh nghiệp không hoạt ựộng hoặc không hoạt ựộng theo ựúng ngành ựăng ký, do vậy số liệu về doanh nghiệp qua các cuộc ựiều tra sẽ chắnh xác hơn. Theo số liệu của của cuộc Tổng ựiều tra Doanh nghiệp tháng 4/2005 do TCTK thực hiện thì số lượng và qui mô doanh nghiệp trong hai ngành Xây dựng và kinh doanh BđS ựược thể hiện trong bảng 2.2.
Như vậy trong tổng số doanh nghiệp ựã ựược ựiều tra thì có hơn 6000 doanh nghiệp hoạt ựộng kinh doanh BđS, chiếm 6,7% trên tổng số doanh nghiệp, trong khi số lao ựộng chiếm 2,6% tổng số lao ựộng, tổng tài sản hơn 70 nghìn tỷ chiếm 3,3% tổng tài sản, doanh thu thuần năm 2004 gần 29 nghìn tỷ chiếm 1,7% tổng doanh thu thuần. Các chỉ số trên cho thấy hoạt ựộng kinh doanh BđS ở Việt Nam còn nhỏ bé, nhiều chỉ tiêu chỉ bằng nửa ngành Xây dựng và có tỷ trọng nhỏ trên tổng số doanh nghiệp ựang hoạt ựộng. Qui mô bình quân
của một doanh nghiệp hoạt ựộng trong lĩnh vực kinh doanh BđS cũng hết sức khiêm tốn: lao ựộng bình quân/1 doanh nghiệp là 24 người, tài sản bình quân/1 doanh nghiệp là 11,5 tỷ ựồng, doanh thu thuần bình quân/1 doanh nghiệp là 4,7 tỷ ựồng. Khái niệm tài sản ở ựây ựược hình thành từ hai nguồn: vốn chủ sở hữu và vốn vaỵ Trên bình diện tổng thể các doanh nghiệp ựã ựiều tra ựược thì vốn chủ sở hữu chiếm 31%, 69% còn lại là vốn vaỵ
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu về doanh nghiệp tắnh ựến 31/12/2004 Cả nước Hà nội TP HCM Tổng số doanh nghiệp
Số doanh nghiệp 91755 15068 23727
Số lao ựộng 5770201 778421 1357300
Tổng tài sản (tỷ ựồng) 2161503 300277 478739 Doanh thu thuần (tỷ ựồng) 1750046 306704 454604
Ngành Xây dựng
Số doanh nghiệp 12315 1471 2258
Số lao ựộng 939186 238720 161056
Tổng tài sản (tỷ ựồng) 176872 43897 44886
Doanh thu thuần (tỷ ựồng) 109621 31488 23699 Ngành kinh doanh BđS
Số doanh nghiệp 6173 1885 2706
Số lao ựộng 148652 54750 53989
Tổng tài sản (tỷ ựồng) 70839 21753 34309
Doanh thu thuần (tỷ ựồng) 28969 10010 14164 Hiện nay trên phạm vi cả nước có 1400 dự án nhà ở và khu ựô thị mới ựã và ựang ựược triển khai (tại Hà Nội có khoảng gần 180 dự án, Thành phố Hồ Chắ Minh có khoảng 800 dự án, Hải Phòng 78 dự án, đà Nẵng 46 dự án). Trong số các dự án trên có một số dự án lớn do các nhà ựầu tư nước ngoài thực hiện như
dự án khu ựô thị mới Nam Thăng Long- Hà Nội có diện tắch khoảng 365 ha, Phú Mỹ Hưng Ờ TP Hồ Chắ Minh có diện tắch khoảng 600 hạ Với sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp hoạt ựộng kinh doanh BđS trong thời gian vừa qua ựã làm tăng diện tắch nhà ở nói chung và diện tắch nhà ở bình quân ựầu người nói riêng. Tắnh ựến năm 2004 diện tắch nhà ở bình quân trên ựầu người tại Việt Nam là 10,38m2, trong ựó diện tắch bình quân tại khu vực ựô thị là 10,6 m2, ở khu vực nông thôn là 10,30 m2 (xem bảng 2.3). Tuy chỉ số này ựã ựược cải thiện nhiều (năm 1990 là 4,35m2) song có thể nói vẫn ựứng ở mức thấp. Cũng theo Cục Quản lý Nhà Bộ Xây dựng thì diện tắch nhà ở bình quân ựầu người ở hầu hết các nước ASEAN ựều ựã ựạt trên 15m2
Bảng 2.3: Thống kê Nhà ở năm 2000-2004 (Nguồn: Cục Quản lý Nhà Bộ Xây Dựng)
Chỉ tiêu đơn vị 2000 2004 Toàn quốc Dân số Người 76.400.000 82.100.000 Tổng diện tắch (dt) nhà M2 739.000.000 852.325.400 Dt bình quân/người M2/người 9,68 10,38 đô thị Dân số Người 18.090.000 22.318.000 Tổng diện tắch nhà M2 185.000.000 236.570.800 Dt bình quân/người M2/người 10,23 10,60 Nông thôn Dân số Người 58.250.000 59.782.000 Tổng diện tắch nhà M2 554.000.000 615.754.600 Dt bình quân/người M2/người 9,51 10,30
Tuy mức bình quân diện tắch nhà trên ựầu người còn thấp song năng lực xây dựng mới nhà ở hiện nay chưa caọ Theo số liệu của bảng 2.4 dưới ựây thì năm
2004 diện tắch ựược xây mới khoảng trên 20 triệu m2 và với mức dân số hơn 80 triệu người thì mỗi năm diện tắch bình quân chỉ tăng tăng khoảng 0,25m2. Trong Quyết ựịnh số 76/2004/Qđ-TTg ngày 06-05-2004 của Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt ựịnh hướng phát triển nhà ở ựến năm 2020 ựã nêu mục tiêu phấn ựấu ựạt chỉ tiêu diện tắch nhà ở bình quân ựầu người khoảng 15m2 sàn vào năm 2010 và 20m2 sàn vào năm 2020. Như vậy ựể ựạt ựược chỉ tiêu trên thì trong thời gian tới diện tắch nhà ở cần ựược xây dựng hàng năm phải ở mức gần 80 triệu m2, và ựó là con số thực sự quá tầm so với các hoạt ựộng xây dựng, kinh doanh BđS hiện naỵ
Bảng 2.4: Diện tắch nhà ở ựược xây mới trong giai ựoạn 2000-2004 (Nguồn: Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây Dựng, ựơn vị: 1000m2)
2001 2002 2003 2004
Diện tắch nhà xây mới 17.236 18.270 19.732 21.705
Một mảng quan trọng khác trong hoạt ựộng kinh doanh BđS là hoạt ựộng cho thuê các khu văn phòng, căn hộ. Trong giai ựoạn trước thì hoạt ựộng này có qui mô nhỏ, thường do các HGđ, các cơ quan, doanh nghiệp có diện tắch thừa thì cho thuê ựể tạo thu nhập. Song trong khoảng 10 năm trở lại ựây khi mà số lượng các doanh nghiệp tăng mạnh, ựặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài mở văn phòng tại Việt Nam thì hoạt ựộng kinh doanh cho thuê căn hộ, cho thuê văn phòng ựã phát triển mạnh và ựã ựóng góp vào sự thay ựổi bộ mặt các thành phố lớn ở Việt Nam, ựặc biệt là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chắ Minh với sự ra ựời của hàng loạt các toà nhà cao tầng với các trang thiết bị hiện ựại ựạt ựẳng cấp quốc tế.
Bảng 2.5: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 200514 Loại nhà Số lượng toà nhà Tổng diện tắch cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tắch cho thuê
Giá cho thuê bình quân, $/m2/tháng Loại A 9 82.333 100% 25,74 Loại B 15 116.885 99% 19,10 Loại C 29 78.900 97% 12,84 Tổng/bình quân 53 278.118 99% 19,29
Bảng 2.6: Thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005 Loại nhà Số lượng toà nhà Số lượng căn hộ Tổng diện tắch cho thuê (m2) Tỷ lệ số căn hộ cho