VT: T đ ng
Ngu n: Phòng K ho ch t ng h p BIDV CN SGD 2
3.1.5.1.Ho t đ ng huy đ ng v n
Hình 3.2. Huy đ ng v n 2010-2012 c a BIDV ậ CN SGD 2
Huy đ ng v n c a ngân hàng n m 2011 gi m 19,3% so v i n m 2010. Nguyên nhân là do th tr ng v n có nhi u bi n đ ng ph c t p v i m t lo t bi n pháp m nh tay c a Ngân hàng Nhà n c nh m đ a th tr ng v n v tr ng thái n đ nh c ng v i vi c th c hi n nghiêm túc tr n lưi su t huy đ ng 14%/n m. n n m 2012, NHNN đư ban hành m t lo t thông t đi u ch nh gi m tr n lưi su t huy đ ng t 14% xu ng 13% t ngày 13/3/2012, xu ng 12% t ngày 11/04/2012, xu ng 11% t ngày 28/5/2012, xu ng còn 9% t ngày 11/6/2012 và t 24/12/2012 tr n lưi su t huy đ ng gi m xu ng còn 8%/n m. Nh ng thông t trên c a NHNN ban hành góp ph n làm gi m lưi su t huy đ ng nh ng đ ng th i làm cho kênh đ u t b ng ti n g i không còn h p d n khách hàng. Vi c này khi n cho tình hình huy đ ng v n c a CN g p nhi u khó kh n h n khi ch u tác đ ng b i y u t c nh tranh lưi su t không lành m nh c a NHTMCP
2010 2011 2012 13611.0 10980.0 12540.0 T đ ng Huy đ ng v n chi nhánh Ch tiêu 2010 2011 2012 2011 so 2010 2012 so 2011 % +/- % +/- T ng tƠi s n 17.006 16.783 19.421 -1,3% -223 15,7% 2.638 Huy đ ng v n cu i k 13.611 10.980 12.540 -19,3% -2.631 14,2% 1.560 Huy đ ng v n bình quơn 11.439 9.264 11.700 -19,0% -2.175 26,3% 2.436,0 D n tín d ng cu i k 16.115 16.241 15.400 0,8% 126 -5,2% -841,0 D n tín d ng bình quơn 18.088 14.628 17.100 -19,1% -3.460 16,9% 2.472,0 L i nhu n k toán tr c thu 370 286 275 -22,6% -84 -3,9% -11,2
khác trên cùng đ a bàn. Tuy vây, n m 2012 v n huy đ ng cu i k c a ngân hàng t ng 14,2% so v i n m 2011. ây là m t n l c r t l n c a ngân hàng.
3.1.5.2.Ho t đ ng tín d ng
Hình 3.3. D n tín d ng 2010-2012 c a BIDV ậ CN SGD 2
D n tín d ng cu i k c a ngân hàng t ng nh vào n m 2011 và gi m 5,2% vào n m 2012. Trong b i c nh khó kh n chung c a ngành Ngân hàng, đ đ m b o h s Q theo k ho ch giao, ngân hàng r t th n tr ng trong vi c đi u hành, ki m soát t ng tr ng tín d ng đ cân đ i v i ngu n v n huy đ ng. Các kho n gi i ngân ch đ c Ngân hàng áp d ng đ duy trì nhóm khách hàng cho vay h n m c tín d ng có quan h t t, toàn di n v i Ngân hàng, cân đ i gi i ngân, thu n đ gi m d n và th c hi n gi i ngân cho nhóm khách hàng vay v n tài tr xu t kh u theo ch đ o c a BIDV.
3.1.5.3.L i nhu n tr c thu
Hình 3.4. L i nhu n tr c thu 2010-2012 c a BIDV ậ CN SGD 2
L i nhu n c a ngân hàng gi m d n qua 3 n m. N m 2011, l i nhu n tr c thu c a ngân hàng đư gi m 22,6% so v i 2010 và n m 2012 gi m nh 3,9% so v i n m 2011. Nguyên nhân là do n m 2012, ngân hàng g p khó kh n do kinh t c ng nh môi tr ng kinh doanh g p nhi u th thách, d n đ n vi c trích l p d phòng r i ro l n. Các kho n cho vay B S v n ch a th thu h i hoàn toàn khi mà th tr ng B S v n còn nhi u khó kh n 2010 2011 2012 16115.0 16241.0 15400.0 T đ ng D n tín d ng 0 100 200 300 400 2010 2011 2012 370.3 286.7 275.5 T đ ng L i nhu n tr c thu
3.2. GI I THI U HO T NG NH GIÁ B T NG S N TH CH P T I BIDV- CNSGD2
Ho t đ ng đ nh giá tài s n b o đ m nói chung và B S nói riêng là m t ho t đ ng đ c ngân hàng ti n hành m t cách th ng xuyên b i cho vay v n là m t trong nh ng nghi p v ch y u c a ngân hàng. Hi n t i, h u h t các ngân hàng đ u xây d ng cho mình m t quy trình đ nh giá riêng, áp d ng các ph ng pháp khác nhau đ ti n hành đ nh giá tài s n b o đ m d n đ n có s khác bi t trong giá tr đ nh giá gi a các ngân hàng v i nhau.
Mô hình ho t đ ng c a các ngân hàng c ng có s khác nhau. Hi n t i có nhi u ngân hàng thành l p b ph n đ nh giá đ c l p nh Techcombank, ACB, Oceanbank, VP Bank…bên c nh đó v n còn m t s ngân hàng v n g n li n v i b ph n đ nh giá v i b ph n tín d ng nh Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank.
T i BIDV ậ CN SGD 2, vi c đ nh giá s do t đ nh giá thu c b ph n QHKH t i CN th c hi n.
Các c p đi u hành có m c th m quy n phán quy t tín d ng t ng ng v i t ng nhóm khách hàng và n u t ng gi i h n tín d ng l n h n m c th m quy n thì ph i chuy n qua c p th m đ nh r i ro đ ti n hành th m đ nh r i ro.
i v i nh ng tài s n b o đ m có giá tr l n h n 100 t ho c khách hàng và ngân hàng không th ng nh t đ c k t qu đ nh giá thì CN quy t đ nh thuê t ch c t v n đ nh giá. Dù v y, do m t s đ n v t v n th m đ nh không khách quan trong đ nh giá tài s n, đ c bi t b tác đ ng t khách hàng vay nh m nâng kh ng giá tr TSB ph c v cho m c đích vay v n nên khi có nghi ng v k t qu đ nh giá cao h n giá tr th t c a TSB , c ch ng t 10% tr lên, thì CN s ti n hành th m đ nh l i ho c tr ng c u m t t ch c th m đ nh khác th m đ nh đ đ i chi u. N u m t t ch c đ nh giá mà CN đư ch ng minh có hai l n đ nh giá cao h n giá tr th t c a tài s n thì không ti p t c s d ng t v n đ nh giá c a t ch c này, đ ng th i có v n b n báo cáo v H i s chính đ H i s chính thông báo chung cho các t t c các CN không s d ng d ch v c a t ch c này.
3.3. QUY NH CHUNG TRONG HO T NG NH GIÁ B T
NG S N TH CH P T I BIDV- CNSGD2 3.3.1. ThƠnh l p t đ nh giá
Theo quy t đ nh s 091A/Q -SGDII ngày 17 tháng 09 n m 2009 c a Giám đ c BIDV - CN SGD 2 v vi c thành l p T đ nh giá TSB thì:
T đ nh giá t i h i s CN: có nhi m v th c hi n đ nh giá TSB đ i v i các kho n c p tín d ng do các phòng QHKH đ xu t, bao g m:
Phó giám đ c ph trách phòng QHKH làm t tr ng t đ nh giá Lưnh đ o phòng QHKH
Cán b phòng QHKH.
T th m đ nh: có nhi m v th m đ nh l i giá tr TSB theo ch đ nh c a Giám đ c trong t ng tr ng h p c th . T th m đ nh bao g m:
Phó giám đ c ph trách phòng qu n lỦ r i ro làm đi u hành Lưnh đ o phòng qu n lỦ r i ro làm thành viên
3.3.2. H s giá tr tƠi s n b o đ m
Theo quy t đ nh s 3979/Q -PC ngày 13 tháng 7 n m 2009 c a T ng Giám đ c BIDV v Giao d ch b o đ m trong cho vay và Quy t đ nh 6020/Q -PC ngày 20 tháng 10 n m 2009 c a T ng giám đ c BIDV v S a đ i, b sung m t s đi u t i Quy đ nh 3979/Q -PC ngày 13/7/2009 v giao d ch b o đ m trong cho vay, h s giá tr TSB đ i v i m t s lo i tài s n thông d ng nh sau:
B ng 3.2. H s giá tr TSB
Tên tƠi s n H s giá tr
TSB Ghi chú Quy n s d ng đ t 0,8 Có đ y đ h s pháp lỦ tài s n, ti n hành công ch ng và đ ng kỦ giao d ch b o đ m Quy n s h u nhƠ 0,8 Quy n s h u công trình 0,8 TƠi s n c đ nh 0,8
T i BIDV ậ CN SGD2, giá tr TSB sau khi đ nh giá đ c nhân v i h s theo b ng trên đ làm c s áp d ng chính sách c p tín d ng.
Theo quy t đ nh s 8598/Q -BNC ngày 20 tháng 10 n m 2006 c a BIDV v Ban hành h th ng x p h ng n i b , ngân hàng s ti n hành đánh giá, ch m đi m các ch tiêu đ x p h ng khách hàng ngoài các tr ng h p sau:
Các khách hàng có d n ngo i b ng t i th i đi m đánh giá mà kho n n này tr c đây đư đ c BIDV x lỦ n b ng qu d phòng r i ro.
Các khách hàng b âm v n ch s h u và kinh doanh thua l trong n m tài chính g n nh t.
Các khách hàng m i thành l p, ho t đ ng ch a đ n m, ch a có báo cáo tài chính; Ho c khách hàng m i thành l p, đư có báo cáo tài chính nh ng trên báo cáo tài chính không có s đ u k .
Các khách hàng ch có các kho n vay b ng ngu n v n tài tr y thác c a Bên th ba mà Bên th ba cam k t ch u toàn b trách nhi m x lỦ r i ro khi x y ra. Các khách hàng vay v n t i BIDV đ th c hi n m t hay nhi u d án đ u t ,
các d án này đ u đang trong giai đo n tri n khai xây d ng ch a đi vào ho t đ ng; đ ng th i khách hàng không có b t kì ho t đ ng kinh doanh nào khác tính đ n th i đi m đánh giá x p h ng.
Các khách hàng là các đ n v hành chính s nghi p có thu, không có báo cáo tài chính và báo cáo k t qu kinh doanh.
C n c vào s đi m đ t đ c, khách hàng s đ c x p thành 10 m c x p h ng và phân thành 7 nhóm khách hàng t m c cao nh t là AAA đ n m c th p nh t là D, đ áp d ng chính sách c th .
B ng 3.3. X p h ng khách hƠng vƠ chính sách c p tín d ng t i BIDV ậCN SGD2
Nhóm khách hƠng M c x p h ng T l TSB t i thi u khi vay v n l u đ ng (theo quy t đ nh s 1138/Q - H QT) 1 AAA 20% 2 AA 30% 3 A 50% 4 BBB 70% 5 BB 100% 6 B 100% CCC 100% CC 100% 7 C Không c p tín d ng D Không c p tín d ng Ví d đ i v i khách hàng đ c x p h ng là AA, có m t TSB là quy n s d ng đ t và tài s n đó đ c xác đ nh là thu c quy n s h u c a khách hàng, đ c ngân hàng đ nh giá là 10 t . V i m c x p h ng c a mình, theo quy t đ nh 1138/Q -H QT v chính sách c p tín d ng đ i v i khách hàng doanh nghi p, ngân hàng yêu c u khách hàng ph i đáp ng t l TSB t i thi u là 30% khi vay v n l u đ ng. Nh v y, m c vay t i đa mà khách hàng có th vay là (10 t *0,8)/30% = 26,66 t .
M t h s t i thi u đ th m đ nh B S ph i bao g m:
Gi y ch ng nh n quy n s h u ( đ i v i nhà, bao g m: nhà , nhà làm vi c, nhà x ng, nhà kho, c a hàng, c a hi u và công trình ki n trúc khác)
Gi y ch ng nh n quy n s d ng (đ i v i đ t, g m: đ t , đ t xây d ng công trình, đ t nông nghi p, lâm nghi p, nuôi tr ng thu s n, làm mu i và các lo i đ t khác) Gi y n p phí tr c b (n u có) S h kh u gia đình CMND c a ch h 3.4. N I DUNG TH M NH B T NG S N 3.4.1. Th m đ nh v ch s h u, s d ng b t đ ng s n Yêu c u: Xác đ nh đ c ng i là ch s h u, s d ng B S, nh ng ng i đ ng s h u, s d ng. N ng l c hành vi dân s , n ng l c pháp lu t c a ch s h u, s d ng B S. m b o xác đ nh đ c ng i có th m quy n quy t đ nh vi c th ch p B S. C n c th m đ nh: các ch ng t s h u, s d ng B S, h s pháp lỦ c a ng i ch s h u. 3.4.2. Th m đ nh v quy ho ch n i b t đ ng s n t a l c Yêu c u: th m đ nh quy ho ch n i B S t a l c ph i xác đ nh đ c n i B S t a l c đư có quy ho ch ch a và n u có thì đư quy ho ch nh th nào.
C n c th m đ nh: c n c vào b n quy ho ch đư đ c c quan có th m quy n phê duy t v i v trí B S t a l c. Trong tr ng h p B S ch a có quy ho ch thì ph i làm vi c v i c quan có th m quy n đ xác đ nh chính xác.
3.4.3. Th m đ nh kh n ng chuy n nh ng c a b t đ ng s n
Yêu c u: vi c th m đ nh v kh n ng chuy n nh ng c a B S ph i đ m b o đ c là B S đó có d chuy n nh ng hay phát mưi hay không.
C n c th m đ nh: c n c vào tình tr ng th c t c a c a B S: v trí, giao thông, c s h t ng, an ninh, dân trí l i th th ng m i c ng nh tình hình th tr ng B S th c t .
Yêu c u: Vi c th m đ nh v tình tr ng th c t c a B S ph i xác đ nh đ c: Các gi y t ch ng minh quy n s d ng hay s h u c a B S ph i h p l . Di n tích th c t và di n tích ghi nh n trên ch ng t s h u, s d ng B S. B S có đ c phép th ch p hay không và có đ đi u ki n đ th ch p hay
ch a?
Có tranh ch p hi n đang x y ra v i B S hay không?
B S đó có đang đ c th ch p, chuy n nh ng, góp v n, liên doanh v i cá nhân và t ch c khác không.
C n c th m đ nh: c n c vào ch ng t s h u, tình tr ng th c t c a B S và các ngu n thông tin khác.
3.4.5. nh giá b t đ ng s n
Yêu c u: Vi c đ nh giá B S ph i xác đ nh đ c giá tr b ng Vi t Nam đ ng c a B S t i th i đi m đ nh giá.
C n c đ nh giá B S:
Di n tích B S: bao g m xác đ nh di n tích đ t và di n tích tài s n g n li n v i đ t.
n giá B S: bao g m đ n giá đ t và đ n giá tài s n g n li n v i đ t.
3.4.5.1.Xác đnh di n tích b t đ ng s n
i v i quy n s d ng đ t:
N u di n tích đ t ghi trên gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t l n h n di n tích đ t th c t thì di n tích đ t đ c tính giá tr là di n tích th c t .
N u di n tích đ t ghi trên gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t l n h n di n tích đ t th c t thì di n tích đ t đ c tính giá tr là di n tích đ t ghi trong gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t.
i v i nhà , công trình xây d ng trên đ t:
N u nhà , công trình xây d ng trên đ t có đ ng kỦ quy n s h u, có chênh