III. Đánh giá thực trạng giải quyết nhà ở cho ngời có thu nhập thấp ở n ớc ta trong thời gian qua.
1. Những quan đIểm cơ bản Quan đIểm kinh tế :
1.1. Quan đIểm kinh tế:
Cách phân tích này bắt nguồn từ sự nhận thức rằng: Nhà ở trớc hết và quan trọng hơn hết là một hàng hoá trên thị trờng. Vấn đề nảy sinh là sự bất cập ( không tơng xứng) giữa cung và cầu. Trong đIều kiện ĐTH ngày càng gia tăng thì một đặc trng cơ bản là nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Việc tìm các giải pháp cho vấn đề nhà ở đô thị thờng đợc chú ý đến việc mở rộng khả năng cung ứng. Chính phủ đợc xem là ngời đóng vai trò đỡ đầu, tạo điều kiện can thiệp vào công việc thông qua chính sách, bên cạnh đó quá trình điều tiết của chính phủ cũng có thể xem là một yếu tố đầu vào. Vì vậy chính phủ muốn giảm giá các yếu tố đầu vào cho các doanh nghiệp sản xuất nhà ở đặc biệt là đất đai và các cơ sở hạ tầng. ở một mức độ đáng kể tài chính nhà ở cũng đợc xem là một lĩnh vực quan trọng cho sự can thiệp của chính phủ. Tuy nhiên, trên thực tế chính sách tài chính nhằm mở rộng sự cung ứng nhà ở thờng chỉ đem lại lợi ích cho nhòm ngời khágiả trong xã hội. Sự can thiệp của chính phủ trong việc xây dựng phát triển hoặc sử dụng đất đai là sự quan tâm cuả các chính sách nhà ở bởi vì xây dựng các ngôi nhà và khu tiêu chuẩn cao có thể xen kẽ không cho ngời có thu nhập thấp ra khỏi thị trờng nhà ở.
Từ quan điểm kinh tế thì bớc đi căn bản đầu tiên để tiến toí phát triển một chính sách hữu hiệu là phải thực hiện sự đánh giá định lợng về nhu cầu nhà ở trong trung hạn và dài hạn dựa trên mức tăng dân số đô thị, tỷ lệ các hộ gia đình,mức thu nhập của các hộ gia đình, giá thành xây dựng và tình trạng quỹ nhà hiện có và phải vạch những tiêu chuẩn tối thiểu nh tiêu chuẩn kiến trúc, không gian, chất lợng xây dựng, giá cả… và đặc biệt phải chú trọng đến việc phân tích áp dụng các biện pháp hữu hiệu để giảm giá thành xây dựng nhằm tăng khả năng cungứng phù hợp với mức cầu để đạt hiệu quả kinh doanh cao nhất.
1.2. Quan đIểm xã hội.
Tơng phản với cách định lợng của các nhà kinh tế thì quan điểm này lại nhấn mạnh vào tâm quan trọng vai trò của nhà ở trong đời sống của ngời có mức thu nhập thấp ở các đô thị.
Nhà ở là thành tố chủ yếu cấu thành môi trờng xã hội của con ngời, nhà ở chính là một quá trình của sản xuất và nó có liên quan đến rất nhiều mặt khác của xã hội. Đặc biệt đối với những ngời có thu nhập thấp mới liên hệ giữa nhà ở và cuộc sống lại càng quan trọng vì vậy các chính sách thờng đợc hớng vào việc giaỉ quyết nhà ở và di chuyển nhà ở cho những ngời có thu nhập thấp và nhấn mạnh tầm quan trọng vị trí nơi ở với nguồn sống và sự cố kết cộng đồng của những ngời có thu nhập thấp. Thay vì bắt đầu bằng việc tính toán về số lợng nhu cầu, đòi hỏi phải có sự cung cấp nhà ở. thì cách tiếp cận này nhấn mạnh các qúa trình, theo đó ngời dân thành phố, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập thấp ở đô thị, có đợc nhà ở của họ.
1.3. Quan đIểm chính trị
Điểm qua tâm của quan điểm này là việc tầng lớp có thu nhập thấp vốn chiếm phần lớn chung c dân đô thị, có đợc nhà ở chủ yếu thông qua quá trình chính trị, hơn là thông qua hoạt động thị trờng. Mâu thuẫn giữa các tầng lớp chung c trong quá trình ĐTH làm cho hố phân cách giữa các tầng lớp ngày càng cao và vấn đề quan hệ giữa cộng đồng và nhà nớc đợc chú ý nhiều nhất khi nêu ra câu hỏi tại sao ngày nay vẫn còn tồn tại những khu định c “bất quy tắc”. Bất quy tắc ở đây đợc hiểu theo nghĩa là bất hợp pháp đợc thừa nhận, ở đó có sự tồn tại của các khu định đặc biệt, bất hợp pháp, nhng luật pháp không bị ép buộc thi hành. Tình trạng này cho phép ở mức độ lớn, sự kiểm soát xã hội, sự thao túng của nhà n ớc đối với những ngôi nhà bất hợp pháp đợc thừa nhận và nhà nớc có thể giải toả khu định c này vào bất kỳ lúc nào. Vì vậy để giải quyết vấn đề này nhà nớc thờng động viên bộ phận này bằng thu nhập của mình để xây dựng cải tạo điều kiện nhà ở của mình. ở mức độ rộng nhất, quan điểm chính trị luận giải cho sự cấu trúc lại toàn bộ xã hội và sự phân rã của thị trờng nh một hệ thống sơ cấp về phân phối nhà đất. ở góc độ hẹp nhất, cách tiếp cận này có thể sử dụng để hỗ trợ cho luận điểm nhằm phát triển các kỹ thuật làm giảm thiểu ảnh hởng của nền kinh tế thị trờng tới cộng đồng ngời có thu nhập thấp.
2. Ph ơng h ớng nhà ở đô thị cho ng ờ có thu nhập thấp.
Để tạo ra hớng giải quyết đúng đắn và định hớng cho sự phát triển nhà ở đúng đắn thì nhà nớc cần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu t xây dựng nhà ở. tập trung xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống pháp luật và chính sách phù hợp bảo đảm cho thị trờng bất động sản hoạt động có hiệu quả. bởi vì nhà là tài sản và cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản phẩm hàng hoá của một ngành công nghiệp quan trọng. Thị trờng nhà ở góp phần vào
thực hiện mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nớc và nâng cao mức sống, điều kiện ăn ở của nhân dân.
Nhằm đạt đợc mục tiêu đến năm 2010, mọi gia đình công nhân viên và những ngời có thu nhập thấp có chỗ ở thích hợp, thông qua việc tạo lập ( xây dựng, mua) hoặc thuê nhà ở; phấn đấu đạt bình quân từ 9-12m2/ ngời; phấn đấu để mỗi gia đình đô thị có đợc nhà ở độc lập, theo cục quản lý nhà đất, nhất thiết phải có giải pháp chính sách đồng bộ, thống nhất trên nguyên tắc huy động tối đa mọi khả năng đóng góp của ngời có nhu cầu về nhà ở . Nhà nớc tạo điều kiện tham gia tích cực của cộng đồng.
Cụ thể , cần khuyến khích sử dụng tiết kiệm và hiệu quả nhà đất, đồng thời thu hút đợc tiềm năng của nhân dân tham gia xây dựng nhà ở. Đất dành cho xây dựng nhà ở phải đợc điều tiết phù hợp, với giá trị sử dụng và khả năng của từng vùng. Tại các đô thị , khuyến khích giảm dân ra các vùng ngoại thành đô thị, các địa phơng cần có quy hoạch và triển khai đầu t cơ sở hạ tầng. Nhà nớc xây dựng hỗ trợ một phần kinh phí về đờng xá, hệ thống cấp thoát nớc, điện chiếu sáng, thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án xây dựng nhà ở, khuyến khích các chủ dự án đầu t xây dựng cải tạo đối các khu nhà xuỗng cấp, nhằm cải thiện sống và trong đô thị. Tại khu vực nông thôn, chính quyền địa phơng cần tập trung xây dựng quy hoạch các khu dân c đối với cơ cấu chuyển đổi kinh tế, tổ chức lại sản xuất theo h- ơng CNH- HĐH nông nghiệp, từ đó có kế hoạch sử dụng đất hợp lý.
Về quy hoạch- kiến trúc, cần có chính sách khuyến khích xây dựng nhà cao tầng theo phơng châm thích hợp, hiện đại và tạo mỹ quan đô thị, tiết kiệm đất xây dựng. Căn cứ vào các đô thị để xác định cơ cấu các loại nhà ở, số tầng phù hợp các giải pháp kiến trúc nhà ở phải có tính thích nghi cao, các đồ án quy hoạch, các mẫu nhà phải đảm bảo phù hợp, bền vững, mỹ quan và phải tính khả năng cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng tơng lai.
Ngoài ra cần phải có các chính sách tài chính, tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho ngời có thu nhập thấp có thể vay vốn để xây dựng nhà ở. Nhà nớc cần phải lập quỹ phát triển nhà ở để thực hiện hỗ trợ tài chính trong phát triển nhà ở. Quỹ này đợc hình thành từ các nguồn vốn: tiền gửi của công dân có nhu cầu tạo lập nhà ở: tiền thu phí giao đất tại các đô thị; tièn thu do bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê; nguồn vay vốn trong và ngoài nớc … Quỹ này đợc dùng cho cacá chủ đầu t dự án phát triển nhà ở vay vốn để thực hiện các dự án hoặc cho ngời thu nhập thấp vay một phần khi họ mua nhà.
Cuối cùng, để công tác phát triển nhà ở đạt hiệu quả cao, các bộ ngành cần tập trung nghiên cứu trình chính phủ, các cơ chế, chính sách, quy phạm pháp luật, bảo đảm khuyến khích và u đãi đối với hoạt động phát triển và kinh doanh nhà ở. Các tỉnh, thành phố tập trung thực hiện chỉ đạo tốt chính sách đợc ban hành, triẻn khai thực hiện các nghị định của chính phủ về tạo đièu kiện u đãI đầu t xây dựng nhà ở, phục vụ yêu cầu của nhân dân.
